オーベルアーバンツ銀座築地ってどうですか？

[マンション比較中さん]

オーベルアーバンツ銀座築地についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.ober.jp/ginza-tsukiji/

所在地：東京都中央区築地七丁目９番３（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「築地」駅徒歩5分
　　　東京メトロ有楽町線「新富町」駅徒歩7分
　　　東京メトロ日比谷線「東銀座」駅徒歩11分、都営浅草線「東銀座」駅徒歩11分
　　　都営大江戸線「築地市場」駅徒歩11分
間取：1LDK・2LDK
面積：41.32㎡～57.39㎡（防災倉庫面積0.73㎡～1.48㎡含む）
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：大成有楽不動産株式会社（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
おすすめの新築マンション5選「2019年内に販売開始されるマンション編」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/17984/

[41: マンション検討中さん]

５５戸の小規模だと、各階ごみ置き場は普通ないと思うのですが、ここはあるのでしょうか。（HPの平面図上に、らしきものは見当たらず。）

あと、外廊下派に戻った人の、戻った理由を知りたいです。

[42: 匿名さん]

>>41 マンション検討中さん
通りすがりだけど、、、
自分の場合は、目の前の部屋の住人が外国人になって、お香とかスパイス系？の食事の匂いとかが、廊下中にこもったから。
エレベーター降りたら、気持ち悪くてしょうがなかった。

[43: 匿名さん]

>>39 匿名さん
だからムキになるなって笑
あなた売主関係者ですか。
社内提案して議論するってだけで、1人の提案がそのまま通るわけないだろ？どこのワンマン企業ですか。

>>41マンション検討中さん、
うちも含めて意見が出たのは、外廊下のメリットとして、
・空気の循環が良い。子供がいる方でこの意見は多いです。特に内廊下は玄関近くの空気のめぐりが悪いのがネックです。
・ランニングコスト（管理費、修繕積立金）が安い。内廊下は空調の電気代やカーペットの清掃費が大きいです。最近は特に人件費高騰で清掃費が高くなってます。当然物件によりますが、70平米だと外廊下の方がざっくり年間10ー20万位安いです。中長期で見ると、空調の数やカーペットの磨耗具合によっては改修更新コストが高くなり、もっと差が開くこともあります。
・これは有事の際ですが、火事の際に排煙が容易です。

特にランニングコストについては、売主は売りやすくする為に必ず安めの金額で竣工当初はスタートします。いずれは長期修繕計画以上に上がってくると思っておいた方が良いです（弊社も安めでスタートしますので笑）。

[44: マンション掲示板さん]

>>43 匿名さん

弊社って言ってますけど、あなたは他のデベの営業さんなんですね。

[45: 匿名さん]

>>44 マンション掲示板さん
私は企画設計なので営業ではないですよ。

[46: マンション検討中さん]

>>42　匿名さん
ありがとうございます。
匂いの問題で、外廊下に戻ったんですね。

>>43　匿名さん
企画設計のプロの方なんですね。詳しいご説明ありがとうございます。

端的に言うと、「経済性の問題」ということなんでしょうか。

・外廊下の場合、部屋の窓を開けるだけで、直線的に空気が流れる道を作りやすい。換気設備に頼る必要がない。
一方、内廊下は、たとえ角住戸でも斜めにしか道が作れない。よって換気設備に頼る必要があり、コストがかかるうえ、玄関近くに機械式吸気口を設けるのは、やはりコストの面から困難で、空気がよどむ。

・内廊下は、空調・換気・照明のコストがかかる。さらに床の仕上げがカーペットになっていると、維持・更新のコストが高い。

内廊下は「ぜいたく品」であるのに、その価値を買い手が評価しない可能性が高く、デベとして採用しづらいということでしょうか。

[47: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん
経済性の観点が一番ですね。営利企業なので経済性はどうしても無視できません。
内廊下にしたからと言って高く売れるとは限らず、それであれば外廊下にして多少割安に見せた方が良い商品に仕上がることもケースバイケースですが、多々あります。
富裕層の方にとっては内廊下のイニシャルやランニングコストの高さなんて気にする必要はないでしょうが、それ以外の方にとっては大きな投資なのでしっかり長期プランを練って購入すべきと思います。

[48: 匿名さん]

しきりに外廊下の優位性を訴える他デベ企画担当者さんがいますが、ここは内廊下であってこれからその条件が変わることはありません。
外廊下内廊下論争をしたいのであれば、別にスレッドを立てて議論して下さい。
本質的な議論を阻害していて迷惑です。

[49: マンション検討中さん]

>>47　匿名さん
ありがとうございます。

買手側にとって、お金の話は切実なので、多くの場合、外廊下を採用すべき、という話になるということでしょうか。

私事ですが、子供のころ、外廊下マンションに住んでおり、廊下側の部屋を割り当てられていました。

部屋が外廊下に面しているため、窓はあるものの、すりガラスで外の景色は見えず、窓を開けると牢屋のような面格子、いつも廊下を歩く人の足音や話し声が聞こえて落ち着かず、北側のため冬は寒く、暖房をつけると窓は結露して壁紙にカビが生え、夏はエアコンを設置できないため蒸し暑く、何ひとつ良い思い出はありませんでした。

ぜいたくのできるような家庭ではなく、自室を持っていない同級生も少なくない中、相対的に恵まれてはいたのでしょうが、子供時代のネガティブな思いがあるので、今は内廊下マンションに住んでいます。ただし、床は長尺塩ビシート、空調なし（それでも、わりと夏は涼しく冬は暖かい）、換気は小窓からの自然換気のみ（香水などの匂いを廊下で感じることはある）という、ちょっと変わった仕様なので、ランニングコストは外廊下並みの安さです。

[50: マンション検討中さん]

>>48　匿名さん

本物件の検討事項の一つとして、内廊下の仕様があり、内容の見極めが必要ではないでしょうか。

いわゆる「内廊下外廊下論争」はしていないと思います。

個人的な意見としては、外廊下物件には住みたくないのですが、安易に設計された内廊下物件を選んでしまうと、それはそれで悲惨な結果になるかもしれないと思っています。

[51: マンション検討中さん]

今週モデルルーム見学の予定だったんですが、販売スケジュールと価格を見直すこととなった、という連絡がありました…

[52: eマンションさん]

>>51 マンション検討中さん
え？何が起きたの？まさか値上げ？

[53: マンション検討中さん]

>>52 eマンションさん

自分も何がなんだか…
販売会社さんも今後の情報をお持ちではなさそうでした。。

[54: マンション検討中さん]

以前、資料請求したのですが、毎週のようにDMが来てました。
来客が多ければ、DM止めるかと思いますが。。。

スケジュールを後ろ倒しし、価格を維持するか、
価格を切り下げて、スケジュールは維持するか、
それとも、スケジュール後ろ倒しし、価格も切り下げ？？？

見極めが、難しいところなのかもしれません。

[55: 匿名さん]

マンマニさんがあれだけ、ここはお買い得と強く言ってしまったので、問い合わせが殺到してるのでは？
常盤松ハイツもマンマニさんのブログのおかげで問合せ対応出来ずにモデルルームの受付を一時停止してるようです。

[56: マンション検討中さん]

問い合わせ殺到で大変なんですかね。
それなら、頻繁にDM送るのやめてくれればいいのに（笑）

有楽土地さんに資料請求したの約10年ぶりなんですが、以前はこんなにしつこくなかったし、今、他のデベはもっとあっさりしてますよ。

[57: 匿名さん]

>>56 マンション検討中さん

DMが嫌なら連絡すればすぐ止めてくれますよ。

[58: マンション検討中さん]

販売計画の見直しの件、売主より販売予定、価格ともに全て未定となったとの事です。

[59: マンション検討中さん]

>>57 匿名さん
資料請求したので、送ってくれるのはありがたい（最近はくれないデベも多いし）ですが、
同じものを何度も送ってくるのはどうかと思います。

連絡すれば止められるのは知っていますが、この物件を切ると決めているわけではないので、
新しい情報があるなら、欲しいですね。

同じのは送らないでくれとか、言えばいいのですかね。
何を送ったか、管理していないから、同じのを送ってくるような気もしますが。

[60: 匿名さん]

>>58 マンション検討中さん

予定価格よりも上げてくるんですかね。
同時期販売の中でも仕様は良い方なのに価格が弱気過ぎましたね。
坪単価平均ダイワ530万、アトラス500万円なのに、ここは440万でしたから値付ミスですね。

[61: マンション検討中さん]

他所が完売しているなら、値付けミスといえるんでしょうけど、そうではないので、これ相場が崩れる前兆なんじゃないでしょうか？

デジャヴというか、約10年前にも有楽土地さんの物件で、似たような状況があったので、、、価格表が出て、販売も進めてたのに、「新価格」になりました。

おかげで客が増えて、完売はしたものの、結局、会社が傾き、大成建設に救済してもらって今に至るという。

[62: マンコミュファンさん]

マンマニの記事に価格表のっけてるのにいくらお得な値付けだったからって価格上げたらちょっと納得いかないですよね。

[63: 検討板ユーザーさん]

>>61 マンション検討中さん

ブランズ豊洲や白金ザスカイがあの高値で第一期40%の売り出ししてるのに相場が崩れる前兆？笑
あなたは一生マンション買えなそうですね。

[64: マンション検討中さん]

「販売予定、価格ともに全て未定となった」

正直、値上げする前提なら、このような説明の仕方はしない気がしますが。。。

他のデベの話ですが、実際に値上げされた物件の場合、素直に「値上げを予定している」といわれました。

[65: マンション検討中さん]

>>63　検討板ユーザーさん

すみません。約10年前、リーマンショックで、相場が崩れた後に買いました。

既視感のある風景なので、ついつい（笑）

[66: 匿名さん]

>>62 マンコミュファンさん

マンマニさんの影響力は凄いみたいですよ

[67: 検討板ユーザーさん]

>>65 マンション検討中さん

そう言うと思ってました笑
では、あなたの予言通り相場が崩れて安値で買えることを期待せずに楽しみにしています。

[68: マンション検討中さん]

なんだか、力いっぱいですね。

ここは、財閥系でもなく、人気の土地でもなく、規模も小さいので、もし相場が崩れるなら、わりと初期の段階で兆候を示すと思います。

この近辺、住友不動産でさえ苦戦してて、シティハウス日本橋イーストを突然中止してたりしていますから、注目しています。

[69: マンション検討中さん]

>>67　検討板ユーザーさん
安値で買える物件は、安い以外のメリットがないケースが多いですから、よく検討してみてくださいね。

相場が崩れた後に私が買ったのは、安くなった有楽土地さんの物件ではなくて、価格を維持していた他所の物件です。

[70: 匿名さん]

>>68 マンション検討中さん

スミフは最近では神山町や御茶ノ水でも販売中止にしてますね。豊洲の新築が坪400万する中、築地の相場が崩れてそれ以下になるなら自分も大歓迎です。

[71: マンション検討中さん]

>>70　匿名さん
着眼点が、多少違うのかもしれませんが、相場が崩れるときというのは、価値のある物件を見つけやすくなる時なのだと思っています。偽物のメッキがはがれて、本物を見つけるチャンスというか。。。

[72: マンション検討中さん]

マンションマニアさんの周辺動画（Youtube）の再生回数が、本物件は1か月半で30～40回程度。
常盤松ハウスは、1週間で80回程度。（正直、比較にならない。。。）

ここは東西南北を、ほぼ完全に囲まれており、値付けが弱気になるのも理解できます。（同じ築地でも競合相手は、囲まれ感が少ない。）

[73: 匿名さん]

竣工時期も未定となったので、施工上の問題かもとマンションマニアさんが呟いています。

[74: マンション検討中さん]

オーベル明石町レジデンスとは異なり、大成建設の自社施工ではないとはいえ、
こんな簡単そうな物件で、本当に施工上の問題を起こして、価格もスケジュールも白紙になったなら、担当者はクビでしょうね。

アーバンライフ建築事務所や新日本建設だって、ただでは済まない。

[75: マンション検討中さん]

着工から何か月もたっている、このタイミングで、テクニカルな問題の発生は考えにくい。

しかもタイミングよく、販売開始直前に発生するなんて、まずありえない。

[76: 匿名さん]

販売を後にずらして価格を上げてくるんでしょう

[77: マンコミュファンさん]

>>74 マンション検討中さん

パークタワー 新川崎や晴海などの例があります。

[78: マンション検討中さん]

>>77 マンコミュファンさん
タワーマンションなら、テクニカルな問題が生じても、大きな違和感はないです。同列に論じられないかと。

[79: マンコミュファンさん]

>>78 マンション検討中さん

板状マンションでも多々施工問題が生じています。タワーとの比率からも当然ですが、施工上の問題発生は板状の方が圧倒的に多いです。

[80: マンション検討中さん]

>>79　マンコミュファンさん
施工上の問題なら、後ろめたいことはないのですから、きちんと説明できますよね。
それに、工事の手戻りがあるとしても、遅れを取り戻すことはできますし、職人不足等の理由で、それが難しければ、何か月遅れるか、目安くらい示せるはず。

ここは銀座ではなく、築地七丁目。南側も北側も接道しているのに、「カーテンを開けた生活というのは難しい」というマンションマニアさんの評価。特に、南向き住戸は目の前の賃貸マンションと「こんにちは」状態。にもかかわらず、坪単価は約440万円。正気ですか？

マンションマニアさんの周辺動画（Youtube）の再生回数の少なさから判断しても、正直、この物件は失敗。素直に賃貸にするか、外国人向けの宿泊用にするかしたほうが、良い気がします。

[81: 口コミ知りたいさん]

>>70 匿名さんマンションにするより収益化できると判断したのでしょう。それほど土地の使い道が多様だということでしょう。スミフはビルも賃貸も作れるし。
今はホテル業者も土地漁ってるし、国内外問わず。

[82: 口コミ知りたいさん]

価格下がるんですかね？

[83: 名無しさん]

>>82 口コミ知りたいさん
時期ずらして値上げするか、マンションやめるか。

[84: 匿名さん]

業者が一棟買いする流れかな？

[85: 匿名さん]

>>80 マンション検討中さん

中央区のマンションなんてお見合いが当たり前ですよ。マンマニさんも周辺相場から坪単価480万円取れるところを440万円なので、値上げと予測してます。
youtubeの再生回数は何回なら不調とみなされないのでしょうか？そんな尺度で見てる人を他に知りませんので教えて下さい。

[86: マンション検討中さん]

>>85　匿名さん
マンションマニアさんの周辺動画（Youtube）の再生回数が、本物件は1か月半で30～40回程度。

マンマニエフェクトでweb予約が中止に追い込まれた？常盤松ハウスは、1週間で80回程度。

だいたい、16分の１くらいの再生頻度です。それで相対的に不調と判断したわけで、絶対的な基準はないでしょうね。一人で何回も見る人だっているでしょうし。

「中央区のマンションなんてお見合いが当たり前」？
でも、そこに坪480万円出すのは、当たり前ではないと思います。
同時期に5社が競合したエリアで、いずれも即席企画っぽい。
共倒れの可能性があります。

有楽土地もコスモスイニシアも、10年前を忘れたわけではないでしょうが。。。

[87: 匿名さん]

>>86 マンション検討中さん
常盤松ハウスの動画は記事に先行してTwitterで拡散してる。オーベルとは状況が違う上に、2物件の再生回数だけで比較するのはナンセンス。
人形町界隈はお見合い当たり前地域ですが坪単価500万円です。

[88: マンション検討中さん]

>>87 匿名さん
周辺動画の再生回数は、客観的なデータです。
そのデータは無視できません。

逆に、この物件の好調を裏付けるデータは見当たらない。

この物件、目の前に素泊まり5,500円の旅館がありますが、そんな地域で坪単価440万円のマンションなんて、買う気が失せるのでは？

どんな属性の方が購入されるのか、ちょっと興味があります。

[89: 匿名さん]

>>88 マンション検討中さん

一般的に物件の好調不調は資料請求数ではかるものです。ブロガーの周辺動画再生回数で判断するのはユニークですね。
当然ですが、パークハウス アーバンス渋谷など周辺動画再生回数が少なくても値下げせず竣工前完売してる物件が沢山あります。
また人形町では日照なしお見合いで周辺飲み屋だらけで下駄に焼肉店でも坪単価500万円超で竣工前完売目前だったりします。

[90: マンション検討中さん]

>>89　匿名さん
資料請求数をご存じなのですね！
ぜひ教えてください。