オーベルアーバンツ銀座築地ってどうですか？

[マンション比較中さん]

オーベルアーバンツ銀座築地についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.ober.jp/ginza-tsukiji/

所在地：東京都中央区築地七丁目９番３（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「築地」駅徒歩5分
　　　東京メトロ有楽町線「新富町」駅徒歩7分
　　　東京メトロ日比谷線「東銀座」駅徒歩11分、都営浅草線「東銀座」駅徒歩11分
　　　都営大江戸線「築地市場」駅徒歩11分
間取：1LDK・2LDK
面積：41.32㎡～57.39㎡（防災倉庫面積0.73㎡～1.48㎡含む）
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：大成有楽不動産株式会社（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
おすすめの新築マンション5選「2019年内に販売開始されるマンション編」【マンションマニア】
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[18: 匿名さん]

>>17 匿名さん

アトラスはまだ予定価格出てません。

[19: マンション検討中さん]

同じ坪単価だとしたらアトラスにリセールバリューの軍配が上がります。

[20: 匿名さん]

>>16 匿名さん

こちらの平均坪単価を教えていただけますか？

[21: マンション検討中さん]

マンマニさん記事化しました。
坪単価440万と抑えてきました。
2LDK狙いではイチオシだそうです。

[22: 匿名さん]

浸水は大丈夫ですか？
隅田川テラスが無事か心配

[23: 匿名さん]

アトラスの値付け気になる

[24: 匿名さん]

隅田川テラスはもともと河川敷の扱い（高水敷）なので、そもそも浸水とはいいませんが・・・。

[25: 匿名さん]

>>24 匿名さん

築地は浸水しましたか？

[26: 買い替え検討中さん]

低層階　7390万くらいでした　

[27: マンション検討中さん]

あの立地であの価格は買いだと思う。内廊下だし、言う事ない。

[28: マンション検討中さん]

マンマニイチオシ間違いない

[29: 通りがかりさん]

今時全室エアコン実装のマンションとか聞いたことない。投資なら即買いしたほうがいいよ。

[30: 検討板ユーザーさん]

ここで坪440万なんですか。もっと駅近の築浅中古は間違いなく値上がりしそうですね。
築地エリアが盛り上がってきて嬉しいです！

[31: 匿名さん]

グレード高くて満足度に期待大。
イニシアは見せ方上手いけど、MRマジックが消えたらグレードの高いこっちかな。

[32: 匿名さん]

ここよりはダイワのエッジコートがいいかなぁ。
いずれにしろ、アトラス次第ですね。

[33: 口コミ知りたいさん]

アトラスは外廊下らしいですよ。価格同じでも内廊下vs外廊下なら誰だって外廊下買いますよ。億越えあるなら尚更ですよね？だってVIPが外廊下住みますか？？賃貸出したって売却出したってある意味デベと同じ感覚で商売する訳ですよ？勝負にならないですよ。敢えて外廊下住む人とか聞いたことないもん。でも逆はいる。つまりそういうこと。

[34: 口コミ知りたいさん]

>>33 口コミ知りたいさん
あっ、誰だって内廊下買いますよ。でした。失礼しました。

[35: 匿名さん]

内廊下に6年住んで、去年外廊下のマンションに引っ越した。うちの嫁は外廊下の方が良いと言ってる。内廊下は空気がこもるから子供に良くないそうだ。俺は別にどっちでもいい。
女性の意見が今後の内廊下vs外廊下の議論を左右すると思うな。

[36: 匿名さん]

>>35 匿名さん

あなたの奥さんは女性代表ですかw

[37: 匿名さん]

狭い部屋しか用意してないのか。
残念。

[38: 匿名さん]

まあムキになるなよ。笑
数年前まではまだ内廊下に住んだことない人も多くて憧れもあったようだが、実際に住んでみて、外廊下派に戻った人もかなり増えてきてる。俺は不動産会社の人間だけど、コストかけて内廊下にして、その投下したコスト見合いが売値で回収できるかどうかは毎回議論になる。その時に女性の意見はかなり参考にするよ。

[39: 匿名さん]

>>38 匿名さん

だったら、大々的にアンケートでもとるとか、座談会でもしたら。
おたくの会社は、うちの家内がこう言っている、で提案がとおる会社なの？

雨風関係なく同じフロアでいつでもゴミ捨てできる内廊下を経験したら、もう戻れないとうちの妻が言っております。

[40: 匿名さん]

>>39 匿名さん
タワマンへどうぞ。

[41: マンション検討中さん]

５５戸の小規模だと、各階ごみ置き場は普通ないと思うのですが、ここはあるのでしょうか。（HPの平面図上に、らしきものは見当たらず。）

あと、外廊下派に戻った人の、戻った理由を知りたいです。

[42: 匿名さん]

>>41 マンション検討中さん
通りすがりだけど、、、
自分の場合は、目の前の部屋の住人が外国人になって、お香とかスパイス系？の食事の匂いとかが、廊下中にこもったから。
エレベーター降りたら、気持ち悪くてしょうがなかった。

[43: 匿名さん]

>>39 匿名さん
だからムキになるなって笑
あなた売主関係者ですか。
社内提案して議論するってだけで、1人の提案がそのまま通るわけないだろ？どこのワンマン企業ですか。

>>41マンション検討中さん、
うちも含めて意見が出たのは、外廊下のメリットとして、
・空気の循環が良い。子供がいる方でこの意見は多いです。特に内廊下は玄関近くの空気のめぐりが悪いのがネックです。
・ランニングコスト（管理費、修繕積立金）が安い。内廊下は空調の電気代やカーペットの清掃費が大きいです。最近は特に人件費高騰で清掃費が高くなってます。当然物件によりますが、70平米だと外廊下の方がざっくり年間10ー20万位安いです。中長期で見ると、空調の数やカーペットの磨耗具合によっては改修更新コストが高くなり、もっと差が開くこともあります。
・これは有事の際ですが、火事の際に排煙が容易です。

特にランニングコストについては、売主は売りやすくする為に必ず安めの金額で竣工当初はスタートします。いずれは長期修繕計画以上に上がってくると思っておいた方が良いです（弊社も安めでスタートしますので笑）。

[44: マンション掲示板さん]

>>43 匿名さん

弊社って言ってますけど、あなたは他のデベの営業さんなんですね。

[45: 匿名さん]

>>44 マンション掲示板さん
私は企画設計なので営業ではないですよ。

[46: マンション検討中さん]

>>42　匿名さん
ありがとうございます。
匂いの問題で、外廊下に戻ったんですね。

>>43　匿名さん
企画設計のプロの方なんですね。詳しいご説明ありがとうございます。

端的に言うと、「経済性の問題」ということなんでしょうか。

・外廊下の場合、部屋の窓を開けるだけで、直線的に空気が流れる道を作りやすい。換気設備に頼る必要がない。
一方、内廊下は、たとえ角住戸でも斜めにしか道が作れない。よって換気設備に頼る必要があり、コストがかかるうえ、玄関近くに機械式吸気口を設けるのは、やはりコストの面から困難で、空気がよどむ。

・内廊下は、空調・換気・照明のコストがかかる。さらに床の仕上げがカーペットになっていると、維持・更新のコストが高い。

内廊下は「ぜいたく品」であるのに、その価値を買い手が評価しない可能性が高く、デベとして採用しづらいということでしょうか。

[47: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん
経済性の観点が一番ですね。営利企業なので経済性はどうしても無視できません。
内廊下にしたからと言って高く売れるとは限らず、それであれば外廊下にして多少割安に見せた方が良い商品に仕上がることもケースバイケースですが、多々あります。
富裕層の方にとっては内廊下のイニシャルやランニングコストの高さなんて気にする必要はないでしょうが、それ以外の方にとっては大きな投資なのでしっかり長期プランを練って購入すべきと思います。

[48: 匿名さん]

しきりに外廊下の優位性を訴える他デベ企画担当者さんがいますが、ここは内廊下であってこれからその条件が変わることはありません。
外廊下内廊下論争をしたいのであれば、別にスレッドを立てて議論して下さい。
本質的な議論を阻害していて迷惑です。

[49: マンション検討中さん]

>>47　匿名さん
ありがとうございます。

買手側にとって、お金の話は切実なので、多くの場合、外廊下を採用すべき、という話になるということでしょうか。

私事ですが、子供のころ、外廊下マンションに住んでおり、廊下側の部屋を割り当てられていました。

部屋が外廊下に面しているため、窓はあるものの、すりガラスで外の景色は見えず、窓を開けると牢屋のような面格子、いつも廊下を歩く人の足音や話し声が聞こえて落ち着かず、北側のため冬は寒く、暖房をつけると窓は結露して壁紙にカビが生え、夏はエアコンを設置できないため蒸し暑く、何ひとつ良い思い出はありませんでした。

ぜいたくのできるような家庭ではなく、自室を持っていない同級生も少なくない中、相対的に恵まれてはいたのでしょうが、子供時代のネガティブな思いがあるので、今は内廊下マンションに住んでいます。ただし、床は長尺塩ビシート、空調なし（それでも、わりと夏は涼しく冬は暖かい）、換気は小窓からの自然換気のみ（香水などの匂いを廊下で感じることはある）という、ちょっと変わった仕様なので、ランニングコストは外廊下並みの安さです。

[50: マンション検討中さん]

>>48　匿名さん

本物件の検討事項の一つとして、内廊下の仕様があり、内容の見極めが必要ではないでしょうか。

いわゆる「内廊下外廊下論争」はしていないと思います。

個人的な意見としては、外廊下物件には住みたくないのですが、安易に設計された内廊下物件を選んでしまうと、それはそれで悲惨な結果になるかもしれないと思っています。

[51: マンション検討中さん]

今週モデルルーム見学の予定だったんですが、販売スケジュールと価格を見直すこととなった、という連絡がありました…

[52: eマンションさん]

>>51 マンション検討中さん
え？何が起きたの？まさか値上げ？

[53: マンション検討中さん]

>>52 eマンションさん

自分も何がなんだか…
販売会社さんも今後の情報をお持ちではなさそうでした。。

[54: マンション検討中さん]

以前、資料請求したのですが、毎週のようにDMが来てました。
来客が多ければ、DM止めるかと思いますが。。。

スケジュールを後ろ倒しし、価格を維持するか、
価格を切り下げて、スケジュールは維持するか、
それとも、スケジュール後ろ倒しし、価格も切り下げ？？？

見極めが、難しいところなのかもしれません。

[55: 匿名さん]

マンマニさんがあれだけ、ここはお買い得と強く言ってしまったので、問い合わせが殺到してるのでは？
常盤松ハイツもマンマニさんのブログのおかげで問合せ対応出来ずにモデルルームの受付を一時停止してるようです。

[56: マンション検討中さん]

問い合わせ殺到で大変なんですかね。
それなら、頻繁にDM送るのやめてくれればいいのに（笑）

有楽土地さんに資料請求したの約10年ぶりなんですが、以前はこんなにしつこくなかったし、今、他のデベはもっとあっさりしてますよ。

[57: 匿名さん]

>>56 マンション検討中さん

DMが嫌なら連絡すればすぐ止めてくれますよ。

[58: マンション検討中さん]

販売計画の見直しの件、売主より販売予定、価格ともに全て未定となったとの事です。

[59: マンション検討中さん]

>>57 匿名さん
資料請求したので、送ってくれるのはありがたい（最近はくれないデベも多いし）ですが、
同じものを何度も送ってくるのはどうかと思います。

連絡すれば止められるのは知っていますが、この物件を切ると決めているわけではないので、
新しい情報があるなら、欲しいですね。

同じのは送らないでくれとか、言えばいいのですかね。
何を送ったか、管理していないから、同じのを送ってくるような気もしますが。

[60: 匿名さん]

>>58 マンション検討中さん

予定価格よりも上げてくるんですかね。
同時期販売の中でも仕様は良い方なのに価格が弱気過ぎましたね。
坪単価平均ダイワ530万、アトラス500万円なのに、ここは440万でしたから値付ミスですね。

[61: マンション検討中さん]

他所が完売しているなら、値付けミスといえるんでしょうけど、そうではないので、これ相場が崩れる前兆なんじゃないでしょうか？

デジャヴというか、約10年前にも有楽土地さんの物件で、似たような状況があったので、、、価格表が出て、販売も進めてたのに、「新価格」になりました。

おかげで客が増えて、完売はしたものの、結局、会社が傾き、大成建設に救済してもらって今に至るという。

[62: マンコミュファンさん]

マンマニの記事に価格表のっけてるのにいくらお得な値付けだったからって価格上げたらちょっと納得いかないですよね。

[63: 検討板ユーザーさん]

>>61 マンション検討中さん

ブランズ豊洲や白金ザスカイがあの高値で第一期40%の売り出ししてるのに相場が崩れる前兆？笑
あなたは一生マンション買えなそうですね。

[64: マンション検討中さん]

「販売予定、価格ともに全て未定となった」

正直、値上げする前提なら、このような説明の仕方はしない気がしますが。。。

他のデベの話ですが、実際に値上げされた物件の場合、素直に「値上げを予定している」といわれました。

[65: マンション検討中さん]

>>63　検討板ユーザーさん

すみません。約10年前、リーマンショックで、相場が崩れた後に買いました。

既視感のある風景なので、ついつい（笑）

[66: 匿名さん]

>>62 マンコミュファンさん

マンマニさんの影響力は凄いみたいですよ

[67: 検討板ユーザーさん]

>>65 マンション検討中さん

そう言うと思ってました笑
では、あなたの予言通り相場が崩れて安値で買えることを期待せずに楽しみにしています。