プレシス練馬ステーションフロント 【旧 一建設の「（仮称）練馬駅北口計画」ってどうですか】

[匿名さん]

西武線練馬駅北口から10メートル、西友からも10メートル。
文字どおり傘の不要な立地。
利便性最高なポジションに誕生する一建設のマンションについて情報交換をお願いいたします。

物件名 (仮称)練馬駅北口計画

地名地番　　　東京都練馬区練馬1-6082-1ほか
住居表示　　　東京都練馬区練馬1-19
交　　通　　　西武池袋線・西武有楽町線練馬駅徒歩1分
　　　　　　　都営地下鉄大江戸線練馬駅徒歩2分
　　　　
主要用途　　　共同住宅、店舗
構造規模　　　鉄筋コンクリート造　地上11階
総戸数　　　　住宅66戸、店舗
延床面積　　　 3783.99 ㎡
建築面積　　　　415.50 ㎡
敷地面積　　　　641.04 ㎡

建築主　　　一建設株式会社
設計者　　　株式会社オーエーシー設計
施工者　　　未　　定

着工 2019/02/01
完成 2020/05/31

公式HP：https://www.presis.com/tokyo/nerima/

[スレッドタイトルを修正しました。2019.7.28　管理担当]]

[1: 匿名さん]

駅に近すぎという感もあり。

（画像解説）
左手が建設地。
正面に駅と西友の入口。
駅に向かって右手にはパチンコ屋。
パチ屋手前にはセブンイレブン。

[2: 匿名さん]

この一角は過去10年くらい様々な計画が持ち上がっては頓挫を繰り返してたね。今度のマンションも敷地はだいぶ不整形っぽい。

[3: ご近所さん]

エキナカみたいな立地ｗ

[4: 買い替え検討中さん]

ホンマや

[5: 匿名さん]

公式サイトまだー？

[6: 名無しさん]

みんなが駅近、駅近いうから、駅近なら何でも良いと勘違いした一さんがその気になってしまったじゃないか。

[7: 匿名さん]

やや歪な土地形状ですが、この一帯にあった寂れた飲食店や店舗が一掃されたので環境は悪く無さそうです。赤提灯のあった狭い路地もこのマンション敷地に取り込まれ消滅しました。

駅横のパチンコ屋だけは如何ともしがたいですが・・・

[8: 匿名さん]

写真から推察すると敷地はこんな感じですかね。

[9: 匿名さん]

公式出ました。

『プレシス練馬ステーションフロント』
https://www.presis.com/tokyo/nerima/

[10: 匿名さん]

戸数が少なくて間取りも小さめなことを考慮すると坪400くらいいくんでしょうか。

[11: 匿名さん]

>>10
建物外観の絵を見ると北向きメインのようです。
そうなると400は厳しいかも知れません。

[12: 匿名さん]

傘不要の立地、かなりいいですよね。
駅に近い、スーパーに近い、これが最大のメリットなので
開口部の向きはもうどちらかというと優先順位としては次点になってくるかも。
こういう場所だと、実需でもいいですし、
将来的に賃貸にというのもありなのではないでしょうか。

[13: 匿名さん]

間取りが出てますね。
これを見るかぎり内廊下で南北両側に住戸がある感じです。

柱の食い込みは残念ですが無駄のないプランではあると思います。

[14: 通りがかりさん]

現地確認した。確かに酷い地形だが建ぺい率・容積率が上がるのなら関係無い。西武線、有楽町線、副都心線、大江戸線に傘無しで乗車出来るし、コンビニ目の前なのは練馬区内で最高の立地。
自分は無理だが、周辺環境(パチンコ)とデペを気にしない駅近物件を求める人には魅力的！

[15: 検討板ユーザーさん]

55㎡の3LDK(正確には2LDK+S)って凄いね

[16: 匿名さん]

陽当たりや線路騒音などネックもありますが、この駅距離なら老後まで安心して暮らせそうです。賃貸でも絶対に有利でしょうし。
今年の夏のように長雨や酷暑だと有り難みが増しますね。駅と西友の入口が目の前ですから。（西友の食料品売場や地下鉄でも大江戸線駅は構内をけっこう歩きますけど）

買いたいマンションですが問題はお値段。
手が届かない、腰が抜けるような価格設定になりそうな予感がします。

[17: 匿名さん]

駅前で便利だけど治安がどうかなと心配点はありますが、
以外にも保育園や小学校や公園が近く、子育てしていく上での環境が整っている感じ。
交通アクセスの良さと子育て環境のどちらも望んでいる人にはおすすめかも。
設備内容とか、、もう少し詳しい情報は知りたいです。

[18: 匿名さん]

坪370?400くらい？

[19: 匿名さん]

>>18
小さい部屋が多いから、坪単価だと400超えるんじゃないかと予想。

[20: 匿名さん]

練馬駅は駅前といってもそれほどがやがやはしていないと思います。
ただ、反対側だったと思いますが、飲食店や夜のお店（キャバクラなどの）は結構あった記憶があります。
夜遅くまで開いているお店があるとすると、人の声などはしてくるでしょうね

ここまで駅前となると資産価値も大変高くなるのでは？利便性としては抜群ですね

[21: 区民]

ドラゴーネのパンをすぐ買いに行けるのは嬉しいですね。アルカションも。

[22: 匿名さん]

>>21
ドラゴーネ美味しいですよね。
油脂も乳製品も使わないリーンなパン。
近ごろ流行りのバターやミルクたっぷりの食パンとは一線を画す、健康的なパンばかり。

[23: マンコミュファンさん]

パン屋で言えば今月出来た「うん間違いない」も至近ですね。
いつもすごい並んでますが美味しいのかな。

[24: 通りがかりさん]

事前案内会が始まったというのに、話題はパン屋さんのことばかり…思ったよりも人気が無いのはどうして？

[25: 匿名さん]

>>23 マンコミュファンさん

「うんちがまいない」ってパン屋だったんですね！　店構えとか並んでる客層からラーメン屋だと思ってました。
リッチ系のパンでドラゴーネの対極なので選択肢増えて喜ばしいです。

　

[26: マンション検討中さん]

うんちがまいない
って(笑)

[27: 匿名さん]

結局いくらくらいになるんでしょうね…

[28: 匿名さん]

36㎡の1LDKで5000万弱かな。

[29: 通りがかりさん]

36㎡、プレシス物件、練馬区だと賃料どの位で貸せそう？

[30: 匿名さん]

>>29
練馬駅近の1LDKは一般的に15万円が上限。16万出せば山手線沿線（高田馬場～駒込あたり）でも借りられる。ここは新築プレミアを乗っけてもせいぜい16万円だろう。

[31: 近所の住民]

パン屋の件…うん間違いないは、もう並ばなくても買えますよ
賃貸価格…30㎡は新築でも13万円台がやっとでしょう

[32: マンション検討中さん]

坪450前後になりそうだね
練馬や板橋は過小評価されすぎていて交通、都心距離、商業施設、病院、環境など考えればもっと評価されてもいいが、さすがに駅前とはいえ坪400越えは高すぎると思う

[33: 匿名]

>>32 マンション検討中さん
この掲示板の過疎具合からも、あまり注目されていないことは読み取れますね。
とはいえ、この利便性ですから、価格はそれなり(それ以上)のものにはなりますね

[34: 通りがかりさん]

皆の想像よりも低価格。一建設＆パチンコやに挟まれているだけある。

[35: 匿名さん]

>>34
そうなんですか？
それなら買いたいです。老後でもここなら安心ですから。

[36: マンション検討中さん]

入居時期が遅れて、2021年1月になるみたいです。
この2ヶ月の遅れは正直言って痛すぎですね！
住宅ローン減税受けられない！

年間40万の10年間で400万の所得税控除
と更に3年の特例措置も
受けられなきゃ大問題です。
税制の優遇が受けられる約500万分
の値段を下げてくれないと
割高感があります。

工事遅延の理由が近隣からのクレームみたいです。
理由もまた気になりますね！

[37: 通りがかりさん]

建設地の南側、線路との間の空地は何になるの？
営業さんに聞いたが『分からない…』と言われた。本当に知らないのかor惚けたのか？

[38: 検討中]

>>37 通りがかりさん
営業さんへ確認しましたら区の方で自転車等の駐車場にする予定とのことでしたよ。現在検討中ではありますが気になるのが電車の音ですね。特に二重サッシでもなく、まだ建設されておらず確認のしようがないですね。

[39: 匿名さん]

>>38
あの狭い土地に駐輪場だとサイクルツリー型かも知れませんね。平置きや2段置きだと収容数が少ないので。

[40: マンション検討中さん]

価格出ましたね。3LDK希望ですが北向きが残念です。

[41: マンション検討中さん]

プレシスは立地の割に安いのがウリのはずだが、40平米5000万レベルでは高すぎるよ
白金ザスカイが35平米5000万レベルからして、立地、土地価格、資産価値から見れば逸脱した価格だと思う
必ず値下げすることになると思う

[42: 匿名さん]

Hタイプの63m2はいくらでしたか？

[43: 匿名さん]

駅から近いとはいえ高いですね。
63.44㎡で7200万円？
この広さだとファミリーで暮らすのは無理。
安くても北向きは避けたい。
駅近の物件ってモデルルームに行くと騒音を確認できるコーナーがあります。
窓を締めたときと開けたときの差が確認できる。

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん
坪340overですか、単価としても、グロスとしても割高な印象ですね。。

[45: 匿名さん]

値下げ期待の声が多いですけど、たぶん望み薄ですよ。
ここに4千万5千万出すシングルもいますし、北向きを気にしないファミリーもいます。66人が納得すればいいだけですから。

[46: マンション検討中さん]

>>45 匿名さん
坪350以上出すなら練馬ではなく、もっと都心を選択できるのでは？
杉並、中野、豊島あたりは坪330から380くらいだから

[47: マンション検討中さん]

駅から遠いブランズを参考にして
値段を決めたというので、
これが今の練馬の相場なんですね！

ですのでここは辞めて
私は都心で坪400の所にしました。
徒歩5分になってしまいますが。

[48: マンション検討中さん]

都心ってどこのことかわかりませんが、都心6区では今新築マンションで400万で買えるところないと思うんですが、、、中央区の外れならギリギリあるかな？
それか中古でしょうか？

[49: 通りがかりさん]

>>47 マンション検討中さん

投資物件としてここを考えていたけど…
都心、坪400万とはどの辺り？言える範囲で。

[50: マンション検討中さん]

47です。
都心6区ではありますが、
山手線の中ではないです。

メジャー7ですよ。

[51: マンション検討中さん]

練馬、中村橋、豊島園、石神井あたりは確かに便利だけど坪350以上出して住むようなところじゃ決してない
赤羽、板橋あたりも同様
生活に便利だが都心から微妙に離れている分価格が割安だから価値があるところだということを忘れてはならないと思う
坪350越えは杉並、中野、豊島あたりの相場の部類だよ
練馬は今の相場なら駅近や大手物件だとしても坪320くらいが限界値と定めた方がいいと思うがね

[52: マンコミュファンさん]

プラウド渋谷本町かなー。
あそこなら坪400万でも買えると思います。
おっと本スレと関係なくてすみません。

[53: マンション検討中さん]

プラウド渋谷本町との比較であればひとそれぞれって感じじゃない？
渋谷区アドレスで新宿至近というブランドをとるか、多方面アクセスのほぼ駅直結の利便性をとるか。
幡ヶ谷や渋谷本町辺りは渋谷区でも弱めの立地だし坪単価的にもそう大差ないように感じる。

[54: 匿名さん]

徒歩1分をどう捉えるかですね。
まだまだ駅近至上の需要は高いので、多少高くても売れる気がしますけどね。
この立地が欲しい66世帯を集めればよいだけなので。
転売組や投資組、手が届かない所得層には少し厳しい価格かもしれませんが・・・
逆に永住予定者には高所得層で形成された住民の入れ替わりが少なくて良いかもしれませんね。

[55: マンション比較中さん]

中野や杉並っていっても広いですからね。こちらの物件は1分だからこその価値ではないでしょうか。おそらくもう出ないでしょうし。

[56: 通りがかりさん]

練馬区に住んでいる者にとって、練馬駅から徒歩1分は憧れの地。一建でなくてメジャー５以内だったら、もっと高くても検討したと思う。プレシスだったのが残念でならない。

[57: 評判気になるさん]

ブランズ練馬の方が駅距離は遠いが、コスパは圧倒的に良い
プレシスのブランド力の無さ、一の悪評を考えれば、坪単価でみれば高すぎる
プレシスはブランド力の無い分、立地に対して安いから価値があるわけで、大手7並みの価格ならまず完売は難しいと思う
売却時に高く売りにくい

[58: 名無しさん]

メジャー5ってどこですか？

[59: マンコミュファンさん]

メジャー5じゃなくてメジャー7ですね。
三井、三菱、住友、野村、東京建物、東急、大京
です。
大京は最近全然元気ないですが…

[60: 匿名さん]

>>57
それ逆だから。
新築の時ほどブランドにこだわる。
未完成の建物を現物見ずに買うわけで、業者の信頼性が重要。

中古は現にモノがあるから、外観や管理状況や住民層が目で見てわかる。
極端な話、倒産したデベのマンションでも管理状況が良ければ売れる。
反対に財閥系でも見た目が冴えなかったり管理が悪くて外観や共用部分が荒れてると敬遠されるよ。

[61: 通りがかりさん]

確かに。だとしたら、ここ(プレシス物件)の中古はどうなる？

[62: 匿名さん]

>>61
入居後の管理状態次第でしょう。
エントランスや周囲がキレイなら買い手が現れるし、荒れ放題で怪しげな事務所やエステ店などで雑居ビル状態になればそれなりの結末に・・・

[63: ダンク]

>>58
山王工業・博多商大付属・海南大付属・愛和学院・洛安

[64: お腹いっぱいさん]

ここは内廊下ですか？

[65: 匿名さん]

＞64
アウト廊下です

[66: お腹いっぱいさん]

窓を開けると目の前が西武池袋線になるんですかね？電車の騒音とか気になりませんか？

[67: 通りがかりさん]

周辺環境、騒音、仕様レベル、デペ等を気にする人は止めた方が無難。練馬駅1分だけが魅力の物件。価格と見合うか否かは個人の判断だけど、価値を感じる人はいると思う。

[68: マンション検討中さん]

仕様やデベはどこも大差ないかな。色々物件見てるけど、普通に良い物件だと思いましたよ！人それぞれですが、予算内であればあの立地は魅力的に思います。

[69: お腹いっぱいさん]

練馬駅徒歩1分、大江戸線や西武池袋線などもあり交通の便も最高ですが、やはり電車の騒音が気になりますね。

63.44m（約19.2坪）で7200万円だと坪単価375万円。ディスポーザーや内廊下がないのなら妥当かも知れませんが、それでもやはり安いと思いました。

[70: 匿名さん]

>>67 通りがかりさん
価値感じなかったのでアトラス検討します。

[71: 匿名さん]

>>51 マンション検討中さん
その価格では駅に近いところはもう買えないですよ。
駅から遠ければ買えると思いますが。

[72: 匿名さん]

>>51 マンション検討中さん
私も概ね同意です。
練馬区出身ですが、近年の市況を鑑みたとしても、練馬が価格高いのはどうしても違和感。今週号のスーモでも、穴場の街として紹介されていましたしね。
ここや、アトラスの価格みると全く穴場感ないですが、、、

[73: 通りがかりさん]

スーモの記事や○○街ランキング等は不動産会社の仕掛けらしいです。売りたい街の特集を組んだり急にランキングに入ったり。
練馬駅から10分以内の新築マンション計画、プレシスとアトラス以外は？

[74: 匿名さん]

出るマンションみんな高いですね
練馬は知らぬ間に高級住宅街になっちゃったんでしょうか

[75: 匿名さん]

今の市況って、2011?12年の民主党政権&震災後で一番不動産価格が安かった頃と比較して、4割程度値上がりしてるようです。
そうすると今坪380万、70平米8050万のものは安かった当時は坪270万、70平米5720万程度って事ですね。
多分この位をいわゆる練馬の適正と考えてる方が多いんじゃないでしょうか。
ただ、これは練馬に限った事ではなく、別の23区も同様なので文句言っても仕方ないですよね。
今後安くなると考えるならそれまで待つしかない。

[76: 匿名さん]

>>74
今のマンション購入者は高級住宅地とかブランドよりも利便性が第一ですからね。
とにかく通勤に便利で暮らしやすければどこでもいい。
城東地区や日暮里エリアなどに人気が集まるのもそれが理由でしょう。
練馬は西武線以外に有楽町線・副都心線・大江戸線が利用可能で買い物も便利です。共働き世帯なら多少高くても欲しいでしょう。

[77: 匿名さん]

練馬は築浅中古の流通量が少ないですよね。
共働きの2?4人家族であれば、利便性を考えるとここを買う以外の選択肢があまり見つからないですね。

[78: 通りがかりさん]

練馬に50年住んでいます。老後は現在の戸建てを売ってもう少し郊外にマンションをと思って検討した物件が所沢で坪400以上したので、だったら住み慣れた練馬に住みたいです。ここはシニア層にとっても人気の物件だと思います。

[79: 匿名さん]

>>78 通りがかりさん
安く売ってくれませんか？

[80: 匿名さん]

>>78
シニアには垂涎の立地ですね。
駅とスーパーが目の前で横断歩道もない。中に入ればバリアフリー。
夫婦2人で2LDKに住めたら理想ですが、お値段が許してくれないです我が家の場合・・。

[81: マンション検討中さん]

悩みましたが我が家はアトラスにしました。長い時間を過ごすからこそやはり住環境の方が優先度が高いと判断しました。

[82: マンション検討中さん]

↑何故そんな事をここに書き込むのかよくわからないけど、、、、勝手に購入すれば良いと思う。
住環境悪くないと思うけどなぁ。
価値観の違いはあると思うけど、駅近いから便利だし、帰り道も安心だよ。

[83: 匿名さん]

間取りや広さや向きも全然違うマンションなのに、比較検討対象になるものなのですね。
何を基準に選ばれるんでしょうか。

[84: 匿名さん]

アトラスに似た環境のマンションはこの先出てくることありそうだけど、ここのマンションの立地は待っても二度と出てこなそう。

[85: 通りがかりさん]

販売日間近なのに静かだね。登録申込書を出した人はいないのかな…

[86: 匿名さん]

豊島園駅前の三井物件の価格を待ちたいのですが、こちらはもう締め切り週末ですよね。悩みます。

[87: 匿名さん]

購入タイミングは縁なので、逃すと買えなかったりしますよね。
知人でもマイホームを探していて、「やはりあの物件にしよう」と決めたら売れていたことがありました。

一番は比較して悩むことなのですが、時期が違うとうまくいかないです。
三井物件、こっそりいくら程度なのか教えてもらえないでしょうか。
物件価格が決まっていなくても予定価格や最多販売価格帯は教えてくれないのかなと思いました。

[88: 匿名さん]

家の購入も御縁というけれど、三井のパークハウスと比較検討したい気持ちが残っていて悩みます。待ってたら売れちゃいますよね。。悩みます。

[89: マンション検討中さん]

豊島園の最低価格帯でましたよ。

[90: 通りがかりさん]

>>88 匿名さん
プレシス、パークハウス、アトラス、練馬近辺を検討する方が最初は各サイトを覗いて比較してみるのはわかりますが…
人それぞれ住宅購入の目的は違うので、デペの信用性、グレードの高低、駅力の違い、環境等と各物件の意義・魅力の違いを考えると比較の対象には、し難いように思います。どの部分で悩むのか、価格が同じだったらどちらを選ぶのか、良かったら教えてもらえませんか。。。
どの物件が良い悪いという批判をするものではありません。

[91: 通りがかりさん]

>>87 匿名さん

タイミングありますよね。自分が買おうと思った時にどんな物件に巡り会うのか、大袈裟ですが人生の運とまで感じてしまいます。自分は最近検討始めたので間に合いませんでしたが、数年前の石神井公園か大泉学園のタワーが良かったかな(西武沿線住民なので)。中古を待っても中々出ません。
今買った方が良いと思う物件、又は過去に買っておけば良かったと思える物件はありますか？

[92: 通りがかりさん]

何部屋が抽選になったの？

[93: マンション検討中さん]

3LDKの部屋は抽選になったと聞きましたよ！(何部屋かまでわからず申し訳ないです)

[94: マンション検討中さん]

typeAの３LDKを検討中でしたが、窓を開けるとパチンコの音が聞こえる近さですね。
南向きといっても低層階は西武線の高架下、さらにサイクルツリー型駐輪場ができたら日当たりが悪いのかなと思いました。

[95: マンション検討中さん]

日当たりが気になる方は、時間や季節に合わせたシュミレーターを見せてもらうとイメージが湧きやすいかもしれません。線路と少し距離があるので現状では2階まで日が当たってましたが、個人的には5階以上がよさそうだと思いました。

[96: マンション検討中さん]

サイクルツリー型駐輪場なんて、出来ないよ。現地見たらわかるけど、日当たりも良いから心配しなくて大丈夫だよ。

[97: マンション検討中さん]

>>96 マンション検討中さん
区に確認したら、どんな駐輪場を作るか未定と言ってましたよ。断言しない方が良いと思います。

[98: マンション検討中さん]

区に確認したら、屋根なしの駐輪場と聞きましたが…

[99: マンション検討中さん]

＞＞36さん
検討中の為、皆さんの意見を参考にさせていただいております。
2021年1月入居だと住宅ローン減税が受けられない。と投稿されておりますが、気になり国税庁のＨＰを確認したところ2021年12月31日までに入居すれば本制度が利用できるように思うのですが、いかがでしょうか？

[100: 口コミ知りたいさん]

>>99 マンション検討中さん
36さんではないですが、横からすみません。最大400万の減税ちゃんと受けられますよ！