グランリビオ芝大門（仮称）港区芝大門1丁目プロジェクト

[マンション検討中さん]

公式URL：https://nskre.jp/shibadaimon/
売主： 新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社淺沼組東京本店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

所在地：東京都港区芝大門1丁目537番5他（地番）
交通：都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩3分、
都営三田線「御成門」駅徒歩4分、
JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.04㎡～86.65㎡

ライオンズマンション芝公園隣接地に建設予定の、
「グランリビオ芝大門」（仮称）港区芝大門1丁目プロジェクト
についての情報が調べてもほとんど得られなかったので、
このスレで情報収集したいと思います。

大門駅徒歩３分の利便性があって、
芝大門、芝大神宮、芝公園、増上寺、東京タワー至近という立地。

車の通りが少ない整備された通りに面しているので静かに便利に過ごせそう。

[41: マンション検討中さん]

内陸の家賃相場とは、具体的にどういったものなのか教えていただけますか。

[42: マンション検討中さん]

麻布界隈でもそれくらいの相場ですけどね。
こちらは所詮大門ですからそんな高級という立地でないですし。

[43: 匿名さん]

築10年程度、内廊下、設備一通り揃った部屋で、六本木40平米1ＬＤＫが24万円の平米単価6000円ぐらい、南麻布古川橋付近45平米1ＬＤＫが23万円の平米単価5000円ぐらいでありますね。

[44: 匿名さん]

大門となると40平米で家賃20万ほどですかね。

[45: マンション検討中さん]

50平米あっても25万が相場でしょうね。
タワービュー新築プレミアムで27万くらいか。

高すぎて入居が決まらないと意味ないし。
港区でも年度末、半期末を逃すと普通に3ヶ月決まらなかったりするからね。ローンで買っていようものなら一気に赤字です。
限りのある借地権ではそこが嫌だね。

[46: 匿名さん]

普通借地だけど、延長の判断は組合の議決ですよね。
その組合も78/113が非分譲だとリスクはありますね。

[47: 匿名さん]

万が一普通借地の延長ができなかった場合は、費用など貰えるんでしたっけ。

[48: 匿名さん]

普通借地だと、期限が来たからといって返還をしなくて良い、と思います。
多数決で決まるということですが基本的には、こういう場合は残ることも多いのでしょうか。
更地にして返還、という他続きじゃなくても良いのが
ここのいいところ

[49: 匿名さん]

普通借地は、特に借りた側の方が権利が強いということなのですね。
土地そのものは自分たちの資産とはなり得なくても、建物はしっかりと維持管理していけば資産としてきちんと価値があるということでしょう。
定借だと、建物を壊して返却なので、
大規模修繕頑張らなくなってしまうときも来るんじゃないか…という心配もありますが
ここの場合は大丈夫そうです。

[50: マンション検討中さん]

地権者が過半数の住戸持ってたりしたら意味ないよね

[51: 匿名さん]

>建物はしっかりと維持管理していけば資産としてきちんと価値がある

どんなに管理しても老朽化しない建物はないよ、
借地なら古くなるほど資産性は急速に失われる

[52: マンション比較中さん]

普通借地なら、500くらい？

[53: 匿名さん]

なんか重いサイトですね。
画像の関係かな。
綺麗だけど、見るのに時間がかかる。
オシャレなマンションですね。
ここだと夜景綺麗でしょうね。
立地的に値段が高いのは想定していますが。
キュービックタイプだと日当たりいいんじゃないでしょうか。

[54: マンション検討中さん]

400万くらいでしょ。借地ですから。

[55: マンション検討中さん]

ここは大門浅草線と大江戸線とJR浜松町と御成門三田線が使えて、いいよね。

[56: マンション検討中さん]

だから借地なのが惜しい。

[57: 匿名さん]

本当に借地なのが残念すぎます。

[58: 匿名さん]

借地と地権者大量・・・せめてどちらかだけならましなんだけど。借地に加え7割地権者なのは残念だね

[59: 口コミ知りたいさん]

もはや地権者のマンションに家賃払って住まわせて貰ってるのと一緒ですな。
将来追い出されるの確定か・・・。地権者って寺？

[60: マンション比較中さん]

芝は港区の中でも下のほうだけど、マンションは少ないかも。でも白金高輪が値段下げたからここは５００だと高い気がする。。東京タワー見えない部屋もあるなら 安いのかね

[61: マンション検討中さん]

毎月借地料払わせられるのに坪500万はないでしょ！？

[62: 匿名さん]

港区内陸アドレスの中で芝大門は格下の方なのに、借地で坪500は高すぎ。

[63: マンション検討中さん]

借地はチャイナも敬遠しそうだしなぁ

[64: 匿名さん]

白金ザスカイと迷いますね。

[65: マンション検討中さん]

迷うわけないだろ...

[66: 坪単価比較中さん]

価格スレの予定金額であれば、、、借地権のメリットありますか？

[67: マンション検討中さん]

過半数越えの非分譲賃貸向け住戸のオーナーは地主さんなんでしょうか？
そうなると30年後に地主さんが土地返して欲しいと思ったら、マンション側の多数決として過半数取れるし定借に近い条件に見えてしまうのですが、、、

[68: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[69: 坪単価比較中さん]

借地は理解している人だけが買えばいい。

[70: 匿名さん]

たった30年で無くなると分かっているマンションを買う人なんてそんなにいますかね。

[71: 匿名さん]

この辺りの土地って手放したくないくらい貴重なの？！
土地感ないからよくわからん。

[72: マンション検討中さん]

借地は別にいいと思うけど、やっぱ高い。


お寺さんて無税な上に、土地も貸して何しはるん？

[73: 匿名さん]

マンションの収益は、法人税かかるでしょ
都心の神社は、一等地だからね
私も、同じ立場なら貸すよ

[74: 匿名さん]

>>72 マンション検討中さん
檀家不足。寺の維持費。修繕は専門の職人だから高い

[75: マンション検討中さん]

あの土地は横の私道も含めて、寺じゃなくて神社のものだね。収支に大差ないとは思うけど。

[76: マンション検討中さん]

神主はん儲かりまんな?
現代版檀家ってところか

[77: マンション検討中さん]

理解あるなー。

まぁ、神社とか寺とかは稼ぐ必要ないと思うけどな。

[78: 匿名さん]

>>77 マンション検討中さん
寺社の建物は維持費がすごいかかる。職人も少ないし、高い。

[79: マンション検討中さん]

にしても港区に土地持ってて土地貸しやってれば儲からないわけないわな。
檀家の寄付どころの話じゃない。

[80: 匿名さん]

借地で坪700はさすがに高い気がします。

[81: マンション検討中さん]

そんなするの？
ブランズ愛宕並みに空気読めない価格じゃんね。
世も末だな。

[82: マンション検討中さん]

ぶったまげ価格でした。
ここに限らずですが、高給リーマンでももはや都心にマンション買えないな。

[83: 匿名さん]

坪700ならパークコート浜離宮買えるよ

[84: 匿名さん]

モデルルーム、オープンしましたか？

[85: マンション検討中さん]

何を考えてこんな価格設定にしてきたかな。
ターゲットは石油王か？

[86: 匿名さん]

>>85 マンション検討中さん
石油王にはちと狭い

[87: マンション検討中さん]

600万以上の部屋は東京タワービューか、最上階。それ以外は500万台だし妥当なんじゃないですか？地権者が半分以上の部屋を保有していて、30年後に更地にしようと簡単に決を取れる状況でないなら。

[88: マンション検討中さん]

>>81 マンション検討中さん

庶民の空気は読まないって事でしょ？
背伸びせずに練馬とか隅田川以東買っときなって事よ。

[89: 匿名さん]

>>87 マンション検討中さん

ここは、タワーでもないし、共有施設もなし、エントランスも地味、仕様も良くない…
パークコートやスカイに比べると割高な気がしますが。

[90: 匿名さん]

公式サイトではまだ価格出てないみたいですけどイメージからして高そうな感じではありますね。
眺望はなかなか良さそうな感じですね。
東京タワービューいいなと思いました。
やっぱりきれいだと思います東京タワー。
住居というよりホテルとかバーみたいな眺めだけど、日々の暮らしで見れるなんて贅沢だなと思います。
Ｋタイプだとリビングから東京タワーも見えて南向きのワイドスパンになるのかな、かなり良さそうな感じがします。

[91: マンション検討中さん]

89さん、修繕費を考えるとタワーがいいのかどうかは分かりませんが、借地である事を考えたらパークコートと比べたて明らかに高いですね。

[92: 匿名さん]

借地権なのか、と思ったら前にそれについてのレスがありますね。
30年だと一回くらいは更新あるものだろうと思いましたが現実は色々厳しいみたいですね。
それに加えて坪単価700万？！ですか。さすがに高めだなあと感じました。
ここまで高いとなると魅力がいっぱいあるんだでしょうかね。
メリットは東京タワービュー以外に何がありますか？設備仕様はかなり良いものを揃えてるのだろうか。気になります。

[93: マンション検討中さん]

東京タワー以外の売りは無いですね。とはいえ芝浦のブランズタワーと比べるのであれば坪500(東京タワービュー以外)は妥当な気がします(向こうは土地付きで同じくらい)。今思えば1年前のパークハウス浜離宮の頃はまだ安かった、という事なんでしょうね。

[94: マンション検討中さん]

坪600でここ買う？
近くの中古買うならどこかな。1000戸のツインパークス 買うかな。

[95: マンション検討中さん]

先着順で販売開始してますが、売れてるんですかね?？

[96: 買い替え検討中さん]

借地の癖に強気すぎるだろ
坊主は本当に強欲だな！

[97: 匿名さん]

芝浦とかと比べるのはちょっと…
神谷町ならわかりますが

[98: マンション検討中さん]

>>97 匿名さん

周りと比較してこの価格帯で安いと感じてらっしゃるという事ですかね？
そういう方がいるなら、ここも普通に売れるのか。私には厳しいご時世だ。

[99: 匿名さん]

>>98 マンション検討中さん

芝浦は論外です。

半径1km以内の新築だとパークコートやブランズがありますが、スケールメリットで劣るとは言え、こちらの坪700はそこまで割高には感じません。

[100: マンション検討中さん]

三流デベブランドが芝大門の借地権で坪700万とか。
無理がありすぎだよ。利回りマイナスじゃんよ。

[101: マンション検討中さん]

>>99 匿名さん

一般論で普通借地権の場合は相場の7割程度、と考えると土地付きの分譲だったら坪1000が妥当って事ですか？
パークコートの方がかなりお得な気が、、

[102: マンション検討中さん]

浜離宮も高いなーって、それより高いなんて。

プリンスホテルを森ビルが買い取って、芝公園ヒルズにする計画があるとかじゃないと買えない。

借地で買うなんて誰得なの？

[103: 匿名さん]

件数的には2期で売りきって終わるはずが、1期2次販売。これは相当売れ残ったねww
1期2次では価格も下がるかな？

[104: 匿名さん]

この価格で梁がコレでは残念すぎた。

[105: 匿名さん]

35件しかないですが動き鈍いのでしょうか？
この価格なら白金スカイ買った方がいいのではないかと思いました。

[106: マンション検討中さん]

借地権で半数以上を地権者に握られていることが原因でしょ。権利の更新ができずに退去させられる可能性濃厚。
じゃあ安いのかというと、港区所有権マンションも視野に入るくらい高い。

なに考えて売ってるんだか分からんね。

[107: マンション検討中さん]

>>105 匿名さん
白金スカイの土地柄に抵抗がないならそちらに行けばよろし
たまたま同時期というだけ
本来比較対象にならない

[108: 匿名さん]

区役所もある港区の中心の一つですから、まあ高いでしょうね。
土地の利用価値が高いので本来は分譲すらも貴重なエリアですし。

[109: 匿名さん]

今日マンションマニアがTweetしていたよ
坪480万だったかな、お得だって
2LDKできれいな間取りだった

[110: 匿名さん]

ここ買うならクレストプライムタワー買うわ

[111: マンション検討中さん]

>>110 匿名さん
川向うの土地柄に抵抗がないならそちらに行けばよろし
たまたま売り住戸がまだ残ってるというだけ
本来比較対象にならない

[112: 通りがかりさん]

そうだね。借地だし比較にならないね。

[113: 匿名さん]

ブランズ愛宕虎ノ門の方がいいね

[114: 匿名さん]

割と近くの新橋4丁目に野村がマンション建設中だけど、分譲？

[115: 匿名さん]

借地買うぐらいな、最初から賃貸マンションに住んだほうがまし。
少しでも古くなったら簡単に引越しできるからね。

[116: 匿名さん]

>>115 匿名さん
それは利回り次第。購入、賃貸、借地の有利不利は数値で判断すべきこと。借地は所有より安いからその分を他に回せるから不利とは限らない

[117: マンション検討中さん]

借地権で利回りを語る方が無理だと思うが。
過半数の住戸を持つ地主が権利の延長はしないと言えばそれまでだよ。一寸先は闇。営業が美味しいことを言うかもしれないが、結局権利がなくなってしまえば裸で外に放り出されてしまう。

数年後に売ろうにもそのリスクを考えて弱気価格にならざるを得ない。

[118: 匿名さん]

地権者住戸はないよ
モモレジブログ読んだら

[119: 匿名さん]

113戸（非分譲住戸78戸含む）とあります。
モモレジさんのブログも拝見しましたが、地権者住戸という書き方はしていないですが、
非分譲住戸で低層階にコンパクトなタイプが集中しているという風に書かれていました。
いずれにせよ、低層階はここの場合は一般分譲はされないということになるのでしょうか。
非分譲住戸がどういう扱いになるのか。賃貸というのが大筋でしょうか。

[120: 買い替え検討中さん]

8階までが賃貸で、分譲は9階以上だそうです。

[121: 匿名さん]

大門周辺は港区役所もあるプレミアムエリアだから仕方ない

[122: マンション検討中さん]

区役所があるからプレミアムエリアw
じゃあこの界隈の中古マンションも軒並み坪500万クラスなんでしょうな。

[123: 匿名さん]

＞借地は所有より安いから

この人、営業の方ですかね
利回りって、明らかに将来売却の難しい借地物件を投資目的で購入しますか

[124: 検討板ユーザーさん]

モデルルームの予約はガラガラ。この掲示板もスカスカ。最近はブロガーやら評論家やらに記事を書いてもらってもこの状況。
次の販売案内をしようにも購入見込み客がいなくてどうしよもないのかな？

やはり、議決権の半数近くを法人が一括で保持している借地、という特殊な物件にしては高すぎたんですかね？値引き販売しないかなぁ？

[125: 匿名さん]

値引きはないよ
新虎は、みんな知らないと思ったら意外に反応が良かったみたい
ペンシルでも2階から坪600超えてるよ
周辺の中古の価格も聞いたけど高いよ
坪550ならそんなもんだよ
野村が新橋に建てるマンションは坪700超える予定

[126: 匿名さん]

神谷町とか、非借地と比べてもね。営業さんもたいへんだね。

[127: 匿名さん]

>>126 匿名さん

西新橋だよ
土地勘無いだろ

[128: 匿名さん]

総戸数113戸（非分譲住戸78戸含む）

販売している住戸が少ないこと、借地権で、興味がない人はスルーなのでは？
マイホームを「資産」を考えるなら借地権ではない物件がおすすめですし。
30年後、定年退職で東京にはいないなら選択肢に入れてもいいかと思っています。

ホームページ、物件がOUTLINE、地図がMAPなど英語表記なのは日本人向けじゃないんですか？英語圏の人も購入対象なのかと思いました。

[129: 匿名さん]

非分譲住戸って賃貸になるのでしょうか。
この規模だし、この立地だし、そうするのが順当に思えます。
分譲物件の購入者が賃貸に出す可能性もあり得るでしょう。
ただ、その場合はおそらく所有権者に許可なり手数料を払うことになるのでは？

普通借地権で30年毎の更新が前提となるのはわかっているのですが、
仮に返上したいという人と、住み続けたいという人がわかれた場合どうなるのかも考えていかねばです。

[130: マンション検討中さん]

>>129
以前に販売代理店に確認しましたが、9階以下を一括保有している売主の議決権は半分もなく、管理組合の議決に必要な5分の4には届かないとのことでしたよ。普通借地権の更新可否についてはあまり懸念をもたなくて良さそうだと思います。

[131: マンション検討中さん]

そりゃ売る方は聞こえがいいようにそう言うわ。
実際は違うと思うけどね。権利は強い。

[132: マンション検討中さん]

定期借地権とは違って、普通借地権は原則として更新され続けますよね。例外的に満期に借地権が終了するのは、住人側から更新しない旨の申出をした場合。
（このように普通借地権が法律上所有権とあまり変わらない強い権利であったため、満期に更新されない定期借地権制度が導入されたという経緯です。）

つまり実質的には、組合議決権の5分の4を持つ住人が更新しないと言わない限り、借地権が更新され続けることになり、この定期借地権との違いは売却価格においても考慮されます。
あと普通借地権には建物買取請求が認められている点も定期借地権との大きな違いでしょう。

9階以下を一括保有する日鉄興和としては借地権を更新しない理由はあまりないし、単独で決められるような議決権も持っていないので、現実的に考えると、借地権が更新されない状況は考えにくいのでは？

[133: マンション検討中さん]

>>131
今回この物件を検討するにあたって初めて自分で調べてみたり販売代理店に聞いたりしたことなので、もし間違っていたら教えてもらいたいです。。。

[134: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[135: 名無しさん]

10階以上の非分譲の住戸は誰のものだろう？
賃貸フロアの部屋と合わせたら議決権50%は確保出来るよね？
地主の寺と日鉄で組んで30年後にマンション作り直して売った方が儲けるかもね？
4/5の議決権が必要な決議が全てじゃないよね？1/2で議決できることに何があるだろう？

市場に対して明らかに安いなら別ですが、ここは借地なのに周りと大して変わらない。
コロナがリスク視される前から先着順販売で売れなかったマンション。
不確定要素が多すぎて、私は買えない。

[136: 通りがかりさん]

>>135 名無しさん

議決権は、非分譲住戸と日鐵興和保有部分（賃貸部分）を足しても、50%にはぜんぜん届かないようになっていますよ。
そもそも日鐵興和が突然購入者に不利益になるように動くシナリオはそれほど考えられないですよね。

価格も、普通借地権が考慮されて所有権より落とされているようです。（東京タワー眺望の部屋は上乗せされているように見えますが、、）
もちろん、定期借地権よりは高く設定されていると思いますが。
販売期はまだ第一期の販売中ですよね？グランリビオの平河町の方は第二次まで進んでいるようなのでそちらへのコメントでしょうか。

まぁ何を重視するかはそれぞれなので、不確定要素の心配が勝る方がるのも不思議ではないです。
この物件であれば、地下鉄2路線へ徒歩4分以内という立地や、芝公園や小中学校へのアクセスの良さを気にいる方が買うのでしょう。

[137: マンション検討中さん]

30年て実際どうなのでしょうか。

[138: 匿名さん]

非分譲の割合が大きいのが気になるなぁ
借地期間に関して、30年だったら更新されるだろうなと思いますが、
それ以降、どうなっていくのか…多く権利を占めているところの意向も大きくなっていくと思います。
一般分譲が多い場合は、基本残す路線何じゃないかと思いますが、
非分譲部分、現状のオーナーと異なることになる可能性もあるので、
様々なシミュレーション重ねて考えていかねばです

[139: マンション検討中さん]

>>138 匿名さん
一般分譲部分が誰に売られてるか、我々にはさっぱりわかりません
売止めにして日鉄興和が持ち続けるかもしれません
いざ入居してみたら日鉄興和が8割オーバーで一般消費者は2割に満たない可能性もゼロじゃないです
そうなった場合の管理組合運営・意思決定がどうなるか、「様々なシミュレーション」の一つに入れる必要があるのでは？

[140: 口コミ知りたいさん]

このまま市況が好転しなければ事業主が売れ残りを賃貸として運用する事態にもなりそうですね。
むしろその方がいいのではないでしょうか。もう売れる気がしません。