グランリビオ芝大門（仮称）港区芝大門1丁目プロジェクト

[マンション検討中さん]

公式URL：https://nskre.jp/shibadaimon/
売主： 新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社淺沼組東京本店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

所在地：東京都港区芝大門1丁目537番5他（地番）
交通：都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩3分、
都営三田線「御成門」駅徒歩4分、
JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.04㎡～86.65㎡

ライオンズマンション芝公園隣接地に建設予定の、
「グランリビオ芝大門」（仮称）港区芝大門1丁目プロジェクト
についての情報が調べてもほとんど得られなかったので、
このスレで情報収集したいと思います。

大門駅徒歩３分の利便性があって、
芝大門、芝大神宮、芝公園、増上寺、東京タワー至近という立地。

車の通りが少ない整備された通りに面しているので静かに便利に過ごせそう。

[181: 匿名希望]

楽観的な投稿が多いけどさ、将来、住み替えを考えたときに、こんなはずじゃなかった！とならなければね。あくまで自己責任で！

[182: 匿名希望]

いやいや悲観的な投稿が多いけどさ、将来、価値が上がったときに、こんなはずじゃなかった！とならなければね。あくまで自己責任で！

[183: 匿名さん]

まぁ、無用なリスクは取りたくないんで、所有権物件にしとくわ

[184: 匿名さん]

神社でもないと土地でないよ
ビル何棟かまとめて建て直ししても、地権者住戸がほとんどになるし選択肢は少ない
新橋のマンションの営業に聞いたけど、地権者は値上がりがわかっているから権利を売ったりしないそうだ

[185: マンコミュファンさん]

>>184 匿名さん
不動産関係者から私もそう聞いてます。さらに神社や寺が貸す土地なら安心と聞きました。昭和時代からの借地が多く、旧借地法が適用されるので、借主の権利が絶対的に強いのが理由のようです。地代を払うことになりますが、ここいらであれば固定資産税よりも地代の方がずっと安いですからね。

[186: 名無しさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[187: 匿名希望]

場所至近、建築年至近ではパークコート浜離宮がありますが、パークコート浜離宮の販売総戸数が361戸、グランリビオ芝大門のそれが35戸、と10倍も違います。このようにグランリビオの方はもともとの販売総戸数が少ないなら、1つ売れ残りがあっても多いように見えるだけ。販売総戸数に対する売れた「割合」で比較してみたら大して変わらない。

[188: マンション比較中さん]

35戸しか売らないからですかね、宣伝に金かけてないですよね。モデルルームも必要最小限という感じでした。ど派手だったパークコート浜離宮とは違いました。

[189: マンション検討中さん]

まぁ売れてないのは事実なのかな。他物件に比べて広告費が質素だから、というのはあるでしょうね。あと今は、同じ普通借地物件でもどうしても神谷町・虎ノ門周辺の方が目立つよね。ブランズとか。当然値段も高いわけだけど。。それぞれの東京タワービューの部屋で比べてみるとよくわかる。
ただ、三田線、大江戸線まで4分で、山手線までも7分という点で、改めて考えてみるとここの立地はかなりうらやましい。車寄せか、各階ゴミ置き場のどちらかでもあったらな。。

[191: マンション比較中さん]

[No.190と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害す投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[192: マンション比較中さん]

>>188
パークコート浜離宮の分譲が361戸で、グランリビオが35戸。そんなに違うのか。。。
借地権の影響は知らないが、35戸なら、業者の方も、営業マン投入して広告費かけて、急いで売る必要なくなるね。。

[193: 匿名さん]

コンセプトムービー、公式サイトの方で出していたんですね。
販売がストップしていたので、少しでも情報提供をみたいなことなのかもしれないです。

分譲数、少ないんですね。
戸数自体はとても多いので、意外でした。
そこまで急いでは販売しないんじゃないかなぁ、ここは。
落ち着いてからゆっくりだろうに。

[194: 匿名さん]

古いストリートビューを見ると、小規模の建物がこの一角にいくつも建てられていました。
その建物の方たちが
等価交換でこのマンションの物件を持っているということなんでしょうね。
だから、戸数に比べて分譲数が多くないと。
2013年のストリートビューに、再開発地区という看板が見えました。

[195: 名無しさん]

>>194 匿名さん
分譲が少ないのは、下層階を販売しないで売主が賃貸運営するからですね。

[196: 匿名さん]

地権者さんは下層階なんですね。

間取りを見てて思ったのは、トランクルームについて…
玄関の外から取り出せるのは確かにそれはそれでいいのだけど、
家の中の収納も特に多いわけではない場合も多い
家の中にそのスペースを持ってくれば良かったんじゃないかなぁという風におもう間取りもありました。

[197: 検討板ユーザーさん]

2期販売は2戸だけみたいですね。1期の売れ残りも沢山あるし値下げする流れになるのかな？

[198: 匿名さん]

トランクルームは実際に使用した経験がないので何とも言えませんが、
家の中に置きたくない荷物を保管するスペースなのでは？
車のタイヤやキャンプ用品や工具など。
実物を見ていないので保管可能なサイズ感が掴めませんが、
どのような説明になっているんでしょう。

[199: 匿名さん]

借地権のマンションに地権者住戸なんていないでしょ

[200: 匿名さん]

下層階は賃貸部屋になるんですか？

物件概要を改めて確認すると総戸数は113戸（非分譲住戸77戸含む）だそうなので

実質賃貸マンションのように見えてしまうかもですね。

心配なのは管理組合ですが果たして36戸で回していけるのか、実は人数が少ない方が楽なのかしら。

[201: 口コミ知りたいさん]

そもそも過半数をデベに握られて管理組合の存在意義がないように思えますが。
毎月地権料も払って気分は賃貸ですね。

[202: 購入経験者さん]

130～のコメントを読んでください。議決権は傾斜配分なので、売主所有住戸をまとめても過半数にはまったく届きません。事実と異なる書き込みはやめましょう。

[203: 名無しさん]

>>202 購入経験者さん
本当に届かない？
下層の賃貸部屋と、上層の一般販売しない(神社が持ってるかもしれない)住戸の議決権を足してみた？

[204: 購入経験者さん]

届かないはずですよ。モデルルームで確認されると議決権割合の資料と一緒に説明してもらえると思います。

[205: 匿名さん]

ここら辺に住みたいなら、ここが賃貸で出ればはいることがあるかもしれない、
でもそれならここを買う必要はなれない

[206: マンション検討中さん]

もう売れ残りは、賃貸でいいんじゃね？
そもそも、賃貸マンションと大して変わらない感じだったでしょ

[207: 匿名さん]

アクセスの良い立地を優先に考える方には良いマンションですが

間取りや価格を見ると購入者は限られてくるでしょうね。

入居開始は来年ですし、売れ残るかどうかはわかりませんが

コロナもあって完売には時間を要するように思いました。

[208: eマンションさん]

>>207 匿名さん
間取りは気に入りましたが、やはり借地＆大量議決権者の存在がネックでした。
1割価格が高くても借地じゃ無ければ買ってたなー。

[209: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[210: 匿名さん]

借地権は仕方ないよ
虎ノ門も借地権でしょ
大きな土地持ってたらてばなさないよ

都心は、土地売った人もほぼ地権者として交換するらしい

[211: マンション検討中さん]

このマンションに興味があって、スレッドを通して拝見しましたが、なんだか定期的に同じネタで荒れてますね(笑)。無視されるような物件ならここまで荒れないでしょうから、意識される物件であることはわかりました！

[212: 匿名さん]

販売提携(代理)に(株)アドバンテージ・アール・エーが紛れてる。

[213: マンション検討中さん]

ここで話題になっていた議決権割合が気になったので確認しました。
全議決権数は159で、上で書かれていたとおり、部屋タイプによって傾斜配分。2～8階の賃貸住戸（売主保有）の議決権合計は70。9階以上の非分譲住戸（事業協力者？）は3戸のみで、それらの議決権合計は5。差し引きで分譲住戸の議決権合計は84になるので、過半数を確保できているようでした。
立地と環境を気に入ったので一応検討対象に残していますが、個人的には、浜松町の再開発で新しくスーパーができるのかどうかが気になっています。。

[214: 口コミ知りたいさん]

分譲区分を売主が一定数以上もつ可能性も否定できないよね。
売るときは聞こえのいい事言って、蓋を開けてみれば雁字搦めの売主天下になることも予想される。
法的にはそれで文句言えないのだから仕方ないか。

[215: 匿名さん]

販売提携(代理)(株)アドバンテージ・アール・エーの営業が惚けた回答しますから楽しみに聞きましょう。

[216: 匿名さん]

>>215 匿名さん

もっと詳しく
その会社に何があるの？

[217: eマンションさん]

>>213 マンション検討中さん

ホームページに、113戸（非分譲住戸77戸含む）
とあるけど？
騙されるのは勝手だけど、他の人巻き込まないようにね。

[218: 口コミ知りたいさん]

借地権は権利関係でモメそうだから嫌だ。
だから安いんだろうけど、ここは安くない。リスクに対してコストが見合ってない。

[219: マンション検討中さん]

＞＞217 eマンションさん
一戸当たり一議決権ではなくて、部屋のタイプに応じて、複数の議決権が付与されている部屋があるということですよ。

[220: マンション掲示板さん]

>>219 マンション検討中さん

213さんに非分譲が70＋3って営業が説明したんでしょ？
実際は70＋6なのに。
上層階は議決権大きいし、売主＋地主ゆかりの非分譲の議決権が逆転するんじゃない？

[221: 職人さん]

>>1 匿名さん
あなたがやり直してくださいね。

[222: 匿名さん]

こちらでちょくちょく話題に出ている議決権とは何ですか？
部屋の専有面積が広ければ広いほどマンションの理事会で発言権があると言う意味合いで合っていますか？
こちらの場合、議決権に売主が関わってくるようですが何が問題になるのでしょうか。

[223: 匿名さん]

さっき近くに行ったから写真とってきたぞ
前の建物邪魔だね

[224: マンション検討中さん]

>>222 匿名さん
いまさらまとめる気もありません。
スレを1から読んでください。

[225: 匿名さん]

凸型の敷地の西側の部分でしょうか？
結構接近してますね。
茶色い建物の端っこの部屋だとリビングからはここのマンションしか
見えないことになっちゃいますけど大丈夫だったんでしょうか…。
公式サイトのデザインの紹介ではまだ全貌が見られませんが、資料等には出ているのでしょうか。
東側にも建物があるようなので、どんな感じで敷地が配置されてるか気になりますね。

[226: マンション検討中さん]

>>225 匿名さん
現地かモデルルーム行けば分かりますが、全く問題ないですよ。
エントランス部分は緑地になるのでライオンズマンション側から見れば緑が目の前に来るだけで、むしろ前より良くなります。

[227: 匿名さん]

>>226 マンション検討中さん

私有地につき侵入禁止になっていて、写真の裏側に回れなかった
写真右側の細い道は、限定の私道なのかと思った

[228: 匿名さん]

今日も近くに行ったから撮って来た
裏側です
こっちが正面玄関だな
芝大神宮側から行けた
間のビルが手放してしまった土地なんだ
上手くやれば、もっと価値上げられただろうに、細切れにしちゃって

[229: 匿名さん]

223さんが上げて下さった写真を拝見しましたが、マンションの前に居酒屋が入ったマンションがあるのでしょうか。
写真を見る限りかなり距離が近い気がしますが前のマンションに重なる部屋の採光は大丈夫そうですか？

[230: 匿名さん]

>>229 匿名さん

彩光は、入らないでしょう
内廊下なので、窓のいらない玄関側にするのかな
四方道路に囲まれていて、左側(芝大神宮)は道幅あるので角部屋は、彩光バッチリでしょう
そもそも眺望が悪い低層は、賃貸だから分譲されないですね