グランリビオ芝大門（仮称）港区芝大門1丁目プロジェクト

[マンション検討中さん]

公式URL：https://nskre.jp/shibadaimon/
売主： 新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社淺沼組東京本店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

所在地：東京都港区芝大門1丁目537番5他（地番）
交通：都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩3分、
都営三田線「御成門」駅徒歩4分、
JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.04㎡～86.65㎡

ライオンズマンション芝公園隣接地に建設予定の、
「グランリビオ芝大門」（仮称）港区芝大門1丁目プロジェクト
についての情報が調べてもほとんど得られなかったので、
このスレで情報収集したいと思います。

大門駅徒歩３分の利便性があって、
芝大門、芝大神宮、芝公園、増上寺、東京タワー至近という立地。

車の通りが少ない整備された通りに面しているので静かに便利に過ごせそう。

[121: 匿名さん]

大門周辺は港区役所もあるプレミアムエリアだから仕方ない

[122: マンション検討中さん]

区役所があるからプレミアムエリアw
じゃあこの界隈の中古マンションも軒並み坪500万クラスなんでしょうな。

[123: 匿名さん]

＞借地は所有より安いから

この人、営業の方ですかね
利回りって、明らかに将来売却の難しい借地物件を投資目的で購入しますか

[124: 検討板ユーザーさん]

モデルルームの予約はガラガラ。この掲示板もスカスカ。最近はブロガーやら評論家やらに記事を書いてもらってもこの状況。
次の販売案内をしようにも購入見込み客がいなくてどうしよもないのかな？

やはり、議決権の半数近くを法人が一括で保持している借地、という特殊な物件にしては高すぎたんですかね？値引き販売しないかなぁ？

[125: 匿名さん]

値引きはないよ
新虎は、みんな知らないと思ったら意外に反応が良かったみたい
ペンシルでも2階から坪600超えてるよ
周辺の中古の価格も聞いたけど高いよ
坪550ならそんなもんだよ
野村が新橋に建てるマンションは坪700超える予定

[126: 匿名さん]

神谷町とか、非借地と比べてもね。営業さんもたいへんだね。

[127: 匿名さん]

>>126 匿名さん

西新橋だよ
土地勘無いだろ

[128: 匿名さん]

総戸数113戸（非分譲住戸78戸含む）

販売している住戸が少ないこと、借地権で、興味がない人はスルーなのでは？
マイホームを「資産」を考えるなら借地権ではない物件がおすすめですし。
30年後、定年退職で東京にはいないなら選択肢に入れてもいいかと思っています。

ホームページ、物件がOUTLINE、地図がMAPなど英語表記なのは日本人向けじゃないんですか？英語圏の人も購入対象なのかと思いました。

[129: 匿名さん]

非分譲住戸って賃貸になるのでしょうか。
この規模だし、この立地だし、そうするのが順当に思えます。
分譲物件の購入者が賃貸に出す可能性もあり得るでしょう。
ただ、その場合はおそらく所有権者に許可なり手数料を払うことになるのでは？

普通借地権で30年毎の更新が前提となるのはわかっているのですが、
仮に返上したいという人と、住み続けたいという人がわかれた場合どうなるのかも考えていかねばです。

[130: マンション検討中さん]

>>129
以前に販売代理店に確認しましたが、9階以下を一括保有している売主の議決権は半分もなく、管理組合の議決に必要な5分の4には届かないとのことでしたよ。普通借地権の更新可否についてはあまり懸念をもたなくて良さそうだと思います。

[131: マンション検討中さん]

そりゃ売る方は聞こえがいいようにそう言うわ。
実際は違うと思うけどね。権利は強い。

[132: マンション検討中さん]

定期借地権とは違って、普通借地権は原則として更新され続けますよね。例外的に満期に借地権が終了するのは、住人側から更新しない旨の申出をした場合。
（このように普通借地権が法律上所有権とあまり変わらない強い権利であったため、満期に更新されない定期借地権制度が導入されたという経緯です。）

つまり実質的には、組合議決権の5分の4を持つ住人が更新しないと言わない限り、借地権が更新され続けることになり、この定期借地権との違いは売却価格においても考慮されます。
あと普通借地権には建物買取請求が認められている点も定期借地権との大きな違いでしょう。

9階以下を一括保有する日鉄興和としては借地権を更新しない理由はあまりないし、単独で決められるような議決権も持っていないので、現実的に考えると、借地権が更新されない状況は考えにくいのでは？

[133: マンション検討中さん]

>>131
今回この物件を検討するにあたって初めて自分で調べてみたり販売代理店に聞いたりしたことなので、もし間違っていたら教えてもらいたいです。。。

[134: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[135: 名無しさん]

10階以上の非分譲の住戸は誰のものだろう？
賃貸フロアの部屋と合わせたら議決権50%は確保出来るよね？
地主の寺と日鉄で組んで30年後にマンション作り直して売った方が儲けるかもね？
4/5の議決権が必要な決議が全てじゃないよね？1/2で議決できることに何があるだろう？

市場に対して明らかに安いなら別ですが、ここは借地なのに周りと大して変わらない。
コロナがリスク視される前から先着順販売で売れなかったマンション。
不確定要素が多すぎて、私は買えない。

[136: 通りがかりさん]

>>135 名無しさん

議決権は、非分譲住戸と日鐵興和保有部分（賃貸部分）を足しても、50%にはぜんぜん届かないようになっていますよ。
そもそも日鐵興和が突然購入者に不利益になるように動くシナリオはそれほど考えられないですよね。

価格も、普通借地権が考慮されて所有権より落とされているようです。（東京タワー眺望の部屋は上乗せされているように見えますが、、）
もちろん、定期借地権よりは高く設定されていると思いますが。
販売期はまだ第一期の販売中ですよね？グランリビオの平河町の方は第二次まで進んでいるようなのでそちらへのコメントでしょうか。

まぁ何を重視するかはそれぞれなので、不確定要素の心配が勝る方がるのも不思議ではないです。
この物件であれば、地下鉄2路線へ徒歩4分以内という立地や、芝公園や小中学校へのアクセスの良さを気にいる方が買うのでしょう。

[137: マンション検討中さん]

30年て実際どうなのでしょうか。

[138: 匿名さん]

非分譲の割合が大きいのが気になるなぁ
借地期間に関して、30年だったら更新されるだろうなと思いますが、
それ以降、どうなっていくのか…多く権利を占めているところの意向も大きくなっていくと思います。
一般分譲が多い場合は、基本残す路線何じゃないかと思いますが、
非分譲部分、現状のオーナーと異なることになる可能性もあるので、
様々なシミュレーション重ねて考えていかねばです

[139: マンション検討中さん]

>>138 匿名さん
一般分譲部分が誰に売られてるか、我々にはさっぱりわかりません
売止めにして日鉄興和が持ち続けるかもしれません
いざ入居してみたら日鉄興和が8割オーバーで一般消費者は2割に満たない可能性もゼロじゃないです
そうなった場合の管理組合運営・意思決定がどうなるか、「様々なシミュレーション」の一つに入れる必要があるのでは？

[140: 口コミ知りたいさん]

このまま市況が好転しなければ事業主が売れ残りを賃貸として運用する事態にもなりそうですね。
むしろその方がいいのではないでしょうか。もう売れる気がしません。

[141: 匿名さん]

>>138 匿名さん
更新料は結構高いので、更新しないという判断もあるかもしれません。こういう都心こそ50年くらいの定期借地でほうが本当は良いと思います。

[142: 名無しさん]

>>141 匿名さん
更新料は積み立ててるし、そもそも解体して返却するよりは安いだろうから、そこがネックになる事はないと思います。
返却になるとしたら大量の議決権をもつ売主が地主と結託して、1度返却して分譲マンションを作り直したいと考える事では？

[143: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[144: デベにお勤めさん]

>>139 マンション検討中さん
事実として、議決権に関しては非分譲住戸と日鐵興和が所有する賃貸住戸を足しても5割に届かないのに、「入居してみたら日鉄興和が8割オーバーで一般消費者は2割に満たない可能性」というのは、少々誤解を招くコメントではないでしょうか。
万が一の可能性の低いシナリオについて伝えるのであれば、現在の事実を前提としたうえでそのように伝えるのがフェアかと。

[145: マンション検討中さん]

＞＞144
モデルルーム行ってないから分かりませんが、113戸中非分譲住戸78戸で議決権は5割に届かないんですか？

[146: 名無しさん]

>>145 マンション検討中さん
部屋の広さで議決権数は違うケースが多いですからね。下層の賃貸専用住戸以外が全て本当に関係者(地権者と売主)以外に売却されたなら届かないと思いますよ。

[147: デベにお勤めさん]

>>145 マンション検討中さん
確かにホームページなどには書いてなさそうですね。今回デベとしても当然その部分は気にしていたようで、モデルルームでは説明があったのですが。146さんが書かれているとおりで、住戸の広さに応じて議決権割合が異なっていることなど答えてくれました。
モデルルームに電話して聞けば教えてくれるのではないかと思います。

[148: 匿名さん]

最寄り駅に近くて、アクセスは最高に良い立地です。
ただ借地権物件となるとためらう人は多いのではないでしょうか。
もちろんdinksや単身者の方であれば便利な立地であれば問題ないでしょうけれど
この価格を出してまで・・・って自分的には思いました。

[149: 匿名さん]

今日偶然横を通って看板見て気づいたけど、良い場所だよ
大手町とかの物件買うより良いと思うけどね
貿易センタービルができる頃には、値打ち上がると思う

[150: マンション検討中さん]

どんどん残価が減る借地権マンションの値段が上がるわけないでしょ。
いまが割安ならともかく、売れ残るような単価設定ですし。
たくさん利益が乗っかっているんでしょうから、値下げを待ちましょう。どちらにしてもこんなときに新築なんて買うもんじゃありません。

[151: 匿名さん]

>>150
定借と違いますから、同じようにどんどん残価が減ることはないですよー。借地人の方から申し出ない限り半永久的に更新されます。でもたしかに、今購入を待てる人なら待つという選択肢はありでしょうね。特に投資目的なら。。

私は、ここはすぐ近くに区役所があって、法務局、税務署へも徒歩・自転車で行ける距離というのはメリットと思いました。ただ、周りにスーパーがないことなどからすぐの購入は見送りました。

[152: 口コミ知りたいさん]

それならば芝公園近辺や赤羽橋の所有権マンションを買うほうが利口に思えますね。
坪400万～500万で手に入りますし。いまなら指値でお買い得に狙えるかもしれません。

とにかくここは物件価格を支払った上に地権料を払うのがアホらしく思えて仕方ありません。
それに加えて維持費がかかるわけですから。最後には何も残らない、浪費してるようなものです。

[153: 匿名さん]

普通借地権ってめちゃくちゃ強力な権利じゃん。なんか文句あんのか。

[154: 名無しさん]

スーパーはイオンが数年後にできるよ
そこまで持ってられるかだね

[155: 購入経験者さん]

わたしも検討中

[156: 口コミ知りたいさん]

ここが本来あるべき価格は坪350万。

[157: マンション比較中さん]

以下、購入を検討した過程で調べた情報です(結局、千代田区に住むことにしたので、止めましたが)。
坪単価：坪700は最上階の東京タワービューです。少し階下の東京タワービューなら650くらいです。その他は坪500-600です。
地代：月3-4万くらい。
共用施設：ほぼありません。その代わり管理費はタワマンに比べてかなり安め。
借地権：普通借地権です。更新をふくめ、60年間の存続（2081年まで）は決まっているそうです。
管理組合：隣のライオンズマンションの土地も元は地主（芝大神宮）所有だったそうで、当時色々あって土地を売ってしまったことを後悔？してるそうで、今回は受け継いだ土地を残しておきたいと思っているのが普通借地になった理由のようです。営利目的なら商業ビルや定期借地権を選択すると思われます。

[158: マンション比較中さん]

今から10年間で芝公園は整備されて、東京プリンスは斜め前の区立図書館（御成門小の隣）に移転、ホテルの跡地には10階以下の複合施設の建設が決まっているようです。きれいに様替わりする予定です。

[159: 通りがかりさん]

>>154 名無しさん
その新規スーパー出店の情報ってどこ情報ですか？

[160: 通りがかりさん]

>>158 マンション比較中さん
芝公園周辺の再開発はこれですよね。まだまだこれからでしょうけど、西武のアニュアルレポートで社長が喋ってましたね。
東京プリンスは御成門駅の方に移動して、赤プリを立て替えたガーデンテラス紀尾井町みたいになるんでしょうかね。民間事業者は西武だけなのでしょうか、、

https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kiban/kouen_3.htm

https://dorattara.hatenablog.com/entry/20191207/1575644400

[161: 匿名希望]

>>154 名無しさん
法的には強いけど、借地権マンションは、中古購入時、ローンが付かなかったり、掛け目を厳しく見られるので、売りにくい。銀行員や不動産関係に詳しいひとはまず手を出さない。

[162: マンコミュファンさん]

>>160 通りがかりさん
東京プリンスの建て替えは場所が図書館のあたりになりそう以外は発表されてないので、どうなるのか楽しみですね。現在の東京プリンスあたりを含めて増上寺近辺は高さに充分配慮すると言ってるので、グランリビオの東京タワービューが影響を受ける事はないと思います。

[163: 坪単価比較中さん]

不動産屋から聞きましたが、物件のある土地は1992年以前に借地を始めているので、旧法のもとでの借地権だそうです。つまり、借り手が合意しない限り、追い出しは不可能で、基本的には半永久的に土地を借り続けることが可能です。新法のもとでも、定期借地権でない限りは、借り手の権利は比較的守られますが、そもそも旧法なので、匿名さんの言う通り、めちゃくちゃ強力な権利です。「寺や神社がもってる土地」は昭和の時代から貸し出されているので旧法が適用され、そういう土地での普通借地権の集合住宅は大きなデメリットにはならないと思います。グランリビオ芝大門が価格設定の参考にしてるブランズ愛宕タワーも寺の土地での普通借地権でしたね。

[164: 名無しさん]

浜松町二丁目4地区A街区（A3棟）（2020年）

施設名：浜松町二丁目4地区A街区（A3棟）

オープン予定：2020年

計画地：浜松町二丁目

開発者：イオンモール

用途：事務所、店舗

階数：39階

面積約：275,776㎡

本計画の特徴
交通結節機能の強化と多様な機能の導入による拠点性の向上、防災機能の強化及び環境負荷低減
による都市再生へ貢献します。

[165: 名無しさん]

>>163 坪単価比較中さん
愛宕タワーとは場所が違いますからね。
そして、ここの問題は(状況によっては新築建てなおして売った方が儲かるであろう)建設会社が多数の議決権を保持している事。

[166: マンション検討中さん]

>>165 名無しさん
建設会社ってゼネコンのことじゃないよね？

[167: 匿名さん]

管理組合の投票権は一部屋一票ではなく、傾斜配分してるので、分譲の部屋だけで過半数はゆうに超えるようになってるっていう情報が結構上にあったけど。そうなら、建設会社の一存でどうこうなる、なんてありえないっしょ。

[168: 周辺住民さん]

旧法借地権は、法的にはめちゃくちゃ強くて、借り手の権利は充分守られますが、借地権マンションは、中古購入時、ローンが付かなかったり、掛け目を厳しく見られるので、売りにくい。銀行員や不動産関係に詳しいひとはまず手を出さない。

[169: 周辺住民さん]

借地権付きマンションのメリット・デメリット
「借地権付き」は土地は地主さんのもの
マンションを購入すると土地の権利はどうなるのかご存知でしょうか？物件広告の取引条件の中に「土地権利」という項目があります。ここに「所有権」と書かれていれば、専有面積に応じた持分の土地があなたのものになります。しかし、「旧法借地権」「定期借地権」などと書かれていたら、その土地は「借地」だということです。分譲マンションの大多数が「所有権付き」ですが、「借地権付き」のメリットを知って利用する人も増えてきています。
「借地権付きマンション」の特徴
●地主への地代が必要
地主への「地代」が必要です。通常、管理費や修繕積立金と一緒に管理組合に「地代」を支払います。
●契約期間がある
必ず「契約期間」があります。取引条件のところに「残存期間○年」「残存期間：平成○年○月○日まで」などと書かれているので、契約満了の時期がわかります。
築年数が古めのマンションに多い「普通借地権」
1992（平成4）年8月に「借地借家法」が改正されたため、「借地権」には従来の「普通借地権」と、改正後にできた「定期借地権」の2種類が存在しています。チラシや広告に「旧法」と記載があるのは、「普通借地権」のことです。築年数の古いマンションには、このタイプが比較的多く見られます。
契約期間は30年以上と定められていますが、借主が希望すれば更新も可能です。地主側から契約解除できるのはよほどの「正当事由」がある場合に限られているため、実質的には永住のケースが多いと言えます。更新時には原則として「更新料」が必要です。
「定期借地権」は契約更新ができない
1992年の法律改正で誕生した「定期借地権」は契約更新ができません。期間満了とともに地主に土地を返還することになります。また、「定期借地権付きマンション」には次の2種類があります。
●「一般定期借地権」
契約期間は最低50年以上。契約期間満了とともに土地を更地にして返還しなければなりません。若いうちに購入すると、期間満了後マンションを退去する必要があります。
●「建物譲渡特約付き借地権」
契約期間は最低30年以上。契約期間が満了すると、地主に建物を買い取ってもらえます。売却後、賃貸として住み続けられるケースもあります。
借地権付きマンションのメリット・デメリット
「借地権付きマンション」は、土地の所有権がないことがメリットでもあり、デメリットでもあります。
●メリットは、安さ
最大のメリットは価格の安さです。土地代が含まれていないため「所有権付き」に比べて2～3割ほど安いといわれます。購入時の諸費用も、土地にかかる税金（登記料、取得税）が不要なので安く済みます。所有すると毎年かかる土地部分の固定資産税や都市計画税もかかりません。
●デメリットは、担保価値の低さ
土地の所有権がないため担保価値は低くなり、なかには住宅ローンの借り入れが難しくなるケースもあります。不動産ポータルサイトの中には、「定期借地権付き」に絞って検索できるところもありますので、興味がある方はチェックしてみましょう。

[170: 匿名さん]

ほとんどの銀行はローン貸しますよ。貸さない銀行もありますが、それを一般化したように言うのはね・・・。そんなの物件次第に決まってるでしょう。