THE LEBEN 仙台大手町ってどうですか？

[通りがかりさん]

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-sendaiotemachi/

物件名
THE LEBEN 仙台大手町
所在地
宮城県仙台市青葉区大手町206,207（地番）
交通
仙台市営地下鉄「大町西公園」駅徒歩2分
用途地域
第二種住居地域
敷地面積
5,541.34平米
構造・規模
RC造　地上13階
総戸数
134戸（他、管理事務室、パーティールーム、ゲストルーム各1戸）
駐車場
92台（機械式、来客用駐車場1台含む）使用料/未定
駐輪場
145台（スライドラック式136台、特殊自転車置場9台）使用料/未定
バイク置場
7台　使用料/未定
建物竣工予定
2021年2月下旬
入居予定
2021年3月下旬
設計・監理
株式会社創建設計
施工会社
ライト・小野良・三和 建設共同企業体
分譲後の権利形態
敷地：専有面積割合による所有権の共有、建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、株式会社レーベンコミュニティに委託予定
建築確認番号
第ERI-19005393号（2019年2月13日付）
売主
株式会社タカラレーベン
売主・販売代理
株式会社タカラレーベン東北
管理会社
株式会社レーベンコミュニティ

[957: マンション検討中さん]

>>956 匿名さん
ここに限らず、マンションは20年スパンでしょうね
65歳位の人なら終の住処と考えても良いのでしょうがそれ以下の人は住み替えるでしょう。
住宅ローンは15年を目安に考えて下さいってデペの
営業にも言われましたよ

[958: マンション掲示板さん]

>>956 匿名さん

ですね。今更キャンセルして手付金没収は勿体ないけど、永住を考えるなら修繕費の値上がりは覚悟の上だと思います。余裕のある人ならいいけど、結構ギリギリの人も多いのでは。

[959: 匿名さん]

>>956 匿名さん

長期修繕計画の総額みないとなんとも言えないです。そもそもここに限らずどこも30年で計画してますが、24年で2回目大規模、30年エレベーター交換、36年3回目大規模のコンボで残高不足に陥ります。36年計画が本来必要性なんです。実際には15年周期で大規模やるから伸ばせますが。
修繕費は値上げ出来るかが最重要で節約はその次です。士業のかたがいると言う人いましたけど組合に金がなければ何も出来ません。大切なのは値上げを実行できる理事会と値上げの必要性を理解できる所有者です。ここは仙台ですから流動性が低いことも留意されたほうがいいですね。永住も出来るし、売却もしやすいマンションに仕上げてくのは所有者自身の選択です。修繕費をざっくり300円/㎡くらいに値上げすればなんとでもなるでしょう。一戸建ても同じくらい修繕費がかかると言われてるので違和感ないのでは。
これから管理計画認定制度が始まるのでこういうことが出来ないとダメマンションのレッテルを貼られて資産価値が下がりますからデベロッパーが適当なこというと所有者の合意形成が難しくなるのが難点ですね。

[960: マンション検討中さん]

新築マンションの考え方として昔と違い、車と近い感覚で、新しい良いモノに変えてく。不動産の資産価値には建物自体含まれないです。
建物を維持して資産価値を守るとか現実、東京の超一等地にあるマンションくらいです。5年も経てば、設備もガラリと変わります、何はともあれ、立地です。少しでも売りやすい立地のマンションを選ぶのが最優先かと。20年先とか心配してる人いますが、今より格段に補修、修繕技術が上がり、低コストで今以上の修繕可能な可能性も有ります。20年先を心配するような方は、ここに限らず自己管理する戸建選んだ方が良いと思います、集合住宅での合意形成は、原宿のコープオリンピアを見れば良く分かります、あれだけのお金持ちが集まったマンションでも難しい。何はともあれ、15年は心配する必要はないのでは？

[961: マンション検討中さん]

>>958 マンション掲示板さん

プレミスト、20年後修繕費4倍の値段で試算出してますよ。

[962: 通りがかり]

>>960 マンション検討中さん
いわゆるキリギリスの考え方ですね。それはそれで自由ですがこういう方がここは多そうなので修繕意識低く合意形成は難航しそうですね。ボロがでるまでに逃げ出す泥舟チキンレースになります。

[963: 通りがかり]

>>962 通りがかりさん
いずれにせよ入居者の皆さん次第です。せっかくいい場所にあるんだから長持ちするいいマンションにしてください。

[964: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[965: 通りがかり]

>>964 マンション検討中さん
資産価値がないと売るに売れないじゃないですか。
矛盾してますよ。

[966: 匿名さん]

>>960 >>964 マンション検討中さん
ここで話してることとピントがずれてますよ。
上で論じられてる中古価格のパラメータは修繕積立費で、
暗黙でこの物件の話ししてるんだからその他のパラメータは固定でしょ？当然。

立地がー、とかこのマンションが曳家でどこかに動かせるなら話に入れていいけど。
それに修繕費用が安くなる可能性・・・ってそれこそ幻想。まぁ、免震関連はあるか？

>>15年は心配する必要はないのでは？
ってのはそうかも。仙台の地価下落局面とあいまってチキンレースだ。

[967: マンション検討中さん]

修繕費の内訳を示してもらって、他のマンションと比較するのが良いのでは。納得できるものなら買えば良い。

[968: 匿名さん]

自己防衛するならざっくり300円/㎡から実際の修繕費を差し引いた額を貯金しながら、値上げを試み、失敗したら以降の値上げ議案は断固拒否してコストを抑えて住宅ローン控除が切れる13年で売却して次の新築マンションに移るのが効率的ですね。お金ない人が取り残されて廃墟スパイラルに陥る残酷なゲームになるから笑えないですが。ここのマンションだけの話じゃないのがミソ。

[969: ご近所さん]

マンションの世界も格差拡大してますからね。このマンション買う世帯は最低でも年収1000万はあるだろうから大丈夫じゃないでしょうか。修繕費が想定の倍以上になっても、出せないという世帯はないと思われる。

[970: 匿名さん]

青葉城へと続く、美しい道に相応しくないマンション。きっと売れていないでしょう。

[971: 匿名さん]

>>968 匿名さん
ローンで買う人は可哀想ですよね。このマンションの値上がりは正直期待出来ないです。節税の為に敢えて住宅ローンを組むくらいの資金に余力がないと。

[972: ご近所さん]

あまり利便性の高い立地ではない割に販売価格が高いので、資産価値を目的に買うマンションではないでしょうね。でも、ここを購入される方はそもそも転売の儲けなんて考えていないと思いますよ。

[973: 匿名さん]

どこのマンションも売り出し時に将来性がないとか資産価値が見込めないとか叩かれる。ザ青葉通りレジデンスなんて販売当初、団地っぽいと散々叩かれたけど一時期中古価格は売り出し価格の1.5倍でした。今は中古市場が落ち着いてきたので値下がりしてますが。資産価値なんて時代に左右される不確かなものを、そこまで期待して買う人って多いんでしょうか？自分は気に入った物件があって購入できる状況だったら買う。シンプルにこれだけで買ってますけどね。

[974: ご近所さん]

>>973 匿名さん
そのとおりですね。買いたいタイミングは人それぞれなので。結婚のタイミング、転勤のタイミング、子供が生まれたタイミング、そのタイミングで売りに出ている中で自分が一番気に入った物件を選ぶしかない。

[975: 匿名さん]

管理費はさておき修繕費が値上がりする可能性は販売時に安い設定価格のこの物件に限ったことではないと思いますが。販売時から高い設定をしてても更に高くなる。微々たる上昇ですんでるマンションもある。その違いは素人の自分には分かりませんが修繕費が高くなるかも。と不安を抱えてる人は、どのマンションを選んでも不安は払拭できないと思いますよ。

[976: 通りがかりさん]

>>975 匿名さん

レーベンの営業にはこれまで上がった事は無いんですよ?って言われたけど、あれはその場しのぎだったって事ですか…
まだ買ってないけど失望したわ。上がる可能性あると思います位言ってくれたら良いのに。

[977: 匿名さん]

↑失礼ですけど他力本願ですね。高い買い物するんだから自分で最低限の勉強するべきでは？最終的に営業の言葉と自分の知識を照らし合わせて決断するべきだと思いますけどね。自分も営業に同じような事言われましたけど「現状はそうでも絶対に変わらないと言い切れないだろうな」位は思いましたよ。未来は誰にも分からないし大震災が起きたら？他の住民が修繕費滞納したら？考え出したらキリがないですよね。そんな話をだす営業の方が少ないんじゃないですか。営業の「今まで値上がりした事がない。」という言葉はわざわざ嘘つくような内容でもないし事実を話しただけだと思いますけど。貴方のような人はきっとどのマンション選んでも自分に都合の悪い事や結果を他人のせいにしだすと思いますよ。

[978: 匿名さん]

>>977 匿名さん

見ず知らずの人に対して、最後の一言は余計だと思いますけど。荒れるだけでは？
まあ営業のいう事は話半分位に聞いてた方が良いかもね。特にここの営業は。

[979: 匿名さん]

>>975 匿名さん
ここは他の物件と比較しても安いので将来揉める元でしょってこと。
営業が上がらないなんて言ってる話も出ているのでなおさら。

[980: 匿名さん]

>>976 通りがかりさん
さすがに笑うw
タワーパーキングもあるマンションでこんなこと言われるとキツイですね。くどいですが修繕は組合マターなのでデベは関係ないのですが総会で値上げ反対される土壌になってるように感じてしまいます。もしかして管理費のことだったんじゃないですか？

[981: 本人]

>>980 匿名さん

私もそう思いますね、長期修繕計画書には5年毎に1.3割増しで上がる計画出てます。
レーベンの物件は修繕計画の見直しは今まで無く、計画通りです。なら理解出来ますが、上がったことはないは言葉としておかしい。何かの勘違いかと思います。

[982: 匿名]

ここどのくらい残ってるかご存知の方いますか？3ケ月前で残り20とか聞いた気もしますし前に見た広告より部屋のプラン無くなってるので売れてるのかなと勝手に思ってました。

[983: マンコミュファンさん]

管理の話にも関わるけど、シンボルツリーって枯れるリスクデカいですよね？勿論気をつけるでしょうが、移植先の土に必ずしも上手く適用する訳ではないって聞いたことあります。
管理費試算にはどう組み込まれてるのかしら。

[984: 匿名さん]

>>983 マンコミュファンさん

通常植栽は1年保証ついてます。枯れたらデベがなおしてくれます。枯れたら代わりは苗木になりそうな気もしますけど営業さんに聞いてみてください。植栽の手入れは予算化されてるものですが、あくまでも手入れなので後ほど枯れたら組合の判断ですね。

[985: 匿名さん]

今日は西風が強いですが、広瀬川沿いになるとどの程度でしょうか。
冬?春先も風が強いので洗濯物が飛ばされないか心配です。

[986: 匿名]

いっぱい洗濯ばさみついてる吊り下げハンガーみたいなやつ結構便利だよ！
何だかんだいっきに洗濯物取り込めるしね！

[987: 匿名]

ベランダに洗濯物、干すんですか？
普通に干しちゃ駄目なものかと思ってました。

[988: マンション検討中さん]

ハザードマップ見たけど浸水大丈夫なのでしょうか？

[989: 匿名さん]

>>986 匿名　さん
なるほど。単体のハガーだと飛ばされちゃいますからね。
やっぱり川べりだし風は苦労しそうですね。

>>987 匿名　さん
ええ？？間取りには竿竹？置く点線マークがありますけど・・・

[990: 匿名]

>>988 マンション検討中さん

ここハザードマップの浸水に載ってません。
何かの勘違いではないでしょうか

[991: 匿名]

確かに、ベランダに竹竿の場所有りますね
失礼しました。

[992: 匿名さん]

広告みたのですが、購入者のセカンドハウス率50%購入しても住まない人結構いるってことでしょうかね？

[993: 周辺住民さん]

>>992 匿名さん
休日は泉パークタウンなんかの郊外、平日の忙しい日は街中のマンションに泊まるっていう感じで使い分けてる人は見ますね。

[994: 転勤族さん]

仙台でセカンドハウスって需要あるんですか？
泉パークタウンでも目と鼻の先じゃないですか。

[995: 匿名さん]

明治屋の隣にイオン一番町店が冬までには出来るみたいですが、歩いて行ける距離でしょうか？

[996: 匿名さん]

>>995 匿名さん
自分は仙台駅までは徒歩圏内なので歩いていける距離ですか。歩いていける距離は人によると思いますので…Googleマップで徒歩検索してみて。。

[997: 匿名さん]

私は普段使いの買い物なら、藤崎が徒歩圏としては限界ですね。明治屋隣のイオン予定は微妙に遠い。藤崎でも、帰り買った物が重くて大変そう。
シエリアの立地からなら選択肢が広がるのですが。

[998: 匿名さん]

買い物、ネットか車が良さそうですね
プレミスト西公園にはカーシェア置くそうですが、ここにはないですよね。

[999: 匿名さん]

カーシェアないですよ。

[1000: 匿名さん]

ほう！

[1001: 匿名さん]

残念！

[1002: マンション検討中さん]

高等裁判所宿舎、こちらには裁判官、検察官の方が住んでるってことですよね。通常の場所より警察も警備を重点的に行い、この近辺は治安が良いって解釈で良いのでしょうか？

[1003: 匿名さん]

>>1002 マンション検討中さん
行ってみれば分かりますがこのあたり、夜は暗く人気がなく怖いです。藪や林も近いです。実際の犯罪頻度については知りませんけれども。

[1004: 匿名]

自然が多いってことで…完結！！！

[1005: マンション検討中さん]

ここが高級住宅街かは知りませんが、高級住宅街って一般的に人が少なく人によっては寂しく怖い感じも持つかもですね。それを閑静と表現しますね。

[1006: 匿名さん]

現地見てきましたが、大分出来上がってきましたね、タワーパーキングも完成間近
正面からのイメージCG、タワーパーキングないですよね？

[1007: 口コミ知りたいさん]

まじか！見に行きたいな

[1008: 匿名さん]

工事予定表みたいなのに「内装工事」って書いてあったから、そろそろ覆ってるシート外れそうですね。

[1009: 匿名]

知り合いが購入して先日部屋を内覧して来たそうです。細かい仕様をインテリアコーディネーターと決めてきたと言ってました。中はだいたいできていたと言ってた。

[1010: マンション検討中さん]

>>1009 匿名さん

その方はプレミアムの方ですか？

[1011: 匿名]

>>1010 マンション検討中さん
プレミアムって上の方の階のことですか？私はよく知りませんが、知人は真ん中より下の方です。随分前に購入決めたので、施工途中のこの段階で色々内装いじれるんですかね。今から買う人はこういう自由効かないのかも？

[1012: 匿名さん]

>>1011 匿名さん

もうそんな時期ですね、契約が早かったんだと思います。仕様変更ですね。

[1013: マンション検討中さん]

ホームページは最終期になってました
売れているのでしょうか？

[1014: 匿名さん]

>>1013 マンション検討中さん
売れてるとは聞いてましたが、最終期ってことは
本当に売れてたんですね。

[1015: マンション検討中さん]

>>1014 匿名さん
すごいですね
残り戸数が気になります

[1016: 匿名さん]

間取り的には
プレミアム×2、通常×5、最終抽選×1が残ってますね。最終抽選は申込入ってるでしょうし、プレミアムは別枠ですから、実質5間取り、10室未満でしょうね。

[1017: マンション検討中さん]

>>1016 匿名さん
プレミアムは別としても、残りは何とか売り切りそうですね

[1018: マンション検討中さん]

現在販売中で、竣工前に完売する可能性有るの
ここと、本町のプラウドくらい？

[1019: 通りがかりさん]

>>1018 マンション検討中さん

完売は無理でしょ。
キャンセル住戸の 17,673万円と先着順の 12,000万円超が売れるとは到底考えられない。

[1020: マンション検討中さん]

>>1019 通りがかりさん
確かにそこは厳しいかもですね
残りは売れると思いますが

[1021: マンション検討中さん]

プレミアムの2つは別ですね、末端の営業は売るつもりもないだろうし、ある程度買う人は決まってるみたいです。竣工後も余程のことがない限り、プレミアムは見学も出来ません。プレミアム以外が完売ってことです。

[1022: マンション検討中さん]

>>1021 マンション検討中さん
今年中にはプレミアム以外完売ですね
なんだかんだ言われていても売れるものですね

[1023: マンション検討中さん]

>>1022 マンション検討中さん

そうなると思います、少なくとも入居後の垂れ幕は無いでしょう。

[1024: 匿名さん]

初めに買うよりも値引きしているとは思うけど仕様変更も設計変更も希望通りできたし始めのうちに買っててよかった。

[1025: マンション検討中さん]

>>1024 匿名さん
購入おめでとうございます
売れ行きが良くて安心ですね

[1026: 匿名さん]

自分が聞いた話では始めに半分くらいは売れたと聞いていたので掲示板で売れ行きが悪いなどの内容は半信半疑でした。経験上、後半に値引きするとは思ってはいたものの競争率が激しそうな間取りだったので即決しました。結果、完売間近というのは素直に嬉しいですね。不動産は結果が分かっていれば売り手も買い手も苦労しないんですけどね。

[1027: マンション掲示板さん]

確かに結果がわかっていれば苦労しないですね。シエリアは苦戦していると聞いたのですが、こちらは調子が良いですね。

[1028: マンション掲示板さん]

まだ20戸位は残ってるって聞いたけど。
レーベンは次々に物件が控えてるから値引きして早くおわらせようとしてるみたい。竣工までにはプレミアム以外は売れるだろうけど、プレミアムは厳しいでしょうね。

[1029: 通りがかりさん]

まだ20戸も残っているかな？
好きな間取りが残っているなら購入を検討してもいいかも。

[1030: 匿名さん]

3月に引き渡しで20戸も残ってるか？あと3ヶ月少しで20戸さばくのは難しいのでは？1ヶ月で7戸売らないと完売しない計算ですね。値引きまでして完売目指してるなら2桁も残ってるとは思えないけど。NHK跡地の売り出しも控えてるし。

[1031: 匿名さん]

>>1027 マンション掲示板さん
シエリアは利便性はいいけど日当たりも悪いし何より全てが高い。坪単価、管理費、修繕費。タワマン買って20年も住んだら修繕費は2倍になることが目に見えてる。

[1032: マンション検討中さん]

>>1030 匿名さん

NHK跡地、住友ですよね？
レーベンではないのでは？

[1033: 匿名さん]

>>1032 マンション検討中さん

ご指摘の通り愛宕上杉通り沿いのNHK跡地は住友。レーベンが落札した土地は旧NHKアイテック跡地。NHK車庫跡地は関電が落札。紛らわしくすみません。

[1034: 通りがかりさん]

>>1030 匿名さん
確かにもっと残りは少ないと思いますね。
他の物件も控えているし、早めに売り切りたいのは確かでしょうね。

[1035: マンション検討中さん]

>>1034 通りがかりさん

自粛開け直後5月頃
の残りです
A×3 B×2 D×4 H×4 J×2
トータル20
これ以外にも、この間取り以外20残ってました
Fは5室有りましたが最終抽選の2階以外は完売。

7月になるとAとJは残り1室になってます
残りは不明ですが、この時点残り18は切ってます。
そこから4ケ月経過して5期から最終期に急遽なったことからも確実に1桁でしょう。
迷ってる人は抑えないと本当に売り切れると思います。

[1036: マンション検討中さん]

上杉のプロジェクト発表後、かなり売れみたいですね。

[1037: 評判気になるさん]

気になったら動くべしだな～

[1038: 通りがかりさん]

>>1035 マンション検討中さん
詳細な情報ありがとうございます。
あと残りわずかなのは間違いなさそうですね。
竣工前にここまで売れるとは思いませんでした。

[1039: 匿名さん]

この価格帯で良くもこんだけ売れたもんだと思います。秘密主義のレーベンでも流石にここまできて、実は結構残ってます。は無いと思う。

[1040: マンション検討中さん]

どの間取りが残っているか、ご存知の方はいらっしゃらないでしょうか？

[1041: 匿名さん]

>>1040 マンション検討中さん

ホームページが正しいと思います
A.B.D.H.Jの全て低層
Fは2階の抽選で10組以上申し込んでるみたいです。

プラス億超えのプレミアム×2
Bも億だと思います。

[1042: 匿名さん]

価格は大事だけど個人的には価格以上の良さがあり、このような物件は今後なかなか出てこないと思います。
売れ行きがいいから買い急ぐ人の心理がよく分からない。売れ行きが悪かったら買わないのでしょうか？良さが見出せず検討していたのなら貴方にとって価格に見合ってない条件だったのではないでしょうか。

[1043: マンション検討中さん]

似たような物件がないことがここの強みですね。

[1044: 匿名さん]

高い、値引きしろと言っていた人達はどこいったんですかね。完売間近となると手のひらを返したように…浅ましいですね。

[1045: マンション検討中さん]

不動産は相対的なものですから、人気が有る、無くなると無くなるとなれば急ぎますよね。

[1046: マンション検討中さん]

確かに残りわずかとなると急ぎますね。
値段が下がっているのもあって最終期の倍率は高そうですね。

[1047: マンション検討中さん]

竣工前完売物件となれば、中古でも売りやすいですしね。

[1048: 匿名さん]

この物件の希少性に気付かずいざ完売間近となるとやっぱり買いたいと思う人って結局、他人の評価に左右され自分の価値観や判断に自信が持てない人という印象を受ける。そしてリスク要素が表面化した時に他人の責任にしそう。大きな買い物だからこそマイナス、プラス要素などの勉強をして見る目を養ってこそ満足できる物件に辿り着けると思いますけどね。

[1049: マンション検討中さん]

マンションは売却も念頭に購入しますし、不動産は他人の評価で価格決まりますからね
希少価値、人気を本当に自分だけの価値観で決定できる人は凄いですが、普通は他人の評価も大切にします。今から慌てて買うのは別に普通のことかと。

[1050: 検討板ユーザーさん]

なかなか難しいですが、結局自分で納得した物件を購入するのが吉かと。

[1051: 匿名さん]

仙台で66平米5000万以上の価格帯で良く売れたもんだ、レーベンの営業力高いとも思えないし
仙台市民にとっては特別な土地なのか？プレミアムマンシャンになるんですかね？取り敢えず早期で買った人は見る目が有ったってことなのか。

[1052: 匿名さん]

確かにその価格で良く売れたと思います。
それだけ出せば他にいろいろ選択肢もあったはずですが。

[1053: 匿名さん]

仙台の市場でトップクラスに平均坪単が高い中この物件が売れた理由を考えてみました。
1番は立地。仙台駅西口エリアの物件において四方が建物に囲まれない類稀な土地です。静観でありながら地下鉄の駅近という条件の良さ。
2番は（建ぺい率が低いので）建物の作りに贅沢なほどゆとりがある。共用部分はマンショの顔です。車寄せ、エントランス、ガーデンスペースなど豪華な作りが目を引きます。
3番は間取りの多さ。庭付きプランからルーフバルコニー付きなど角部屋と同等もしくはそれ以上の希少性を持たせた間取りが多かった。

パークホームズも同等の値段ですが建ぺい率ギリギリに建ててる上に共用部分はトイレ、駐輪場など最低限しかない。あちらは駅の真上や青葉通りを望める間取りがあるなどの良さはありますが値段のわりにマンション自体のオプション的な魅力が少なかったように感じました。

主観的な分析なので賛否両論あるかと思います。魅力とメリット、デメリットはまた別な話ですしね。
ぶっちゃけコの字やL字の建物の作りは同じ階層でも横長の建物より地震のダメージを受けやすいです。ましてルーフバルコニーがある建物はくぼみに揺れの負荷がかかるので中階層の箱物よりは建物へのダメージは大きいです。
レーベンは売り切りスタイルを貫いてますので今後の東口、一番町のネベルの動向も興味深いです。
長文失礼しました。

[1054: 匿名さん]

>>1053 匿名さん
納得できる分析だと思います。
確かに建蔽率の低さや立地の良さが目につきます。
パークホームズも素晴らしいと思いますがこちらも違った良さがありますね。

[1055: 匿名さん]

外観の一部とタワーパーキング見えてきましたが、重厚感と高級感が凄いですね。
仙台には中々ない物件になりそうです。

[1056: 匿名さん]

>>1055 匿名さん
完成が楽しみですね。