THE LEBEN 仙台大手町ってどうですか？

[通りがかりさん]

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-sendaiotemachi/

物件名
THE LEBEN 仙台大手町
所在地
宮城県仙台市青葉区大手町206,207（地番）
交通
仙台市営地下鉄「大町西公園」駅徒歩2分
用途地域
第二種住居地域
敷地面積
5,541.34平米
構造・規模
RC造　地上13階
総戸数
134戸（他、管理事務室、パーティールーム、ゲストルーム各1戸）
駐車場
92台（機械式、来客用駐車場1台含む）使用料/未定
駐輪場
145台（スライドラック式136台、特殊自転車置場9台）使用料/未定
バイク置場
7台　使用料/未定
建物竣工予定
2021年2月下旬
入居予定
2021年3月下旬
設計・監理
株式会社創建設計
施工会社
ライト・小野良・三和 建設共同企業体
分譲後の権利形態
敷地：専有面積割合による所有権の共有、建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、株式会社レーベンコミュニティに委託予定
建築確認番号
第ERI-19005393号（2019年2月13日付）
売主
株式会社タカラレーベン
売主・販売代理
株式会社タカラレーベン東北
管理会社
株式会社レーベンコミュニティ

[568: 匿名さん]

>>561 マンション検討中さん
回答になってないかもしれませんが、第一期の時点で70戸位売れたと営業の人から聞きました。
そこから、順調に進んでいたら100戸売れてるという話もあながち嘘ではないと思います。

[569: 匿名さん]

自分の懐事情と相談して好きな所に住もうぜ！！('ω')ノ

[570: 通りがかりさん]

ここを購入する方って、世帯年収どのくらいなんでしょうか。世帯年収の5倍が購入価格の相場とすると、世帯年収1000万円が目安になりそうですが。

[571: マンコミュファンさん]

まあ普通に頭金貯めて買うなら1000万程度は欲しいでしょうけど、それだけではないですよ。

例えば、最近はこういう仕様の高い新築は初回購入（初めて不動産を買う人）の人が少ないです。購入者さんのうちかなりの割合が、10年程度前に自宅を購入されて大きな含み益を持っている方だという意味です。
1000万程度の含み益があってそれを頭金に加えれば、返済はかなり楽になりますからね。

そういう部分がかなり多く関わってくるので、一概に年収だけでは語れなくなってるんですよ。

[572: マンコミュファンさん]

>>568 匿名さん

一期20戸位らしいって話もあるみたいですね…
50戸もさばを読むって考えにくいですが、値引きしまくってる現状を見ると…
売れてるなら値引きする必要ないしね。

売れてない感が出ると困るから、営業は売れてます絶好調ですって言い張ってると。値引きを使って50戸のサバを埋めていってる所じゃないかな、と想像。笑

多分すぐにフォローのコメントが入るだろうけど。
最近の他のマンションの在庫を見てると、殆どこれまで完売させ続けてるレーベンとは言え、疑わしいって感じてしまいますね。

早い段階から500万とか1000万値引きしてるなら確実に売れると思いますし、100戸売れてても不思議ではないですけどね。

[573: マンション比較中さん]

この1000万値引きとか言ってる人って本当に意味不明ですけどね
新築マンションの利幅はだいたい10-15%、多くて20%くらいなので、1000万値引いたら2億の物件でもない限りは売る意味がゼロになってしまう
下手すりゃ赤字なんだから、竣工前にそんなことやったらもう事業として一切成り立たない
よくある売れづらい住戸を目玉価格にする戦略以外では、絶対にありえないと断言できるね

[574: マンコミュファンさん]

>>573 マンション比較中さん

まあ1000万は私もこの掲示板で見ただけだけどね。
やっぱりレスポンス良く反応してきたわね。

500万値引きをしてる部屋があるのは間違いないよ。
普通値引きなんて竣工前にやらないのに。
余程苦しいのかな。

[575: 通りがかりさん]

値引きは本当らしいな
部屋とか人によってばらつきはあるみたいだけど

[576: マンション比較中さん]

「ソースは掲示板」
「本当らしい」

こんな恥ずかしいことよく書けるもんだわ
ちなみに500万値引きはもう書いたように、売れづらい住戸を目玉価格にする戦略です
1戸でも3900万があれば、他が全部4500万?でも3900万?って書けるからですよ

何のステークホルダーだと思ってるんだか知りませんが、私は一般人ですよ
色々とかなり賢くなさそうな話をされてるのでつい書いてしまいました
ちなみに、このマンション販売関係者なら放っておくでしょう
くだらない値引き情報が元でも、一度連絡してもらえば営業先ができますからね

[577: マンション比較中さん]

ちなみにタカラレーベンは減収減益で、かつ財務健全性が高い会社とは言えませんが、保有資産の現金化を急ぐような状況では全くありません。
その意味でも、一般の売り方から遙か乖離したような値引きをする要素は全くありません。

「よほど苦しいのかな」とか書くんだったら、まず貸借対照表でも見ましょうよ…
こんなところにまともな議論を求めるほうが間違ってるんでしょうけどね…

[578: 匿名さん]

この物件が値引きしているかの事実は知りませんが、不動産が値引きをしていると何か不都合があるのでしょうか？
値引きしているから、売れているが本当だったとして、どこに問題があるのかが自分は分かりません。因みに、ベンツの上のパークホームズは、数百万円単位の値引きしてます。それでも完売にはなってないようですが。
売れなければ値引きするのは、不動産業界では常識だと思っているのは自分だけなのでしょうか。

[579: 匿名さん]

私は575ですが、それより上は私ではありません。

実際身内(妹)がモデルルームに行った時に、元値を見せた上でそこから値引きしてくれると、言われたんですよ。3900万とかの広告にのってる部屋以外で。
まだ出してないお部屋は営業マンも価格を知らないそうです。
上の話を聞いて、目玉戦略以外でも値引きはしてくれるんだろうなと思ってましたけどね。

確かに「らしい」って書き方は紛らわしかったですかね。

[580: 通りがかりさん]

値引き交渉したいなら、上にあるように竣工後まで待った方が良いな。売れ行きが悪ければ、1000万の値引きも狙える。いつまでも販売にコスト費やすより、値引きしてでも完売させた方がデベにとって利益になる。

[581: マンション掲示板さん]

売れてるのに、値引きしてるってのが変だなって思ってんじゃない？
本当に100戸売れてんなら何もしなくてもあと半年もあれば終わるでしょうし。バカ売れしてるのに値引きするなんて、そんなの会社が認めるのかな？
っていうのが根底にあるんじゃない？？私もそれは疑問に思いますし。
毎月毎月CM流すより、値引きして早く売った方が利益が出るのかもしんないですけどね！

値引きは悪い事じゃ無いと思いますよ。デベに取っても潔く損切りは大切だし。お客もお得に買えるし笑

[582: 匿名さん]

>>580 通りがかりさん
確かに値引き交渉したいなら、売れ残りの方が値引き交渉を有利に進めやすいと自分も思います。（実際に値引きしてくれるかは、別問題ですが。）
素朴な疑問なのですが、元々の価格がこの物件よりも安く、即入居できる物件がたくさん余ってるのに、なぜ完成までの半年も待って値引きしてもらえるかの賭けにでるのでしょうか？
そういう方は、投資用として少しでも安くこの物件を買いたいって事という事ですか？

[583: マンション掲示板さん]

>>577 マンション比較中さん

よほど苦しいのかな、って、
物件の事指してるに決まってるじゃん。
いきなり会社経営の話しだして、論点ずれてますね。
レーベン位の規模の会社が1つの事業失敗しても倒産する訳ないじゃん。
会社経営が○でも事業が×ならテコ入れするでしょ普通。

[584: 通りがかりさん]

>>582 匿名さん
3LDK希望で4000万円しか出せないけど、出来れば郊外じゃなくて都心に住みたいと思ってる人とか。マンション供給戸数が過剰なところに、コロナ不況で需要の減少が見込まれる今の状況。すぐに買う必要性に迫られていないのであれば、安く買えるのを待ってみるというのは自然な考えだと思います。

[585: マンション掲示板さん]

>>582 匿名さん
普通は待ってたら良いお部屋(眺望が抜ける部屋とか)が売れちゃうけど、
今回みたいに一番下の階でも眺望が確実、角とか最上階以外は面積も間取りも似たようなプランが多い、となれば、自分が希望するプランが竣工後も空いてる確率は他のマンションに比べると高いと思います。予算ギリギリの人は買える金額になるまで待つっていうのも特にこの物件だとありな気がしますけどね。

[586: マンション検討中さん]

値引きされればラッキーくらいに考えておくもので、確実にされるとも限らない値引きの為に待ってみて、物件売れてしまったら、元も子もない。住居として考えてるなら、気に入れば買う。値引きも待たずに直接担当の営業に交渉した方が現実的だと思います。

[587: 匿名さん]

>>584 通りがかりさん
〈長文です〉
582です！教えていただきありがとうございます。
考えが分かりました。
あくまでも個人的な意見としてですが、584さんの考え方は現実的ではないと感じました。
もし平均的な70平米の3LDKを4000万円での購入を希望しているとしたら都心では、かなり難しい条件だと思います。震災前、もしくは直後の価格です。
中古物件でしたら、希望に沿う物件がありそうです。
買い急ぐ必要がないとの事ですので、すでに持ち家かあるのかもしれません。
または、賃貸でも会社から住宅手当があるなども考えられます。
一括の購入以外はローンでの購入になるかと思います。
いつか購入できればと思って値下げ、市場全体の値下がりを待ってるうちに、
ローン審査の年齢や健康の条件が悪くなったり、景気低迷によってローンが通らない、希望額で組めないなどといった事もあります。
自分は、マンション購入がどんな人にも絶対にいいとは思いませんので、この物件に限らず現状を勉強し、希望を叶えた方が現実的だと思いました。

[588: マンション掲示板さん]

>>587 匿名さん

585さんにも回答してあげて

[589: 通りがかりさん]

>>587 匿名さん
584はあくまでも一般論としてですけどね。ご記載のように震災前や直後は4000万円で都心3LDKなんて普通だったので、現在がバブルの状況なんですよ。買い時を待つという選択肢はあって当然です。
ちなみにローンに通らないような人は、そもそも身の丈に合ってない物件だと思います。

[590: 匿名さん]

たしかに仙台のマンション価格はバブル期の価格を超えました。現在は平均価格が、少しづつ下がっています。
下がってるのは、売り出す平米をコンパクトにしてるから、おのずと価格が低くなってるように見えるというカラクリです。
バブル期の高騰と、現在の価格高騰は似ているようで、中身は全く違います。
買い時を待つのは確かにいいと思います。買うのが全てでもありません。
しかし、話の流れは市場の買い時ではなく、到底難しい価格までの値下がりに期待する内容だったので、コメントしました。

[591: 匿名さん]

値引き値引きっていうけど、三井でいいんじゃない？同じような条件の部屋でレーベルよりも300から400万は安いよ。そこから更に値引きしてくれるし。
なんで、値引きを待ってわざわざこの物件に住みたいの？

[592: 通りがかりさん]

>>590 匿名さん
5000万円はやむを得ないと、そこで思考停止してデベロッパーの言い値を受け入れるより、少しでも安く買う方法を模索する方が利口だと思いますけどね。

[593: マンション検討中さん]

そもそも
目玉の最終抽選
1番小さな2LDK、2階、3.900万
多分、利益無し。
買えたらラッキー的部屋で条件が一番悪い部屋ですら実質、4.000万です。
目玉の最終抽選物件以下の値段で新築販売したら販売会社として終わりです。
以上の理由から

予算4.000万で3LDK希望
本人の自由ですが
新築では99%無理
①検討物件変えるか
②予算上げるか
③中古まで待つか
以上かと

逆算すると1番狭く、低層で4.300万?が底じゃないでしょうか？

[594: マンション検討中さん]

抽選物件の上の3階
予想価格4.800万代

新築販売のギリギリ
2022年3月まで残れば
4.300万で売って終わりかと。
まぁそこまで残らないとは思いますけど。

[595: 匿名さん]

本当、本人の自由だけど、値引きって言ってる
人達って、目に見えるお金しか分からないだろうなー。
時間とか、労力とかそーいうのもお金計算して考えるとみるとまた違った価値観が持てるのに。

[596: 匿名さん]

>>581 マンション掲示板さん

これ、
まああと半年くらいで解る話ですね。

[597: マンション検討中さん]

新築
3LDK
売れ残りの値引き狙いの4.000万
一般論としても非現実的過ぎてここの掲示板で話す内容ではないですね。

[598: 匿名さん]

人生の大きな買い物なのに、値引きとか値下がりとかケチくさい事言ってる人ばっかり。
マンションって管理費とか修繕費とかいくらかかるか知ってるのかな？
値下げとか言ってる人にとって毎月支払い続けないといけないランニングコストの方は無駄のようか気がするけどね。

[599: マンション検討中さん]

>>550 匿名さん

うちは五橋ですが、生鮮はエスパル・朝市・車でヨーク
生活用品は車でまとめ買いか名掛丁ドンキ、アーケードのドラッグストアで買ってます。

[600: 匿名]

>>599 マンション検討中さん

ありがとうございます！朝市いいですね。中心部は生鮮品いいの置いてるから最高ですね。やはり日用品の買い出しだけは嵩張るから面倒に思えてきます。やはり車か。

[601: マンション検討中さん]

>>600 匿名さん
朝市は夜と日曜にやってないのが少し不便ですね…
エスパルは夕方以降値引きで魚が安いし、いたがきの野菜はスーパーと値段変わらない感覚です。
肉はコスパ意識ならヨーク・生協、高級なら藤崎って感じです。
あとは北目町の旭屋さん、少し高いけど何を食べても外れない好きな魚屋さんです。

洗剤、化粧品等は街中で買うんですが、水・米・紙は嵩張るから車で行くのが無難ですね。

[602: 通りがかりさん]

反対意見が圧倒的多数ですが…。ここ数年のマンション価格の高騰、現在の仙台圏の過剰な供給戸数、世界的なコロナ不況。総合的に考えれば2割の価格下落は全然有り得る話で、このタイミングで急いで買う必要はないかと思います。
まぁ、私は高値掴みしたくないので、しばらく待ってみます。

[603: 匿名]

>>601 マンション検討中さん

ありがとうございます！イメージわきました。住まなきゃわからない情報満載です！

[604: 匿名さん]

イオン仙台店で、ある程度の生鮮食品から日用品まで揃います。
荷物が重くなった場合は、宅配もできます。
購入時間や購入金額によって、配達手数料の有無や当日宅配可否などが変わってきますが、なかなか便利です。

[605: マンション検討中さん]

>602 通りがかりさん
新築マンションの原価率、建築コスト、中国からの原材費等総合的に、幾ら供給過多とは言えその予測が的中したらデペ倒産します。
又、コロナ不況で所属してる会社倒産したらローン組めません、会社が倒産してローンの支払いが直ぐに切迫するようではそもそもの資金計画に無理が有るか、実力以上の給与を貰ってるかどちらにしろ身の丈合ってない支払いです。
又、金利が上がらないとの保証もないし、住宅控除もいつまで続くか分かりません、住宅は何十年と長い付き合いになるので、今の状態だけは何とも判断出来ないと思います。つまり、予算内で欲しいと思った時がタイミングだと思います。
現金一括投資用なら話しは、少し変わってきますが・・

[606: 匿名さん]

>>605 マンション検討中さん

そんな細かいコストの内訳を知ってるって何者なんですか。。
元デベの社員とか、建築関係で働いてる人とか？
ただ好奇心旺盛な一般人じゃ知り得ない情報じゃない？
私が無知なだけで皆そんな事知ってるもんなの…？

[607: マンション検討中さん]

>>606 匿名さん
その名前の通りマンション検討中です。
私は、デペでも建築系でも金融でもございません。
購入検討に辺り、購入経験者に意見聞いたり、自分で調べたり、専門家へ相談しております。
周りの知識無さ失礼ながらに大変驚いてます。余りにも無知な方が多い。
値引きの件が話題ですが、複合的な知識が有ればその手の話しも与太話か本当の目安はつきますよね？

その程度の知識で世の中の方は年収の何倍のローン組んでるのか？と驚愕しております。

それを踏まえれば下らない値引きの話しではなく
もっと有意義な掲示板になるのかと・・

私の結論
予算内で納得した物件を欲しい時に買う。

[608: 匿名さん]

>>607 マンション検討中さん
自分の結論も同意見です！
お答えできる範囲で構いませんので、あなた様の検討材料や条件を教えていただけないでしょうか？

因みに自分の優先順位は、無難ながらに1.予算。2.立地。3.間取り。自分の希望内容だと1と3については、どの物件からでも選び放題なので選択肢は広いです。
2の立地は、お金で解決できないので1番の要だと思っております。

[609: 匿名さん]

>>602 通りがかりさん
時代は必ず変わるので、今の価格は続くはずがありません。高くなるか、または安くなるか。誰にも分かりませんが…
高い買い物なので、後悔がない選択をするのはいいと思いますよ。探し続ければ、必ずいい物件に巡り会えると思います。
よく、物件探しと結婚は似ていると言われていますので、やはりご縁だという事ですね。

[610: 匿名さん]

予算も重要ですけど、現在の住居費負担も意識する必要がありますね。
現時点で社宅や同居、手厚い家賃補助等で少ない負担で生活できているなら急ぐ必要はないですが、普通に賃貸で生活しているなら早めに気に入った手堅い物件買った方がいいです。
購入見送って数百万ほど物件価格下落しても2-3年買うの遅れたらそれほど得したことにはならないですし、その期間グレード高い家で過ごす幸せを捨ててることになります。

[611: マンション検討中さん]

>>608 匿名さん

ここを検討してる最大の理由は土地の価値です。
歴史的価値、由緒ある屋敷跡、検事正官舎跡、民間所有無し又、伊達政宗を眺める展望
レーベン側もそこを打ち出し過ぎですが、その手の話しに拘る富裕層も多いのも事実かと。

スーパーが近くになく不便、中心部までとは言えない、ブランドがレーベン
値段と比例しない内装設備等を凌駕する価値が有ると私は感じております。

つまり転売する時も、その辺りの魅力を説明すれば転売の可能性も他より有るかなとも思います。

私は特殊なライフスタイルですので、物件次第で
優先順位は変わると思います。

[612: 通りがかりさん]

>>611 マンション検討中さん
YOU、買っちゃいなよ＼(^o^)／

[613: 名無しさん]

>>611 マンション検討中さん

ただここの路線価でいくとプラウドの二日町と同じくらい(よりもやや低い)で、大手町の公示価格も青葉区都心部と比べると圧倒的に低いですね。
やはり都心部と単純に比較すると、土地としての価値は低いエリアだと言わざるを得ないです。
賃貸時の賃料とか、中古での価格にはこういった不動産鑑定的な指標がかなり影響するのも事実ですよね。

眺望とかは他にない付加価値ですが、逆に言えばそれしか売りがないとも言えます。
どこまでその魅力で巻き返せるか、ですよね。

[614: 匿名さん]

>>611 マンション検討中さん
608です。教えていただきありがとうございました。
私の伺い方が悪かったのでお聞きしたかった内容とは少し違うように感じましたが、あなた様は不動産の価値を重視しているという事ですね。
勉強不足な自分に教えていただきたいのですが（絶対とは言い切れませんが）転売予定がない者にとって、不動産の価値は関係ありますでしょうか？

[615: 匿名さん]

>>613 名無しさん

あとは周辺の賃貸、中古相場にも左右されますよね。築年数が違うので純粋な比較は出来ませんが、ライオンズタワーも青葉山と伊達政宗側への永久眺望と陽当たりは確保出来そうな事からも、ある程度はそこの金額が指標にはなってきますよね。
私も眺望とか歴史的な価値という定性的な評価より、定量的な評価の方が価値が高いと思います。
そういう事を気にしない、リセールバリューを気にしない方々以外は慎重に考えるべき物件というのが私の考え方ですね。
特に若いサラリーマンファミリーなんていつ転勤になるかもわからないでしょうし、
心に残る眺望でもお金が残るとは限らないんで、その辺の定量的な評価も検討の指標にするべきだとは思いますね。
全ての物件に言える事ですが、この物件は特に眺望とか陽当たりの話ばかりで、その土地の純粋な評価額はどうなのかという説明をすっ飛ばして説明してるんじゃないかな。

[616: マンション検討中さん]

>>614 匿名さん
一般的な価値なら、他の方が優位だと思います。
立地の評価額、設備が上の同じ商圏のプラウドより価格が高い、どう考えても割高です。

しかし、お金に換算出来ない
土地の価値を私は評価しております。
※ここ分かり難いですよね、立地とはまた違います。
青葉山公園予定に、プレミアムな成城石井出来るなら話しは別ですが一般的評価されるスーパー出来たら私は逆に嫌ですね。

つまり、固定資産税に関わる評価額は無視してます
逆に低ければ低い程、固定資産も下がるので都合は良いのです。

マンションの転売をする予定は現在はなくとも念頭からは外すべきではないと思います。

富裕層は一般的な思考でない方結構いるので
評価額より割高に売れる可能性を秘めてるので好都合です。

転売予定がなく普通に住むにしても満足度だと思います。しかし、実際住むと細かい設備、多少の立地は余程じゃない限り慣れます
やっぱり満足度が優先じゃないですかね？
プラウドより高いレーベンって凄い！
近隣にスーパー無くて生活感なくてリッチ！
コンビニすら少し遠いって中々ない！
とか、通常の思考じゃない人向きかと。

普通の思考で良いのは子供の学区くらいでは？

私は買います、頼むから竣工前に完売してくれと思ってます。このご時世竣工前に完売したら結構なプレミアムです、614さんも是非検討して下さい。

それと
ここセカンドハウス目的の人結構いるはずです
コロナ禍前に契約してた飲食店経営者がいたと思います。何人かはキャンセルしてる可能性有ります。その場合、通常なら手付け放棄です。

レーベン側は手付け金入ってる訳ですから
値引きではなく、サービス的に引くことは十分に可能だと思います。参考までに。

[617: 匿名さん]

>>616 マンション検討中さん

614です。詳しく教えていただきありがとうございます。土地の価値について、自分も勉強してみたいと思いました。

二日町のプラウドのツインタワーと比較する理由がよく分かりませんが、おっしゃりたい事は分かりました。
自分の記憶では、二日町のプラウドは医療施設とイオンが入る予定とか。条件自体が、全く異なる物件だと思います。どちらがいいかは、人によると思いますが。

616さんは、この物件を購入するんですね。
ちなみに、どんなお部屋がご希望なんですか？

自分は、平凡ですがリビングが広めの3LDで70から75平米で検討しています。