アトラスタワー茗荷谷ってどうですか？No.2

[購入検討中さん]

アトラスタワー茗荷谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区大塚1丁目101番（地番）
交通：
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩1分
東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩14分
間取：1K～3LDK
面積：30.95平米～113.73平米
売主：旭化成ホームズ　開発営業本部
施工会社：鹿島
管理会社：旭化成

[1: 匿名さん]

ようやくその２スタートですね

[2: 購入検討中さん]

場所はいいですが、坪単価はやや高い感じもします
このあたりの相場との差はどれくらいあるか、
ご存知の方教えていただけますか？

[3: 匿名さん]

東京土地のグランプリに、ここの事も出てた。

[4: 匿名さん]

資料請求したんですが、１ＤＫタイプの間取り図には
「済」のスタンプが押されていました。
これってもう完売ってことなんでしょうか。
興味を持っていたので残念です。

[5: 匿名さん]

今、一期販売表が手元にないからよくわからないけど、
1DKも間取りタイプは２つくらいあったから、まだ買える部屋もあるかも？

[6: 匿名さん]

ここの近隣のマンション数件とここで悩んでいます。
ここは利便性も良く周囲の環境も良さそうだし、
マンションの設備・仕様も希望するイメージに
ピッタリなんですよね。
モデルルームも何軒か見ているとそのマンションの
良い所とか悪い所とか見えてきてしまいますね。
良いところばかりが集まったマンションなんて
早々あるわけがないのに、あれもこれもと希望ばかり増えていきますｗ
皆さんなら価格と立地条件どちらを優先されますか？

[7: 匿名さん]

全て予算ありきです。

立地が良かろうが、予算が許さなければ不可能です。

[8: 匿名さん]

うちも価格優先です。
立地条件が良いからと言って身の丈に合わない無理なローンを組んでも、
結果的に家計を圧迫し、ギリギリの節約生活を強いられるのは
無意味な気がします。
家族のためにがんばって購入したつもりが、結局家族に迷惑を
かけることになるのでは悲しいですからね。
私の場合、自分の希望全てが揃う完璧なマンションなんてありえないので、
「ここだけは妥協できない」と言うポイントを1つ決めて
モデルルームを見るようにしています。

[9: 匿名さん]

まあ無理なローンは止めときな、と言うのも、不良債権化するマンションローンは急増してるから、まだまだローン返せない不幸が訪れるぐらいのリストラがあるかもしれないよ。

[10: 匿名さん]

1年後に長期金利がどうなっているのかわからないのに今の自分の予算範囲で大丈夫と思える人って、頭金が7割ぐらいの人なんでしょうか？

ここ2年ぐらいマンションの価格は下がっているけど、長期金利は基本的に上昇基調。契約したらその時点で価格は下がらないのに、金利は上昇リスクのみと今の市況なら言えるでしょうね。

[11: 匿名さん]

長期金利は過去10年大きく変わってないし、過去3年でみると
若干低下傾向だけど･･。どこの国の話？

http://www.bb.jbts.co.jp/data/index_kinri.html

[12: 匿名さん]

>>11
民主党の馬鹿予算のおかげで
長期金利上昇は鉄板と日経あたりに載ってなかったか？

[13: 匿名さん]

二期も抽選になりそうな部屋ある？

[14: 匿名]

国債の長期金利と住宅ローンの長期金利に連動性は有りません。一般的に十年債に連動します。　恥ずかしいから早いとこ訂正して詫びたほうが良いと思う。どこの国の人か知らないけど。

[15: 匿名さん]

ローン金利自体で話しなよ。

[16: 匿名さん]

国債乱発で金利上昇するリスクは確かにあるでしょ。
格付け会社も日本国債の格付けの引き下げ検討してるし。

この物件は竣工が1年以上先。
長期固定を選ぶつもりでも適用される金利は1年後に確定だからね。

今の見積もりだけ見てたら駄目でしょ。
金利が1%程度あがった資産もしておいたほうがいいよ。

購入しないほうがよいなんて言うつもりないけど、
金利上昇に対処できないようなカツカツ予算の人は、リスクだけでも理解しておく必要有。

[17: 匿名さん]

>14

>国債の長期金利と住宅ローンの長期金利に連動性は有りません。
>一般的に十年債に連動します。

？？十年債って国債のことだけど分かってる？

[18: 匿名さん]

ここの1DKも殆ど完売状態とか聞きました。1DKや1LDKが売れると結構転売されてるケースが多いとか。または、完売直後に賃貸物件で見かけるとか聞いたけどここも分譲の方で転売や分譲貸し目的で購入される方多いのでしょうか。また、分譲と賃貸が一緒の場合、管理組合とかってどのようになるのでしょうか。そういえばこのマンション内にスーパーができるそうですね。茗荷谷はあまり近くにスーパーがなさそうなのでマンション内にできたら便利になりますよね。

[19: 匿名さん]

賃貸に出しても登記上の所有者(購入者)が組合員ですよね。
賃借人も管理規約は遵守せねばならないのでしょうが。

[20: 匿名]

駅1分にﾎﾟﾛﾛｯｶありますけどね。　高級志向ならｻﾝﾄｸではご不満だろうから便利とは言えないし…。　高級志向の人がスーパーの上に住まいか、失礼しました。

[21: 匿名さん]

14は恥ずかしいな。早いとこ訂正して詫びたほうが良いと思う。

[22: 物件比較中さん]

>21
まあ、物件に関係ないのでその辺で。。

ところで1DKって一期でそんなに出てましたっけ？
二期はあんまり盛り上がってないなと思ってたんですけど、
引き続き人気なんでしょうか？

[23: 匿名さん]

二期で買うのは一期で抽選に外れたひとが多いんじゃないの？

[24: 匿名]

ポロロッカはいまいちだけど、サントクならいいよ。

[25: 匿名さん]

＜ここ数年の＞、国債の金利でなくて、< 住宅ローン＞　の、変動でなくて　＜長期固定金利＞という住宅購入検討者にとってもっとも興味があるところでは、上昇傾向にあるというのは事実だと思いますよ。

http://homepage3.nifty.com/dkmiyabi/cad/ichiran5.htm

下の方に20年超がありますので、御確認を。


さて、１０年債が国際であることは御理解されての書き込みだと思いますが、国債＝10年債ではありません。

ですから10年債って国債のことという17さんの指摘は正しいですが、14氏と同じことで14氏はいくつかある国債の中で、10年債（変動型）に住宅ローンは比較的連動するということをおっしゃられているのでしょう。国債に関しては言ってること同じだと思います。ただ、国債でなく、住宅ローンの長期金利という観点では、上記のようにここ数年の住宅ローンの長期金利が上昇傾向にあるというのはまあ正しいと思いますけどね。

[26: 匿名さん]

＞ポロロッカはいまいちだけど、サントクならいい

まあ、できてもいない、見てもいないものでも、そう言うしか無いよね。
白山上の3徳とか行くと、となりの生協と変わらんと思うけど。

その上、駐車場の無い駅前スーパーだからサントクの中でも高級志向になりえないのが痛いよね。

[27: 匿名さん]

スーパーはそんなに高級じゃなくていいから。
新鮮な肉と魚と野菜、美味しいパン、気のきいた調味料と惣菜、が揃ってれば、便利でいいよね。
スーパーが近いとあれこれ買いだめしなくなるから、多少割高でも却って食費が下がるという話も聞いたよ。

[28: 匿名さん]

このマンションで三徳といったら、小石川の三徳を想像するだろうから
>ポロロッカはいまいちだけど、サントクならいいよ。
というのもわかるけどね。
細かく言えば26さんの言うとおりだけど、書いた背景とか上手く伝わらない掲示板なんだから
そんな風にいわなくてもいいかと思いますよ。
>23
抽選はずれがかなり希望していると聞いています。
我が家も早く買うか買わないか決断しなければと思ってます。

[29: 匿名さん]

自分が買おうと思っている、もしくは買ってしまったマンションに入るスーパーを許せないと書ける人はいませんよ。それ以上でもそれ以下でもない。客観性の無い判断、人の判断力なんてそんなもんです。

[30: 匿名さん]

スーパーは三徳でもポロロッカでもいいと思うけど、小石川の三徳はなんでも高くてビックリする。
あそこで買い物する人ってみんなブルジョアなのかと思う。だから、うちの買い物は生協の宅配が主です。
まぁ、このマンションを買えるような層は高くても問題ないんだろうけど。

そんな私は、近所に賃貸で住んでてこのマンションを買える層を羨ましいと思っている一人です。
このマンションは駅近で便利だし、１０年後くらいに中古で出たら考えたいと思います。

[31: 匿名さん]

ここは10年後でもそんなに安くならない気がする。

[32: 匿名さん]

小石川や茗荷谷周辺だと、1年間の家賃は300万円程度になるのでは（70平米月25万円。憶測）。
10年間で3000万円。
結局、この辺りの中古マンションが10年間で3000万円も下がると考えるかだと思います。
31さんと同じく、私もそこまでは下がらないように思います。

もっと家賃が安ければ賃貸でもいいのですが、この辺りの賃貸マンションって物件がやたら古いんですよね・・・
なお、固定資産税やら管理費は度外視していますが、そもそも丼勘定なので、そのあたりのツッコミは無しでお願いします。

[33: 匿名さん]

どんぶり勘定で大丈夫だと思うといわれてもな〜。

地震、災害のリスク、
ローン金利、借り入れ手数料、
もちろん管理費、修繕積立金、固定資産税、

これら勘案して買う方が儲かるなら、住宅を販売するデベがいる事の方がおかしい訳で、、、

それより、簡単に言うと、素人がマンション投資するとかならず儲けが出るという話ですよね、どうしてアリエね〜って分からんのか不思議。こういう人がいるからマンション業者の口車に乗せられてマンション投資始める人がいるんだなと納得です。

[34: 匿名さん]

32さんって別にマンション投資の話してないよね。
実需で賃貸と所有のどっちがコストが安いかって話でしょ。

[35: 匿名さん]

賃貸は災害等での資産毀損のリスクを負わない代わりに高いコスト（賃料）を払ってるわけで、
リスクとリターン（コスト）の考え方はその人次第。

デベと購入者のどっちが儲かるかっていう議論も意味ないよね。
デベがリスクを取って開発・供給しなければ、土地の限られた東京には住めないわけで、
購入者は東京に住むっていうベネフィットの対価も払ってるんだから。

[36: 匿名さん]

１０年で家賃で３，０００万円かぁ。すごいよなぁ。
たしかに、今も家賃でそれぐらい払っているから、そういうことになりますよね。
ただ、子どもが大学に入るくらいまでは文京区がいいけど、大きくなったらどこでもいいかな
と思っているんで、３ＬＤＫで億近いマンションを買うことにはやっぱり躊躇しちゃいますね。
いったん買ってしまうとどうしても融通が利かなくなるのも買えない理由ですね。

まぁ、子どもが大きくなれば湾岸か豊島区あたりの２ＬＤＫを買うのもありかな、と思っています。

[37: 匿名さん]

巣鴨駒込のパークハウスも300前半の価格帯ですね。もちろん、地権者、下駄なし。駅前に西友以外に成城石井が出来る様ですし。

本郷の野村の物件の情報ご存知な方いらっしゃいますか？、この辺はほんとに新規物件が多くてほんとに悩みます。
それも価格が下落してる印象があるんですよね〜。

[38: 匿名さん]

巣鴨のパークハウスは駒込桜郷でしょうか？南向きの良い部屋は３５０万／坪　をはるかに越えています。トイレや浴室はフローリングでつながっていなくて昔のように塩ビの床だったような？高すぎです。下駄なし、地権者ありです。３０パーセント近くが賃貸用ですよ。
成城石井は巣鴨にはね～。成城石井ができても成城石井セレクトで輸入品ばかりしかないのでは？
本郷のプラウド弓町はすでに完売です。残念ながら・・・

[39: 匿名さん]

３８様　失礼ですが、情報古いですね。

巣鴨のパークハウスってパークハウス（ブリリアじゃないですよ）駒込染井のことでしょう。駒込桜郷が地権者がいる事は調べれは簡単にわかる公になっている事ので、そんな間違いしないでしょうね。桜郷は確かに販売時期がわるかったですよね。ちなみに、パークハウス駒込染井は、以下の物件です。東京スイミングの方に曲がったとこですよ、この土地、少し前まで発掘やってましたけど、まあ、皆さん興味ないですね。

http://www.ph-ks.com/index.html

本郷の弓町が売り切れなのも皆さんご存知だと思います。

おそらく37の本郷とは、東大前（本郷通り沿いで、本郷三丁目から北に200m程度行ったところにある、約20階の物件）の物件の事でしょう。こちらは公式HPはまだありません（http://www.blue-style.com/photo/todohuken/view-1657.html）が、場所柄周辺では有名な物件です。野村、竹中で施行中です。野村の本郷５丁目計画とされています。モデルルームは本郷弓町と同じところでやる様です。この東大の前の物件があったので野村は販売が重複しない様に弓町の物件をさっさと売り切ったという話もありますね。

[40: 匿名さん]

下に入るスーパーはサントクに決定なんでしたっけ？
サントクは店舗によって営業時間がかなり異なっているんですが、
ここに入るなら、できれば深夜まで営業していてくれるといいな。
まあ、静かな住環境を守りたい等で賛否両論ありそうですが。
管理費なんですが、公式サイトに書かれているのは11,400円～42,020円。
資料14,520円～52,510円となっていました。微妙に誤差が。
どちらにせよ、MAXの設定金額にならないで欲しいですね。
さすがに5万台は高すぎるので…。

[41: 匿名さん]

二期の発表は今週末あたり？

[42: 匿名さん]

＞４０

一番高いとこをみてるってことは、この物件のプレミアの100平米超えを購入された方ですね！

この部屋を購入された方でも管理費の１万円の違いは大きいのですね。

[43: 匿名さん]

このスレ、なぜか強気な情報弱者が多い。狭い世界で生活してるんだろう。
こういう物件の販売担当のような仕事は羨ましい。

[44: 匿名さん]

43は何が言いたいの？

[45: 匿名さん]

43は他物件の担当デベで、苦労しているってことかな。

[46: 匿名さん]

16000万の部屋買う人間が管理費の1万を気にするとは思えんが？

[47: 匿名さん]

> 1万を気にするとは思えん

確かにそうだけど、40氏は5万円の管理費を気にしてるってことはその管理費を払う人って事だもんね。

[48: 匿名さん]

資料のほうの値段は、管理費に修繕積立金か何かを
足した金額じゃないの？

[49: 匿名さん]

>>40は管理費が部屋の広さで変わるのを知らない
ア　ホの人なんじゃない？
７０へいべーでも5万かもと思ってそう。

[50: 匿名さん]

４３は、３８とか４０の事言ってんだろ、まあ当たってるよ。