BELISTA西宮北口ってどうですか？

[物件比較中さん]

BELISTA西宮北口についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県西宮市両度町131（地番）
交通：
阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.35平米～105.85平米
売主：藤和不動産 大阪支店

施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ株式会社

[411: 匿名さん]

ここ最低でも66平米で約3800万台しかも東向き
高いですね。半分以上売れていないと聞きました。
今後何物件か最寄で計画ありそうなので
見送った方がいいかな、、、。

[412: 匿名さん]

＞411
デマは良くないね～
数日前MR行きましたが、登録ベースで90超えてますよ。

値引き狙いなら竣工まで待たないとね。
でも、その頃には他物件も売れてて希望の間取りはないだろね。

[413: 匿名]

一生で一番高い買い物だから、多少の値引きより理想の間取りを優先すべきかなぁと思います

[414: サラリーマン]

>413さん

一生で一番高い買い物は「嫁」では？
理想の××より多少の経済的価値を優先すべきかと・・・。

いやいや、失礼しました。
藤和さん、もう少し安くしてよ。ってことですね。

[415: 匿名さん]

それにしても割高マンションですね、藤和さん強気だけど
完売はむづかしそう。

[416: 匿名]

412
デベさんですな。

[417: 匿名]

値下げしたら買う売れるでしょうね。

[418: 匿名]

値下げしたら売れるでしょうね。

[419: 検討中]

駅近以外のメリットなしやね。この間取り・仕様でこの価格ははっきり言ってボッタクリやな。

[420: 匿名さん]

412ですが、デベじゃないですよ～

＞419さん
立地と戸数によりますが、物件の原価は土地と建築費その他で構成されている
ことをお忘れなく。
建物価格より土地代が高い物件も普通にあります。

7月に発表されたガーデンズ西側路線価見られたほうがいいですよ。

こんなこと書くとまたデベだとかいう書き込みがでるのかな？

[421: 検討中]

＞420さん
419です、そんなことは分かってます。あの価格帯を打ち出すなら、せめてもう少し仕様のグレードを上げるべきでしょう。あの規模のマンションなら、それなりの設備グレードを投入してもランニングコスト（管理費・修繕）に大して跳ね返らないんと違いますか？

建物・設備はこれまでのBELISTAシリーズと全く変わらないね。

[422: 420]

＞419さん
あの仕様でもあの価格になるほど土地代が高いんですよ。
仕様上げちゃうと、当然価格が上がって、買える人がますます減ると思いませんか？

419さんは高くても買えるのかもしれませんが、
159戸の規模を売り切ることを想定すると高価格(≒高仕様）設定は難しいのでは。
（あれでも十分高いというご指摘のなか、変な応えですが）

ランニングコストについては、おっしゃってる意味がよく分かりません。。。すいません。

同じブランドで、建物・仕様のランクがぶれてしまうのは逆にまずいと思いますよ。

[423: 検討中]

仕様を多少上げたからってそんなに変わらん筈やって！3800万クラスのマンションならせいぜい原価が2000万位でしょう（もっと安いかもね。別に不動産関係者ではありません）、それがせめてオーブン内臓システムキッチンとディスポーサーを搭載したからって＋何百万にもならない筈。この価格帯で売り出すならせめてディスポーサー位あっても良い規模のマンションだと思いますが（大型マンションなら、ディスポーサーの維持費もたかが知れてます）。

高い割りに狭いんだから、も少し仕様的に考えないと苦しい、って事。ただでさえ西宮はマンション建設ラッシュなんやからね。

[424: 匿名]

最近の高級マンションでディスポーザー付いてるところってそんなに無いですよ。
環境面や故障などで否定的な見方もありますから。
むしろファミリー向けの大規模マンションが他との差別化を狙って売りにする設備かと。
一時、甲子園口や芦屋、苦楽園の物件巡りしていましたが億ションでも付いていないところは多かったです。
それより高いマンションなら壁材やタイルなど建物自体の質を全体的にあげてほしいものです。

[425: ビギナーさん]

>423さん
粉もん屋じゃないんだからそんな利益率はありえないでしょう。
建築費だけならそれくらいかも知れませんが、、、土地代は？？？

[426: 検討中]

売れ残りマンションがアウトレット会社に渡る場合、販売価格の7割で売られるそうです。そう考えると3800万×0.7＝2660万。これで赤字・トントンなんて商売は普通しないでしょう。それに売れ残りは値下げ販売するのが常套手段ですしね。そう考えると高く見積もっても原価2200～2300って考えるのは妥当ではないでしょうか！？

[427: 匿名さん]

>ディスポーザー付いてるところってそんなに無いですよ。

新築色々見聞きしてきましたが最近高級であるほど付いていないようです。
メンテの大変さ、使ってみた方たちの感想がそれほど便利ではないようです。
においとかもありますし故障も多いそうです。

グレードの低いマンションほど目玉のようにつけて客寄せしているようです。
友人宅にもありますがこれだけはいらないと言っています。

[428: 420]

色々な不動産会社の有価証券報告書を見てみてください。
各社のホームページに出てますから。

セグメント情報が開示されていれば住宅分譲とか住宅販売とかのセグメント営業損益が出ています。
原価率70%未満なんて話がありえるかどうか、すぐ分かると思いますよ。

藤和不動産のH22/3期の粗利率は15%、販売費も考慮して営業利益率なら2%しかありません。
リーマン後のH21/3期までさかのぼれば、粗利率0.2%、営業利益率は－20%の赤字です。

アウトレットで売りさばくような会社は、
生きるか死ぬかの瀬戸際にいるわけで、そこで利益を確保するなんて言って
られる状況ではありません。

[429: 匿名]

北口物件の割には、売れ行きが悪い印象ですね。

やっぱり価格のせいでしょうね。

隣の阪急の物件が、2、300万しか変わらないという書き込みがありましたが、
それに関していえば、オーナーの希望価格なので、
価格が変わらないのであれば、
誰だって新築に目がいくはずですから、
実質の資産価値が中古と変わらないということはないと思います。
さすがに阪急の物件も、これだけまわりに新築で増えると、
厳しいと思いますね。

それにしても高いですね。

「北口物件は、即日完売で当たり前」という時代が終わったのでしょうか。
それとも、単にこちらの物件が高いだけでしょうか。

[430: 匿名]

426さん、知識ないの丸出し…
428さんのおっしゃる通りです。
知識ない方にも判りやすい表現をすると、
ここ２～３年前にデベの倒産ラッシュありましたが、ほんとにマンションの原価がそれほど低ければあのようなことは起きませんよ。
知ったかでの書き込みは、見ているほうも恥ずかしいので書き込みしてしまいました…。

[431: 検討中]

とある日の新聞記事抜粋です。

原価の内訳はどうなっているのだろうか。「儲けのからくりが面白いほどわかる本」（今村研司と現代不思議調査班著、河出書房新社）という本に、都内の売価4,000万円のマンションの価格の内訳が出ていたので、これについて考えてみる。
　都内の4,000万円のマンションの内訳は、以下の通りだという。まず、土地代が1,200万円、建築費が1,500万円、マンションの事業主へ1,000万円（販売経費を含む）、販売代理業者の手数料が最大240万円（売価の6％）程度、デザイン会社へ30万円（建築費の2％が相場）、が典型的な配分だそうで、合計すると30万円足りないがこれは誤差だ。
　マンションの事業主は1,000万円の中から、チラシの作成・配布、モデルルームの運営などの経費を賄わなければならない。これは、だいたいマンション売価の10％程度かかることが多いらしいが、それでも、マンションが順調に売れると、相当にもうかる。販売に力が入る訳が分かる。もっとも、マンションが売れなかった場合、在庫を抱えながら、経費や金利がかさむことになるので、マンション事業主が一番大きなリスクを取っている。
　マンション事業主と仲介者の取り分がざっと1,200万円、つまり売価の3割あるということは、マンションを買って、ほどなく売りたいと思った場合に、購入前の自分のような顧客がたくさんいればいいが、そうでなければ、業者が買い手になり、その場合の買値はせいぜい売価の7割程度であって、さらに足元を見られる可能性があることが想像できる。人気がぱたりとなくなった時には、物件の価値は買い値の7割以下と覚悟する必要があるということだ。

建物+土地価格は意外としないということです。

[432: 匿名]

だからといっても、すぐに3割引きにしてくれるわけではないわけですから、
検討者とっては、悩ましいわけですよね。

みすみす値下がりする（すでに価格が相場より高め）と、
わかっていては、なかなか手は出せないですけど。

これだけの戸数を残して、先着順になってしまった以上、
たまにイベントをはさみながら、少しずつ販売して、
竣工が近づいたら、徐々に値引きという手法しかないでしょうね。

[433: 検討中]

>ディスポーザー付いてるところってそんなに無いですよ。

SUUMOで調べたら、それなりにディスポーサーついてるマンションは見つかりました。BELISTA旧居留地なんかも標準でしたよ。同じ西宮市内ではエルグレースやプラウドなど5件ヒットしました。

[434: 匿名]

ディスポーザーは、ひと昔前は、
かなりの大規模マンションしかありませんでした。

低層階で、戸数が少ないマンション（すなわち高級マンション）には、
装備されていないのが、常識でしたから、
そのことを言っておられるのではないでしょうか？

最近では、中規模マンションにも、
付いているところをみかけるようになりましたので、
ほしい設備のひとつなのでしょうが、
ついてないものはどうしようもないですね。
こればっかりは、後付けは難しいでしょうし。

[435: 匿名]

誰しもが欲しい設備の一つなら戸数に関わらず、高級マンションには必ず常備される設備の一つになっているはずですね。
それこそコストなど安いものですから。
今でもそうはなっていないことを考えると、427さんが正しいのでしょうね。
大衆的なマンションほど「ディスポーザーあり！」って打ってる傾向があります。
どうしても欲しい人はそういったファミリー向け大規模マンションを購入されたほうがむしろ物件もお安くていいかも。
まあこの値段を出せる人でそこまでディスポーザーに拘る人はいないでしょうが。

[436: 匿名]

ディスポーサー自体は安価でも、
処理層にお金がかかるのではないでしょうか。
土地も必要ですし、メンテナンスも必要です。

30万も出せば、戸建でも、
ディスポーサー＋生ゴミ乾燥機の取り付けは可能です。

どちらにしても購入に決め手になるほどの
設備でもありません。

あるから大衆、ないから高級という解釈は、
置いておくにしても、
ディスポーサーがほしければ、
「大規模マンションへ行け」というニュアンスの発言は、
あまり感心しませんね。

特にここは、高級というより、
単に割高というだけの物件ですから、
高級マンションという表現が当てはまるかどうかも疑問ですが。

[437: 匿名さん]

ディスポーザーの使用感

ついててよかったという人少ないですよ！

[438: ビギナーさん]

要はそれなりの価格なんやから、せめて単純仕様だけじゃなくて少しは追加設備入れて、付加価値つけりゃいいのに、って事やね。

[439: 匿名]

どんな設備が必要かそうではないかは、
その方によって違うと思いますが、
ディスポーサーが付いていることがいまいちだったという話は、
このスレッドで初めて知りました。

[440: 匿名]

ディスポーザーに関するスレッドが、ここのサイトにも、
何本かあります。

読んでみてはどうでしょうか？

環境に良いか悪いかは別にして、
使用感は、この上なく便利という意見が圧倒的です。

[441: 匿名さん]

ディスポーザーの話題で盛り上がってる中恐縮ですが、
検討中さんが言いたいのは、ディスポーザーつけろって話ではなく、

値下げしてくれ！

ってデベに訴えてるんでしょ？
話がそれすぎて気の毒

[442: 匿名]

竣工まで、半年以上の期間が残ってるいるわけですから、
今の時期に、値下げしてくれっていうのは、土台、無理な相談ではないでしょうか？

[443: 匿名さん]

ディスポーザーは必須でしょ。
生ゴミ臭いし。
ここまだ売れ残ってるのかな？
駅で一生懸命チラシ配ってたよ。
割引始まった？

[444: 匿名さん]

一般的に竣工前に値下げはしないと思いますよ。

特にここは、もうすぐ三菱地所の住宅部門とくっつくので
資金の心配はゼロですから売り急ぐ理由がないんですよ。

駅でチラシってジオじゃないですか？
他社に駅構内でチラシ配らせますかね？

[445: 物件比較中さん]

ここって、ディスポーザーついてないんですか？

[446: 匿名]

そういう情報は、直接、MRにききましょう。
（フリーダイヤルですよ）

MRにきかずとも、HPをみればわかります。

[447: 匿名さん]

ディスポーザーちょっと前に流行ったけど、別にいらね。
初めて使った時に感動してすげー！と思ったけどしばらくしたら使わなくなった。
つまるんだよ、あれ。
全マンション住民の生ゴミ成分が流れていくのもイヤ。そういう人多いよ。

[448: 匿名]

ディスポーサーの使用感についての投稿は、
もうやめませんか。

「こちらのマンションには、ディスポーサーはついていません。」

それでいいのではないでしょうか。

あとから付けられるわけ設備ではないでしょうから、
ディスポーサーについての議論は無駄です。

[449: 匿名さん]

広告出しすぎですね。
契約伸びてないのでしょう。
間取りのいい部屋のキャンセルも出てると聞きました。

[450: 匿名]

>449
何の情報？
キャンセル状況なんて表に出んの？

[451: 匿名さん]

＞449
契約検討中の知人がルームに行って聞いてきた
情報です。

[452: 購入検討中さん]

本当ですか！
気に入った間取りがホームページで完売になってたので
あきらめてたのですが、キャンセルなってるかもですね？
一途の望みで確認してみます！

[453: 購入経験者さん]

部屋の在庫は、MRに行かないとわかりませんよ？

バラの花なんて、だたダミーの可能性が多いです。

「この部屋がよかった」なんていうと、

「たまたまキャンセルが出ました」といっては、

どっからか、部屋が降ってわいてきます。

以前こちらのスレッドで、バラの花のついてない部屋はひとつだけだったと

ありますが、それがほんとならどうして完売御礼が出てないのでしょうか？

それだけでも、こちらのマンションがかなり売れ残ってることが想像できます。

今なら、希望の間取りもかなり選べるのではないでしょうか？
（割高だとは思いますが）

[454: 匿名さん]

＞気に入った間取りがホームページで完売になってたので

そんなに気に入った部屋ありましたか？早速お聞きになってみれば？


＞それだけでも、こちらのマンションがかなり売れ残ってることが想像できます。

サクラでバラつけてることも販売デベが当然のようにやる策ですよね。
出だしたときはみんな注目しましたがその後どんどん近くに新築出だしたし
今後も駅南周辺は新築マンション計画予定浮上しているので様子見てる方
多いのでは、、。

設備、施工、間取りなどどれみても割高は同感しております。
かなり強気で値段だしたので年内～年始値下げのうわさもありますよ。

[455: 匿名さん]

＞453
「第1期で売り出した住戸のなかで」１つだけ花がついてなかったんでしょう？

[456: 匿名さん]

453です。

「「第1期で売り出した住戸のなかで、１つだけ花がついてなかった」のであれば、

「第1期即日完売」の表示が出るはずです。

販売期ごとに、出してもよい表示です。

第1期だけでも、8割以上売れたなら、その表示は出してもよいことになっているので、
バラがダミーだったということがわかります。

[457: 購入検討中さん]

ﾀﾞﾐｰ７０％。
成約２０％。
検討中１０％ぐらいじゃないの？

[458: 匿名さん]

成約率、成約数に関して、
容易にわかるものではありません。

最大の企業秘密を外へ漏らすことはありませんから。

建物ができあがるまでは、具体的な未成約数を掴むことは、まず不可能です。

[459: 匿名さん]

みなさんお仕事お疲れ様です

値下げ希望の方で待ってる方が多くいらっしゃるようですね。

周辺物件も色々ありますし、価格が出揃うまで待ちたいところですが、
フラット35Sや優遇税制をフルに活用したければ
あまり悠長にもしていられない。

悩ましいです。

[460: 匿名さん]

税制は延長される可能性もありますし、
あまりそういう話にあおられる必要はないと思います。

税制目当てで、高値を掴んでは、目もあてられません。

おっしゃる通り、まわりの価格発表待ちなのでしょうが、
こちらの物件より、高い価格をぶつけてくるはずもありません。

むしろこちらの販売状況を確認後の発表なので、
慎重な値付けをしてくるはずです。

結果として、相対的な割高感が強調されてしまう可能性が高いですね。