BELISTA西宮北口ってどうですか？

[物件比較中さん]

BELISTA西宮北口についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県西宮市両度町131（地番）
交通：
阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.35平米～105.85平米
売主：藤和不動産 大阪支店

施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ株式会社

[331: 近所をよく知る人]

是非、現地で朝から晩まで過ごしてみるべき。
このスレで書かれていることがいかに的外れかわかると思う。

西北周辺の雑然さは
１．北西（飲み屋街・自転車・タクシーだらけ・歩道なし）
２．南東（ガーデンズ）
３．南西（芸術文化センター、コナミスポーツ）
４．北東（アクタに自転車・車が集まってくるが、信号渡れば閑静この上ない）

って感じじゃない？ベリスタのある南西は歩道がゆったりしていて、
お店もほとんどなく、マンションしかないから雑然とはしてないと思うけど。

[332: 近所をよく知る人]

>>331
わたしも西北に住んでいるので、おっしゃる通りだと思います。
だからこそ、同業者からすれば煙たい存在なわけで、価格帯が近いと余計に強敵になりわけです。
したがって、ネガティブキャンペーンが他のスレッドでは見られないほどに、ここ数日間繰り返されたのは事実です。（管理人さんによって一部削除されていますが）

ベリスタに対しては、地歴（ベリスタ周辺ではなくJR西宮の北側辺りですが一緒にされています）・学区・価格（駅からの近さを考えれば妥当ですが、他のマンションに比べれば高い）くらいしか叩ける要素がないので、同じようなカキコミばかりがずっと続いています。

購入された方は同業者が嫉妬するほどいいマンションだと思って間違いないですよ。誰からも見向きもされないような物件ならスレッド消費は遅く話題にも上りませんからね。

[333: 物件比較中さん]

あの建設地周辺に朝から晩までいて「ああ、便利で、整然としていて素晴らしい住環境だ！」と思える鈍感さに嫉妬します。車はブンブン。街並みも成熟とはほど遠い。夙川とか苦楽園ならまだしも…。ようするに駅近で大規模なＳＳがあればどこでもＯＫってことですよね。なら、なんぼでもありますよ。甲子園でも今津でも。

[334: 賃貸住まいさん]

甲子園や今津って考えがあるやつはここ検討しないだろ。

西北に住みたいがネックが明らかな価格という問題が大きいだけ。

あぁジオタワーがほしい

[335: 土地勘無しさん]

ここのスレで問題になっております地域ですが、西宮北口の南部だけなのでしょうか。阪急が売り出すマンションの大畑町あたりもその地域になるのでしょうか。どなたか詳しい方お願いします。

[336: 物件比較中さん]

かわいそうに...ここぞとばかりにネガティブキャンペーンをしている輩。

なぜわざわざ住みたくもない地域のマンションのスレを検索して、自分の時間を割いてまで書き込みをするのでしょう？？

私はそういう輩が住んでいるマンションほどよっぽど住みたくありませんね。

己の人間性を棚に上げ、よく地歴云々書けるものです。

あなたがた自身大した歴史もないくせに（笑）

このマンションはいいですよ。
将来的な視野で見ても間違いありません。

実際にこのあたりに住んでいる方々は相手にせず静観していることと思いますが、それでもこのスレがより購入者向けのスレになることを願います。

[337: 近所をよく知る人]

地歴とか学区だとか問題にしている親の子が変な子供になっているのが事実。

[338: 物件比較中さん]

買おう、買おう、ガンガン買いましょう！ええとこやで！、ここは。

[339: 匿名さん]

北側に
強力ライバルが出現しました。
さぁ、どちらを選びますか？

[340: 匿名]

大畑町みたいなごちゃごちゃした所は嫌い。ライバルにしては弱すぎ。

[341: 契約済みさん]

大畑町と比較した上で、ベリスタ契約した者です。
近所に住んでますのでかなり前から大畑町の計画は知っていました。

大畑町の物件は交通量の多い今津西線に面していることがネックで
検討から外しました。

大畑町自体はごちゃごちゃしてるイメージないですし、
価格もベリスタよりは抑えられるでしょう。
南向き重視の方にはいいと思います。

[342: 匿名]

まあ、じっくり検討ですね。
ジオは徒歩9分。

[343: 匿名さん]

今日地元で長く詳しい不動産屋さんから聞いた情報です。
もとサティの立体駐車場あと、山幹南にマンションできると
お聞きしました。検索しまくっていましたらやはり話ありました。
ベリスタより低価格路線らしいです。立地はいいですね。
見に行ったら盛んに整地しています。

[344: 匿名]

どうも西宮北口が嫌いな方が数人おられて、西宮北口周辺にあるというだけで、批判の対象となりスレが荒れているようです。

大畑町や山幹南物件、伏原町もスレが立ち上がれば荒らされるでしょう。
残念なことですが、これは西宮北口が住みやすい街であることの証明です。
荒らしの根本は嫉妬、妬みですから。

[345: 匿名]

この物件は今はダメ物件です。
しかし、20年後勝ち組になってるでしょう。
アンチに負けるな！

[346: 匿名さん]

東側はまだましだね。
西は団地もろだね。

[347: 土地勘無しさん]

３４３様、山幹南のマンションについて詳しいことを教えていただけませんか。

[348: 匿名]

近所のものですが、
山幹南の工事している方に聞いたのですが、未定だと言ってました。

[349: 匿名]

ミドリの真横かつ山幹沿いなら、生コン横線路沿いの物件と似たような条件かと。

[350: 匿名さん]

>348
工事関係者は口外しないと思いますよ。

[351: サラリーマン]

本日（15日）の日経記事からですが、

・マイカルが商業施設を断念。
　サティ跡地は5月にトヨペットへ、
　山幹南は昨10月に古野電気へ

だったと思います。

[352: 匿名さん]

古野電気、いいねー。西宮の中でもすごい企業だもんね。格好いい看板も掲げてもっとアピールしてほしいなあ。
ただ住みやすいってだけじゃなくて、西宮のイメージアップにもなりそう。

[353: 匿名さん]

トヨペットは山手幹線南側のようですね。

サティ跡地はまだ売却交渉中だとか。

[354: 匿名さん]

山幹沿いの良い立地をトヨペットがごっそり持って行ったんですね…
あの場所にディーラーが出来ても嬉しくない！
もうちょっといい用途はなかったのかと思いますね

[355: 匿名さん]

サティ跡地は商業施設で他スーパーが検討中です。
トヨペットということですがマンションとも記事で読みましたがどちら？
古野電気はラフィネスのマンションの北側の土地に研究棟を建設予定です。

[356: 匿名]

サティ跡地とは芸文の裏ですか!?トヨタはキッズパークの南側ではないでしょうか?

[357: 匿名]

キッズパーク南は阪急じゃないの？

[358: 匿名]

阪急は古野の南じゃないの？

[359: 物件比較中さん]

西北周辺はマンション建設ラッシュですね。

どうも、ここ来る人の中に数人、西北嫌いな人がいて、西北物件に対して必ずといっていいほどネガキャンをしていきますね。
これから西北にできるマンションのスレでも同じようにキャンペーンするんでしょうね。
他の西北物件が、この物件のスレのようにならないように祈ります。

ところで、ベリスタは完売しました？

[360: 匿名]

最近の売れ行きをご存知の方いますか？
そろそろ完売ですか？

[361: ご近所さん]

お聞きしたら半分以上残っているようです。
売れ行き止ってるようですね。

[362: 物件比較中さん]

やっぱりな…。

[363: 匿名さん]

今日ＭＲで確認しましたが、
半分は行ってると思いますよ。

1階と3~5階が人気のようです。
意外と最上階とか角部屋も概ね売れてました。

ただ、数があるので完売にはまだ時間がかかりそう。

[364: 匿名さん]

売れ行き伸び悩んでいますね。。。

立地はよさそうですがマンション自体の仕様などみると
平均以下のランクだと思います。設備の低さや東向きでこの値段は
相当高いと思います。
他も検討したほうがいいのではと思っています。

[365: 匿名]

設備の低さ、とありますが西宮北口周辺の新築マンションと比べて低いですか？具体的にどの設備が平均以下かを教えてください。

[366: 匿名]

ここの地価はまだ上昇してるし、立地最優先の人はかなり多いから、そんな書き込みしても竣工までは無駄。
価格で折り合わないと思うなら、黙って他を検討したほうがいい。今なら多様な選択肢があります。

[367: 匿名]

でも場所がね……

[368: サラリーマン]

場所は申し分ありませんが、南向きが好みの立場としては目の前の社宅や、
山幹より南の広大なスペースの行く末が気になります。

[369: 匿名]

初めの方のコメント見ればわかるよ。気にしない人はいいけど…。もともと西宮じゃなければ、気にならないかな。

[370: 匿名さん]

>今なら多様な選択肢があります。
そうですね。まだ先もありますしね。

>向きが好みの立場としては目の前の社宅や、
山幹より南の広大なスペースの行く末が気になります。
ここも含めマンション建設予定話は次々出ていますね。
詳細は未定ですが。

[371: 匿名]

そちらにしても学区を気にする方は敬遠するのではないでしょうか？

[372: 匿名]

学区気にするが、西北にこだわるなら、伏原町を待てばよい。きっと高いでしょうが。
次点はパークホームズだけど、伏原待ってると完売するでしょう。
100を望むと70も取り損なうこともある。

[373: 匿名]

パークホームズはない（笑）

[374: 匿名]

伏原町っていいのですか？
ちなみに、いつ頃できる予定の、会社はどこですか？

[375: 匿名]

373

あなたの次点はどこ？
教えてくださいな。

[376: 匿名]

伏原も西宮北口まで徒歩12分〜13分くらいになる。

それだったら２wayのほうがいいのでは？

[377: 匿名]

人の作った価値観の中で生きていくことは虚しくないか？
学区だって大した違いないでしょう。

[378: 匿名]

大きく違います

[379: 匿名]

パークは明らかにマンションのランクが格下なだけに、このクラスのお金が出せる人は選ばないかもね

[380: 匿名]

2wayは聞こえがいいですが結局はどちらの駅からも中途半端な距離だということ。むろん一方の駅から近いのであれば話しは別ですがね。

[381: 匿名]

>379
このクラスってどのクラス？

>唯一の駅からも遠いこの物件って…

[382: 匿名]

↑この物件＝伏原物件

[383: 匿名]

2wayが中途半端というのはBELISTAのことですか?それとも伏原町?

[384: 匿名]

ベリスタは2wayで西宮北口へ６分、ＪＲ西宮へは約１０分とどちらへもアクセスできる本当の意味での2wayですから、中途半端な2wayというのはベリスタ以外の物件でしょう？？

[385: 匿名]

パークの方が明らかに売れてる。

[386: 匿名]

値段や戸数も全く違いますよね.....

[387: サラリーマン]

>384さん
物件の公式サイトによると西北6分、JR西宮12分だとか。
普段は阪急を利用して、出張時はJR。これぞ2Wayアクセス。
やっぱり立地は申し分ありません・・・・どうみても高いけど。

[388: 匿名さん]

ちなみにベリスタは目の前のバス亭からJR西宮行きのバスがありますので、雨でも大丈夫。
駅へのアクセスに関しては西北・甲子園口周辺でこれから出てくる物件のどこよりも優秀です。

駅距離・利便性・環境・学区・価格・仕様、あるいはこれらのバランスの良さ等々

どれを優先するかだけの話ですから、
ベリスタは長所短所が非常にはっきりしていて
買うのも買わないのも、意思決定するのはとても楽な物件だと思います。

迷われてる方は、まず自分の中の基準をしっかり持たれては？

＞パークのほうが売れてます。
当然です。平均単価が低ければ、購入検討する母集団が大きくなりますから。
ただ、ベリスタはあの価格にしては、ちょっと戸数を多くしすぎた感はあると思います。

[389: 匿名さん]

人気の西宮北口、来年にかけて新築マンション
計画どんどん浮上していますね。
悩むところです。

[390: 匿名]

マンション計画、駅に近いけど、あんまり環境よくないのが多いね

[391: 匿名さん]

DINKSならまだしも、子持ちで西宮北口は無いね。
環境も治安も悪すぎる。
親の利便性のみで選ぶヤツら。

[392: 匿名さん]

>>391
出来の悪い子供を持つ貧乏親は、大変だね。

私立に通わせるだけの経済力が無いとね、更に大変だね。


公立小中学校の評判の良し悪しなんて、
所詮は「どんぐりの背比べ」にしか過ぎないのにさ。


その地域に住んでいる人間であれば、誰でも入学を許される公立の小中学校。

入学条件は、人間であるということ。そこには、個人の優劣は関係ない。

それなのに学校区が良いの悪いのを議論するのは、バカげていることに気づいていない奴は愚かな奴さ。

[393: 近所をよく知る人]

＞391
じゃ、なんでこんな板見てんの？？（笑）

情報性無い書き込みが多いので、1件提供します。

お隣ジオウェリスの公園側が、阪急幼稚園のバス送迎場所になっており、
朝8時30分くらいにラピタスやジオのお母様方が集まっています。

そもそも子供多くて入園のハードルが高いかもしれませんが、
小さいお子さんのいる家庭にはとても助かると思います。

[394: 匿名]

阪急幼稚園自体、大したことないよね。

[395: 匿名さん]

幼稚園批判まで出ますか・・・

救いようがないな

[396: 匿名さん]

幼稚園なんて　どこも一緒でしょうｗ

[397: 物件比較中さん]

この物件であーだこーだ言うレベルじゃないでしょ。
西北での環境は覚悟の上で検討してください。
営業マンは「環境イイですよ。」としか言いません。
腹が立つ。あの人たちは目先の歩合しか目に見えていませんので
いい加減な案内です。

[398: 匿名]

自分で調べてよく考えなくちゃね！

[399: 匿名さん]

スレ違いな質問ですが、
利便性の高い駅で、大阪に近くて、駅周辺の環境が良い場所って
例えばどんな駅がありますか？？

西宮北口はてっきりこの条件に当てはまると
思い込んでいたのですが、そう思わない方も
この板には結構いらっしゃるようですので。。。
（当方、西北で賃貸暮らしです）

[400: 匿名]

西北も一部地域だけが微妙だけど、利便性は京阪神では一番かと…。でも最近のマンションラッシュで部外の方が増えて、悪くなりつつあるのかな。

[401: 匿名さん]

＞３９９さん

塚口。駅の北側ならなお良し。

[402: 匿名]

塚口は尼崎市。。

[403: 匿名さん]

阪急夙川駅→特急も停まる
JR芦屋駅→新快速も停まる

個人的には西北はよいと思います。

尼崎も武庫之荘などは、よい環境ですよ。

[404: 匿名さん]

交通のアクセスがいいことは魅力だが価格が高い。

地歴とか学区とかは気にするかしないかだと思います、どこでも住めば都です。

ただし売却時は苦労するかも？

[405: 匿名]

なんか、この物件の話がなくなってますね。

まあ、議論は煮詰まった感じですかね。

[406: 匿名さん]

契約戸数のびないですね。
今後近所に色々新築計画浮上しているので
様子見でしょうか。価格も割高ですし、、。

[407: ビギナーさん]

西北10分圏内だったら、なんだっていい、っという利便性オンリー追求型には最高の物件すよねえ。わたしは、住環境＆教育環境は、そこそこ重要だと思ってるんで、除外しました。

[408: マンコミュファンさん]

>>407
では、そんなあなたが「これだ！」という物件を挙げてくださいな。

[409: 匿名]

そんなあなたはパークホームズが良いと言いたいのでは?お値段も重要ですよね！

[410: 物件比較中さん]

ジオタワーの中古＞＞ベリスタ＞＞パークホームズ

あくまでも個人的意見ですが。

[411: 匿名さん]

ここ最低でも66平米で約3800万台しかも東向き
高いですね。半分以上売れていないと聞きました。
今後何物件か最寄で計画ありそうなので
見送った方がいいかな、、、。

[412: 匿名さん]

＞411
デマは良くないね～
数日前MR行きましたが、登録ベースで90超えてますよ。

値引き狙いなら竣工まで待たないとね。
でも、その頃には他物件も売れてて希望の間取りはないだろね。

[413: 匿名]

一生で一番高い買い物だから、多少の値引きより理想の間取りを優先すべきかなぁと思います

[414: サラリーマン]

>413さん

一生で一番高い買い物は「嫁」では？
理想の××より多少の経済的価値を優先すべきかと・・・。

いやいや、失礼しました。
藤和さん、もう少し安くしてよ。ってことですね。

[415: 匿名さん]

それにしても割高マンションですね、藤和さん強気だけど
完売はむづかしそう。

[416: 匿名]

412
デベさんですな。

[417: 匿名]

値下げしたら買う売れるでしょうね。

[418: 匿名]

値下げしたら売れるでしょうね。

[419: 検討中]

駅近以外のメリットなしやね。この間取り・仕様でこの価格ははっきり言ってボッタクリやな。

[420: 匿名さん]

412ですが、デベじゃないですよ～

＞419さん
立地と戸数によりますが、物件の原価は土地と建築費その他で構成されている
ことをお忘れなく。
建物価格より土地代が高い物件も普通にあります。

7月に発表されたガーデンズ西側路線価見られたほうがいいですよ。

こんなこと書くとまたデベだとかいう書き込みがでるのかな？

[421: 検討中]

＞420さん
419です、そんなことは分かってます。あの価格帯を打ち出すなら、せめてもう少し仕様のグレードを上げるべきでしょう。あの規模のマンションなら、それなりの設備グレードを投入してもランニングコスト（管理費・修繕）に大して跳ね返らないんと違いますか？

建物・設備はこれまでのBELISTAシリーズと全く変わらないね。

[422: 420]

＞419さん
あの仕様でもあの価格になるほど土地代が高いんですよ。
仕様上げちゃうと、当然価格が上がって、買える人がますます減ると思いませんか？

419さんは高くても買えるのかもしれませんが、
159戸の規模を売り切ることを想定すると高価格(≒高仕様）設定は難しいのでは。
（あれでも十分高いというご指摘のなか、変な応えですが）

ランニングコストについては、おっしゃってる意味がよく分かりません。。。すいません。

同じブランドで、建物・仕様のランクがぶれてしまうのは逆にまずいと思いますよ。

[423: 検討中]

仕様を多少上げたからってそんなに変わらん筈やって！3800万クラスのマンションならせいぜい原価が2000万位でしょう（もっと安いかもね。別に不動産関係者ではありません）、それがせめてオーブン内臓システムキッチンとディスポーサーを搭載したからって＋何百万にもならない筈。この価格帯で売り出すならせめてディスポーサー位あっても良い規模のマンションだと思いますが（大型マンションなら、ディスポーサーの維持費もたかが知れてます）。

高い割りに狭いんだから、も少し仕様的に考えないと苦しい、って事。ただでさえ西宮はマンション建設ラッシュなんやからね。

[424: 匿名]

最近の高級マンションでディスポーザー付いてるところってそんなに無いですよ。
環境面や故障などで否定的な見方もありますから。
むしろファミリー向けの大規模マンションが他との差別化を狙って売りにする設備かと。
一時、甲子園口や芦屋、苦楽園の物件巡りしていましたが億ションでも付いていないところは多かったです。
それより高いマンションなら壁材やタイルなど建物自体の質を全体的にあげてほしいものです。

[425: ビギナーさん]

>423さん
粉もん屋じゃないんだからそんな利益率はありえないでしょう。
建築費だけならそれくらいかも知れませんが、、、土地代は？？？

[426: 検討中]

売れ残りマンションがアウトレット会社に渡る場合、販売価格の7割で売られるそうです。そう考えると3800万×0.7＝2660万。これで赤字・トントンなんて商売は普通しないでしょう。それに売れ残りは値下げ販売するのが常套手段ですしね。そう考えると高く見積もっても原価2200～2300って考えるのは妥当ではないでしょうか！？

[427: 匿名さん]

>ディスポーザー付いてるところってそんなに無いですよ。

新築色々見聞きしてきましたが最近高級であるほど付いていないようです。
メンテの大変さ、使ってみた方たちの感想がそれほど便利ではないようです。
においとかもありますし故障も多いそうです。

グレードの低いマンションほど目玉のようにつけて客寄せしているようです。
友人宅にもありますがこれだけはいらないと言っています。

[428: 420]

色々な不動産会社の有価証券報告書を見てみてください。
各社のホームページに出てますから。

セグメント情報が開示されていれば住宅分譲とか住宅販売とかのセグメント営業損益が出ています。
原価率70%未満なんて話がありえるかどうか、すぐ分かると思いますよ。

藤和不動産のH22/3期の粗利率は15%、販売費も考慮して営業利益率なら2%しかありません。
リーマン後のH21/3期までさかのぼれば、粗利率0.2%、営業利益率は－20%の赤字です。

アウトレットで売りさばくような会社は、
生きるか死ぬかの瀬戸際にいるわけで、そこで利益を確保するなんて言って
られる状況ではありません。

[429: 匿名]

北口物件の割には、売れ行きが悪い印象ですね。

やっぱり価格のせいでしょうね。

隣の阪急の物件が、2、300万しか変わらないという書き込みがありましたが、
それに関していえば、オーナーの希望価格なので、
価格が変わらないのであれば、
誰だって新築に目がいくはずですから、
実質の資産価値が中古と変わらないということはないと思います。
さすがに阪急の物件も、これだけまわりに新築で増えると、
厳しいと思いますね。

それにしても高いですね。

「北口物件は、即日完売で当たり前」という時代が終わったのでしょうか。
それとも、単にこちらの物件が高いだけでしょうか。

[430: 匿名]

426さん、知識ないの丸出し…
428さんのおっしゃる通りです。
知識ない方にも判りやすい表現をすると、
ここ２～３年前にデベの倒産ラッシュありましたが、ほんとにマンションの原価がそれほど低ければあのようなことは起きませんよ。
知ったかでの書き込みは、見ているほうも恥ずかしいので書き込みしてしまいました…。