BELISTA西宮北口ってどうですか？

[物件比較中さん]

BELISTA西宮北口についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県西宮市両度町131（地番）
交通：
阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.35平米～105.85平米
売主：藤和不動産 大阪支店

施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ株式会社

[411: 匿名さん]

ここ最低でも66平米で約3800万台しかも東向き
高いですね。半分以上売れていないと聞きました。
今後何物件か最寄で計画ありそうなので
見送った方がいいかな、、、。

[412: 匿名さん]

＞411
デマは良くないね～
数日前MR行きましたが、登録ベースで90超えてますよ。

値引き狙いなら竣工まで待たないとね。
でも、その頃には他物件も売れてて希望の間取りはないだろね。

[413: 匿名]

一生で一番高い買い物だから、多少の値引きより理想の間取りを優先すべきかなぁと思います

[414: サラリーマン]

>413さん

一生で一番高い買い物は「嫁」では？
理想の××より多少の経済的価値を優先すべきかと・・・。

いやいや、失礼しました。
藤和さん、もう少し安くしてよ。ってことですね。

[415: 匿名さん]

それにしても割高マンションですね、藤和さん強気だけど
完売はむづかしそう。

[416: 匿名]

412
デベさんですな。

[417: 匿名]

値下げしたら買う売れるでしょうね。

[418: 匿名]

値下げしたら売れるでしょうね。

[419: 検討中]

駅近以外のメリットなしやね。この間取り・仕様でこの価格ははっきり言ってボッタクリやな。

[420: 匿名さん]

412ですが、デベじゃないですよ～

＞419さん
立地と戸数によりますが、物件の原価は土地と建築費その他で構成されている
ことをお忘れなく。
建物価格より土地代が高い物件も普通にあります。

7月に発表されたガーデンズ西側路線価見られたほうがいいですよ。

こんなこと書くとまたデベだとかいう書き込みがでるのかな？

[421: 検討中]

＞420さん
419です、そんなことは分かってます。あの価格帯を打ち出すなら、せめてもう少し仕様のグレードを上げるべきでしょう。あの規模のマンションなら、それなりの設備グレードを投入してもランニングコスト（管理費・修繕）に大して跳ね返らないんと違いますか？

建物・設備はこれまでのBELISTAシリーズと全く変わらないね。

[422: 420]

＞419さん
あの仕様でもあの価格になるほど土地代が高いんですよ。
仕様上げちゃうと、当然価格が上がって、買える人がますます減ると思いませんか？

419さんは高くても買えるのかもしれませんが、
159戸の規模を売り切ることを想定すると高価格(≒高仕様）設定は難しいのでは。
（あれでも十分高いというご指摘のなか、変な応えですが）

ランニングコストについては、おっしゃってる意味がよく分かりません。。。すいません。

同じブランドで、建物・仕様のランクがぶれてしまうのは逆にまずいと思いますよ。

[423: 検討中]

仕様を多少上げたからってそんなに変わらん筈やって！3800万クラスのマンションならせいぜい原価が2000万位でしょう（もっと安いかもね。別に不動産関係者ではありません）、それがせめてオーブン内臓システムキッチンとディスポーサーを搭載したからって＋何百万にもならない筈。この価格帯で売り出すならせめてディスポーサー位あっても良い規模のマンションだと思いますが（大型マンションなら、ディスポーサーの維持費もたかが知れてます）。

高い割りに狭いんだから、も少し仕様的に考えないと苦しい、って事。ただでさえ西宮はマンション建設ラッシュなんやからね。

[424: 匿名]

最近の高級マンションでディスポーザー付いてるところってそんなに無いですよ。
環境面や故障などで否定的な見方もありますから。
むしろファミリー向けの大規模マンションが他との差別化を狙って売りにする設備かと。
一時、甲子園口や芦屋、苦楽園の物件巡りしていましたが億ションでも付いていないところは多かったです。
それより高いマンションなら壁材やタイルなど建物自体の質を全体的にあげてほしいものです。

[425: ビギナーさん]

>423さん
粉もん屋じゃないんだからそんな利益率はありえないでしょう。
建築費だけならそれくらいかも知れませんが、、、土地代は？？？

[426: 検討中]

売れ残りマンションがアウトレット会社に渡る場合、販売価格の7割で売られるそうです。そう考えると3800万×0.7＝2660万。これで赤字・トントンなんて商売は普通しないでしょう。それに売れ残りは値下げ販売するのが常套手段ですしね。そう考えると高く見積もっても原価2200～2300って考えるのは妥当ではないでしょうか！？

[427: 匿名さん]

>ディスポーザー付いてるところってそんなに無いですよ。

新築色々見聞きしてきましたが最近高級であるほど付いていないようです。
メンテの大変さ、使ってみた方たちの感想がそれほど便利ではないようです。
においとかもありますし故障も多いそうです。

グレードの低いマンションほど目玉のようにつけて客寄せしているようです。
友人宅にもありますがこれだけはいらないと言っています。

[428: 420]

色々な不動産会社の有価証券報告書を見てみてください。
各社のホームページに出てますから。

セグメント情報が開示されていれば住宅分譲とか住宅販売とかのセグメント営業損益が出ています。
原価率70%未満なんて話がありえるかどうか、すぐ分かると思いますよ。

藤和不動産のH22/3期の粗利率は15%、販売費も考慮して営業利益率なら2%しかありません。
リーマン後のH21/3期までさかのぼれば、粗利率0.2%、営業利益率は－20%の赤字です。

アウトレットで売りさばくような会社は、
生きるか死ぬかの瀬戸際にいるわけで、そこで利益を確保するなんて言って
られる状況ではありません。

[429: 匿名]

北口物件の割には、売れ行きが悪い印象ですね。

やっぱり価格のせいでしょうね。

隣の阪急の物件が、2、300万しか変わらないという書き込みがありましたが、
それに関していえば、オーナーの希望価格なので、
価格が変わらないのであれば、
誰だって新築に目がいくはずですから、
実質の資産価値が中古と変わらないということはないと思います。
さすがに阪急の物件も、これだけまわりに新築で増えると、
厳しいと思いますね。

それにしても高いですね。

「北口物件は、即日完売で当たり前」という時代が終わったのでしょうか。
それとも、単にこちらの物件が高いだけでしょうか。

[430: 匿名]

426さん、知識ないの丸出し…
428さんのおっしゃる通りです。
知識ない方にも判りやすい表現をすると、
ここ２～３年前にデベの倒産ラッシュありましたが、ほんとにマンションの原価がそれほど低ければあのようなことは起きませんよ。
知ったかでの書き込みは、見ているほうも恥ずかしいので書き込みしてしまいました…。