オープンレジデンシア文京本郷台ってどうですか？

[マンション比較中さん]

オープンレジデンシア文京本郷台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bunkyo-h/

所在地：東京都文京区湯島4丁目126番1、6（地番）
交通：東京メトロ千代田線『湯島』駅 徒歩4分
　　　都営大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ銀座線「上野広小路」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅 徒歩9分
間取：2LDK、2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：50.45平米～70.11平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社ナカノフドー建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[42: 匿名さん]

>>文京区は中途半端で依然として割高
2LDKが5700万円台から、2LDK＋Sは6800万円台からです。私も割高と感じました。文京区、教育環境としてもいいと聞きます。人気エリアなので高いんでしょうか。
値引きされますか？

大手町、銀座にも近くていい立地だと思うものの、値引きされるのかどうか…
駅を利用して週末を過ごすと、都内を自由自在におでかけできて楽しそうです。

[43: 名無しさん]

>>6 マンション検討中さん

ホームページで調べると、敷地南側の春日通りは都市計画道路の優先整備路線に選定された計画道路内のため、3階より高い建物が建てられないようです。また、マンション入口までアプローチが長く奥まった旗竿になっていますが、都市計画の道路ラインを見ると、将来的に道路幅が拡幅された場合にセットバックするため、マンション南側の春日通りに面した隣地は、高層建築を建てられるほどの広さを確保できないようです。

[44: 匿名さん]

キッチンが4畳分のスペースがあるのは広いと思いますよ
これって食器棚をいれないで4畳分なのでしょうか？
ちょっと残念なのが冷蔵庫が奥になってしまっていることかな。モノを取り出す時に置くまで行かなければならないので不便。

手前にあると良かったかも

調理スペースが広々しているので、親子で料理するのが楽しくなりそうです。

[45: 匿名さん]

10分歩けば、山手線というのは魅力ですね。
ブリリア上野の方が山手線に近いけど、山手線の外側はあまり街の魅力が感じられないです。

[46: 匿名]

近くのクレヴィアの売れ行きも気になるところですが
近くに風俗街、ラブホ、民族系居住というのは、いくら新しくスーパーができたとしても
ちょっと足を伸ばせばヤバイ地域になってしまうので通勤旅行利便性以外メリットなし
子供いる人には向かないエリアだと思う

[47: 匿名さん]

湯島の仲町通り周辺がヤバイ地域でしょうか。
民族系住居というのもその周辺でしょうか。
土地勘が無いので…

[48: 匿名さん]

クレヴィアの利便性はすごいけどまだ完売してない？やはり周辺環境かね。
根津はあっさり完売したからなあ。
湯島界隈もディアナコート、グランリビオ、クレヴィアとか分譲が続いてるから需要がどうなんだろうね。供給過多のような気もしないでもない。

[49: 匿名さん]

>>44
キッチン4畳というのはBタイプのようだけど、図面を見る限り4畳にはみえないね(4.6畳の洋室2と比較すると)。
冷蔵庫置き場、吊戸棚(よくわからんがこの下にカップボードを置く？)の部分を含めて、さらに物入の前のスペースを入れてる気がする。

[50: 通りがかりさん]

湯島のあの辺りは、切通坂の坂下と坂上辺り（湯島天神入口）で、だいぶ雰囲気が違う印象です。当該物件は不整形地の影響もあってか、周辺の坪単価相場と比べると価格は抑え気味のようです。

[51: 匿名さん]

利便性はいいですが高いですね。
売主ですが、2番から5番までは知っていますが1番のオープンハウスディベロップメントは知りませんでした。
資産価値の高いマンションを提供しているみたいですね。
こちらはバルコニーがコンパクトサイズ。
その分、部屋に補填しているんですね。

[52: 名無しさん]

上野の街の魅力と利便性がありながらも、子育てを考えると文京区アドレスというのは、いいと思うけどなぁ。
周辺の他の物件が高すぎるから、ここは相対的にね。

[53: 匿名さん]

Aタイプの洋室２ですが、小さな小窓が２つあるという事でよいんですかね？
なんとなくですがそういう形で窓がついていると
あんまり日の入りが良さそうに思えないのですがどうなのでしょう。

[54: 匿名さん]

子育てに向いてるのかね？ここは。

[55: 匿名さん]

公園など自然の多いエリアという部分では
個人的に子育てに向いているかどうかはわかりませんが、
不向きではないと考えています。
東大がすぐそばというのも、なんとなくですが治安を良くしそうなイメージがあります。

[56: 匿名さん]

近くの公園とはどこだろう。
治安というか教育環境的には悪そうな湯島広小路も近いと思うが。
東大が近いのはいいね、通うのなら。

[57: 名無しさん]

近隣の公園とは、マンション建設地の裏手のほうにある切通公園や、近くの湯島小学校の前にある新花公園でしょうか。文京区教育センターや文京総合体育館、東大本郷キャンパスが至近にあるのは魅力的な環境です。一方、皆さんがご指摘されているように、上野方面から続く湯島3丁目の繁華街は風俗店などがあってガラが悪く、子供を歩かせたくないです。このエリアは、文京区の本富士警察署と台東区の上野警察署による合同の浄化活動が今後も継続され、民間が提唱している上野スクエア構想の実現性が高まれば、観光エリアとして良い方向に変わるとは思いますが。。。

[58: 匿名さん]

上野スクエア構想なんてのがあるんですね。知りませんでした。区境だからなかなか警察の連携もうまくいかないのでしょうか？

[59: マンション検討中さん]

極端な言い方ですが、
ある意味、ガラの悪い街を教えられるという意味で、教育的という捉え方もあるかもしれないですね。
浄化については、プンレジ の営業からそんな感じの取組を行なっているという話を聞きましたね。

[60: 名無しさん]

>>58 匿名さん
2年前に台東区と文京区がほぼ同じ時期に、区内全域を取り締まる客引き防止条例を制定し、上野・湯島の繁華街を特定地区に指定して、両区が連携してパトロールなどをしているとのことです。自治体の枠を超えたこのような取り組みは全国的に珍しいそうです。

[61: 匿名さん]

住まいサーフィンの沖式新築時価が95万/㎡(313.5万/坪)なのはびっくり。なんでこんなに安いのか？
おかげで坪単価で90万も割高と判定されてしまっている。
このあたりの中古相場ってそんなに安いのかな。。。

[62: 名無しさん]

様々な見方がありますので、一概に判断はできませんが、興味深い記事がありました。ソーシャル経済メディア「News Picks」が今年5月にアップした記事〈【AIが予測】資産価値が「落ちにくい駅」「落ちやすい駅」〉で、資産価値が落ちにくい都内の駅のトップに「湯島駅」が選ばれていました。湯島は近隣に歓楽街があるという悪いイメージが定着し、利便性などの本来の実力があまり評価されておらず、格安に放置されてきたとの見立てです。「コスパ最強」と評価しています。

[63: 匿名さん]

>>62 名無しさん

>>62 名無しさん
有料記事のようですね。ググると冒頭だけ見れますが、この記事は「データが豊富な単身者向けの25平米前後の部屋」の10年後の価値について評価を試みたもののようですよ。

このスレには当てはまらない気がしますね。

[64: 名無しさん]

>>63 匿名さん
その通りですね。ご指摘、ありがとうございます。

[65: 匿名さん]

最寄駅から徒歩10分、を想定らしいから、その点でもこことはちと違うのかな。
思うに湯島駅が1位というのは、最近価格上昇が大きいといわれる御徒町周辺とかの相場変動をAIが10年後に外挿した結果かと。仲御徒町も上位に入ってるし。

[66: 匿名さん]

教育環境としてはどうですか？
本郷、文京区は教育熱心な人が多い印象です。駅から徒歩4分。残業時間が多いサラリーマンだと通勤時間を「買う」のも一つと思っていて、それなら価格の高さも納得ですしいいマンションなのかと思っています。
2LDK、2LDK＋Sだとファミリー向けのマンションではないことは承知の上で聞いてみたいと思います。

[67: 名無しさん]

>>66 匿名さん
近くにある文京区教育センターでは定期的に小学生向けの科学教室を開いたり、学区の湯島小学校が東京都の「プログラム教育推進校」に指定されたりと、文京区らしく教育には力を入れているみたいです。東大キャンパスや、上野の博物館・美術館も徒歩圏内で、芸術や学問に触れられる環境は整っていると思います。湯島3丁目の繁華街は行かせたくないですが(^_^;)

[68: 買い替え検討中さん]

>>57
>>上野スクエア構想

まさかマンションのスレでとても興味深い情報が得られるとは思ってもいませんでした。
ありがとうございます。

自分が住みたいのは、まさにこのエリアなのです。

東京文化資源会議
https://tcha.jp/

[69: 匿名さん]

魅力的なエリアではあるけど、その中でどこを選ぶか。人気に濃淡があるようだよね。
高額でもサクッと完売する物件もあれば苦戦する物件もある。湯島は苦戦パターンが多い印象。

[70: 口コミ知りたいさん]

オープンレジデンシア文京本郷台の公式ホームページの間取りを見たところ、Aタイプ（60.32㎡）の2～15階の間取りが消えていました。このタイプの部屋は、1階を除いて売れてしまったということでしょうか。

[71: マンション検討中さん]

＞＞自分が住みたいのは、まさにこのエリアなのです。

私もそうです。
子育て中なので、文京区は魅力です。
加えて、谷根千より災害に強い点も。

[72: 検討板ユーザーさん]

でも本郷は面白みに欠けるな。

[73: 検討板ユーザーさん]

ここはポジション的には絶妙な感じがしますね。坂の上と下でガラッと雰囲気かわるから静かに暮らせるし退屈もしなそうかな。

[74: 通りがかりさん]

2022年2月には、このマンションから歩いて3～4分の所に、湯島のエリアでは比較的大きめのスーパーマーケットがオープンするみたいで、買い物の利便性もぐんと高まりそうですね。

[75: 検討板ユーザーさん]

素人の素朴な疑問なんですが、ここって同じフロアでも南向きの部屋に比べて北東向きの部屋の方が坪単価高いんですけど何故なんですかね。

[76: 匿名さん]

>>74
積水のマンションの1階に入るって話でしょ。
グランドメゾン、いいね。139戸とけっこう大規模だし。
もうすぐ販売開始かな。

[77: 匿名さん]

近くのマンションの1回にスーパーがオープンするのですか？
あまり面積とか大きいイメージはありませんが
いずれにしても近くにスーパーができるのはありがたいですね。

[78: 口コミ知りたいさん]

>>77 匿名さん
階段の実盛坂沿いの物件で、地下階があり、この地下の一部も店舗になるみたいですよ。なので、売場面積はそれなりにありそうです。あの辺には大きなスーパーマーケットが少ないので、オープンしたら便利になりますね。

[79: 匿名さん]

>>75さん

あまりこの物件の情報を見てないのですが、それが事実とした場合、おそらく眺望の抜け感かもしれません。
ここの真南側は同じ高さのビルが立ち並んでいて、日当たりは問題ないものの眺望の抜け感はありません。

それに対して北東側は東京大学側、低い住居と公園が広がり、タワーマンションが点在するような見晴らしのよさがあります。
南側からもベランダから東側をみればスカイツリーも見えますから悪くないとは思いますが
全体的な景観の良さから坪単価を高くしたのかもしれません。

でも単純に南側だから坪単価が高いというのは最近のマンションには当てはまりません。

公園側、高層ビル群が見える住戸が北側だったとしたら南側よりも坪単価が高いマンションは色んな所で見られる傾向です。

[80: 匿名さん]

北東だと旧岩崎邸の庭園もよく見えるのかな。

[81: 匿名さん]

>>80

ここは高さが限られてますから、財務局事務所が邪魔をして
高層階でも岩崎邸の建物は見えなさそうです。
南側の庭が少しばかり見えるくらいです。

同様に上野公園が全ぼうが見えるという訳でもありません。
公園が近く高い建物が少し遠めにあるので抜け感を得られる
ところがメリットですね。
南側にはそれがありません。

[82: マンション検討中さん]

公式には最終期5戸とあるけどどの部屋だろ。間取りをみるとAタイプとCタイプは1階しか残ってないように見えるけど。

[83: 匿名さん]

Aタイプってすごく豪華に見えますが、
ここはテラスも植栽もプランに含まれているという認識で良いのでしょうか？
バルコニーもあって、マンションであってマンションでない感じで住めそうです。

[84: 匿名さん]

>>83 匿名さん

>>83 匿名さん
現在のホームページに載っているテラス付きのAtタイプは1階の間取りで、植栽は共用部のようです。AタイプとCタイプは1階の間取りしか公開していませんので、すでに2階以上のA・Cのお部屋は成約したのかもしれません。

[85: 匿名さん]

>>84 匿名さん
Bタイプの1階部分はエントランスになるため、「Btタイプ」はないみたいです。

[86: マンション検討中さん]

今日が最終期の抽選日みたいだね。さて完売できるかな。

[87: マンション掲示板さん]

残り3邸となったようです。

[88: マンション検討中さん]

>>87 マンション掲示板さん
竣工一年前にしてはそこそこ早い方なんですかね。

[89: マンション掲示板さん]

>>88 マンション検討中さん

今年7月中旬に第1期の価格が発表されており、年内に完売すれば良いほうだと思います。

[90: eマンションさん]

残るは1階のみかな？
値引き待ちの書き込みの方は上手くいったのだろうか。

[91: 匿名さん]

間取りは、割とノーマルな感じで可もなく不可もなくですが

バスルームはミストサウナがあったり、浴室乾燥機がありとても便利!

水回りを含めて、設備がしっかりとしている印象を受けました。

単身者ももちろんですが、

夫婦で住むのにぴったりなマンションだなと思います。