オープンレジデンシア文京本郷台ってどうですか？

[マンション比較中さん]

オープンレジデンシア文京本郷台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bunkyo-h/

所在地：東京都文京区湯島4丁目126番1、6（地番）
交通：東京メトロ千代田線『湯島』駅 徒歩4分
　　　都営大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ銀座線「上野広小路」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅 徒歩9分
間取：2LDK、2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：50.45平米～70.11平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社ナカノフドー建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

住設のグレードが高そうに見えるのですが、これで標準なんですか？
だとすると、すごいなと思います。
ただMRの場合は、オプションてんこ盛りみたいなところがとても多いと聞きますから
これステキ！と気に入ったものがあったとき
オプションなのか素なのかは聞いてみたほうが無難な気がしました。

[22: 匿名さん]

ラブホが近くにありますよね。
湯島は風俗街なイメージですが、どうなんでしょう

[23: 職人さん]

投稿されている皆さんがどのくらいの距離を近くと感じるかにもよると思いますが、御徒町まで徒歩10分ちょっとくらいで、買い物するならその途中にドンキ・業務スーパー・松坂屋、吉池があるので、食料品、生活雑貨は一通りそろえられると思います。（湯島駅の反対側出口よりいなってしまいますがハナマサ＋もあります）
湯島というとラブホのイメージがありますが、今回の立地周辺にはラブホはないです。（昔すぐ向かい側くらいにありましたが、いまは湯島天神の駐車場になっています）
とかくと抽選倍率あがってしまうのかな・・・。

[24: マンション掲示板さん]

近くに住んでいる者ですが、近々現地の近くにスーパーができるとの噂があるみたいですよ。スーパーがすぐ近くにないのが残念と思っていたのですが、できるとしたらだいぶプラスですよね！まあ、私はすでに購入済なので買わないですが。

[25: マンション検討中さん]

湯島がラブホ地帯であることや上野エリアの一番デンジャラスゾーンの隣接であること、外人街などを説明しない営業さんには注意した方がいいでしょうね。何しろ高い買い物ですから半径五キロ圏内はしっかり確認したいところです。

[26: マンション検討中さん]

>>23 職人さん
倍率付かないでしょ 笑

[27: 匿名さん]

設備仕様のところのパウダールームがとても広くて洗面ボール？のとなりにスペースがあって、椅子のようなものが下に見えるので座ってお化粧などできるようになっているのかなと思いましたが、間取りを見るとそうなっていそうな部屋は無くて、あくまでも参考であって、実際にはそういう仕様のパウダールームは無いのかな？
土の間取りにも部屋ごとに窓があるのはとてもいいなと思いました。角住戸率が１００％なんですね。眺望や日当たり、風通しなどがそれぞれ異なってくると思うのですが、人気のある間取りはどのタイプなのでしょうか？

[28: マンション検討中さん]

売れていないのはよくわかる。
営業が必死すぎて笑えました。

[29: 匿名さん]

価格が2LDKで5600万円台なのはすこし高いと思いました。文京区だからこその値段なんでしょうか。少し広くなると6700万円台から。オープンレジデンシアはコンパクトマンションや戸建ての印象が強く、広さを求める人には不向きなのかと思っています。
高級志向の人は購入しないですよね・・・

子供がいるのでA5タイプくらいかと思って見ています。主寝室が6畳に洋室が4.5畳、5畳の2つ。洋室3は柱が出ていてアウトフレームではないです。主寝室にも柱が出ていて、そういった部分は妥協する点なのかもしれないです。角部屋なのでFIX窓が使われていて、洋室2も日当たりがよさそうなのはいいなと感じました。

[30: 匿名さん]

2LDKのC1タイプは登記上の面積が50㎡未満になってしまうね。
グロスを下げるためかもしれないけど残念。

[31: マンション検討中さん]

印象良かったです。
間取り的に日当たり、風通しよさそうですね。少し狭いですが、この立地にこの価格はまぁまぁありかと。

[32: マンション検討中さん]

場所はかなり不便と感じました。
実際に生活してみると何もないところですよね。
これだけのお金を払うならもっとましなエリアで購入出来るはずです。文京区はマンションがたくさん販売されていますが結構どちらも売れていない印象を持ちましたし歩いて街を知ってみますとときめくような特徴もなくつまらなく感じた次第です。中央区、港区での購入を目指します。

[33: 匿名さん]

文京区人気だけど、ここも人気だねえ

[34: 匿名さん]

春日通沿いですが、旗竿地なので、車の音はダイレクトにはマンション側には来ないようになっているのかな。
現地行って要確認。

春日通沿い自体は、お店とかが立ち並んでいる印象です。お買い物はドンキホーテ以外にあとはどこがあるのだろう。
このあたりって、意外と家がある割には
スーパーってどこだったかなぁ？というかんじなんですよね。

[35: マンション検討中さん]

下がり天井が1.9メートルとかって低すぎる。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[36: 匿名さん]

キッチンが4畳で作られているプランがありますが、
結構大きめですよね？
4畳もあったら二人で料理していてもかなりゆとりがありそう。

[37: マンション検討中さん]

書き込みも少ないし人気がないのがわかってしまいます。
なんだか文京区は中途半端で依然として割高です。だから値引きを待ちます。

[38: 名無しさん]

オフィス街の大手町・丸ノ内エリアを通る地下鉄丸ノ内線と千代田線の駅が徒歩圏内にあったり、プール・ジムや区役所のワンストップ機能が入る文京総合体育館が近かったり、徒歩4分の場所で2年後に完成予定の積水ハウスの共同住宅物件の下層階に某スーパーマーケットが入る予定であったりと、共働き夫婦が生活する上での立地は魅力的であると思いました。

[39: 名無しさん]

上野動物園まで歩いて行けますね

[40: 評判気になるさん]

徒歩圏内の上野公園で動物園もそうですが、美術館・博物館巡りや、春のお花見、夏の上野祭り、秋の藝大の文化祭などイベントも楽しめますし、上野公園でランニングしたりもちょうどいい距離ですね。
上野も頑張れば歩けるので、新幹線や成田へのアクセスも良さそうだし（LCCで格安旅行が行きやすくなったり、海外の夜行便利用も仕事帰りに家に寄って行けるかなと）。また、新宿方面も大江戸線で20分かからないのも良いかなと。
台東区アドレスではなく、文京区アドレスは子育て世代には文京区の公立学校目当てで人気ですね。

[41: 匿名さん]

この辺りの物件は、地下鉄二駅分くらいの谷根千、上野・御徒町、秋葉原、水道橋・神保町、後楽園までを生活圏として行動範囲に考えるか、
徒歩５分くらいの狭い範囲で、凝った美味しいお店と湯島天神と不忍池と東大くらいしか無いと考えるかで
価値が変わるような気がする。

[42: 匿名さん]

>>文京区は中途半端で依然として割高
2LDKが5700万円台から、2LDK＋Sは6800万円台からです。私も割高と感じました。文京区、教育環境としてもいいと聞きます。人気エリアなので高いんでしょうか。
値引きされますか？

大手町、銀座にも近くていい立地だと思うものの、値引きされるのかどうか…
駅を利用して週末を過ごすと、都内を自由自在におでかけできて楽しそうです。

[43: 名無しさん]

>>6 マンション検討中さん

ホームページで調べると、敷地南側の春日通りは都市計画道路の優先整備路線に選定された計画道路内のため、3階より高い建物が建てられないようです。また、マンション入口までアプローチが長く奥まった旗竿になっていますが、都市計画の道路ラインを見ると、将来的に道路幅が拡幅された場合にセットバックするため、マンション南側の春日通りに面した隣地は、高層建築を建てられるほどの広さを確保できないようです。

[44: 匿名さん]

キッチンが4畳分のスペースがあるのは広いと思いますよ
これって食器棚をいれないで4畳分なのでしょうか？
ちょっと残念なのが冷蔵庫が奥になってしまっていることかな。モノを取り出す時に置くまで行かなければならないので不便。

手前にあると良かったかも

調理スペースが広々しているので、親子で料理するのが楽しくなりそうです。

[45: 匿名さん]

10分歩けば、山手線というのは魅力ですね。
ブリリア上野の方が山手線に近いけど、山手線の外側はあまり街の魅力が感じられないです。

[46: 匿名]

近くのクレヴィアの売れ行きも気になるところですが
近くに風俗街、ラブホ、民族系居住というのは、いくら新しくスーパーができたとしても
ちょっと足を伸ばせばヤバイ地域になってしまうので通勤旅行利便性以外メリットなし
子供いる人には向かないエリアだと思う

[47: 匿名さん]

湯島の仲町通り周辺がヤバイ地域でしょうか。
民族系住居というのもその周辺でしょうか。
土地勘が無いので…

[48: 匿名さん]

クレヴィアの利便性はすごいけどまだ完売してない？やはり周辺環境かね。
根津はあっさり完売したからなあ。
湯島界隈もディアナコート、グランリビオ、クレヴィアとか分譲が続いてるから需要がどうなんだろうね。供給過多のような気もしないでもない。

[49: 匿名さん]

>>44
キッチン4畳というのはBタイプのようだけど、図面を見る限り4畳にはみえないね(4.6畳の洋室2と比較すると)。
冷蔵庫置き場、吊戸棚(よくわからんがこの下にカップボードを置く？)の部分を含めて、さらに物入の前のスペースを入れてる気がする。

[50: 通りがかりさん]

湯島のあの辺りは、切通坂の坂下と坂上辺り（湯島天神入口）で、だいぶ雰囲気が違う印象です。当該物件は不整形地の影響もあってか、周辺の坪単価相場と比べると価格は抑え気味のようです。

[51: 匿名さん]

利便性はいいですが高いですね。
売主ですが、2番から5番までは知っていますが1番のオープンハウスディベロップメントは知りませんでした。
資産価値の高いマンションを提供しているみたいですね。
こちらはバルコニーがコンパクトサイズ。
その分、部屋に補填しているんですね。

[52: 名無しさん]

上野の街の魅力と利便性がありながらも、子育てを考えると文京区アドレスというのは、いいと思うけどなぁ。
周辺の他の物件が高すぎるから、ここは相対的にね。

[53: 匿名さん]

Aタイプの洋室２ですが、小さな小窓が２つあるという事でよいんですかね？
なんとなくですがそういう形で窓がついていると
あんまり日の入りが良さそうに思えないのですがどうなのでしょう。

[54: 匿名さん]

子育てに向いてるのかね？ここは。

[55: 匿名さん]

公園など自然の多いエリアという部分では
個人的に子育てに向いているかどうかはわかりませんが、
不向きではないと考えています。
東大がすぐそばというのも、なんとなくですが治安を良くしそうなイメージがあります。

[56: 匿名さん]

近くの公園とはどこだろう。
治安というか教育環境的には悪そうな湯島広小路も近いと思うが。
東大が近いのはいいね、通うのなら。

[57: 名無しさん]

近隣の公園とは、マンション建設地の裏手のほうにある切通公園や、近くの湯島小学校の前にある新花公園でしょうか。文京区教育センターや文京総合体育館、東大本郷キャンパスが至近にあるのは魅力的な環境です。一方、皆さんがご指摘されているように、上野方面から続く湯島3丁目の繁華街は風俗店などがあってガラが悪く、子供を歩かせたくないです。このエリアは、文京区の本富士警察署と台東区の上野警察署による合同の浄化活動が今後も継続され、民間が提唱している上野スクエア構想の実現性が高まれば、観光エリアとして良い方向に変わるとは思いますが。。。

[58: 匿名さん]

上野スクエア構想なんてのがあるんですね。知りませんでした。区境だからなかなか警察の連携もうまくいかないのでしょうか？

[59: マンション検討中さん]

極端な言い方ですが、
ある意味、ガラの悪い街を教えられるという意味で、教育的という捉え方もあるかもしれないですね。
浄化については、プンレジ の営業からそんな感じの取組を行なっているという話を聞きましたね。

[60: 名無しさん]

>>58 匿名さん
2年前に台東区と文京区がほぼ同じ時期に、区内全域を取り締まる客引き防止条例を制定し、上野・湯島の繁華街を特定地区に指定して、両区が連携してパトロールなどをしているとのことです。自治体の枠を超えたこのような取り組みは全国的に珍しいそうです。

[61: 匿名さん]

住まいサーフィンの沖式新築時価が95万/㎡(313.5万/坪)なのはびっくり。なんでこんなに安いのか？
おかげで坪単価で90万も割高と判定されてしまっている。
このあたりの中古相場ってそんなに安いのかな。。。

[62: 名無しさん]

様々な見方がありますので、一概に判断はできませんが、興味深い記事がありました。ソーシャル経済メディア「News Picks」が今年5月にアップした記事〈【AIが予測】資産価値が「落ちにくい駅」「落ちやすい駅」〉で、資産価値が落ちにくい都内の駅のトップに「湯島駅」が選ばれていました。湯島は近隣に歓楽街があるという悪いイメージが定着し、利便性などの本来の実力があまり評価されておらず、格安に放置されてきたとの見立てです。「コスパ最強」と評価しています。

[63: 匿名さん]

>>62 名無しさん

>>62 名無しさん
有料記事のようですね。ググると冒頭だけ見れますが、この記事は「データが豊富な単身者向けの25平米前後の部屋」の10年後の価値について評価を試みたもののようですよ。

このスレには当てはまらない気がしますね。

[64: 名無しさん]

>>63 匿名さん
その通りですね。ご指摘、ありがとうございます。

[65: 匿名さん]

最寄駅から徒歩10分、を想定らしいから、その点でもこことはちと違うのかな。
思うに湯島駅が1位というのは、最近価格上昇が大きいといわれる御徒町周辺とかの相場変動をAIが10年後に外挿した結果かと。仲御徒町も上位に入ってるし。

[66: 匿名さん]

教育環境としてはどうですか？
本郷、文京区は教育熱心な人が多い印象です。駅から徒歩4分。残業時間が多いサラリーマンだと通勤時間を「買う」のも一つと思っていて、それなら価格の高さも納得ですしいいマンションなのかと思っています。
2LDK、2LDK＋Sだとファミリー向けのマンションではないことは承知の上で聞いてみたいと思います。

[67: 名無しさん]

>>66 匿名さん
近くにある文京区教育センターでは定期的に小学生向けの科学教室を開いたり、学区の湯島小学校が東京都の「プログラム教育推進校」に指定されたりと、文京区らしく教育には力を入れているみたいです。東大キャンパスや、上野の博物館・美術館も徒歩圏内で、芸術や学問に触れられる環境は整っていると思います。湯島3丁目の繁華街は行かせたくないですが(^_^;)

[68: 買い替え検討中さん]

>>57
>>上野スクエア構想

まさかマンションのスレでとても興味深い情報が得られるとは思ってもいませんでした。
ありがとうございます。

自分が住みたいのは、まさにこのエリアなのです。

東京文化資源会議
https://tcha.jp/

[69: 匿名さん]

魅力的なエリアではあるけど、その中でどこを選ぶか。人気に濃淡があるようだよね。
高額でもサクッと完売する物件もあれば苦戦する物件もある。湯島は苦戦パターンが多い印象。

[70: 口コミ知りたいさん]

オープンレジデンシア文京本郷台の公式ホームページの間取りを見たところ、Aタイプ（60.32㎡）の2～15階の間取りが消えていました。このタイプの部屋は、1階を除いて売れてしまったということでしょうか。