オープンレジデンシア文京本郷台ってどうですか？

[マンション比較中さん]

オープンレジデンシア文京本郷台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bunkyo-h/

所在地：東京都文京区湯島4丁目126番1、6（地番）
交通：東京メトロ千代田線『湯島』駅 徒歩4分
　　　都営大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ銀座線「上野広小路」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅 徒歩9分
間取：2LDK、2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：50.45平米～70.11平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社ナカノフドー建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

切通坂の上でとても便利な場所ですね。各方面へアクセスしやすそうです。

ただ、奥まった土地なので将来南側に何か建つ懸念があります。

[2: 匿名さん]

御徒町駅からだと上りだしきついかな、どうだろ

[3: 匿名さん]

サービスルームがついているのでお得感がありますね。
個人的にはCタイプの間取りが好きです。
洋室が完全に独立しているので生活音が気にならないで済みます。
リビングダイニングが部屋の中心にあるのもいいですね。
バルコニーからリビングに生活動線が繋がっているので洗濯ものを出し入れしやすい。

[4: 匿名さん]

>>3
サービスルームでお得感？　何じゃそれ。
単に採光がとれなくて部屋と名乗れないだけだよ。
居住性の低い部屋ってこと。

[6: マンション検討中さん]

オプレジの過去の物件と比べると若干広めの間取りが増えたのかな？いい傾向だと思うね。
ただ土地の形が旗ざお地みたいな形なので今後道に面した南の方に高いビルが建つとちょっとどうかな？

オプレジは目に優しい値段をいつもつけるから検討に値するんじゃないの。

[7: 匿名さん]

[No.5と本レスは、情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[8: 匿名さん]

>>6
ヤマトの配送所は商業地域だから日陰制限なし。
BタイプはまだマシだけどAタイプは将来真っ暗になる懸念。
かえって北向きのCタイプのほうが安心かも。

[9: 匿名さん]

サービスルームって、普通の部屋と何が違うのでしょう。
でも、１部屋多いのであれば３ＬＤＫと同じなのかなと思うのですが。
最寄り駅が複数あるので電車通勤は間違いなくラクラク。
価格がどれくらいになるのか早く知りたいですね。

[10: 匿名さん]

＞9
サービスルームは開口部が小さくて人の居住に適さない（＝建築基準法で部屋と認められない）スペースのこと。
実際どう利用するかは各人の自由ではあるけれど。

[11: 匿名さん]

Aタイプを見ると洋室（2）はごく一部分のFIX窓、サービスルームは二方向に窓となっており
素人目にはサービスルームの方が日当たり良さそうに見えますけどね。不思議なものです。

現地地図、コンビニやスーパーの位置が描かれてなくてちょっと分かり辛いです。
ここのマンションだとディンクス・シングルが多いでしょうから外食チェーン店などの紹介もあると良かったですね。

[12: 匿名さん]

この通り沿い、現地に行くとわかりますが、外食はかなりありますよ。チェーン店もあるし、あと専門店みたいなのもあるし。
ストリートビューでみてみるとよくわかると思います。
コンビニはその割にはそこまで多くないような気もします。
もちろんあるのですが、数は多くない、と。

[13: 匿名さん]

湯島は食べログとか見ていると、チェーン店とかもありますが
老舗っぽいお店も多いっぽいです。
ただ、生活していく上で、スーパーマーケットなどが近くにあればいいのになと思います。
ご近所ではなく、少し足を伸ばしていく形になってきてしまいますね。
生協とかネットスーパーを有効活用しないとです。

[14: 匿名さん]

食器洗い洗浄機などはオプションではなくて標準で入っているのでしょうか。
共働きだと、食洗機は本当に必須アイテムですから最初から入っているってのはいいなと思います。
その他、シャワーとかこまかいところが
なんか最近っぽい感じの仕様になってきています。
オープンハウスだとこれ系なのは普通だったりするのかしら。

[15: 匿名さん]

本郷と言ってるけど、住所は湯島なのが気になります。
本郷は治安良いけど、湯島の上野寄りは酔っ払いが多いイメージ。
治安重視や家族連れなら、本郷通から西に入った住宅街?西片辺りの方がいいかも。閑静な住宅街です。
飲みに行くのが好きなら湯島は便利だしアリだと思います。

[16: 匿名さん]

15ですが、文字化けしてしまいました。すみません。
「住宅街？」ではなく「住宅街から」です。

[17: 匿名さん]

「本郷」じゃなくて「本郷台」だからね。ディアナコートに倣ったか。
堂々と湯島を名乗って欲しかった。

[18: 匿名さん]

>>17 匿名さん
おお…そうですね！
「本郷」ではなく「本郷台」なら納得です！17さんが仰るように「湯島」を名乗って欲しかったですが「本郷台」の方がイメージが良いのでしょうね。

[19: 匿名さん]

２LDK+サービスルームというタイプですが、リビングが10畳無いのは狭いかな
サービスルームなしでリビングが広い方が利用しやすいような気がします。
サービスルームは部屋としても利用できて、人数が多いと住みやすいですがリビングがその分狭くなってしまうのはもったいない

夫婦二人でそれぞれに部屋が欲しいという方、リビングは狭くても良いという方でないと難しいかな

[20: 匿名さん]

他の方も書かれていますが、エリアとしてはここは湯島ですね。
生活圏も湯島を思い浮かべたほうがわかりやすいと思います。
外食する場所は困らないのは知っているのですが、
普段のご飯を作るための食料を買い出すための店がいまいち思い浮かびにくいエリア。
いまどきは、ネットスーパーあるし、生協の個入もあるので
そういうのをうまく使ってやればいいのかなとも思います。

[21: 匿名さん]

住設のグレードが高そうに見えるのですが、これで標準なんですか？
だとすると、すごいなと思います。
ただMRの場合は、オプションてんこ盛りみたいなところがとても多いと聞きますから
これステキ！と気に入ったものがあったとき
オプションなのか素なのかは聞いてみたほうが無難な気がしました。

[22: 匿名さん]

ラブホが近くにありますよね。
湯島は風俗街なイメージですが、どうなんでしょう

[23: 職人さん]

投稿されている皆さんがどのくらいの距離を近くと感じるかにもよると思いますが、御徒町まで徒歩10分ちょっとくらいで、買い物するならその途中にドンキ・業務スーパー・松坂屋、吉池があるので、食料品、生活雑貨は一通りそろえられると思います。（湯島駅の反対側出口よりいなってしまいますがハナマサ＋もあります）
湯島というとラブホのイメージがありますが、今回の立地周辺にはラブホはないです。（昔すぐ向かい側くらいにありましたが、いまは湯島天神の駐車場になっています）
とかくと抽選倍率あがってしまうのかな・・・。

[24: マンション掲示板さん]

近くに住んでいる者ですが、近々現地の近くにスーパーができるとの噂があるみたいですよ。スーパーがすぐ近くにないのが残念と思っていたのですが、できるとしたらだいぶプラスですよね！まあ、私はすでに購入済なので買わないですが。

[25: マンション検討中さん]

湯島がラブホ地帯であることや上野エリアの一番デンジャラスゾーンの隣接であること、外人街などを説明しない営業さんには注意した方がいいでしょうね。何しろ高い買い物ですから半径五キロ圏内はしっかり確認したいところです。

[26: マンション検討中さん]

>>23 職人さん
倍率付かないでしょ 笑

[27: 匿名さん]

設備仕様のところのパウダールームがとても広くて洗面ボール？のとなりにスペースがあって、椅子のようなものが下に見えるので座ってお化粧などできるようになっているのかなと思いましたが、間取りを見るとそうなっていそうな部屋は無くて、あくまでも参考であって、実際にはそういう仕様のパウダールームは無いのかな？
土の間取りにも部屋ごとに窓があるのはとてもいいなと思いました。角住戸率が１００％なんですね。眺望や日当たり、風通しなどがそれぞれ異なってくると思うのですが、人気のある間取りはどのタイプなのでしょうか？

[28: マンション検討中さん]

売れていないのはよくわかる。
営業が必死すぎて笑えました。

[29: 匿名さん]

価格が2LDKで5600万円台なのはすこし高いと思いました。文京区だからこその値段なんでしょうか。少し広くなると6700万円台から。オープンレジデンシアはコンパクトマンションや戸建ての印象が強く、広さを求める人には不向きなのかと思っています。
高級志向の人は購入しないですよね・・・

子供がいるのでA5タイプくらいかと思って見ています。主寝室が6畳に洋室が4.5畳、5畳の2つ。洋室3は柱が出ていてアウトフレームではないです。主寝室にも柱が出ていて、そういった部分は妥協する点なのかもしれないです。角部屋なのでFIX窓が使われていて、洋室2も日当たりがよさそうなのはいいなと感じました。

[30: 匿名さん]

2LDKのC1タイプは登記上の面積が50㎡未満になってしまうね。
グロスを下げるためかもしれないけど残念。

[31: マンション検討中さん]

印象良かったです。
間取り的に日当たり、風通しよさそうですね。少し狭いですが、この立地にこの価格はまぁまぁありかと。

[32: マンション検討中さん]

場所はかなり不便と感じました。
実際に生活してみると何もないところですよね。
これだけのお金を払うならもっとましなエリアで購入出来るはずです。文京区はマンションがたくさん販売されていますが結構どちらも売れていない印象を持ちましたし歩いて街を知ってみますとときめくような特徴もなくつまらなく感じた次第です。中央区、港区での購入を目指します。

[33: 匿名さん]

文京区人気だけど、ここも人気だねえ

[34: 匿名さん]

春日通沿いですが、旗竿地なので、車の音はダイレクトにはマンション側には来ないようになっているのかな。
現地行って要確認。

春日通沿い自体は、お店とかが立ち並んでいる印象です。お買い物はドンキホーテ以外にあとはどこがあるのだろう。
このあたりって、意外と家がある割には
スーパーってどこだったかなぁ？というかんじなんですよね。

[35: マンション検討中さん]

下がり天井が1.9メートルとかって低すぎる。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[36: 匿名さん]

キッチンが4畳で作られているプランがありますが、
結構大きめですよね？
4畳もあったら二人で料理していてもかなりゆとりがありそう。

[37: マンション検討中さん]

書き込みも少ないし人気がないのがわかってしまいます。
なんだか文京区は中途半端で依然として割高です。だから値引きを待ちます。

[38: 名無しさん]

オフィス街の大手町・丸ノ内エリアを通る地下鉄丸ノ内線と千代田線の駅が徒歩圏内にあったり、プール・ジムや区役所のワンストップ機能が入る文京総合体育館が近かったり、徒歩4分の場所で2年後に完成予定の積水ハウスの共同住宅物件の下層階に某スーパーマーケットが入る予定であったりと、共働き夫婦が生活する上での立地は魅力的であると思いました。

[39: 名無しさん]

上野動物園まで歩いて行けますね

[40: 評判気になるさん]

徒歩圏内の上野公園で動物園もそうですが、美術館・博物館巡りや、春のお花見、夏の上野祭り、秋の藝大の文化祭などイベントも楽しめますし、上野公園でランニングしたりもちょうどいい距離ですね。
上野も頑張れば歩けるので、新幹線や成田へのアクセスも良さそうだし（LCCで格安旅行が行きやすくなったり、海外の夜行便利用も仕事帰りに家に寄って行けるかなと）。また、新宿方面も大江戸線で20分かからないのも良いかなと。
台東区アドレスではなく、文京区アドレスは子育て世代には文京区の公立学校目当てで人気ですね。

[41: 匿名さん]

この辺りの物件は、地下鉄二駅分くらいの谷根千、上野・御徒町、秋葉原、水道橋・神保町、後楽園までを生活圏として行動範囲に考えるか、
徒歩５分くらいの狭い範囲で、凝った美味しいお店と湯島天神と不忍池と東大くらいしか無いと考えるかで
価値が変わるような気がする。

[42: 匿名さん]

>>文京区は中途半端で依然として割高
2LDKが5700万円台から、2LDK＋Sは6800万円台からです。私も割高と感じました。文京区、教育環境としてもいいと聞きます。人気エリアなので高いんでしょうか。
値引きされますか？

大手町、銀座にも近くていい立地だと思うものの、値引きされるのかどうか…
駅を利用して週末を過ごすと、都内を自由自在におでかけできて楽しそうです。

[43: 名無しさん]

>>6 マンション検討中さん

ホームページで調べると、敷地南側の春日通りは都市計画道路の優先整備路線に選定された計画道路内のため、3階より高い建物が建てられないようです。また、マンション入口までアプローチが長く奥まった旗竿になっていますが、都市計画の道路ラインを見ると、将来的に道路幅が拡幅された場合にセットバックするため、マンション南側の春日通りに面した隣地は、高層建築を建てられるほどの広さを確保できないようです。

[44: 匿名さん]

キッチンが4畳分のスペースがあるのは広いと思いますよ
これって食器棚をいれないで4畳分なのでしょうか？
ちょっと残念なのが冷蔵庫が奥になってしまっていることかな。モノを取り出す時に置くまで行かなければならないので不便。

手前にあると良かったかも

調理スペースが広々しているので、親子で料理するのが楽しくなりそうです。

[45: 匿名さん]

10分歩けば、山手線というのは魅力ですね。
ブリリア上野の方が山手線に近いけど、山手線の外側はあまり街の魅力が感じられないです。

[46: 匿名]

近くのクレヴィアの売れ行きも気になるところですが
近くに風俗街、ラブホ、民族系居住というのは、いくら新しくスーパーができたとしても
ちょっと足を伸ばせばヤバイ地域になってしまうので通勤旅行利便性以外メリットなし
子供いる人には向かないエリアだと思う

[47: 匿名さん]

湯島の仲町通り周辺がヤバイ地域でしょうか。
民族系住居というのもその周辺でしょうか。
土地勘が無いので…

[48: 匿名さん]

クレヴィアの利便性はすごいけどまだ完売してない？やはり周辺環境かね。
根津はあっさり完売したからなあ。
湯島界隈もディアナコート、グランリビオ、クレヴィアとか分譲が続いてるから需要がどうなんだろうね。供給過多のような気もしないでもない。

[49: 匿名さん]

>>44
キッチン4畳というのはBタイプのようだけど、図面を見る限り4畳にはみえないね(4.6畳の洋室2と比較すると)。
冷蔵庫置き場、吊戸棚(よくわからんがこの下にカップボードを置く？)の部分を含めて、さらに物入の前のスペースを入れてる気がする。

[50: 通りがかりさん]

湯島のあの辺りは、切通坂の坂下と坂上辺り（湯島天神入口）で、だいぶ雰囲気が違う印象です。当該物件は不整形地の影響もあってか、周辺の坪単価相場と比べると価格は抑え気味のようです。