レーベン上尾GRAN MAJESTA（契約者・入居者専用）

[契約済みさん]

レーベン上尾GRAN MAJESTAの契約者・入居者専用スレッドです。
いろいろな事について情報交換したいです。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/pj-ageo/index.html
検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/639132/
所在地　埼玉県上尾市上町二丁目389番4 他6筆
交　通　JR高崎線「上尾」駅（東口）より徒歩7分
敷地面積　6,721.85㎡
構造・規模　鉄筋コンクリート造・地上11階建
総戸数 183戸（他、管理事務室1戸）
竣工予定　2019年12月下旬
入居予定　2020年3月下旬

施　　工　木内建設株式会社東京支店
売　　主　株式会社タカラレーベン
管理会社　株式会社レーベンコミュニティ

[901: 住民板ユーザー]

[No.900と本レスは、ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当]

[902: 住民板ユーザーさん3]

ラウンジ荒らしは明らかなママ友と思われる方々がしていたのでそう思われても仕方ないですね。
理事会の神経も疑うし、問題行為をする人の神経も異常だと思います。
まともな教育をされて来なかったのでしょうね。社会不適合者なのかと思ってしまうような行動も多々見受けられます。

[903: 住民板ユーザーさん1]

ラウンジ荒らしって何があったんですか？
お菓子食い散らかして放置とかですか？

[904: 住民板ユーザーさん1]

>>890 住民板ユーザーさん1さん

集まった資料をまとめて、作成するのはフロントさんがしているのではないのですか？

[905: 住民板ユーザーさん5]

マンションの長期修繕計画はまずは、タカラレーベンと木内建設に、堂々と相談した方がが良いのではないでしょうか？木内建設は、４月に無料定期検査があるし、来年もあります。変にタカラレーベンや木内建設に敵対して、わけの分からないコンサルタント会社に我々の貴重な管理費の貯金を４００万円も取り崩す必要ありますか？何故コンサルタント会社の宣伝広告を大切な総会議案に入れているのですか？何故１社だけなのですか？
１年間で理事会が４００万円予算とって、今の理事会が変わったら、次の理事会のメンバーが対応出来るのですか？４００万円といったら、普通の家庭の管理３０年分ですね。私が、朝から晩まで働き、更に夜勤したりして稼いでも２年間かかります。そういう常識の無い理事会の専門的な知識がありすぎる人が強引に提案したのでしょうね。
暴走と独裁者はどこかで、食い止めないと、マンションの管理費も修繕積み立て金もマンション管理規定も、今後その人の思い通りになるでしょう。

[906: 住民板ユーザーさん5]

機械式駐車場も同じです。理事会の１月の理事会会議議事録に添付してあった、日栄インテックの見積もり書は既に2020年の10月の日付で425百万円てなっていました。入居から僅か半年後にタカラレーベンの契約時ね140百万円と大きくかけ離れています。日榮インテックの見積もり書は、どんな経緯で、出てきたのですか？我々とタカラレーベンの契約を覆すものですか？あの見積もりは素人が見ても数倍ふっかけられているのが分かります。下の方で、駐車場のバックミラー交換が1基3万円から5万円て.確か5年おきに交換てなっています。ミラーが、5万円？5年でダメになる？
明らかに素人相手のボッタクリ見積もりです。
機械式駐車場などは特に精密技術や特許などなく、どこのメンテナンス会社ても出来るものです。そんな日榮インテックの誠意のない見積もりなど相手にせずに他ね業者の無料見積もりをたくさんとり、その業者の評判や技術力をタカラレーベンや木内建設に聞いてみたらどうでしょうか？

[907: 住民板ユーザーさん5]

レーベンコミュニティにだけ言ってもダメだと思います。彼らはタカラレーベンの子会社だし、そんな技術もなく、右往左往する事くらいです。
当事者能力がないのです。親会社には何も言えないでしょう。少なくともタカラレーベンの代表や営業本部長クラスに責任ある、回答をもらいましょう。何め理事会さんが苦労して全てやる必要はないです。内容証明郵便を書く事や法律実務はさすがにレーベンコミュニティの専門でしょう。
年間数百万円払っているのですから、事務仕事くらいレーベンコミュニティにやってもらいましょう。出来ないならそれこそ管理会社の変更を検討した方が良いですね。

[908: 住民板ユーザーさん5]

>>905 住民板ユーザーさん5さん

2年アフターの期間内で共用部の指摘事項を売主のレーベンに提出する必要があります。これをレーベンの子会社である管理会社と施工会社任せにするか、第三者の外部業者に任せるかでいうと、資本関係と管理の現状を鑑みれば第三者に指摘してもらった方が良いのではないかなと思います。

第三者に数百箇所から数千箇所の指摘をしてもらえれば、400万円分の発注費用なんて目じゃないくらい直しができます。素人の居住者じゃあとても共用部全部見て回るなんて無理です

同時に自分の住居も2年アフター期間内で外部業者にお金払ってでも見てもらった方がいいと思っています。天井裏、配管、バルコニー、窓サッシのパッキン、造作家具類の不備、壁シートの開き等で不具合があれば組合員自らもしくは外部業者のインスペクションによって思ったより多くの指摘を受けられ、無償で直しができます。

アフター期間内なら売主負担で無料で直してくれますが、アフターを過ぎたら組合員の負担で自分のお財布から出すことになります。ちょっとした直しでも材料費以外の工賃で数万円かかりますし、大掛かりな補修なら数十万円かかります。それが2年アフター期間以内なら無料です。新築で購入した特権ですからそれを活かさない手はないと思います。

400万円が高いか安いかですが、その分以上の指摘事項の補修を受けられるなら、損な話ではないです。むしろプロにガッツリ見直してもらってマンションの現状を客観的に知りたいと私は思います。コスト意識は大事ですが400万円を戸割すると2万円ちょっとの負担になると考えて判断すべきかと思います。

日栄インテックはメーカーですから高めに見積もっているでしょうが、それ以上にはならないでしょう。逆にレーベンの設定金額で機械式駐車場の保守ができるかどうかです。どうしてこういう金額でまかなえるという設定になったのか、根拠を知りたいです。

仮に2億8000万円足りないとすれば、戸割すると150万円以上の一時金徴収が将来見込まれるということになります。後で足りませんでしたから組合員全員から一時金徴収ってのは避けてほしいところです。その場合修繕積立金で賄うのか駐車場料金を別会計で貯めておくのがいいのか私はわかりません。でも駐車場含めて全体的に正しい見積りで長期修繕計画を作り直す必要があると思います。早期に手直ししたほうが傷口は浅いかなと。

無料で見積もり取るにしても業者選定、現地視察の手配、見積り受領確認まで作業が発生しますから、それを理事会と管理会社にやれと言わずに専門委員会立ち上げを提言してご自分で動くのが早いし、納得がいくんじゃないでしょうか。

暴走と独裁というより、理事会はマンション管理の定石を踏まえて、一生懸命やってくれていると私は思います。きちんと情報を公開して、総会にも諮り、規約手続きに則ったフェアな運営をしているから、こうしてみんなが考える事ができているんじゃないでしょうか?

みんなで考えて良いマンションにしていけたら良いですね。たぶんそれが掲示板の趣旨にもあっていると思います。

[909: 住民板ユーザーさん5]

908さんへ
それも考えかた次第ですね。専門のコンサルタント会社入れて徹底的にみてもらう。理想はそうかもしれません。でも予定のコンサルタント会社は、確か基本料金の30%程度は前払いですよ。その後のレーポート提出や助言も一部前払いですよ。普通のコンサルタントは成功したら支払う成功報酬ではないですか？タカラや日榮さんの直接交渉の場に出てくれて交渉の場に立ってくれるわけでもなく、また出たとしてもおそらく高いオプション料金を前払いで請求されるのでしょうね。
それと個人で自宅をコンサルタントに見てもらうというのは、個人の負担能力やコンサルタントがそんな人数抱えているとも思えないので不可能だと思います。まずは２年間で、タカラや木内建設さんに見てもらうこと、また２年間で完了しないなら、内容証明郵便なでを送って確定日付けをとり、時効をストップさせる等の手段もあります。1軒2万円程度の負担だと言われますが、それならば、８億円の補償がある地震保険は、たった1軒月あたり600円程度ですよ。上尾に地震が来る可能性が１万年に１回とかで、予算から外されたみたらですが、むしろ地震保険による共用部分の防衛が必要ではないかと思います。こんなインターネットの投稿では、どうしようもないので、わた私なりに手近にあるデータで30年間程度の管理費は、修繕積み立て金の予測をして見ました。マンション入居の皆様にもお送りして、考えて頂きたいと思います。勿論非公式のデータにしかなりませんが、今の私に出来る事はもうこんなくらいしかありません。これでご不快になる方々も大勢いらしゃると思いますが、その時は、その場で捨てて下さい。勿論全て自己負担でする事です。失礼お許しください。

[910: 名無し]

>>908 住民板ユーザーさん5さん
コミュニティラウンジの議案等は暴走独裁ですね

[911: 住民板ユーザーさん1]

壁紙の貼り方が雑なのか、継ぎ目の所が目立つなぁと思ってアフター保証を期待していましたが、、、壁紙など対象外って書いてありましたね、、、残念。
うちだけなのか、、、他に感じる方いませんか？大きく目立つわけではなく、ちょっとなぁ（新築なのにちょっと目立つ？）というくらいなんですが。

[912: 住民板ユーザーさん5]

>>909 住民板ユーザーさん5さん

信頼関係に基づいてデベロッパーと施工会社にお任せするのも良い手だと思います。否定はしません。お金払ってまで第三者に見てもらうのは大変ですけど、「理想」を実現してくれるならありがたいなあと私は思います。

専有部のチェックは基本的には自分でやるものですが、外部インスペクターに頼むと５?１０万円程度かかります。それで無償期間内に素人が気づかなかった指摘をしてくれるならありがたいなあと思います。頼むも頼まないも組合員の自由というのが前提ですが、選択肢をもらえるとありがたいなあと思います。ホームページ見ても別に悪い会社だとは思いません。支払いタイミングについては成功報酬方式もありますが、着手金でいくらとか色々な方法があるのではないでしょうかね。逆にコンサルは不信感あるのにこんだけめちゃくちゃなデベロッパーと管理会社を無条件で信頼できるのがすごいなと思います。居住者利益の最大化こそ管理組合の責務だと思います。

地震保険の補償額は熊本地震で被災したマンションでは、その有無で復旧具合が全く違う事例もあったようですね。ですが地震保険の一部損だと5%しか補償されないですし、今の仕組みのママだと商品として私は不要だと思います。このあたりは価値観の問題じゃないですかね。なので純粋に決議にかけて要不要を民主的に決めればいいと思います。専有部にはもちろんかけた方がいいと思います。

コミュニティラウンジもクレームに敏感すぎるとは思います。同様に決議にかけて、もし決議されたら、実際の使い勝手を見ればいいんじゃないですかね。使い勝手悪ければまた変えるクレームの声を上げればいいのです。

計画の作成などご努力は正直尊敬に値します。自分にはとてもできません。でも素人が積算した修繕計画をばら撒かれても、どのような能力をお持ちで、どういった資格を持っている方なのか不安ですし、配布されても怪文書にしか思えません。

できれば理事会や専門委員会等といった公式な場にご出席を求めて、そこでの意見交換と検討を踏まえ、ある程度組織的にオーソライズした資料を配布して頂きたいです。あなたのような方の熱意は個人活動にして玉砕型で進むのではなくせっかくだから公の形で具現化してほしいと思います。理事会の配布物は討議と決議の上でオーソライズしたものです。個人文書とは重みが違いますので、ぜひご意見を公的な討議を経てご採用頂くよう求めてはいかがでしょう?もっと良いモノに仕上がるかもしれませんよ。

[913: 住民板ユーザーさん7]

ご丁寧な返信ありがとうございます。
決して怪文書ではありません。これまでもマンション住民として理事会さんへお願いしてきましたが、全て門前払いでした。
あなた様に文書が届きましたら、すぐに廃棄してもらって結構です。少しでも、興味のある住民の皆様に読んでいただけたら、それでいいのです。マンションの住民は皆様判断力のある大人です。私の私見などに惑わされず、総会で判断なさるのだと思います。
もうこの話題はやめにしたいと思います。
短い間でしたが、真剣になご忠告ありがとうございました。

[914: 名無し]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[915: 名無し]

色々頑張ってるからって
あり得ない議案だしたり
業者への対応が横柄だったり
住民を見下す感じでしたり
不適任です

[916: 住民板ユーザーさん1]

理事会ではないけど、同じ人として見下してしまうような問題行為をする住民はいらっしゃいますね。
こればかりは問題を起こす人の自業自得ですし、軽蔑されるのは当たり前です。

[917: 住民板ユーザーさん3]

今日もラウンジで理事長？たちが夕方近くまで話してました。ラウンジは住民の憩いの場なのに大人たちが占領しているのはどうかと思います。なぜ使うのにあなた達の許可いるの？管理人さんとかでいいいのではないでしょうか？

[918: 住民板ユーザーさん8]

集まり具合みると月1ペース以上で集まっていますよね。
理事会じゃなくて、役員の数名が集まって勝手に使ってるという様にみえます。
他の住民には使用禁止にしているのに、自分達は使って、、、そんなに役員って偉いのですか？

[919: 住民板ユーザ]

400万を越えるアフター補修を勝ち取れば黒字だし
400万以下なら赤字なんですよね
素朴な疑問ですが黒字になる保証はあるのでしょうか？
もしアフター補修が200万なら200万の持ち出し。
博打にも思えますね。
安心料としても400万は高いのか安いのか。

かけた費用以上の補修が見つかるのはよくある話なのか？
最近の実績では何割がもとをとれてるのか？
ここってそんなに酷いつくりとは感じませんが油断は禁物？

専門のコンサルタント入れることになったら事後の費用対効果の検証はきちんと実施いただきたい。
400万を越える補修が見つかれば誰も何も言わないと思います。

[920: 名無し]

>>918 住民板ユーザーさん8さん
そうですね、ガストで話し合うでもいいかもしれないですね。経費になるのかわかりませんが。