バウス武蔵境ってどうですか？

[マンション比較中さん]

バウス武蔵境についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/musashisakai/

所在地：東京都武蔵野市境2丁目1277-1他（地番）
交通：ＪＲ中央線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
　　　西武多摩川線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.60平米～77.95平米
売主：日本土地建物株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　三信住建株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[953: 匿名さん]

>948

値下げ額が妥当か客観的な評価を受けたいなら、近隣の仲介業者に聞いてみるのがいいかもね。デベの系列は除外して複数に。

[955: 匿名さん]

一時期叩かれて静かになったと思ったら、喪が明けたかの如く登場

[957: 匿名さん]

>>953 匿名さん
名案ですね！三井、住友、、野村、東急リバブルとかに聞く価値はありますね。値下げをしなければ売れないということは、それなりの理由があるはずですから、あとは納得のいく金額で折り合いがつくのかどうかという感じじゃないですか。

[958: 匿名さん]

>957

元の販売価格も売る側の言い値。妥当性は確認しないと。契約して売れ残ってからあれってのでは遅い。

[959: 匿名さん]

夏前で値下げとかまじか。竣工前から値下げなんて相当売れてないとなくない？
やはり物件の抱えるリスクと値付けのバランスが悪かったということ。これから一気に動くかもね。
…もしかして値下げ情報晒したのはそれ狙いのステマ？

[960: 匿名さん]

どうだろうね。これで捌きたいという売る側と待てばもっと下がるかもという思惑の間で腹の探り合い。

[963: 匿名さん]

>959

それはないかな。損切して捌きたいのなら価格改定と大々的に広告する。個別に対応してる間は、まだできるだけ値下げはせずに利益確保したいけどって状況でしょ。

[964: 通りがかりさん]

よくわかんないんだけど、なんで既存不適格になるのをそんなに嫌がるの？どうでもよくない？

[966: 匿名さん]

また紛糾しそうですね。
先回りしてこれを憶測ではなく事実として貼っておきますね。

ザ・ライオンズ武蔵野のところまでは、都市計画道路ができていて、実際に用途地域は第一種中高層住宅専用地域に変更となっています。
http://www.city.musashino.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/0...

武蔵野市のこちらの資料にも、「都市計画道路※などの基盤整備や社会 情勢の変化により、土地利用が大きく変わる場合 は、適切な用途地域※に変更します。」と記載があります。
http://www.city.musashino.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/0...

東京都のこちらの資料にも、「都市計画道路等の整備に伴う用途地域等の変更は、供用開始の時期等を捉え、適切 に見直しを行うとともに、誘導容積型地区計画を有効に活用していく。」
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kanko/area_ree/area_ree.pdf


これらをもって、用途地域は通常変更されるものだから既存不適格にはならないと見て買うのか、それでも不確実だと思って買わないのかは個人の自由だと思います。
個人の自由ですが、対立意見に対し、罵倒したり煽ったりするのはやめましょうね。

[968: 匿名さん]

一般的には既存不適格だからといってそこまで慎重にならなくてもいいと思いますよ。
既存不適格だからといってローン通らないとかもあまりないですし。フラット35は無理とかありますが、この価格帯をローンで購入しようとする層はそんな貧乏臭いローンじゃなくて普通に銀行から借りるでしょうし。
立替が進まないってのは有ると思いますが、そもそもちゃんと立替できてるケース自体が少ないので、既存不適格かどうかはそこまでクリティカルな問題じゃない。
過去レスでも言及されてますが、既存不適格の物件なんて山程ありますからね。

[969: 匿名さん]

転売きついよ。これも仲介業者に確認。

永住するつもりでも、売る必要生じることもあるからね。いざ売りに出して売れないと身動き取れなくなる。

[970: 匿名さん]

ここの人達はどちらかというと既存不適格かどうかではなく、道路ができることに対してネガティブな反応しているようです。
ノース棟(特に一階)買うのは個人的に気が知れませんが、サウス棟なら元々道路に面しているしあまり影響ないのでいいんじゃない？

[971: 匿名さん]

>969


もうすでに結果は出てる。新築時点で売れないのだから中古になったら…。

[972: 匿名さん]

>>966 匿名さん

的確なコメント助かります。
また若葉がお得意の知識も根拠も無い言いがかりを始めるかと思いました。
不適格になるかどうかが気になる人は避ければ良いのだし、それを上回る魅力を感じる人は買えば良いのだと思います。
若葉のように買うこともできない人間の意見は見流す程度で。
毎回、既存不適格、売れない、議事録では・・・しか言ってませんから。

[973: 匿名さん]

もうその段階じゃないんだけどね。結果は出ちゃったんだから。

[976: 住民板ユーザーさん6]

ここは境南町の物件が売れたら売れ出すでしょ。そうしたらここ以外まともな物件無いんだから。

[977: 検討板ユーザーさん]

境南町は売れてんのかな

[978: 匿名さん]

境南町が売れてからだとだいぶ先かな。その頃には新規物件出てきてるかも。

[982: 匿名さん]

かなり売れてきましたね。もう余り部屋も選べなそうです。

[983: 名無しさん]

>>982
境南町が？

[984: マンション検討中さん]

>>983 名無しさん
境南町なら納得

[985: 匿名さん]

境南町の方が安くなったから仕方ない
もう日本土地建物は三菱と仕事しないかも

[986: 匿名さん]

他デベJV物件だけど、担当の営業がもう一方の悪口言ってたところあるな。それが理由かどうかわからないけど売れ残った。

[987: 匿名さん]

オイコス境南町も地下は売れないかも

[988: 匿名さん]

>>982 匿名さん
>>970 匿名さん
見に行きましたが、専用庭あるノース棟一階は完売してる模様。10年位で道路になっても価値が下がる分買取で戸毎に補償してくれるならと考えてましたが、、。
地下はまだ残ってる模様ですが、むしろ残っているのは価格が高い南側ですかね。不動産は既存不適格だろうが値段下げれば売れますし、ローンも通るし売れないとかは無いですよ。武蔵野は高さ制限でも既存不適格だらけ。

[989: 匿名さん]

>>988 匿名さん
専用庭は本来使用料掛かるところ、タダで使わせてもらっているという論理だから、ノース一階だけ上乗せで補償はないですよ。デベからもそのように説明を受けました。
でもノース一階の住人からしたら、そんなの契約書に書いてない、と揉めることになるんでしょうね。。。

[990: 匿名さん]

専用部分に使用料かけるかどうかは管理計画次第。共用部分は応分に費用負担を厳密にするなら同じく専用部分であるバルコニーにも使用料かけなければ辻褄逢わない。

収容された土地で得た収入をどう分担するかでもめるのは必至でしょ。ノース一階の購入者全員に説明したかどうかわからないし、口頭だけだと言った言わないになるのが落ち。

売主が分配まであらかじめどうするかの案を出しておいて、その内容を覚書とかで全購入者と確認しておけば問題起きないのだが。

[991: 匿名さん]

>988ではノースは補償額を上乗せだみたいな話はしていないのでは？あくまで全体の話をしているように読めます。

[992: マンション検討中さん]

ここまだ続いてます？

[993: 匿名さん2]

>>990 匿名さん
若葉さん、デタラメですごいね。
関係法令を知っていてわざと誤りを書くプロですね。
ここで買うならノースの一階よりはサウスかと思ってますが、土地収用と補償は別、で行政も別費目。土地収容は区分所有者で敷地権面積案分、補償は収用に伴う資産減価補償（残地補償と追加収用）と共用専有両部の工事費用補償の２つ。後者の柵や防犯コストの工事補償は実費支払後の余剰は一般的には管理組合の会計に一括編入、地型悪化の飛び地発生など前者の資産減価補償は金銭補償か追加収用か。敷地権が住戸ごとにある中、個別住戸だけが補償を享受できないことは組合で規約化しても法令違反。収用時期が確定してるなら逆に影響受けない側をディスカウントで買ってもいいとは思うが、、

[994: ご近所さん]

既存不適格物件となると中古売却時にローン組みにくいのはわかったんだけど、どんなレベルでローン組みにくいもんなの？ネット銀行が使えないとか？地銀もアウト？
実際売るときはどのくらい値段目減りするの？

[995: マンション検討中さん]

>>994 ご近所さん

フラット35くらいだよ。ダメなの。
既存不適格だからといって必ずしも減る訳ではない。築35年とかなって建替えが現実味を帯びてきたら影響するかもしれないけど。

[1003: 匿名さん]

マンションマニアさんとかリセール重視の人は
買わないマンションだろうか？

[1004: 匿名さん]

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売る必要が生じた時に売れないと身動き取れなくなる。リセールのことは考えておかないと。

[1005: 匿名さん]

なんか有ったら売っちゃえば良い
となると出口が大事ですよね?

[1007: 検討板ユーザーさん]

サウス棟なら全然アリでしょ。10年後くらいに道路も整備されて、落ち着いたら余裕で売却できると思うよ。もし今の相場が維持されたとしたら、フルローンでも残債割れしないんじゃない？流石に短期では厳しいだろうし、工事始まったら終わるまではリセールかなり厳しくなると思うけど。

[1008: 匿名杏]

そのサウスもしっかり残ってる。

[1010: 匿名さん]

>>994 ご近所さん
嘘手前ぎりぎりを書いて土地評価額を下げたいみたいですね。
23区内の似た住戸を保有していたものですが、サーフィンしてきました。
行政による既存不適格にならない最低限の用途地域の変更かお金で解決が普通でしょ。法改正で特定居住者がごねて強制収用されることもなくなったので。都内マンション買う層の方でこのご時世に固定のフラット35はメインでは使わないでしょ(ミックスの方や余裕ある投資目的の方ではいるかもしれないですが)。既存不適格でもフラット35以外なら中古や借換えはほぼ問題なしですよ。

[1011: 匿名さん]

>>1001 匿名さん
不動産の営業なんて個人事業主みたいなもんだしね。。競合だと限られますね。仮に地所でもJVだし、他方を売るためには手段を選らばず叩くよね。。
もしくは、100年前はここは先祖の土地だった、と意味不明に恨みを持つ人の書き込みか(笑)

[1012: 匿名さん]

呪術使われそう

[1013: 匿名さん]

>>1007 検討板ユーザーさん
話がまとまるまで10年、道路が開通するまで15年から20年。見に行くとそう案内される。
10年くらいと考えてるなら残念ながら見通しが甘い。

[1014: 匿名さん]

[No.885～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・個別に提示される具体的な値引き金額の話題は禁止
・削除されたレスへの返信

[1015: 匿名さん]

どうして削除された

[1016: マンション検討中さん]

現時点で、あとどのくらい残っているかご存知の方いらっしゃいますか？

[1017: 匿名さん]

まだサウスが有るかも
価格交渉出来るのはメリットかも

[1018: 名無しさん]

>>1015 匿名さん

具体的な値引き額の提示があったからでしょうね。
サウスで500万を超える値引きがあったみたいですよ。売行き宜しくないんでしょうね。
いい物件だと思うんですけどね。

[1019: マンション検討中さん]

サウス以外はもう残ってないんですかね？

[1020: 匿名さん]

ひと声500万円からなら相場に近いかもね

[1021: マンション検討中さん]

現時点で、あとどのくらい残っているかご存知の方いらっしゃいますか？

[1022: 匿名]

>>1013 匿名さん
サウス、7000万円台後半とか、ちょっと高すぎの設定ですよね。仕入れ安くかつ容積率不参入ありの地下住戸まで作って、値引き余力ありあり。南のパークハウスを先の当て馬、地所JVのパークバウスより地所本家のパークハウスを先に売るのは必然。

[1023: 匿名さん]

残戸数は分かりませんか？

[1024: 名無しさん]

パークバウス。笑
上手く言ったつもりなのかな？痛い…
ドヤ顔が目に浮かぶ。笑

[1025: 匿名さん]

ザ・バウス

[1026: マンション検討中さん]

現時点で、あとどのくらい残っているかご存知の方いらっしゃいますか？

[1027: マンコミュファンさん]

直接営業にきけばいいのに

[1028: 匿名さん]

聞きにいく暇がないから聞いてるんだろうね。
まあこういう掲示板には検討者なんてほぼいないから、情報は出てこないんだろうけど。

[1029: 匿名さん]

>>1028 匿名さん

その通り
本当に検討してるならモデルルームにいくでしょうし、気になる棟、サウスは？とか具体的に質問するような。
ここで聞いても正確な答えなんか出る訳ないでしょうし、何度も残り数を聞くのは、単に売れてないんでしょ？というイメージの刷り込みやわかばみたいなアンチを呼び出してるようにしか思えず不快ですね

[1030: 匿名さん]

最近見学会に行かれた方はご存知かも

[1031: 匿名さん]

多分そんな人はこんなところにはいないでしょ

[1032: マンション検討中さん]

なぜ、気に食わない質問だとアンチと決めつけるのでしょうか…
真剣に検討している人もいるし、それに真面目に回答してくれる人もいると思っているから見ている人もいますよ。

[1033: 匿名さん]

ネガティヴが大嫌いなネクラさん

[1034: 匿名さん]

そろそろ道路の話は？

[1035: 匿名さん]

東向きの人は道路出来ても大丈夫

[1036: マンション検討中さん]

>>1034 匿名さん

道路の話って具体的にどうゆう話なんですか？
説明聞いても良くわからなかったんですが、、、
将来マンションの土地が道路になっちゃうって事ですか？

[1037: 匿名さん]

>1036

そういうこと。

[1038: 匿名さん]

>>1036 マンション検討中さん

計画道路がある。

あと、武蔵野市の調整会の議事録でもその辺りに出てくる。デベロッパーの考え方がわかって（悪い意味で）参考になるよ。

[1039: 匿名さん]

>>1038 匿名さん

お得意ネタ、また湧いてきた(笑)
ひょっとして自作自演？

[1040: 匿名さん]

早く道路の話をしてよ。

[1041: 匿名さん]

>>1040 匿名さん
過去の書き込みをみればいくらでも書いてありますよ

[1042: 匿名さん]

>>1039 匿名さん
ここまで執拗なコメントは競合他社にしては異常。不動産投資のセミプロか買い戻したい元地主のコメントかもですね。たまにありますよね。セミプロなら確かにここ買い叩ければかなり儲かる可能性ある物件。都に土地が収用されればの話だが。

[1043: 匿名さん]

1038は残念だけどほぼ無関係者だよ。

過去情報を見ようとしないアンチと、無駄に隠しつつ必死なだけのポジが、両方とも気に食わないだけ。

ふざけず話し合ってりゃ静観してるさ。

[1044: 匿名さん]

個人的には計画道路の話が1番面白いからどんどんやって欲しい

[1045: 匿名さん]

計画道路あるある 早く聞きたい

[1046: 匿名さん]

既存不適格になりがち

[1047: 匿名さん]

専用テラスというのがあるみたいですが、
やっぱり１階なんでしょうね。このテラスには土とかあるのかな。
庭付きと聞けばどうしても土弄りが頭からは有れなくなってしまいます。
やっぱり土も弄ってみたいですね。

[1048: 匿名さん]

バス通りだと交通量が多いのでしょうか？

[1049: 匿名さん]

議事録はどこに載っているのですか？

[1050: 通りがかりさん]

こんだけヤバヤバなアンチが多いと売れるもんも売れんな。近くに住む者で、過去の計画道路沿いで貸し家しているものですが、アンチは結構ウソばかりですよ。この物件がどうなるもの関係ないですが、地域の不動産価値まで根拠なく引き下げるのは迷惑ですね。過去、行政ともやりとりしてきましたが、土地収用で既存不適格化するなんて財産権の侵害はしませんよと。笑。道路にするために土地を買い取ると幹線道路化して用途地域の変更がなされるのとは別だが、お金払ったんだから既存不適格ね、と言われて納得する住民はいませんでしたし、そんなん行政が住民訴訟おこされても困るので、やりませんと。近隣住民の反対で用途地域の変更がなされない場合は追加のお金で解決する場合も例外的にあるが、基本、近隣住民のほぼ全員、大多数の反対が必要と。そんな住民はいないので。。敷地権は公平分配、収用の対価キャッシュが町内会とか組合に渡されることもありません。実際そうだってし、あほくさ。原則は公表されてるが細かい取り決めが非公開。そもそもここを落札したとき行政とデベロッパーはかなり緊密に擦り合わせをし、分筆と設計しているのは地元では有名ですよ。そんな中、ここのデベロッパーが変な対応とるから行政が保守的なコメントする羽目になっとる。