バウス武蔵境ってどうですか？

[マンション比較中さん]

バウス武蔵境についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/musashisakai/

所在地：東京都武蔵野市境2丁目1277-1他（地番）
交通：ＪＲ中央線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
　　　西武多摩川線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.60平米～77.95平米
売主：日本土地建物株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　三信住建株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: マンション検討中さん]

建築面積、延床面積がないと計算はできません。
建築計画お知らせ看板に通常記載されています。
また、今回の場合、用途地域が2以上に渡るので建ぺい、容積上限が2つづつあるのでそうだと思います)法規上の上限は按分で算出されます。用途地域ごとの面積がないと、どれだけギリなのかはわかりません。

今ギリなら、2100も削ったら間違いなくアウトだと思って頂いて大丈夫だとおもいます。
用途地域が市の指定で変わり、既存不適格から適合になる可能性は０ではありませんが、いわばギャンブル要素はあります。

[82: マンション掲示板さん]

>>81 マンション検討中さん
すごく勉強になりました！
ありがとうございます。

中々気になっている物件なので諦めるにもちゃんと納得してからにしたいので、モデルルーム出来たら行ってしっかり確認して来たいと思います。

都市計画道路は16m幅あるそうなので、west辺りだけでも用途地域変更で中高層になればいいんですけどね。なんとも…

[83: 匿名さん]

既存不適格リスクについては、ご自分の計算で求めるのと合わせて
このスレッド内のレスNo.22にリンクが貼られている
武蔵野市の調整会議事録ＰＤＦを一読されたらよろしいのでは。

この件がなければ購入に前向きになれたのに残念です。

[84: マンション掲示板さん]

>>83 匿名さん
議事録拝見し大変参考になりました。

必要なものかも知れませんが都市計画道路によって既にある建築物が不利益を被るのはいかがなものでしょうね。

今すぐに道路をつくりはじめて、容積率を緩和してもらって3階建て部分を高くしつつ北側は段々で低層にする。
そうしたら、みんながwinwinになれますよね。

[85: 匿名さん]

>84

建物が出来る前に計画があるんだから、そこに現行の基準いっぱいで建物建てちゃうのが問題。

[86: マンション検討中さん]

>>84 マンション掲示板さん

事業者側からすればとりあえず売っちゃえばいいですからね、、
逆に今ならいっぱいで建てられるとの判断でしょう。
議事録でも頑なに拒否していたので、、、
土地購入額と収益が割に合わなくなれば、担当者のクビが飛びますからね。
買わないのが今のところ一番だとおもいます。

[87: 匿名さん]

>86

そういうこと。触らぬ神に祟りなし。

[88: マンション検討中さん]

私の場合値段次第で検討しようと思う。子供が独立するまでのあと20年程だけ住むと考えれば仮に収用されて既存不適格になっても生活には支障無いので。住まなくなったらそのときの経済環境によって売るか貸すか貸して収益化して売るか
坪330万以上は見送り、坪300万以下だったら即買い、間だったら条件仕様諸々みて判断

[89: 匿名さん]

>88

売れなかった時のことは考えておかないと。

[90: 匿名さん]

>土地購入額と収益

業者は土地を購入するとき都市計画道路にかかってることは承知のうえだから買い叩く。そして、現行基準いっぱいに建物建てるから収益ガッポリ。

知らずに買っちゃった人が割りを食うって構図。

[91: 匿名さん]

割安で売り出された場合、色々心配です。

→将来設計が一般的でない人、予算が少ない人が集まりやすくなる。
→近隣の雰囲気に悪影響
→周辺地価までマイナス
→道路事業決定したら身軽な所有者から早抜け
→超割安中古となり雰囲気悪化
→実住希望者も嫌になり引越して賃貸多発
→管理組合機能が低下してスラム化

[92: 名無しさん]

武蔵境に住む主婦の方の話を聞いたら億ションが立つんじゃないかと噂されてるみたいですよ笑
ライオンズができた当時の価格も結構高かったみたいですから、それと比べてバウスも低層だし地価上昇中の武蔵境だしということで。この掲示板にいる方はマンション事情に詳しい方も多いですから、価格予想してみるというのはどうでしょう？私は強気で売ると思いますので、5800?7300万くらいかなと想像します。

[93: eマンションさん]

>>91 匿名さん

周辺より高値で売り出された場合

→多くの検討者が見送る
→希望者は慎重になって色々調べてこの板にたどり着く
→それでも買おうと決めた猛者だけが初期入居として残る
→事業決定したところで猛者なので気にしない。死ぬまで住むか賃貸し続けるか。

[94: 購入経験者さん]

78㎡が6980万だったら即買うね
それより300万高ければ今のマンションのままにする

[95: マンション検討中さん]

購入して遅くても数年後、優先計画道路（16m幅）が事業化すると、何がおきるでしょうか。

計画道路完成までのこのマンション所有者の検討事項を想像すると、
1.東京都への土地売却手続き
2.武蔵野市への用途地域変更に関する要望提出と調整
3.全世帯分土地区分の持ち分の再調整
4.計画道路にかかるNorth棟の専用庭を縮小またはなくす工事
5.計画道路ができた後の安全対策と、各住宅のプライバシー保護の検討（バルコニーはガラス柵のデザインなので）
他にもありそうですが、こんなもんでしょうか。
いずれも揉めて落としどころの調整が面倒そうに思います。。
2がうまくいけば、既存不適格は逃れられるかもしれないですが、どうやればうまくいくとか、ノウハウあるのかな。
とりあえず、、数年間のタスクを想像するだけでお腹いっぱいw

[96: マンション検討中さん]

>>94 購入経験者さん
攻めますね！
私は恥ずかしながら資産があまりないので、6000万前半なら検討範囲内です。
が、300万高くても検討範囲内です。

即買いと現状維持の境界が300万とおっしゃるのは、ご自身のローン借り入れ可能額いっぱいのラインがそこにおありなのでしょうか。
だとすると、そこまで魅力的なマンションに見えてらっしゃる、ということなんでしょうか。
噛みつくところではないように思う一方で、不自然な投稿に思えたため、本当に検討されている方の意見なのか気になった次第でした。

[97: eマンションさん]

実住にはリスキー過ぎると思いませんか？
価格関係なく断念しました。
仮に安くても家族を想うとデメリットばかりになってしまいます。

健全な物件になるとしたら、安く供給された全てが投資目的で買われるとかですかね。利回り高ければ買い手はつくと思います。

それでも道路事業が決定したら、15年くらいで管理もズタズタになるんじゃないかなー。

[98: 匿名さん]

>>97 eマンションさん
管理会社は三菱だから心配無さそうだけど。管理組合がどうなるかだね。

[99: 匿名さん]

管理の主体は管理組合。管理会社は管理組合から委託された仕事をこなすだけ。

新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。管理組合がきちんと機能するかどうかは賭け。

[100: 住民板ユーザーさん1]

16m幅道路が出来るんだから普通に用途地域変更になるんじゃない？ホームページに乗ってるマンション周辺の用途地域みても主要道路に沿って中高層になってるし。