バウス武蔵境ってどうですか？

[マンション比較中さん]

バウス武蔵境についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/musashisakai/

所在地：東京都武蔵野市境2丁目1277-1他（地番）
交通：ＪＲ中央線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
　　　西武多摩川線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.60平米～77.95平米
売主：日本土地建物株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　三信住建株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: マンション検討中さん]

すごいよい場所の物件なのに、既存不適格ってそんなにダメなんですか？
なんでそんな問題な物件をデベロッパーは販売するんでしょうか？

[62: 匿名さん]

将来既存不適格にならないように計画道路にかかっている土地の分を容積率や建蔽率に含めないで建物を建てるとその分部屋数が減って利益が減る。

それから重要事項説明では計画道路に敷地がかかってますって説明するだけで、既存不適格になるってこととそれがどういう問題を含んでいるかってことは説明せずに販売できる。なのでここのように指摘されないと知らずに買っちゃう人も出てくる。

情弱は損をする。そんな世の中が悪いのか。高い買い物なのにきちんと調べないほうが悪いのか。しれっとこんな問題のある物件を売る側が悪いのか。

[63: マンション検討中]

>>61 マンション検討中さん

既存不適格でも普通に住む分には問題ないと思いますが、
仮に建て替えとなった時に、容積率が足りないため、今と同じ大きさの建物は建てられません。
議事録に載ってた気がしますが、数十戸は減るはず。
数十年先の話とはいえ、ほかのマンションにはないリスクをあえて取るには高すぎる買い物ですよね。。


デベロッパー的に言えば世の中に既存不適格のマンションなんてたくさんあるし、少なくとも今の時点では問題ない適法建築物なので、いま現在問題ない建物を販売します、というだけのことだと思います。
彼らは売ったら終わりで、後のことは関係ないから、既存不適格については触れず、販売されるとおもいます。

わたしもここを見て議事録を読むまで気づかなかったので、気づかない人がモデルルームだけ見て購入してしまうのかなと思います。

[64: 匿名さん]

逆に、もし用途地域が変わって建ぺい率・容積率が跳ね上がれば資産価値もうなぎ登り！？

[65: 匿名さん]

用途地域変更を期待して買うには大きな賭けですが、そういう買い方もありますよね。マイナス意見が多い裏にはチャンスがあるという見方もできますし。でも値段次第かな。
ところで花の通学路を壊すのは市議会でも反対多数でしたが、強引に可決されましたよね。もし武蔵野市民が立ち上がって東京都に反対運動起きれば計画が棚上げになることもあるかもしれませんね。あくまで期待値として…（笑）。
そちなみにバウス のモデルルーム外観が出来てますが、南側は立派に出来てるんです。でも北側は人目に触れることが少ないからかハリボテ（笑）。写真はあえて乗せませんが、こういうところも会社の姿勢が現れているのかなと考えてしまうのは意地悪でしょうか。そりゃコストを考えればわかりますけどね。みなさん、もしモデルルーム行ったら北側からも見てみてください。

[66: 匿名さん]

補償金貰えて容積率緩和もされるなんてラッキーなことは起こらないかな？w

[67: 匿名さん]

補償金ってどこから出るの？　計画道路が実施されたら収容されるだけ。公共事業だから土地代に色はつかない。

[68: 匿名さん]

容積率緩和されるとしたら近隣商業地域か商業地域への変更か。そうなったら今度は高さ制限が緩和されて日照権もなくなる。

まあ、周りの状況を考えたらまずないだろうけど。

[69: 匿名さん]

>63

敷地に都市計画道路があったら、まず、既存不適格リスクを疑わないと。

[70: マンション検討中さん]

日本土地建物の企業理念より抜粋
"人と社会に安心と感動を。ともに考え、ともに創る。"
素晴らしいですね。

一方で、調整会の議事録に書かれている事業者aは日本土地建物の方だけど、計画時点で適用される法令にだけ遵守できていればよいという態度。
企業理念とその社員の実際の言動にギャップがありすぎて笑えます。

マンションって、時間軸でみたら長いスパンでみて健全な状態で維持できないといけない性質のものというのが社会通念上一般的だと思います。

優先計画道路が計画化されて、事業化待ち（よほどのことがない限り覆らない）状態のこの場所で、不安を持っている人の意見や提案も聞かずにこのまま作るとするなら、"人と社会に対して不安"と"逆の意味での感動"しか感じませんし、自分たちの判断（利益）軸だけで"考え、創る"ですね。

今の法令適用範囲で適格な建築物だから、計画道路のことは無視する、という社会通念上、一般的に理解できないことをやろうとしているんですね。
（事業者aさん、ブーメラン刺さって血が出てますよ）

日本土地建物さんが企業として、この状況を理解した上でこの建築物を作っているのだとしたら、企業理念から見直してほしいし、
企業理念が正しいのならこのご担当者さんに適切な指導をしたほうがよい。

いずれにしても、日本土地建物さんは私の中で一生関わりたくないデベロッパーということが確定。
事業者b, cも同様。

デベロッパーに対して批判めいてしまいましたが、それだけよい立地にある魅力的なマンションと感じたからです。
（が、私は新築時点では絶対に買いません、というだけ）

[71: 匿名さん]

デベロッパーさん、もし道路が事業化したら周辺相場で買い戻し、利回り3パーくらいの賃貸契約で住民に住まわせ直してくれる。という契約だったらアリかなあ。6000万円なら月15万。

[72: 匿名さん]

>>71 匿名さん
デベに一切メリットがありませんね。まあ絵に描いた餅ですね。

[73: 匿名さん]

道路が事業化しての相場で買い取りって、既存不適格を織り込んだ価格かな。

[74: 匿名さん]

>>73 匿名さん

売る意味ないですね笑

>>72 匿名さん
そのくらいの覚悟があればデベ見直したのにな、という話でした。

[75: 匿名さん]

>74

そう言った良心があるのなら道路ができても建築基準を満たすような設計してるよ。

[76: マンション検討中さん]

コメント読ませていただくとこの物件って既存不適格の意味を理解していない情報弱者に売る物件と読めてしまいます。
そうだとすると、それに気づいた時嫌な思いと後悔が残る悲しい物件ですね。
売主の品位を疑ってしまいます。

[77: マンション掲示板さん]

都市計画道路部分が買取りされた場合に既存不適格になると言うのはデベに確認された結果ですか？
それとも確認しないで、なるだろうとおっしゃっているのでしょうか？

[78: マンション掲示板さん]

77です。
追記です。

物件概要の数字からどうやって計算すれば不適格になるならないが計算が苦手なのでわかりません。
わかる方がいらっしゃいましたら教えて頂けないでしょうか？

[79: マンション検討中さん]

建ぺい率＝建物水平投影面積/敷地面積*100
容積率＝延べ床面積（緩和除く）/敷地面積*100
なので、いずれの場合も、敷地面積が減ると率はあがります。
今回の場合、都市計画道路によって道路境界が後退するので、敷地面積が減り、率が上がり、法定を超えてしまうということです。
ごめんなさい、都市計画道路がどのくらい削れるかははっきり見てませんが、事業決定しているのであればHPに幅員が記載されているはずです。

[80: マンション掲示板さん]

>>79 マンション検討中さん
回答ありがとうございます。
丁寧にご説明頂いたのですがどの数字を当てはめて良いかわからなくて…すみません。

物件概要では
8779.59㎡ 売買対象面積
9340.05㎡ 開発面積

建ぺい率 40% 60%
容積率 80% 200%

当物件の１部約2100㎡が都市計画道路に掛かると記載されています。

これらの情報だけではそもそも計算出来ないですか？
2100㎡も減るのだから不適格になるはず？
もしくは減る分を見越して低層にしているとか？

色々と勉強不足ですみません。