バウス武蔵境ってどうですか？

[マンション比較中さん]

バウス武蔵境についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/musashisakai/

所在地：東京都武蔵野市境2丁目1277-1他（地番）
交通：ＪＲ中央線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
　　　西武多摩川線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.60平米～77.95平米
売主：日本土地建物株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　三信住建株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: 匿名さん]

コンセプトや立地などなど、普通に見ると良さげなマンションなんですよね。気になってしまう。なので既存不適格の件は本当に残念。

計画道路は割り切って元々通ってたものと思って購入すればいいかなとも思うのですが、
既存不適格は受け入れられないですよね。
マンションなのにリセール困難って、意味ないですもんね。

調整会の議事録を読むと隣のライオンズは計画段階から事業者が用途変更につながる手順？を踏んで既存不適格になることを免れたようなので、
なぜこちらの事業者はそれをしないと言い切ってしまっているのか、本当に残念でなりません。
今だとできない手続きなんですかね。
なぜしないんでしょうか？
このあたり、詳しい方いらっしゃいますか？

マンションギャラリーに行ったら、その後方針変わって、既存不適格にならないような段取りしましたーってなっていないかなぁ。そしたら前向き検討したい。
・・・ってあるわけないか。

[52: 匿名さん]

土地収用された場合の補償金や立ち退き料は個々人に支払われるの？管理組合に支払われるの？

[53: 匿名さん]

土地は区分所有だから持ち分に応じて分配じゃない。交渉とかの窓口は管理組合だろうけど。

[54: マンション検討中さん]

>>51 匿名さん
既存不適格にならないためには、最初から道路ができることを見越して小さめに建てるしかないのかと思ってましたが、他に方法があったということでしょうか。

既存不適格になるとマンションを売るときに価値が下がるということですよね。
既存不適格物件を買うときはローン組むときにも影響がある、という情報を貼って下さってた方もいましたね。

でも実際にマンションを建て替えるということは、50年とかそれくらいの期間ではないですよね。。だとしたら、何かあったら賃貸に出せばいいか、と考えています。

[55: 匿名さん]

売却というカードが事実上切れなくなっても受け容れるという事ですか？
一般的に賃貸ばかりの物件に所有居住はしたく無いと思いますが。

私はそれでも賃貸なら住みたいので、購入は見合わせて賃貸で出るのを待つ方向に切り替えてます。

[56: 通りがかりさん]

調整会の議事録をみての感想。
今からわかっている既存不適格リスクを放置するこのデベロッパーなんなの？
このマンションが見直しなくそのまま作られたら、買い手も近隣も武蔵野市も、将来に渡ってみんな迷惑するんだけど。
すぐ安くなるだろうから、買っても賃貸用にしかできないね。
いい場所だし価値を高く維持できそうなものにできるはずなのにもったいない。
# 近所の購入見送り勢

[57: マンション検討中さん]

こちらの都市計画道路はすでに事業化してるということですよね？
とある不動産屋に聞いた限りですと、現段階で建ぺい率？の緩和等の法律改正も進んでいるようです。
が…やはり不動産屋は都合の良いことしか言わないのでしょうか？
また、既存不適格建築物は珍しくなくリセールも特に問題ないと言われました。
もう誰を信用してよいのやら…

[58: マンション検討中さん]

この問題でバウスブランド自体がやばいかもね。他の物件も何か火種があるのではと勘ぐってしまうし、小さいブランドだからこそ何かあったらと考えてしまう。
これはもう賃貸用に変更した方がいいと思う。

[59: 匿名さん]

既存不適格になるとフラット35も使えないことがあるようです。売る時に影響が出る可能性は高いでしょうね。じゃあ住み続けようと思っても、やがて来る建て替えの時期になったらまた問題が表面化するわけですよね…。売れないし建て替えもできないとなると、将来的にスラム化を回避する方法はあるんでしょうか？

[60: 匿名さん]

>>59 匿名さん

既存不適格が確定した物件はかなり融資が付きにくいですからね。
厄介なのは、新築時に銀行はその辺りまで考慮してくれないという。。
売りたくなった頃に、既存不適格確定なら残債がピンチで、最悪は割安賃貸で回さざるを得なくなりますよ。

デベ保有のまま賃貸に回し、道路確定後に建て直してから発売して欲しい。

[61: マンション検討中さん]

すごいよい場所の物件なのに、既存不適格ってそんなにダメなんですか？
なんでそんな問題な物件をデベロッパーは販売するんでしょうか？

[62: 匿名さん]

将来既存不適格にならないように計画道路にかかっている土地の分を容積率や建蔽率に含めないで建物を建てるとその分部屋数が減って利益が減る。

それから重要事項説明では計画道路に敷地がかかってますって説明するだけで、既存不適格になるってこととそれがどういう問題を含んでいるかってことは説明せずに販売できる。なのでここのように指摘されないと知らずに買っちゃう人も出てくる。

情弱は損をする。そんな世の中が悪いのか。高い買い物なのにきちんと調べないほうが悪いのか。しれっとこんな問題のある物件を売る側が悪いのか。

[63: マンション検討中]

>>61 マンション検討中さん

既存不適格でも普通に住む分には問題ないと思いますが、
仮に建て替えとなった時に、容積率が足りないため、今と同じ大きさの建物は建てられません。
議事録に載ってた気がしますが、数十戸は減るはず。
数十年先の話とはいえ、ほかのマンションにはないリスクをあえて取るには高すぎる買い物ですよね。。


デベロッパー的に言えば世の中に既存不適格のマンションなんてたくさんあるし、少なくとも今の時点では問題ない適法建築物なので、いま現在問題ない建物を販売します、というだけのことだと思います。
彼らは売ったら終わりで、後のことは関係ないから、既存不適格については触れず、販売されるとおもいます。

わたしもここを見て議事録を読むまで気づかなかったので、気づかない人がモデルルームだけ見て購入してしまうのかなと思います。

[64: 匿名さん]

逆に、もし用途地域が変わって建ぺい率・容積率が跳ね上がれば資産価値もうなぎ登り！？

[65: 匿名さん]

用途地域変更を期待して買うには大きな賭けですが、そういう買い方もありますよね。マイナス意見が多い裏にはチャンスがあるという見方もできますし。でも値段次第かな。
ところで花の通学路を壊すのは市議会でも反対多数でしたが、強引に可決されましたよね。もし武蔵野市民が立ち上がって東京都に反対運動起きれば計画が棚上げになることもあるかもしれませんね。あくまで期待値として…（笑）。
そちなみにバウス のモデルルーム外観が出来てますが、南側は立派に出来てるんです。でも北側は人目に触れることが少ないからかハリボテ（笑）。写真はあえて乗せませんが、こういうところも会社の姿勢が現れているのかなと考えてしまうのは意地悪でしょうか。そりゃコストを考えればわかりますけどね。みなさん、もしモデルルーム行ったら北側からも見てみてください。

[66: 匿名さん]

補償金貰えて容積率緩和もされるなんてラッキーなことは起こらないかな？w

[67: 匿名さん]

補償金ってどこから出るの？　計画道路が実施されたら収容されるだけ。公共事業だから土地代に色はつかない。

[68: 匿名さん]

容積率緩和されるとしたら近隣商業地域か商業地域への変更か。そうなったら今度は高さ制限が緩和されて日照権もなくなる。

まあ、周りの状況を考えたらまずないだろうけど。

[69: 匿名さん]

>63

敷地に都市計画道路があったら、まず、既存不適格リスクを疑わないと。

[70: マンション検討中さん]

日本土地建物の企業理念より抜粋
"人と社会に安心と感動を。ともに考え、ともに創る。"
素晴らしいですね。

一方で、調整会の議事録に書かれている事業者aは日本土地建物の方だけど、計画時点で適用される法令にだけ遵守できていればよいという態度。
企業理念とその社員の実際の言動にギャップがありすぎて笑えます。

マンションって、時間軸でみたら長いスパンでみて健全な状態で維持できないといけない性質のものというのが社会通念上一般的だと思います。

優先計画道路が計画化されて、事業化待ち（よほどのことがない限り覆らない）状態のこの場所で、不安を持っている人の意見や提案も聞かずにこのまま作るとするなら、"人と社会に対して不安"と"逆の意味での感動"しか感じませんし、自分たちの判断（利益）軸だけで"考え、創る"ですね。

今の法令適用範囲で適格な建築物だから、計画道路のことは無視する、という社会通念上、一般的に理解できないことをやろうとしているんですね。
（事業者aさん、ブーメラン刺さって血が出てますよ）

日本土地建物さんが企業として、この状況を理解した上でこの建築物を作っているのだとしたら、企業理念から見直してほしいし、
企業理念が正しいのならこのご担当者さんに適切な指導をしたほうがよい。

いずれにしても、日本土地建物さんは私の中で一生関わりたくないデベロッパーということが確定。
事業者b, cも同様。

デベロッパーに対して批判めいてしまいましたが、それだけよい立地にある魅力的なマンションと感じたからです。
（が、私は新築時点では絶対に買いません、というだけ）

[71: 匿名さん]

デベロッパーさん、もし道路が事業化したら周辺相場で買い戻し、利回り3パーくらいの賃貸契約で住民に住まわせ直してくれる。という契約だったらアリかなあ。6000万円なら月15万。

[72: 匿名さん]

>>71 匿名さん
デベに一切メリットがありませんね。まあ絵に描いた餅ですね。

[73: 匿名さん]

道路が事業化しての相場で買い取りって、既存不適格を織り込んだ価格かな。

[74: 匿名さん]

>>73 匿名さん

売る意味ないですね笑

>>72 匿名さん
そのくらいの覚悟があればデベ見直したのにな、という話でした。

[75: 匿名さん]

>74

そう言った良心があるのなら道路ができても建築基準を満たすような設計してるよ。

[76: マンション検討中さん]

コメント読ませていただくとこの物件って既存不適格の意味を理解していない情報弱者に売る物件と読めてしまいます。
そうだとすると、それに気づいた時嫌な思いと後悔が残る悲しい物件ですね。
売主の品位を疑ってしまいます。

[77: マンション掲示板さん]

都市計画道路部分が買取りされた場合に既存不適格になると言うのはデベに確認された結果ですか？
それとも確認しないで、なるだろうとおっしゃっているのでしょうか？

[78: マンション掲示板さん]

77です。
追記です。

物件概要の数字からどうやって計算すれば不適格になるならないが計算が苦手なのでわかりません。
わかる方がいらっしゃいましたら教えて頂けないでしょうか？

[79: マンション検討中さん]

建ぺい率＝建物水平投影面積/敷地面積*100
容積率＝延べ床面積（緩和除く）/敷地面積*100
なので、いずれの場合も、敷地面積が減ると率はあがります。
今回の場合、都市計画道路によって道路境界が後退するので、敷地面積が減り、率が上がり、法定を超えてしまうということです。
ごめんなさい、都市計画道路がどのくらい削れるかははっきり見てませんが、事業決定しているのであればHPに幅員が記載されているはずです。

[80: マンション掲示板さん]

>>79 マンション検討中さん
回答ありがとうございます。
丁寧にご説明頂いたのですがどの数字を当てはめて良いかわからなくて…すみません。

物件概要では
8779.59㎡ 売買対象面積
9340.05㎡ 開発面積

建ぺい率 40% 60%
容積率 80% 200%

当物件の１部約2100㎡が都市計画道路に掛かると記載されています。

これらの情報だけではそもそも計算出来ないですか？
2100㎡も減るのだから不適格になるはず？
もしくは減る分を見越して低層にしているとか？

色々と勉強不足ですみません。

[81: マンション検討中さん]

建築面積、延床面積がないと計算はできません。
建築計画お知らせ看板に通常記載されています。
また、今回の場合、用途地域が2以上に渡るので建ぺい、容積上限が2つづつあるのでそうだと思います)法規上の上限は按分で算出されます。用途地域ごとの面積がないと、どれだけギリなのかはわかりません。

今ギリなら、2100も削ったら間違いなくアウトだと思って頂いて大丈夫だとおもいます。
用途地域が市の指定で変わり、既存不適格から適合になる可能性は０ではありませんが、いわばギャンブル要素はあります。

[82: マンション掲示板さん]

>>81 マンション検討中さん
すごく勉強になりました！
ありがとうございます。

中々気になっている物件なので諦めるにもちゃんと納得してからにしたいので、モデルルーム出来たら行ってしっかり確認して来たいと思います。

都市計画道路は16m幅あるそうなので、west辺りだけでも用途地域変更で中高層になればいいんですけどね。なんとも…

[83: 匿名さん]

既存不適格リスクについては、ご自分の計算で求めるのと合わせて
このスレッド内のレスNo.22にリンクが貼られている
武蔵野市の調整会議事録ＰＤＦを一読されたらよろしいのでは。

この件がなければ購入に前向きになれたのに残念です。

[84: マンション掲示板さん]

>>83 匿名さん
議事録拝見し大変参考になりました。

必要なものかも知れませんが都市計画道路によって既にある建築物が不利益を被るのはいかがなものでしょうね。

今すぐに道路をつくりはじめて、容積率を緩和してもらって3階建て部分を高くしつつ北側は段々で低層にする。
そうしたら、みんながwinwinになれますよね。

[85: 匿名さん]

>84

建物が出来る前に計画があるんだから、そこに現行の基準いっぱいで建物建てちゃうのが問題。

[86: マンション検討中さん]

>>84 マンション掲示板さん

事業者側からすればとりあえず売っちゃえばいいですからね、、
逆に今ならいっぱいで建てられるとの判断でしょう。
議事録でも頑なに拒否していたので、、、
土地購入額と収益が割に合わなくなれば、担当者のクビが飛びますからね。
買わないのが今のところ一番だとおもいます。

[87: 匿名さん]

>86

そういうこと。触らぬ神に祟りなし。

[88: マンション検討中さん]

私の場合値段次第で検討しようと思う。子供が独立するまでのあと20年程だけ住むと考えれば仮に収用されて既存不適格になっても生活には支障無いので。住まなくなったらそのときの経済環境によって売るか貸すか貸して収益化して売るか
坪330万以上は見送り、坪300万以下だったら即買い、間だったら条件仕様諸々みて判断

[89: 匿名さん]

>88

売れなかった時のことは考えておかないと。

[90: 匿名さん]

>土地購入額と収益

業者は土地を購入するとき都市計画道路にかかってることは承知のうえだから買い叩く。そして、現行基準いっぱいに建物建てるから収益ガッポリ。

知らずに買っちゃった人が割りを食うって構図。

[91: 匿名さん]

割安で売り出された場合、色々心配です。

→将来設計が一般的でない人、予算が少ない人が集まりやすくなる。
→近隣の雰囲気に悪影響
→周辺地価までマイナス
→道路事業決定したら身軽な所有者から早抜け
→超割安中古となり雰囲気悪化
→実住希望者も嫌になり引越して賃貸多発
→管理組合機能が低下してスラム化

[92: 名無しさん]

武蔵境に住む主婦の方の話を聞いたら億ションが立つんじゃないかと噂されてるみたいですよ笑
ライオンズができた当時の価格も結構高かったみたいですから、それと比べてバウスも低層だし地価上昇中の武蔵境だしということで。この掲示板にいる方はマンション事情に詳しい方も多いですから、価格予想してみるというのはどうでしょう？私は強気で売ると思いますので、5800?7300万くらいかなと想像します。

[93: eマンションさん]

>>91 匿名さん

周辺より高値で売り出された場合

→多くの検討者が見送る
→希望者は慎重になって色々調べてこの板にたどり着く
→それでも買おうと決めた猛者だけが初期入居として残る
→事業決定したところで猛者なので気にしない。死ぬまで住むか賃貸し続けるか。

[94: 購入経験者さん]

78㎡が6980万だったら即買うね
それより300万高ければ今のマンションのままにする

[95: マンション検討中さん]

購入して遅くても数年後、優先計画道路（16m幅）が事業化すると、何がおきるでしょうか。

計画道路完成までのこのマンション所有者の検討事項を想像すると、
1.東京都への土地売却手続き
2.武蔵野市への用途地域変更に関する要望提出と調整
3.全世帯分土地区分の持ち分の再調整
4.計画道路にかかるNorth棟の専用庭を縮小またはなくす工事
5.計画道路ができた後の安全対策と、各住宅のプライバシー保護の検討（バルコニーはガラス柵のデザインなので）
他にもありそうですが、こんなもんでしょうか。
いずれも揉めて落としどころの調整が面倒そうに思います。。
2がうまくいけば、既存不適格は逃れられるかもしれないですが、どうやればうまくいくとか、ノウハウあるのかな。
とりあえず、、数年間のタスクを想像するだけでお腹いっぱいw

[96: マンション検討中さん]

>>94 購入経験者さん
攻めますね！
私は恥ずかしながら資産があまりないので、6000万前半なら検討範囲内です。
が、300万高くても検討範囲内です。

即買いと現状維持の境界が300万とおっしゃるのは、ご自身のローン借り入れ可能額いっぱいのラインがそこにおありなのでしょうか。
だとすると、そこまで魅力的なマンションに見えてらっしゃる、ということなんでしょうか。
噛みつくところではないように思う一方で、不自然な投稿に思えたため、本当に検討されている方の意見なのか気になった次第でした。

[97: eマンションさん]

実住にはリスキー過ぎると思いませんか？
価格関係なく断念しました。
仮に安くても家族を想うとデメリットばかりになってしまいます。

健全な物件になるとしたら、安く供給された全てが投資目的で買われるとかですかね。利回り高ければ買い手はつくと思います。

それでも道路事業が決定したら、15年くらいで管理もズタズタになるんじゃないかなー。

[98: 匿名さん]

>>97 eマンションさん
管理会社は三菱だから心配無さそうだけど。管理組合がどうなるかだね。

[99: 匿名さん]

管理の主体は管理組合。管理会社は管理組合から委託された仕事をこなすだけ。

新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。管理組合がきちんと機能するかどうかは賭け。

[100: 住民板ユーザーさん1]

16m幅道路が出来るんだから普通に用途地域変更になるんじゃない？ホームページに乗ってるマンション周辺の用途地域みても主要道路に沿って中高層になってるし。