バウス武蔵境ってどうですか？

[マンション比較中さん]

バウス武蔵境についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/musashisakai/

所在地：東京都武蔵野市境2丁目1277-1他（地番）
交通：ＪＲ中央線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
　　　西武多摩川線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.60平米～77.95平米
売主：日本土地建物株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　三信住建株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[22: マンション検討中さん]

>>19 マンション検討中さん

議事録、これですね？読みました。
http://www.city.musashino.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/0...


ものすごく長いのでポイントっぽいところだけ
・緑地部分に都道の決定計画あり。（2016年時点で10年以内に事業化予定）

・都道が通ると建ぺい率容積率がアウトになる。→都道が通った瞬間に既存不適格の建物となる

・都市計画道路用地は、マンション購入者が持分割合に応じてもつ（固定資産税とかも払う）

・マンション購入者（管理組合）が東京都に都道計画用地を売る
→収入は管理組合or所有者（現時点では謎）

・都道ができるとマンション自体が既存不適格になっちゃうから、東京都には売らない
or
売るなら既存不適格にならないレベルに用途地域変更して！といった交渉をセットで管理組合がすることになる？
（用途地域を決めるのは都ではなく武蔵野市）


とりあえずこういう話っぽい？ですかね？
理解あってますかね？

事業者的には先に売ってしまおう感が強いですね。
説明会でどこまでこの件を説明してくれるのか、既存不適格の可能性はきっといわないですよね、、？
用途変更さえ、今の時点で目処立てるような働きかけをしてくれると安心感増すなと思いましたが、議事録の段階では、この点について事業者側では何もアクションなしの回答でした。

たしかに現時点でのルールは何も破っていないのですが、これから住む購入者のことは考えてない？という印象ですね。

買った後が面倒くさそう、、、。

[23: マンション検討中さん]

既存不適格の話勉強になりました。将来確実にもめますね。議事録を読んでいて申請者のことを思うと悲しくなりました。
現状の法には何ら違反していないので事業性確保のために、将来のための対策や、近隣住民への日陰への配慮はできないと。売り逃げ姿勢が良く見えた貴重な資料ですね。
いいなぁと思っていたので残念です。

[24: 匿名さん]

>22

都市計画道路の実施が決まると土地の収用の交渉になるんだけど、決裂した場合、公共事業って強制力を行使することが可能なので、合意できなければ手続きを踏んで強制収容ってことになる。なので売らないという選択肢はないよ。

あと、用途地域の変更については都市計画道路ができたら土地の利用状況が変わることによって見直しがあり得るってだけで、土地収用のバーターとして変更をお願いするようにする筋合いのものではない。

それから不動産売買の時に、売主は購入者に対して重要事項説明の義務があって、説明すべき項目があるんだけど、都市計画道路が敷地内にあるって事実だけ。それに伴って既存不適格になるって説明の義務はない。なので、お役人さんが説明するようにお願いしてるんだけど、法的な義務はないんですっとぼけることも可能。

既存不適格リスクのある物件はかかわらないのが賢明。

[25: 匿名さん]

既存不適格になったら、資産価値なくなるよ。

[26: 匿名]

130戸もあればそれなりに有権者パワーありそう。
市議会議員への働きかけとか重要ですね。

[27: 匿名さん]

>26

わざわざ厄介ごと抱えるってわかっててここ選はなくても。　それに働きかけてうまく行く保証ないし。

[28: 通りがかりさん]

私も議事録を読んで購入を見送ろうと思った一人です^^;
世の中にはそれでも買う人がいるでしょうから、業者はこのまま『計画通り』建てて売るのだと思いますが…。
ところで、どこか別のマンションで、今回のバウスで問題になっているような住んだ後にマンションが既存不適格建築物となったケースをご存知の方がいれば、どんなことが起こったのか教えていただけると嬉しいです。

[29: 評判気になるさん]

既存不適格のマンションなんて珍しいものじゃないしいくらでもありますよ
どんなことが起こったかって何も起こりません
分譲マンションで増改築するケースは稀でしょうから
40年以上先に建て替え検討するときに漸く課題になるんじゃないですかね

[30: 匿名さん]

将来、問題になるから実質建て替えできない。ということで資産価値がなくなる。将来何かがあって売りに出す必要が生じたら身動き取れなくなる。

[31: 匿名さん]

だいたい容積率緩和受けられるんじゃないの？
議事録でもライオンズマンションは緩和されたようだし。
最近の老朽化団地建て替えでも結局容積率緩和して解決してるし。

[32: 匿名さん]

>31

緩和される保証はない。ギャンブラーだね。

[33: 匿名さん]

今の土地いっぱいに立てるから、土地収用された時に建築条件を満たせなくなる。計画道路にかかってるのはわかってるんだからなんで、余裕を持って建てないんだろうね。

利益のことしか考えてないんだろうね、デベは。そして無知な人に押し付ける。

[34: マンション検討中さん]

前向きに検討されているかたは気分を害されるかもしれませんが、もし売主から知らされなかったらと思い、既存不適格になったマンション売却の上でのリスクをまとめたサイトがあったので共有します。当然ながら買主への告知義務が生じますが、買主は既存不適格物件では住宅ローン通りづらいというのは知らなかったです。相当売りづらくなりますね。 実例を見つけられずすみません。
https://mansion-jicl.net/disqualification/

[35: マンション検討中]

>>34 マンション検討中さん

売却額が相場より安くなるだろうなとは思ってましたが、
そもそも買い手側も既存不適格だと住宅ローンを通すこと自体が難しいわけですね。そりゃそうか、なるほど。

私もかなり興味ありましたが、完全に見送り決定しました！
期待していただけに本当に残念です。

[36: 匿名さん]

調整会で計画は見直さないと明言しているとは呆れました。新築時点なら普通のローン審査なんでしょうか、気の毒です。デベ関係者が買い上げて全部賃貸にするなり、将来の建築条件を満たす前提で価格を目減りさせて販売するなり、、でも後者だと周辺住民にも様々な迷惑がかかりますし。誰が幸せになるんですか、この物件。

[37: 通りがかりさん]

私も見送りです…
立地が良かったのに残念…

[38: 匿名さん]

駅からの距離も程よく、のんびりした場所で気になってます。

武蔵野3・4・24号線の延伸について武蔵野市議会は東京都へ意見書提出してるのですね。
マンション購入者も団結して、地元市議と共に反対運動を続けたら撤回もあり得るのでしょうか。
大き過ぎる賭けですね…。
某市議のブログに詳しく書いてあります。
http://blog.livedoor.jp/go_wild/archives/52456731.html

[39: マンション検討中]

>>38 匿名さん

期待したいところですが、一応すでに事業として決定までされているので、撤回はないとおもいます。上でどなたか書かれてますが、強制的に収用されておしまいかな。

ここを買うなら最初から道路が通る前提で買わないと、
撤回を期待して買っちゃうとメンタル的にもしんどいと思いますよ。

[40: マンション検討中さん]

皆さんの書き込み、参考になります。
マンションが建つと知ったときから、情報を追いかけていて、調整会の議事録を読んだり、計画道路について調べたり。
計画道路、武蔵野市議会も反対意見を出してるのに、本当に作るんですかね。。
近くに賃貸で住んでいるのですがもう手狭で、小学校の学区の関係でも、ここに住めたらベストなのですが…本当に悩みます。
あとは値段次第ですね。

[41: 匿名さん]

>>40 マンション検討中さん

購入を見送った近隣在住者です。
個別の事情があるのでしょうが将来リセール不可になると考えると、、、
私なら広めの賃貸を探します。

?賃貸なら引っ越し可能。ここは実質不可能になる、かも。

?（私の性格だと）そのことを常に心配し続けることになり厳しい。

?売り手の一連のやりとりを見て、考えに共感できないので余計に心配したくなる。

?既存不適格リスク故に安価になったとしたら、それなりの居住者構成になり管理が悪化しやすいのでは？

ここの価格は、赤字仕事はしないでしょうから利益ゼロとして坪260くらいと思います。

[42: 匿名さん]

武蔵野市で既存不適格といえばザ・パークハウス武蔵野中町が高さ規制に引っかかるという話があったな。
あれも高さ規制導入直前で調整会で議論していた。同じ三菱地所。

[43: 匿名さん]

モデルルーム事前案内始まってますが、一般的にこういうのって値段教えてくれますかね？
最初に行ってもむしろ値段ぎめの材料に質問ぜめにされるのかもと思いまして。
不適格リスクを織り込んだ値段にして欲しいですね。

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん

普通、予定価格は教えてくれますよね。そうでなかったとしても、不適格を知らない来客が大半だと足元を見られるかなぁと思います。気になったなら、この掲示板を見た人ほど行った方がいいと思います。

[45: 匿名さん]

>43

通常事前案内の段階では予定価格を伝えて、来場者の反応や要望賞の集まり方で販売価格を決定する。

[46: 匿名さん]

既存不適格リスクを営業は認めるかな。

以前、見に行った物件では条例が変わって二度と同じ建物は建てられない希少性の高い物件なんて、まるで価値が高いかのように説明していた。帰ってから調べたら、それが既存不適格ということを知った。


騙されないようにね。

[47: 匿名さん]

高さ制限による既存不適格と、敷地内計画道路による既存不適格は性質が違いますからね。調べてから行った方が良いですよ。

[48: eマンションさん]

>>43 匿名さん

この物件のプランニングのおかしさに気づけない人が引っかかるんですかね。

[49: 名無しさん]

デベが説明してくれたとしても、所詮はデベ。
説明が無いなら流石はでという。。

[50: 検討板ユーザーさん]

計画道路、既存不適格になる可能性さえ無ければ、、、、駅徒歩圏の割にゆったりしたプランで、最近のマンションの中ではかなり好みなんですよね。

[51: 匿名さん]

コンセプトや立地などなど、普通に見ると良さげなマンションなんですよね。気になってしまう。なので既存不適格の件は本当に残念。

計画道路は割り切って元々通ってたものと思って購入すればいいかなとも思うのですが、
既存不適格は受け入れられないですよね。
マンションなのにリセール困難って、意味ないですもんね。

調整会の議事録を読むと隣のライオンズは計画段階から事業者が用途変更につながる手順？を踏んで既存不適格になることを免れたようなので、
なぜこちらの事業者はそれをしないと言い切ってしまっているのか、本当に残念でなりません。
今だとできない手続きなんですかね。
なぜしないんでしょうか？
このあたり、詳しい方いらっしゃいますか？

マンションギャラリーに行ったら、その後方針変わって、既存不適格にならないような段取りしましたーってなっていないかなぁ。そしたら前向き検討したい。
・・・ってあるわけないか。

[52: 匿名さん]

土地収用された場合の補償金や立ち退き料は個々人に支払われるの？管理組合に支払われるの？

[53: 匿名さん]

土地は区分所有だから持ち分に応じて分配じゃない。交渉とかの窓口は管理組合だろうけど。

[54: マンション検討中さん]

>>51 匿名さん
既存不適格にならないためには、最初から道路ができることを見越して小さめに建てるしかないのかと思ってましたが、他に方法があったということでしょうか。

既存不適格になるとマンションを売るときに価値が下がるということですよね。
既存不適格物件を買うときはローン組むときにも影響がある、という情報を貼って下さってた方もいましたね。

でも実際にマンションを建て替えるということは、50年とかそれくらいの期間ではないですよね。。だとしたら、何かあったら賃貸に出せばいいか、と考えています。

[55: 匿名さん]

売却というカードが事実上切れなくなっても受け容れるという事ですか？
一般的に賃貸ばかりの物件に所有居住はしたく無いと思いますが。

私はそれでも賃貸なら住みたいので、購入は見合わせて賃貸で出るのを待つ方向に切り替えてます。

[56: 通りがかりさん]

調整会の議事録をみての感想。
今からわかっている既存不適格リスクを放置するこのデベロッパーなんなの？
このマンションが見直しなくそのまま作られたら、買い手も近隣も武蔵野市も、将来に渡ってみんな迷惑するんだけど。
すぐ安くなるだろうから、買っても賃貸用にしかできないね。
いい場所だし価値を高く維持できそうなものにできるはずなのにもったいない。
# 近所の購入見送り勢

[57: マンション検討中さん]

こちらの都市計画道路はすでに事業化してるということですよね？
とある不動産屋に聞いた限りですと、現段階で建ぺい率？の緩和等の法律改正も進んでいるようです。
が…やはり不動産屋は都合の良いことしか言わないのでしょうか？
また、既存不適格建築物は珍しくなくリセールも特に問題ないと言われました。
もう誰を信用してよいのやら…

[58: マンション検討中さん]

この問題でバウスブランド自体がやばいかもね。他の物件も何か火種があるのではと勘ぐってしまうし、小さいブランドだからこそ何かあったらと考えてしまう。
これはもう賃貸用に変更した方がいいと思う。

[59: 匿名さん]

既存不適格になるとフラット35も使えないことがあるようです。売る時に影響が出る可能性は高いでしょうね。じゃあ住み続けようと思っても、やがて来る建て替えの時期になったらまた問題が表面化するわけですよね…。売れないし建て替えもできないとなると、将来的にスラム化を回避する方法はあるんでしょうか？

[60: 匿名さん]

>>59 匿名さん

既存不適格が確定した物件はかなり融資が付きにくいですからね。
厄介なのは、新築時に銀行はその辺りまで考慮してくれないという。。
売りたくなった頃に、既存不適格確定なら残債がピンチで、最悪は割安賃貸で回さざるを得なくなりますよ。

デベ保有のまま賃貸に回し、道路確定後に建て直してから発売して欲しい。

[61: マンション検討中さん]

すごいよい場所の物件なのに、既存不適格ってそんなにダメなんですか？
なんでそんな問題な物件をデベロッパーは販売するんでしょうか？

[62: 匿名さん]

将来既存不適格にならないように計画道路にかかっている土地の分を容積率や建蔽率に含めないで建物を建てるとその分部屋数が減って利益が減る。

それから重要事項説明では計画道路に敷地がかかってますって説明するだけで、既存不適格になるってこととそれがどういう問題を含んでいるかってことは説明せずに販売できる。なのでここのように指摘されないと知らずに買っちゃう人も出てくる。

情弱は損をする。そんな世の中が悪いのか。高い買い物なのにきちんと調べないほうが悪いのか。しれっとこんな問題のある物件を売る側が悪いのか。

[63: マンション検討中]

>>61 マンション検討中さん

既存不適格でも普通に住む分には問題ないと思いますが、
仮に建て替えとなった時に、容積率が足りないため、今と同じ大きさの建物は建てられません。
議事録に載ってた気がしますが、数十戸は減るはず。
数十年先の話とはいえ、ほかのマンションにはないリスクをあえて取るには高すぎる買い物ですよね。。


デベロッパー的に言えば世の中に既存不適格のマンションなんてたくさんあるし、少なくとも今の時点では問題ない適法建築物なので、いま現在問題ない建物を販売します、というだけのことだと思います。
彼らは売ったら終わりで、後のことは関係ないから、既存不適格については触れず、販売されるとおもいます。

わたしもここを見て議事録を読むまで気づかなかったので、気づかない人がモデルルームだけ見て購入してしまうのかなと思います。

[64: 匿名さん]

逆に、もし用途地域が変わって建ぺい率・容積率が跳ね上がれば資産価値もうなぎ登り！？

[65: 匿名さん]

用途地域変更を期待して買うには大きな賭けですが、そういう買い方もありますよね。マイナス意見が多い裏にはチャンスがあるという見方もできますし。でも値段次第かな。
ところで花の通学路を壊すのは市議会でも反対多数でしたが、強引に可決されましたよね。もし武蔵野市民が立ち上がって東京都に反対運動起きれば計画が棚上げになることもあるかもしれませんね。あくまで期待値として…（笑）。
そちなみにバウス のモデルルーム外観が出来てますが、南側は立派に出来てるんです。でも北側は人目に触れることが少ないからかハリボテ（笑）。写真はあえて乗せませんが、こういうところも会社の姿勢が現れているのかなと考えてしまうのは意地悪でしょうか。そりゃコストを考えればわかりますけどね。みなさん、もしモデルルーム行ったら北側からも見てみてください。

[66: 匿名さん]

補償金貰えて容積率緩和もされるなんてラッキーなことは起こらないかな？w

[67: 匿名さん]

補償金ってどこから出るの？　計画道路が実施されたら収容されるだけ。公共事業だから土地代に色はつかない。

[68: 匿名さん]

容積率緩和されるとしたら近隣商業地域か商業地域への変更か。そうなったら今度は高さ制限が緩和されて日照権もなくなる。

まあ、周りの状況を考えたらまずないだろうけど。

[69: 匿名さん]

>63

敷地に都市計画道路があったら、まず、既存不適格リスクを疑わないと。

[70: マンション検討中さん]

日本土地建物の企業理念より抜粋
"人と社会に安心と感動を。ともに考え、ともに創る。"
素晴らしいですね。

一方で、調整会の議事録に書かれている事業者aは日本土地建物の方だけど、計画時点で適用される法令にだけ遵守できていればよいという態度。
企業理念とその社員の実際の言動にギャップがありすぎて笑えます。

マンションって、時間軸でみたら長いスパンでみて健全な状態で維持できないといけない性質のものというのが社会通念上一般的だと思います。

優先計画道路が計画化されて、事業化待ち（よほどのことがない限り覆らない）状態のこの場所で、不安を持っている人の意見や提案も聞かずにこのまま作るとするなら、"人と社会に対して不安"と"逆の意味での感動"しか感じませんし、自分たちの判断（利益）軸だけで"考え、創る"ですね。

今の法令適用範囲で適格な建築物だから、計画道路のことは無視する、という社会通念上、一般的に理解できないことをやろうとしているんですね。
（事業者aさん、ブーメラン刺さって血が出てますよ）

日本土地建物さんが企業として、この状況を理解した上でこの建築物を作っているのだとしたら、企業理念から見直してほしいし、
企業理念が正しいのならこのご担当者さんに適切な指導をしたほうがよい。

いずれにしても、日本土地建物さんは私の中で一生関わりたくないデベロッパーということが確定。
事業者b, cも同様。

デベロッパーに対して批判めいてしまいましたが、それだけよい立地にある魅力的なマンションと感じたからです。
（が、私は新築時点では絶対に買いません、というだけ）

[71: 匿名さん]

デベロッパーさん、もし道路が事業化したら周辺相場で買い戻し、利回り3パーくらいの賃貸契約で住民に住まわせ直してくれる。という契約だったらアリかなあ。6000万円なら月15万。