バウス武蔵境ってどうですか？

[マンション比較中さん]

バウス武蔵境についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/musashisakai/

所在地：東京都武蔵野市境2丁目1277-1他（地番）
交通：ＪＲ中央線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
　　　西武多摩川線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.60平米～77.95平米
売主：日本土地建物株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　三信住建株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[202: 匿名さん]

写真を見た感じだと階段を取り払って押し入れみたいな形状にリフォームも出来そうですけどね。
体操座りしている絵がありますが、こんな感じでぼーっとするスペースとしては良いんじゃないでしょうか。
布団を敷いて寝るのはちょっと落ち着かないですけど。
元々有償の設備なので要らないなら要らないで良いですし。
サイトには「お申込には期限がございます」とありましたが現時点でもまだ大丈夫なのかな？

[203: 匿名さん]

収納スペースがしっかりと確保されているため
無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそう。
玄関や洗面所の収納に関してもすごく考えられているので
家族が多くてもキチンと片付けられると思います。
数あるプランの中で、特にOrプランは、
バルコニーも広く、理想的なプランだなと思いました。

[204: 匿名さん]

>>203 匿名さん

羨ましがるにしては具体的ですねw

もし検討者で、目星のついた部屋があるならご自分で購入すれば良いのでは？
ハイリスク物件ですし、万が一抽選になろうものなら、みんな損ですよ。

或いは中立的な立場の人なら、ここが間取りや設備仕様よりも根本的なレベルで懸念材料を抱えた物件なのを知ってるでしょ。それを触れずに褒めるって、、残酷すぎやしません？


他所からたくさん申込が来ると得する人なのかな？

もしくは突っ込み待ちのかぶき者かい？

[205: 匿名さん]

https://manmani.net/?p=26779

やはり市との交渉が肝か。

[206: マンション検討中さん]

>>205 匿名さん
マンマニで
「必ずしも必要な道路ではない(大通りと大通りを結ぶ近道をつくっている)ため実現しない可能性もあります。」
と言うのはちょっと違ってますね。
先ずは第４次事業計画で優先整備路線に選定されていること
また当敷地周辺の用途地域の図を見ると分かるように、この道路は武蔵野市を南北に貫く重要な道路になるのです。
http://www.city.musashino.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/0...

>一番怖いのは都市計画道路が実現して用途地域が変更にならないパターンですね。
と言うのは当たり！だと思います。
ただそれだけではなく、例え用途地域が一種中高層に変更になったとしても、容積率が１５０％止まりとかであれば、既存不適格のままとなってしまいます。
周辺は一種低層としては狭いブロックなので、管理組合がいくら頑張っても一種中高層かつ容積率２００％の実現は難しいのではないでしょうか。

[207: 匿名さん]

都市計画道路が実施されて用途地域が変更されるのはレアケース。マンマニって幕張の売れ残り物件つかんじゃってるレベルの人。真に受けないのが賢明。

[208: 名無しさん]

いまの天文道路の周囲が第１種中高層で60/200だから、それが延長するなら用途地域の変更は可能と思えるけどね。変更の流れって考え方がちがうのかな？

ただ敷地全部が新たに変更かかるかと言われると、道路の中心が基準だと厳しそうだよね。。すると建ぺい率と容積率が丸々60/200は無理筋となる。

すごいややこしい物件だぞ。。ちゃんと考えてから買う人っているのか？

[209: 匿名さん]

>>207 匿名さん
人違いじゃない？
マンマニは投資家でけっこう儲けてる人だよ。次は白金ザスカイいくらしい。

[210: 匿名さん]

マンマニは海浜幕張と日本橋に店舗を構えているが家はコ○ギの某三井タワマンだよ。有名な話。

[211: マンション検討中さん]

>>208 名無しさん
用途地域の変更と言っても、計画道路の沿道の２０ｍだけ。
なので道路が通ったら、ウェストとノースは一種中高層に変更になるけど、サウスは元々一種中高層で、イーストは一種低層のまま。
また道路の反対側のガーデン群は敷地面積に含まれないから、60/200が実現したとしても既存不適格を免れるのが精いっぱいで「建て替える際はもっとでかい建物が建設できる」ことにはならない？
「すごいややこしい物件」ではありますな。

[212: 匿名さん]

用途変更通るとして、
住宅ローンの約一割が数年でキャッシュで戻って来ると考えたらファイナンス的にはお得？

[213: 匿名さん]

用途地域変更でお金が戻ってきたとしても、価格としは500万くらい全体的に高くないかい？かなり盛ってるように思える。デベロッパーの姿勢は議事録から読み取れるんだから、そういう人たちが作ったマンションでもいいと思う人が買えばいい。でも買ったお金が誰に入って誰が潤うかを考えると、ね…。

[214: 匿名さん]

土地買収は路線価とかを参考にして決めるから実勢価格より低く買い取られる。

最悪は用途地域変更がなくて既存不適格になって資産価値が著しく毀損。

どう転んでもお得ではない。

[215: マンション検討中さん]

計画道路によってお金が戻ってきた場合、どのように住民で分配するか（所有面積で計算する、等）を契約書に記載しておくとかっていうのはしないものなんですかね？
ここの会社がやっていないだけ？
すごく揉めそうな気がするけど。
住めばマンション内で知り合いも出来るだろうし、住民同士でギスギスするの嫌だな～。

[216: 匿名さん]

区分所有の一般的なルールに従うと区分所有割合で分配。ただ、住民にすべて分担しないで管理組合でプールするなんてこともあり得る。収容された土地の周りの柵を作り直すとか費用もかかるしね。そういうのもすべて住民で決めなきゃならない。売る側は売った後のことは知ったことではない。

[217: eマンションさん]

>>216 匿名さん

デベはどこも売ったらサヨナラなので致し方ない部分はあるけど、ここに関しては開き直ってるので心象が非常に悪い。

武蔵野市調整会の場では、既存不適格リスクを認めつつ資産価値影響については言及しない。

営業の場では土地の売却益や用途地域の変更による将来性をアピール。

二枚舌かな？

もしデベが売却メリットを確実視していて、購入者の負担軽減まで思うなら、例えば非分譲区画を設けて賃貸なり関連事業者に売却なりするよね。

道路事業決定後のフローを主導して、それに沿って土地売却、敷地再整備、用途地域変更まで関わって、全部成し遂げてから所有権を手放せば良いだけなのに。

[218: 匿名さん]

>　営業の場では土地の売却益や用途地域の変更による将来性をアピール。

真に受ける間抜けな人がいるとは思わないけど、これを信じて購入する場合はちゃんと書面で出してもらわないとね。口頭の説明だけだと後で言った言わないになるのが落ち。

[219: マンション検討中さん]

>>215 マンション検討中さん
まぁ所有割合ずつになるんでしょうけど、ノース棟からすると環境変わらないイースト棟にも分配されるのはちょっと、という気もしますね。

[220: 匿名さん]

>219

それを言ったら目の前が道路になる１階と上階では影響度が異なる。影響度合い具合に応じてなんて、それをどう評価するかで紛糾する。

それから、新しく作る道路とのフェンスも外から見えないようにという人と風通しをという人で意見が分かれる。

意見集約するべき管理組合の理事は無報酬だからやってられない。

[221: 通りがかりさん]

>>95
前にも95で書きましたが、マンションの理事会で取り扱うことになる議題が多すぎるのと、それによって揉め事になる要素が多すぎるんです。
今売り切ってしまえば、その後の将来発生する問題に対する解決責任はなくなる。それもデベロッパーの計画のうちなんですよね。

ということで、そんな計画のコマにされたくないし、面倒くさいので私はここの購入検討を見合わせました。
逆に同じ問題を理事会みんなで解決していくことで、よいコミュニティが作れるかもしれないですし、購入される方は頑張って下さい！

[222: 匿名さん]

駅まで徒歩圏で、しかも低層だったらある程度お値段がしてきても
需要は大きくありそうだなぁと思いますが…ただ都市計画道路のこともあったりして、
面倒だなぁと思う人がおられるのはわかるかも。
ただ、その計画自体が具体的に動き始めるのって何年後なんでしょうか。
都市計画道路って計画だけはできていて、話が動かないところも多いと聞きます。

[223: 匿名さん]

都市計画道路は古いものは戦後復興として計画されてその後放置されてるのもあるんだけど、突然動き出したりすることもある。ある意味ロシアンルーレット。

[224: マンション検討中さん]

東京都第四次事業化計画における優先整備路線
今後 10 年間で優先的に整備すべき路線とは、優先的に事業に着手する路線のこと。
路線名：武蔵野 3・4・24 号線
区間：武蔵野 3・4・7～武蔵野 3・5・9
延長：270ｍ
主な選定理由：交通

だそうですよ。
つまり優先整備路線になっているから１０年以内に道路が通るという事ですね。

[225: マンション検討中さん]

近隣民ですが、優先整備する必要がある道路とも思えないのがまたモヤッとするんですよねぇ。五日市街道まで通すの無理そうですし。

[226: 通りがかりさん]

>>224 マンション検討中さん
武蔵野市議らが中心になって、ここに道路は不要と訴えてたけど都市計画が覆ることなく、2016年に優先計画道路として必要、と結論付けられていますね。

どんなに遅くても2026年には事業化されるんじゃないでしょうか。

個人的には不要な道路で税金の無駄使いと思いますが、都市計画のマスタープランなる上位の方針から落ちてきている計画であること、それをさらに一度検証した上で必要と判断されていることから、この計画は簡単にはなくならないと思います。

[227: マンション検討中さん]

スーパーやら幼稚園・小学校とか周辺環境だったり、この間取りだと日当たりがどうとかだったり、全然話が出ないですね。
具体的に購入検討している人はいないのかな？

[228: 匿名さん]

既存不適格リスクを前にしてそんな呑気なこと言ってられないよ。

[229: 口コミ知りたいさん]

市民？が多数反対しているのは事実だけれど、都が反論して必要と言っている以上、計画見直しはあり得ないよ。自分たちで土地を売る前提で見るべき。

周辺の土地持ちは、道路前提で人生設計しているから、今更都に反故にされたら訴訟もあり得るよ。

[230: 通りがかりさん]

チラシ入ってました。
Htタイプの予定価格なので最初の価格から500?600万下がってますね。
カミさんに言ったら、どなたかもおっしゃってたけど、計画道路通った後のお金のことで揉めるのがわかっているんだから、住民同士のコミュニケーションもギクシャクするマンションになんて住めないだって^^;
確かに130戸の住民が納得できる分配なんてないですよね…
売主の無責任さに泣く情報弱者がいるんでしょうねぇ
もしくはお金のことを気にしないセレブか。
いいマンションだけに…それだけが残念。

[231: eマンションさん]

>>230 通りがかりさん

以前より500万円ほど安いですね。地下住戸だと思いますので、計画道路さえなければ妥当な金額に思います。

道路が通ってしまうと中古売りが厳しいので、貸すか住み倒す戦略ですが、そうなると修繕されず、建物の寿命は短いでしょうね。
確実に若者世帯や相続対策には向かない物件ですね。

[232: 匿名さん]

>210

検討者でもここを見てる人は一部。ここのデベも問題ないかのような説明してるけど、以前、見に行った物件なんて建築の規制変更があって同じような建物は二度とたてられない希少性の高い物件なんて、まるで価値が高いかのような説明していた。建て替えできないことが問題なんだけどね。

不動産業者なんて千三つやなんて揶揄される業種。営業の言うことは真に受けちゃダメなんだよね。ちゃんと裏を取らないと。

[233: 匿名さん]

>住み倒す戦略

長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じたときに売れないと身動き取れなくなくなって悲惨。

あと、めでたく終の棲家となったとしても、負動産を残った家族に押し付けることになる。

[234: 口コミ知りたいさん]

せっかく先の台風で武蔵野市が災害に強いと話題になったのに、大規模な販売はここしかない。残念。

[235: 匿名さん]

庭付きの物件、室内とテラス＋庭が同じくらいの広さなんですね。
気候が良い時期だったら
かなり有効活用はできるかと思います。
テラスと室内って段差は設けられているのでしょうか。
フラットになっていると
開け放しているときに外から葉っぱとかが入ってきやすいように思いました。

[236: マンコミュファンさん]

>>234 口コミ知りたいさん

分譲時の計画道路はデメリットでしかないからね。建替え時のリスク、騒音、揺れ、景観、外からの目線、手続き、、住環境が変わるから、手取りを皮算用する以前に想定しなきゃいけない事が多い。

武蔵野市でも武蔵境は相対的に価格があがりにくいから、計画道路決定までは購入判断保留のほうがいいと思う。

[237: マンション検討中さん]

既存不適格の話はわかったのですが、
地下住居についてはどうでしょ。
災害に強い武蔵境市だから浸水とかの心配ないかな？
あと周り高い建物無いから湿気も心配ないかな？
そのあたりも気になるので討論しましょ！

[238: マンション検討中さん]

バウス近辺の下水は合流式みたいですね。。

[239: 匿名さん]

>237

地下室マンションであることも、もう一つの既存不適格リスク。

[240: マンション検討中さん]

既存不適格はわかったので。。
浸水や湿気などの心配はどうでしょうか。。。

[241: 通りがかりさん]

ナンミョーカルトだらけだから北口の再開発地区はやめとけ。相当悪質。

[242: 通りがかりさん]

>>240 マンション検討中さん
近隣(といっても500m以上離れてますが)住民です。このマンションのすぐ北側に仙川がありますが浸水の話は聞いてないです。武蔵野市が出している浸水予想区域図で確認するのがよいかと。
http://www.city.musashino.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/0...

ここは地下室もあるんですっけ？どう排水するんでしょうね。。
湿気は気にしたことはないですが、仙川に近いNorth
棟は気になるかもしれませんね。

[243: 通りがかりさん]

>>235 匿名さん

CGで美しく描かれてるそのテラスや庭は、計画通りになると数年で道路になりますよ…
段差や葉っぱが入ってくるかの心配より、個人的には将来が心配です。

連投すみません。

[244: 匿名さん]

>242

緩いけど斜面地なので一番高いところを地盤面にして、それより下は建築基準法上は地下室になる。地下室といっても、見た目は一階（ただしテラスのところは掘り下げたような形）。地下室にすると建築基準法で容積率不算入になるので部屋数を増やして利益を確保。

掘り下げてるんで風が通らないから結露の可能性がある。

[245: マンション検討中さん]

地下室は最近多いですよね。モデルルームも地下仕様だったのですが、台風で浸水しだすとかなり怖いでしょうね。

[246: マンション検討中さん]

>>242 通りがかりさん
ありがとうございます。
お住まいは何階でしょうか。
マンションの1階とかで湿気を気にした事がないのであれば確かに湿気を気にする必要はないかもしれませんね。

ありますね。
最近のマンションはみんな地下ピットに逆流防止弁の付いたポンプで排水しているのでその類ではないかと。。

[247: 通りがかりさん]

>>246 マンション検討中さん

242/243です。うちは1階じゃないです。
なので、よく言われる1階特有の湿気についてはわかりませんが、住む部屋の間取りで風通しがよいか、窓をあけておけるか（騒音や外からの視線の観点/West1階はつらそう）が大事そうに思いました。

自分の家（マンション）は、冬場は乾燥するので加湿器を使ったりして微調整してます。

他の方も書いてくださってますが、一番高いところを基準に考えて掘り下げてるところ=地下、であれば、浸水予想区域図と照らし合わせて判断する程度でよさそうですね。

[248: 匿名さん]

結露は部屋の中だけでなく外壁でもおこる。結露して濡れてる状態だと中性化が早く進んでコンクリは劣化する。

[249: 匿名さん]

地下室ですか・・・。
確かに今年何度も起きた大きな台風が起きてしまったとき
浸水したりするのではないか、排水は大丈夫なのか不安ですね。
自宅が上階だから大丈夫ということだけに悩んでしまう人も多そう。

[250: 匿名さん]

値段高めですね。
ファミリーの広さだと8000万円台。
駅からそこまで近くないのに。
地価が高いのでしょうか。
マンション内にガーデンが併設されていて綺麗ですけど、こういうスペースがあると、提供公園が隣接してるだけに部外者が入りやすいですね。

[251: eマンションさん]

>>250 匿名さん

堅牢な建物が建てられないから仕方ないですね。
立地は、道路が出来ようができまいが、悪くはないものの特筆して良いところも無いです。

コアクロや子育てのための細かな仕様は良いと思いました。昨今には珍しく全体的に広めに作った印象です。

まー、、既存不適格リスクがあるのが残念過ぎますね。
自分の力ではどうにも出来ない事なので、小心者の私には向いてないと感じました。常に道路の動向が気になりそうです。
こうやって住民属性のふるい分けがなされるので、土地の意思統一は得やすいかも知れませんね。