バウス武蔵境ってどうですか？

[マンション比較中さん]

バウス武蔵境についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/musashisakai/

所在地：東京都武蔵野市境2丁目1277-1他（地番）
交通：ＪＲ中央線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
　　　西武多摩川線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.60平米～77.95平米
売主：日本土地建物株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　三信住建株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[161: 名無しさん]

今後MRに行く予定です。
もういい年なので将来売るつもりなく、借地のマンションか、こちらにしようと思ってます。

計画道路との位置関係から西向きは人気なさそうですが、間取りは西向きの方がすこぶる良いようで、東か南を希望していますが坪単価によっては諦めます。
皆は違うんでしょうか。

[162: 匿名さん]

>>もういい年なので将来売るつもりなく、借地のマンションか、
私、借地マンションにいいイメージを抱いていなくて。しかし、他の掲示板で借地マンションは外国人購入者が少ないと聞いて、文化の違いで悩むことがない借地権もいいのかもしれないと思いました。
マンションも多様化の時代ですね。

2LDKからあり、コンパクトでいいと思いました。2LDKはエレベーター横なんですよね。トイレ、廊下があるものの寝室が洋室2だと音が響かないか心配です。あとは3LDK・・・。予算があれば3LDKでリスクを避けるのが無難でしょうか。
街並みは本当に暮らしやすそうですよね。ちょっとおでかけで都内に出かけてもいいし、ほどよい距離感でリタイア後も快適に過ごせそうです。

[163: 通りがかりさん]

>>161 名無しさん
私は購入を見送ることにしましたが、買うならノース棟を考えていました。

[164: マンション検討中さん]

同じく見送りですが、買うならサウスかイーストと思ってました。
イーストだと近所の教習所の花火大会が見られるかなーと。

[165: マンション検討中さん]

このマンションを検討中の方は、だいたい年収どのくらいですか？私は世帯で1200万程度なのですが、分不相応でしょうか…。

[166: 匿名さん]

>>165
>>私は世帯で1200万程度
価格って出ていましたか？物件概要に「未定」と書いてありました。

世帯年収1400万円以上はパワーカップルと呼ぶようです。
そしてローンは年収5倍くらいまで。1200万円なら×5で6000万円程度が適当です。

https://blogos.com/article/333145/

これから消費税が上がりますし、子供がいないなら出産費用や赤ちゃん用品もかかります。あとは教育費、老後の貯蓄もあるので無理ない範囲がいいんでしょうね。
奥さんが出産する時の年収が下がることも見越してローンを組むのがいいかと思います。貯金があれば頭金にしたり、繰り上げ返済も考えられます。

[167: 口コミ知りたいさん]

武蔵野市だと共働きが過半数だ思いますが武蔵境で1,200共働きは多いほうかもですね。ダブルローンで6000借入は可能ですが、ここは一通り読むとわかるように残債割れリスクが高い物件です。

それなら1人分の目一杯ローン（物件2割アタマ金＋1人年収の7倍以下）で予算組みした方が残債が少なく済みます。

どのみちハイリスク物件なので個人的には目一杯借りるのは危険と思います。

[168: 匿名さん]

残債割れでも売れたらラッキーってくらいで考えないと。

[169: 評判気になるさん]

敷地内計画道路だけでなく、地下住戸があるんでしょうか？
もしそうなら、それも今後の懸念点になってしまいますよね。倉庫とかなら良いんでしたっけ？

[170: 匿名さん]

建築基準法で地下室は容積率不算入なので、高さ制限の厳しい低層住居専用地域では地下室を作って部屋数を増やして利益を確保する。

地下室マンションって問題が多くて例えば世田谷区のように条例で禁止される方向にある。そうなったらそっちでも既存不適格。

[171: マンション検討中]

>>169 評判気になるさん

地下住戸あります。
モデルルームが地下住戸の部屋でした。

[172: 評判気になるさん]

>>170 >>171

ありがとうございます。
そうなんですよ、23区ですが地下住戸で既存不適格になったケースを知っているので。

地下住戸でしたか。。。武蔵野市は多いですよね地下分譲の物件。今後どうなるのかなんて分かりませんが、避けたかったので、聞けて良かったです。

[173: 匿名さん]

地下住戸はリセール難しそうです。
また、日当たりの悪い部屋を見たことがありましたが、バルコニーのない部屋だと昼間も電気をつけないと薄暗いため、電気代もかさみそうだと感じました。

>>地下室マンションって問題が多くて例えば世田谷区のように条例で禁止される方向にある。
リスクが高い物件なんですね・・・
そして、案外と見落としてしまう部分ですよね。コストカットのためにはいいんでしょうけれど、避けておきたいです。

[174: マンション検討中さん]

そろそろ正式価格が発表されたかと思いますが、予定金額から大きな変更はなかったでしょうか。
今週は行けなかったので気になってます。

[175: 匿名さん]

第一種低層住居専用地域だと、価格は高くなりやすい傾向にあると思います。
他に背の高い建物も周りに建つリスクが低いからなんですかね？
ここの場合は駅までは歩いていける範囲で、そのような環境なので、暮らしやすさはあるかと思われます。
一体、どれくらいなんでしょうね。
駅まで10分以内の表記ですが。

[176: 匿名さん]

第一種低層住居専用地域って、基本的に戸建てを想定した用途地域なので、高さ制限や容積率の条件で土地面積当たりの部屋数を多くできないのでマンションだと物件価格は割高になる。

建築基準法で地下室の容積率不算入ってあるので低層住居専用地域にマンションを建てる場合、この制度を使うケースが多くて地下室マンションになる。ここも例外ではなく。

地下室マンションは問題を含んでるからそういったことも含めて勉強しないとね。

[177: マンション検討中さん]

東京都第四次事業化計画における優先整備路線
今後 10 年間で優先的に整備すべき路線とは、優先的に事業に着手する路線のこと。
路線名：武蔵野 3・4・24 号線
区間：武蔵野 3・4・7～武蔵野 3・5・9
延長：270ｍ
主な選定理由：交通

つまり下記の素晴らしい謳い文句も、賞味期限は良くて１０年程度ですね。

・15,000本を超える植栽が庭園を彩る、敷地の奥行きを活かしたランドスケープ。
・どこまでも続くかのような並木道。季節に色づく桜や紅葉に武蔵野らしい株立ちの樹々。
・そして人々が集える3つのガーデン。この広大な土地に、季節の移り変わりによって表情　を変える武蔵野の新しい風景を描く。
・Aグリーンプロムナード
　おおらかな曲線が訪れる者を奥へと誘う並木道

そしてこれは１６ｍ道路の向こう側になります。
・敷地に隣接して未就学児を対象とした提供公園を計画。
・Bコミュニティガーデン
　入居者専用の野菜づくりができる菜園はテラスを備えた交流空間。

となるとバウス武蔵境に一体なんの魅力があるのでしょうか？

用途地域については次回に・・。

[178: 匿名さん]

１０年で既存不適格ですか。

[179: マンション比較中さん]

第1期販売予定価格
表示価格有効期限：2019.7.21

【ノース棟】
221 Ag 54.60 ２LDK 価格なし
222 G2g 71.29 ３LDK 6800
223 Gg 71.29 ３LDK 6800
224 G2g 71.29 ３LDK 6800
225 Gg 71.29 ３LDK 6800
226 G3g 71.29 ３LDK 6800
227 Eg 68.36 ３LDK 価格なし

326 N 72.77 ３LDK 価格なし
327 G2 71.29 ３LDK 7100
328 G 71.29 ３LDK 7100
329 G2 71.29 ３LDK 7100
330 G 71.29 ３LDK 7100
331 G3 71.29 ３LDK 7100
332 68.36 ３LDK 価格なし

425ー431 価格なし


【イースト棟】
101 Dt 67.75 ３LDK 価格なし
102 Ft 70.10 3LDK 6400
103 F2t 70.10 3LDK 6400
104 Ft 70.10 3LDK 6400
105 F2t 70.10 3LDK 6400
106 Ft 70.10 3LDK 6400
107 F2t 70.10 3LDK 6400
108 Qt 76.34 3LDK 価格なし

201 D 67.75 3LDK 価格なし
202 F 70.10 ３LDK 6800
203 F2 70.10 ３LDK 6800
204 F 70.10 ３LDK 6800
205 F2 70.10 ３LDK 6800
206 F 70.10 ３LDK 6800
207 F2 70.10 ３LDK 6800
208 Q 76.34 ３LDK 価格なし

301 D 67.75 3LDK 価格なし
302 F 70.10 ３LDK 6900
303 F2 70.10 ３LDK 6900
304 F 70.10 ３LDK 6900
305 F2 70.10 ３LDK 6900
306 F 70.10 ３LDK 6900
307 F2 70.10 ３LDK 6900
308 Q 76.34 ３LDK 価格なし

401ー407 価格なし


【サウス棟】
309 R 77.95 ３LDK 8100
310 M2 72.34 ３LDK 7200
311 M 72.34 ３LDK 価格なし
312 B 58.32 ３LDK 5800
313 P 74.41 ３LDK 7800

408ー412 価格なし

501 R 77.95 ３LDK 8500
502 M2 72.34 ３LDK 7600
503 M 72.34 ３LDK 価格なし
504 B 58.32 ３LDK 6100
505 P 74.41 ３LDK 8200

601ー605 価格なし

701 R 77.95 ３LDK 8800
702 M2 72.34 ３LDK 7900
703 M 72.34 ３LDK 価格なし
704 B 58.32 ３LDK 6400
705 P 74.41 ３LDK 8400

801ー805 価格なし


【ウエスト棟】
109 Ct 66.98 価格なし
110 H2t 71.66 ３LDK 6400?6500
111 Ht 71.66３LDK 6400?6500
112 H2t 71.66 ３LDK 6400?6500
113 It 71.66 ３LDK 6400?6500
114 H2t 71.66 ３LDK 6400?6500
115 Ht 71.66 ３LDK 6400?6500
116 Lt 71.66 ３LDK 6400?6500
117 L2t 71.66 ３LDK 6400?6500
118 Lt 71.66 ３LDK 6400?6500
119 Jt 71.66 ３LDK 6400?6500
120 Kt 71.66 ３LDK 6400?6500

209 C 66.98 価格なし
210 H2 71.66 ３LDK 6700
211 H 71.66３LDK 6700
212 H2 71.66 ３LDK 6700
213 I 71.66 ３LDK 6700
214 H2 71.66 ３LDK 6700
215 H 71.66 ３LDK 6700
216 L 71.66 ３LDK 6700
217 L2 71.66 ３LDK 6700
218 L 71.66 ３LDK 6700
219 J 71.66 ３LDK 6700
220 K 71.66 ３LDK 6700

314 C 66.98 価格なし
315 H2 71.66 ３LDK 6700
316 H 71.66３LDK 6700
317 H2 71.66 ３LDK 6700
318 I 71.66 ３LDK 6700
319 H2 71.66 ３LDK 6700
320 H 71.66 ３LDK 6700
321 L 71.66 ３LDK 6700
322 L2 71.66 ３LDK 6700
323 L 71.66 ３LDK 6700
324 J 71.66 ３LDK 6700
325 K 71.66 ３LDK 6700

413ー424 価格なし



しかし、バウスのスレッドは盛り上がりませんね・・・

[180: マンション検討中さん]

>>179 マンション比較中さん
バウスが盛り上がらないというより、立地もよいので盛り上がったけれど、いろいろあって多くの方がこなくなっただけかと。

一月ぶりぐらいに来ましたが、当初計画のままで、お値段も強気のまま、と推察しました。

[181: マンション検討中さん]

価格載せてくれた方ありがとうございます。
ほんと、強気ですね。
こんな問題物件なのに、近隣物件と比較しても決してお安くはないような。
ファミリー世帯向けのわりには4人家族で手狭になりそうな70平米前後が多いし、70平米台後半になると8000超えるし。誰が買うんだろう。

[182: 匿名さん]

営業の方によると、計画道路が実施された場合には東京都から敷地を削った分のお金（9.45億）が入るので、130戸で単純に割ると一世帯あたり726万返ってくる計算になるとのこと。（実際は延べ床面積に比例すると思いますとも）
これは東京都で予算が決まっていると思うのですが、私自身で裏付けは取っていないため、営業さんから聞いたままを書いています。
また隣のライオンズ同様、（管理組合主導で）用途地域変更を申請し、第一種低層から第一種中高層になれば、建ぺい率80、容積率200になるので既存不適格にならなくなる。ただそれには少なくても4年はかかることが多いので、その間の既存不適格期間は売りにくくはなるだろうと。

私の聞き間違いがなければ上記のようなこともあり、価格を高めに設定していると思えます。
ただこれらは当然契約書には明記されないし、可能性の話であって確実なことではないです。市議の中には計画道路反対の方もいるから、実施される予定とはいえ、どうなるかはわからないともおっしゃってました。これは営業さん自身のリスク回避というより、そういう状況で販売をせざるを得ない難しさと感じましたが、お金が帰ってくればラッキーくらいな人が手を出す物件のように思います。

[183: マンション検討中さん]

>182　匿名さん
既出のように、武蔵野市HPで調整会議事録が見れるので、営業のいい加減な話に騙されなくて済みます。
以下、都市計画専門家の委員長の発言

「ライオンズマンションのほうは沿道地区計画をかけています。恐らくこういう担保をしないと用途変更というのも認めないというのが一般的です。
私が都市計画決定権者だったら、60、200にはしないな。都市計画専門家としては、したくないなというような意思が働く可能性がある。地区計画って自由にできるんですよ。120とか、150％とか。」
販売するときも、これは既存不適格建築物になる可能性がありますというふうに伝えないといけない。それがずっと既存不適格になる可能性もある。」

ですので、営業の言う「80/200」は先ずないです。あわよくば60/200ですね。
ただ計画道路が通るといわゆる角地緩和が受けられますので、建蔽率は60%が70%になります。

それと市議が計画道路に反対しているから、どうなるか分からない。
と言うのも論外のセールストークですね。市議や区議が反対して計画が潰れるのなら、殆どの住民運動で住民が勝利しているはずです。

当該計画道路区間の大半を、日本土地さんが計画道路のために空けて待っていてくれる。
東京都としては、これほど用地買収の簡単なところは少ないでしょう。
優先整備路線ですから10年を待たずして道路は通ります。「お金（9.45億）が入る」のは確かですが、「9.45億」が妥当かどうかは検証が必要ですね。

[184: マンション検討中さん]

ほんと盛り上がらないですね。
買いたい人はどのくらいいるのでしょうか。
人気があるのか、ないのか。。
盛り上がらないのは人気がないってことですかね。

まだ最終的な販売価格は出ていませんが、
人気がないなら下がりそうなのか、
第1期は見送り、待ったら少しは値段が下がるのか、
その辺りがどうなのか気になります。

私はサウス棟を検討していますが、
もう少し下がったら決断できるのにと思っているところです。

あと、モデルルームに行ってみて思ったのは以下です。
○よかったところ
　・天井が高い

○気になったところ
　・オプションのキッチン棚を付けると、流しとの間が狭い。
　・リビングの窓が大きいのはいいが、全部開かない。
　　（なぜですかね？最近の流行り？わかる方教えて下さい。）
　・玄関の前に物を置けるスペースがない
　・エレベーターが2基でまわるのか？
　　何かで調べたら60戸に1台？が一般的と書いてあったので、決して少なくはないようですが。サウス棟希望ですが、あまり高い階でなく、階段でも上がれる階の方がいいのかとも思ってます。低層なので階段を使う方が多く問題ないんですかね？

計画道路や既存不適格の話は重要ですが、
検討中の方と他の点でも情報交換できたらありがたいです。
よろしくお願いします。

[185: マンション検討中さん]

ここって外廊下なんですね？
「石庭」とやらを臨むのなら外廊下ということもあるんでしょうが・・。
”ホテルライクな内廊下”が主流の最近のマンションでは珍しいのではないでしょうか？
外廊下を高級感があり、人気の内廊下に改装する例もあるらしいです。
ここも今のうちに内廊下に設変すれば良いのでは？

[186: 匿名さん]

内廊下は維持費高いよ。

[187: マンション検討中さん]

石庭は、デッドスペースを、そのままではあんまりだからと手を加えたくらいで、あんまり意味がないように感じました。
共用部分にお金をかけると、あとあと管理、費用が大変なので、共用部分はシンプルなのがいいと思っています。

[188: 匿名さん]

なるほどなというご意見がたくさんあって読みごたえがありました。
気になることがたくさんありますね。
計画道路、実現したらほんとラッキーだと思いますが、そのために価格が高めに設定されているとなるとう～んという感じでもあります。
共用部分に関しても同意で、シンプルなほうがいいように思います。
石庭はどうなんでしょう、微妙な感じがしますけど、掃除がしやすいのかしにくいのかもよくわかりません。
水が流れててもいいような雰囲気ですが、管理が大変ですものね。
石庭に面して二つの棟は玄関がご対面してるんでしょうか？
グリーンプロムナードに面している一階がなかなか素敵な雰囲気に思えました。

[189: マンション検討中さん]

>>188 匿名さん

>計画道路、実現したらほんとラッキー

って、いまだご理解が十分ではないようで・・。
計画道路、実現したらバウスは、建蔽率・容積率オーバーの既存不適格建築物になります。
で必ずや計画道路は実現します。
その代わり現時点での計算で？「東京都から敷地を削った分のお金（9.45億）が入る」ことは確かです。
あと広大な敷地の緑ですとか、専用庭などもなくなりますね。

これでは全然ラッキーではないと思いますが？

まあラッキーなのは計画道路実現に伴い、沿道の用途地域が一種中高層に変更され、更にその容積率が２００％とかになった場合です。
これですと容積率を満足し、既存不適格ではなくなるからですね。
容積率１２０％だとすると既存不適格のままですし、１５０％でもダメでしょう？

この辺りの詳細な計算根拠の説明を受けるべきだと思いますね。

[190: 匿名さん]

キャッチコピーが「武蔵野市の広大な地に描く邸宅街区」と書いてあり、素敵だと思って見てみました。駅から9分で、駅までの所要時間もいいです。
でも、ここで叩かれていて、他も見てみようと思いました。

物件価格は設備・使用が豪華だったりするのである程度は出せますが、外廊下は残念。
内廊下だと維持費がかかるとの意見も理解できますが、物件価格が高いなら、豪華さを追求していくべきな気も…。
お金を出せる家族向けに住民用のジムやカフェスペース、キッズスペースなど作って、外にいかなくても楽しめる施設があるならOKかと思いました。
共用施設ってあるんでしょうか。

ディスポーザつき、浄水器つきの水栓、浴室乾燥機などいいなと思う点はあったものの、水栓を海外のものにするなど、もうちょっと押しが欲しいです。

[191: マンション検討中さん]

キッズスペースやらジムやらやがて使わなくなるものに管理費を払いたくないのでこのままでよいです。ブックカフェもいらないくらい。そういう意味ではかなり良いと感じます。
ただ道路施工時は不適格リスクだけでなく畑が道路の向こうになりますし東の方は道路でお金を欲しがるだろうし、意向をまとめるのが大変だと思いました。
道路を通して(畑の土地も売って)からその分値引いて適格建築を販売してほしかったですが、まぁタイミングの問題ですし最初の段落のとおり良い仕様ですから、デベはやることやってると思います。後は道路が通るか、通った後どうするかのリスクテイカーが買うってことですよね。

[192: マンション検討中さん]

>>191 マンション検討中さん
私も全く同意見です！

皆さんデベを叩かれますが、一番悪いのは道路を計画しながら、なかなか作らない都（市）だと考えられなくもないです。
元々土地を所有されていた方も、買い上げを待ってても一向に進まないし、高く売れなかったら辛いですよね。
デベはそれなりの値段で買った以上、元を取ろうとするのは当然かなと。

営業の方は、道路を通す以上、セットで用途変更をするのは自治体の責任だからなされる、と言っていました。
（真偽はわかりません。道路のイメージなど武蔵野市に確認してるらしいので、聞いてみるのが一番いいですよね。市は責任の持てないことは絶対に言わないと思いますが）。
ただ周辺住民の反対にあって、変更に少し時間がかかることはある、実際にそういうことがどこどこで起こっていると。

コミュニティを形成させるような施策が考えられているのは、先にある困難を乗り切るための準備なんだろうなとも見ています。
変な人がいると難しくなるので、願わくばいい方ばかりだといいなと。

[193: 匿名さん]

行政のせいにしてすごいな。

都市計画道路がかかっている土地を安く買いたたいてるんだから、道路ができても適法になるように建物建てればいいだけなんだけどね。デベはぼったくっておいて売った後のことは知らない。

[194: 匿名さん]

>>193 匿名さん

ほんとそれ。道路が出来ると判っているなら尚更、その前提で企画すれば良い話。

あの調整会議事録からは、デベの代案検討や歩み寄りの姿勢は全く感じられなかったよ。

[195: マンション検討中さん]

買い叩いたのかは分からないと思いますが、道路前提で建てた方が波風はなかったんでしょうね。ただ戸数を減らせば価格に跳ねたとも考えられるし、道路が通らなかったり通ってもライオンズのように用途変更できれば問題ない。
デベは楽観的な選択肢を選んだので、後はそのシナリオに乗らないリスクを取れる人が買う、というだけだと思いますよ。

[196: 匿名さん]

計画道路ができて用途変更ってレアケース。たまたま、近隣であったからってそれを当てにするのはね。まあ、調べればわかること。

[197: マンション検討中さん]

リスクを把握しつつデベや近隣の事例を信じるなら買うし、あなたやネットを信じたり、そもそも信じる信じないの話にしたデベが気に入らないなら買わないということですよね。

[198: 匿名さん]

>>41 匿名さん

利益と広告費それぞれ15%を乗せると坪単価340くらい？
お詫び的な費用が坪単価あたり10くらい入ってるのかな？あとは土地売却益がどうなるか。

でもこの人の言う通り、間接的な不利益まで考慮すると、お金だけでは単純に解決出来ないね。

[199: 匿名さん]

いろいろなプランがあるのはいいですね。
収納スペースもあるほうですし。
コアクロスペースも面白いと思いました。
上段と下段に別れているので、有効活用できます。
ロフトのような感じでしょうか。
子供が喜びそうですね。

[200: 匿名さん]

マンションって戸建てに対する最大のメリットはバリアフリーなのに自らそれをぶち壊す設計ってどうなんだろう。コアクロスペースって年取ったらデッドスペースになるだけ。

ここは既存不適格になったら買い替え厳しいから、永住前提になるのに。

[201: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[202: 匿名さん]

写真を見た感じだと階段を取り払って押し入れみたいな形状にリフォームも出来そうですけどね。
体操座りしている絵がありますが、こんな感じでぼーっとするスペースとしては良いんじゃないでしょうか。
布団を敷いて寝るのはちょっと落ち着かないですけど。
元々有償の設備なので要らないなら要らないで良いですし。
サイトには「お申込には期限がございます」とありましたが現時点でもまだ大丈夫なのかな？

[203: 匿名さん]

収納スペースがしっかりと確保されているため
無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそう。
玄関や洗面所の収納に関してもすごく考えられているので
家族が多くてもキチンと片付けられると思います。
数あるプランの中で、特にOrプランは、
バルコニーも広く、理想的なプランだなと思いました。

[204: 匿名さん]

>>203 匿名さん

羨ましがるにしては具体的ですねw

もし検討者で、目星のついた部屋があるならご自分で購入すれば良いのでは？
ハイリスク物件ですし、万が一抽選になろうものなら、みんな損ですよ。

或いは中立的な立場の人なら、ここが間取りや設備仕様よりも根本的なレベルで懸念材料を抱えた物件なのを知ってるでしょ。それを触れずに褒めるって、、残酷すぎやしません？


他所からたくさん申込が来ると得する人なのかな？

もしくは突っ込み待ちのかぶき者かい？

[205: 匿名さん]

https://manmani.net/?p=26779

やはり市との交渉が肝か。

[206: マンション検討中さん]

>>205 匿名さん
マンマニで
「必ずしも必要な道路ではない(大通りと大通りを結ぶ近道をつくっている)ため実現しない可能性もあります。」
と言うのはちょっと違ってますね。
先ずは第４次事業計画で優先整備路線に選定されていること
また当敷地周辺の用途地域の図を見ると分かるように、この道路は武蔵野市を南北に貫く重要な道路になるのです。
http://www.city.musashino.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/0...

>一番怖いのは都市計画道路が実現して用途地域が変更にならないパターンですね。
と言うのは当たり！だと思います。
ただそれだけではなく、例え用途地域が一種中高層に変更になったとしても、容積率が１５０％止まりとかであれば、既存不適格のままとなってしまいます。
周辺は一種低層としては狭いブロックなので、管理組合がいくら頑張っても一種中高層かつ容積率２００％の実現は難しいのではないでしょうか。

[207: 匿名さん]

都市計画道路が実施されて用途地域が変更されるのはレアケース。マンマニって幕張の売れ残り物件つかんじゃってるレベルの人。真に受けないのが賢明。

[208: 名無しさん]

いまの天文道路の周囲が第１種中高層で60/200だから、それが延長するなら用途地域の変更は可能と思えるけどね。変更の流れって考え方がちがうのかな？

ただ敷地全部が新たに変更かかるかと言われると、道路の中心が基準だと厳しそうだよね。。すると建ぺい率と容積率が丸々60/200は無理筋となる。

すごいややこしい物件だぞ。。ちゃんと考えてから買う人っているのか？

[209: 匿名さん]

>>207 匿名さん
人違いじゃない？
マンマニは投資家でけっこう儲けてる人だよ。次は白金ザスカイいくらしい。

[210: 匿名さん]

マンマニは海浜幕張と日本橋に店舗を構えているが家はコ○ギの某三井タワマンだよ。有名な話。

[211: マンション検討中さん]

>>208 名無しさん
用途地域の変更と言っても、計画道路の沿道の２０ｍだけ。
なので道路が通ったら、ウェストとノースは一種中高層に変更になるけど、サウスは元々一種中高層で、イーストは一種低層のまま。
また道路の反対側のガーデン群は敷地面積に含まれないから、60/200が実現したとしても既存不適格を免れるのが精いっぱいで「建て替える際はもっとでかい建物が建設できる」ことにはならない？
「すごいややこしい物件」ではありますな。

[212: 匿名さん]

用途変更通るとして、
住宅ローンの約一割が数年でキャッシュで戻って来ると考えたらファイナンス的にはお得？

[213: 匿名さん]

用途地域変更でお金が戻ってきたとしても、価格としは500万くらい全体的に高くないかい？かなり盛ってるように思える。デベロッパーの姿勢は議事録から読み取れるんだから、そういう人たちが作ったマンションでもいいと思う人が買えばいい。でも買ったお金が誰に入って誰が潤うかを考えると、ね…。

[214: 匿名さん]

土地買収は路線価とかを参考にして決めるから実勢価格より低く買い取られる。

最悪は用途地域変更がなくて既存不適格になって資産価値が著しく毀損。

どう転んでもお得ではない。

[215: マンション検討中さん]

計画道路によってお金が戻ってきた場合、どのように住民で分配するか（所有面積で計算する、等）を契約書に記載しておくとかっていうのはしないものなんですかね？
ここの会社がやっていないだけ？
すごく揉めそうな気がするけど。
住めばマンション内で知り合いも出来るだろうし、住民同士でギスギスするの嫌だな～。

[216: 匿名さん]

区分所有の一般的なルールに従うと区分所有割合で分配。ただ、住民にすべて分担しないで管理組合でプールするなんてこともあり得る。収容された土地の周りの柵を作り直すとか費用もかかるしね。そういうのもすべて住民で決めなきゃならない。売る側は売った後のことは知ったことではない。

[217: eマンションさん]

>>216 匿名さん

デベはどこも売ったらサヨナラなので致し方ない部分はあるけど、ここに関しては開き直ってるので心象が非常に悪い。

武蔵野市調整会の場では、既存不適格リスクを認めつつ資産価値影響については言及しない。

営業の場では土地の売却益や用途地域の変更による将来性をアピール。

二枚舌かな？

もしデベが売却メリットを確実視していて、購入者の負担軽減まで思うなら、例えば非分譲区画を設けて賃貸なり関連事業者に売却なりするよね。

道路事業決定後のフローを主導して、それに沿って土地売却、敷地再整備、用途地域変更まで関わって、全部成し遂げてから所有権を手放せば良いだけなのに。

[218: 匿名さん]

>　営業の場では土地の売却益や用途地域の変更による将来性をアピール。

真に受ける間抜けな人がいるとは思わないけど、これを信じて購入する場合はちゃんと書面で出してもらわないとね。口頭の説明だけだと後で言った言わないになるのが落ち。

[219: マンション検討中さん]

>>215 マンション検討中さん
まぁ所有割合ずつになるんでしょうけど、ノース棟からすると環境変わらないイースト棟にも分配されるのはちょっと、という気もしますね。

[220: 匿名さん]

>219

それを言ったら目の前が道路になる１階と上階では影響度が異なる。影響度合い具合に応じてなんて、それをどう評価するかで紛糾する。

それから、新しく作る道路とのフェンスも外から見えないようにという人と風通しをという人で意見が分かれる。

意見集約するべき管理組合の理事は無報酬だからやってられない。

[221: 通りがかりさん]

>>95
前にも95で書きましたが、マンションの理事会で取り扱うことになる議題が多すぎるのと、それによって揉め事になる要素が多すぎるんです。
今売り切ってしまえば、その後の将来発生する問題に対する解決責任はなくなる。それもデベロッパーの計画のうちなんですよね。

ということで、そんな計画のコマにされたくないし、面倒くさいので私はここの購入検討を見合わせました。
逆に同じ問題を理事会みんなで解決していくことで、よいコミュニティが作れるかもしれないですし、購入される方は頑張って下さい！

[222: 匿名さん]

駅まで徒歩圏で、しかも低層だったらある程度お値段がしてきても
需要は大きくありそうだなぁと思いますが…ただ都市計画道路のこともあったりして、
面倒だなぁと思う人がおられるのはわかるかも。
ただ、その計画自体が具体的に動き始めるのって何年後なんでしょうか。
都市計画道路って計画だけはできていて、話が動かないところも多いと聞きます。

[223: 匿名さん]

都市計画道路は古いものは戦後復興として計画されてその後放置されてるのもあるんだけど、突然動き出したりすることもある。ある意味ロシアンルーレット。

[224: マンション検討中さん]

東京都第四次事業化計画における優先整備路線
今後 10 年間で優先的に整備すべき路線とは、優先的に事業に着手する路線のこと。
路線名：武蔵野 3・4・24 号線
区間：武蔵野 3・4・7～武蔵野 3・5・9
延長：270ｍ
主な選定理由：交通

だそうですよ。
つまり優先整備路線になっているから１０年以内に道路が通るという事ですね。

[225: マンション検討中さん]

近隣民ですが、優先整備する必要がある道路とも思えないのがまたモヤッとするんですよねぇ。五日市街道まで通すの無理そうですし。

[226: 通りがかりさん]

>>224 マンション検討中さん
武蔵野市議らが中心になって、ここに道路は不要と訴えてたけど都市計画が覆ることなく、2016年に優先計画道路として必要、と結論付けられていますね。

どんなに遅くても2026年には事業化されるんじゃないでしょうか。

個人的には不要な道路で税金の無駄使いと思いますが、都市計画のマスタープランなる上位の方針から落ちてきている計画であること、それをさらに一度検証した上で必要と判断されていることから、この計画は簡単にはなくならないと思います。

[227: マンション検討中さん]

スーパーやら幼稚園・小学校とか周辺環境だったり、この間取りだと日当たりがどうとかだったり、全然話が出ないですね。
具体的に購入検討している人はいないのかな？

[228: 匿名さん]

既存不適格リスクを前にしてそんな呑気なこと言ってられないよ。

[229: 口コミ知りたいさん]

市民？が多数反対しているのは事実だけれど、都が反論して必要と言っている以上、計画見直しはあり得ないよ。自分たちで土地を売る前提で見るべき。

周辺の土地持ちは、道路前提で人生設計しているから、今更都に反故にされたら訴訟もあり得るよ。

[230: 通りがかりさん]

チラシ入ってました。
Htタイプの予定価格なので最初の価格から500?600万下がってますね。
カミさんに言ったら、どなたかもおっしゃってたけど、計画道路通った後のお金のことで揉めるのがわかっているんだから、住民同士のコミュニケーションもギクシャクするマンションになんて住めないだって^^;
確かに130戸の住民が納得できる分配なんてないですよね…
売主の無責任さに泣く情報弱者がいるんでしょうねぇ
もしくはお金のことを気にしないセレブか。
いいマンションだけに…それだけが残念。

[231: eマンションさん]

>>230 通りがかりさん

以前より500万円ほど安いですね。地下住戸だと思いますので、計画道路さえなければ妥当な金額に思います。

道路が通ってしまうと中古売りが厳しいので、貸すか住み倒す戦略ですが、そうなると修繕されず、建物の寿命は短いでしょうね。
確実に若者世帯や相続対策には向かない物件ですね。

[232: 匿名さん]

>210

検討者でもここを見てる人は一部。ここのデベも問題ないかのような説明してるけど、以前、見に行った物件なんて建築の規制変更があって同じような建物は二度とたてられない希少性の高い物件なんて、まるで価値が高いかのような説明していた。建て替えできないことが問題なんだけどね。

不動産業者なんて千三つやなんて揶揄される業種。営業の言うことは真に受けちゃダメなんだよね。ちゃんと裏を取らないと。

[233: 匿名さん]

>住み倒す戦略

長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じたときに売れないと身動き取れなくなくなって悲惨。

あと、めでたく終の棲家となったとしても、負動産を残った家族に押し付けることになる。

[234: 口コミ知りたいさん]

せっかく先の台風で武蔵野市が災害に強いと話題になったのに、大規模な販売はここしかない。残念。

[235: 匿名さん]

庭付きの物件、室内とテラス＋庭が同じくらいの広さなんですね。
気候が良い時期だったら
かなり有効活用はできるかと思います。
テラスと室内って段差は設けられているのでしょうか。
フラットになっていると
開け放しているときに外から葉っぱとかが入ってきやすいように思いました。

[236: マンコミュファンさん]

>>234 口コミ知りたいさん

分譲時の計画道路はデメリットでしかないからね。建替え時のリスク、騒音、揺れ、景観、外からの目線、手続き、、住環境が変わるから、手取りを皮算用する以前に想定しなきゃいけない事が多い。

武蔵野市でも武蔵境は相対的に価格があがりにくいから、計画道路決定までは購入判断保留のほうがいいと思う。

[237: マンション検討中さん]

既存不適格の話はわかったのですが、
地下住居についてはどうでしょ。
災害に強い武蔵境市だから浸水とかの心配ないかな？
あと周り高い建物無いから湿気も心配ないかな？
そのあたりも気になるので討論しましょ！

[238: マンション検討中さん]

バウス近辺の下水は合流式みたいですね。。

[239: 匿名さん]

>237

地下室マンションであることも、もう一つの既存不適格リスク。

[240: マンション検討中さん]

既存不適格はわかったので。。
浸水や湿気などの心配はどうでしょうか。。。

[241: 通りがかりさん]

ナンミョーカルトだらけだから北口の再開発地区はやめとけ。相当悪質。

[242: 通りがかりさん]

>>240 マンション検討中さん
近隣(といっても500m以上離れてますが)住民です。このマンションのすぐ北側に仙川がありますが浸水の話は聞いてないです。武蔵野市が出している浸水予想区域図で確認するのがよいかと。
http://www.city.musashino.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/0...

ここは地下室もあるんですっけ？どう排水するんでしょうね。。
湿気は気にしたことはないですが、仙川に近いNorth
棟は気になるかもしれませんね。

[243: 通りがかりさん]

>>235 匿名さん

CGで美しく描かれてるそのテラスや庭は、計画通りになると数年で道路になりますよ…
段差や葉っぱが入ってくるかの心配より、個人的には将来が心配です。

連投すみません。

[244: 匿名さん]

>242

緩いけど斜面地なので一番高いところを地盤面にして、それより下は建築基準法上は地下室になる。地下室といっても、見た目は一階（ただしテラスのところは掘り下げたような形）。地下室にすると建築基準法で容積率不算入になるので部屋数を増やして利益を確保。

掘り下げてるんで風が通らないから結露の可能性がある。

[245: マンション検討中さん]

地下室は最近多いですよね。モデルルームも地下仕様だったのですが、台風で浸水しだすとかなり怖いでしょうね。

[246: マンション検討中さん]

>>242 通りがかりさん
ありがとうございます。
お住まいは何階でしょうか。
マンションの1階とかで湿気を気にした事がないのであれば確かに湿気を気にする必要はないかもしれませんね。

ありますね。
最近のマンションはみんな地下ピットに逆流防止弁の付いたポンプで排水しているのでその類ではないかと。。

[247: 通りがかりさん]

>>246 マンション検討中さん

242/243です。うちは1階じゃないです。
なので、よく言われる1階特有の湿気についてはわかりませんが、住む部屋の間取りで風通しがよいか、窓をあけておけるか（騒音や外からの視線の観点/West1階はつらそう）が大事そうに思いました。

自分の家（マンション）は、冬場は乾燥するので加湿器を使ったりして微調整してます。

他の方も書いてくださってますが、一番高いところを基準に考えて掘り下げてるところ=地下、であれば、浸水予想区域図と照らし合わせて判断する程度でよさそうですね。

[248: 匿名さん]

結露は部屋の中だけでなく外壁でもおこる。結露して濡れてる状態だと中性化が早く進んでコンクリは劣化する。

[249: 匿名さん]

地下室ですか・・・。
確かに今年何度も起きた大きな台風が起きてしまったとき
浸水したりするのではないか、排水は大丈夫なのか不安ですね。
自宅が上階だから大丈夫ということだけに悩んでしまう人も多そう。

[250: 匿名さん]

値段高めですね。
ファミリーの広さだと8000万円台。
駅からそこまで近くないのに。
地価が高いのでしょうか。
マンション内にガーデンが併設されていて綺麗ですけど、こういうスペースがあると、提供公園が隣接してるだけに部外者が入りやすいですね。

[251: eマンションさん]

>>250 匿名さん

堅牢な建物が建てられないから仕方ないですね。
立地は、道路が出来ようができまいが、悪くはないものの特筆して良いところも無いです。

コアクロや子育てのための細かな仕様は良いと思いました。昨今には珍しく全体的に広めに作った印象です。

まー、、既存不適格リスクがあるのが残念過ぎますね。
自分の力ではどうにも出来ない事なので、小心者の私には向いてないと感じました。常に道路の動向が気になりそうです。
こうやって住民属性のふるい分けがなされるので、土地の意思統一は得やすいかも知れませんね。

[252: 匿名さん]

>251

いざ道路ができるとなれば、みな自分の都合を言い出すよ。

[253: マンション検討中さん]

ファミリーの広さで8000万台って、戸建て買えませんか！？
ここって基本的にファミリー向けかと思っていたけど、それにしては狭いですよね。
せめて75平米くらいは欲しい。
子供が中学生以上とか、部活で遅く帰ってきて勉強して寝るだけくらいになれば70平米程度でもまあいいけれど。

[254: 匿名さん]

>>ファミリーの広さで8000万台って、戸建て買えませんか！？
>>ここって基本的にファミリー向けかと思っていたけど、それにしては狭いですよね。

80㎡のプランもあるので、間取りとしては選べると思いますが
子育て真っただ中ですと、8000万円台の物件はそうそう買えないです。
駅から徒歩１０分以内の物件ということで考えても高めの価格設定ですね。

[255: 匿名さん]

マンションはどんなに立派に見えても所詮耐久消費財です。計画道路による既存不適格のリスクがあるなら、そのリスクが顕在化したときの影響を踏まえ、保守的に企画するのが誠意あるデベロッパーの姿勢ではないかと思います。
購入までは夢のマンション、でも買った後は中古マンションに過ぎません。夢見心地で購入することなく、思慮深く冷静な判断が必要です。

[256: 通りがかりさん]

同意です。
・やや手狭な間取り/アルコーブなし
・数年以内での計画道路/既存不適格リスク
・価格帯が割高（売却で数百万戻ってきたとしても）

コアクロは魅力ありますが、少なくとも、私のような子育て世代には不向きだと思いました。

逆に、子育てが終わってる方、資産に余裕がある方、将来売却を検討しない方、楽観的な方にはよいかもしれませんね（遠目）。

自分とはだいぶ遠い属性の方々が集まって形成されるコミュニティになるんだろうなぁ。

[257: 匿名さん]

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるか分からない。いざ、売る必要が生じたときに売れないと身動き取れなくなる。

あと、無事に人生を全うできても、相続で不良資産を押し付けることになる。

[258: 評判気になるさん]

当該計画道路の配管設計に関する入札情報をたまたま見つけました。結構動いているようですね。

https://www.kentsu.co.jp/sp/webnews/view.asp?cd=191212500006&area=1&am...

[259: マンション検討中さん]

>>258 評判気になるさん
都市計画道路３・４・24号線とは正にバウス武蔵境の敷地を貫く１６ｍ道路ですね！
いよいよ既存不適格が見えてきました！

[260: 匿名さん]

8000万円と聞いて、手が出せずにいます。
そして計画道路の件も。

BAUS（バウス）ブランド、オフィスビルを多く手掛ける日本土地建物株式会社によるマンションブランドみたいですが、売れる価格帯を知らなかったのか何なのか。
東京都内ではオリンピックの土地バブルもあるみたいですけど、そういった理由なのでしょうか。
少し前に入札物件だと土地が高騰してマンションも高いといった話を聞きました。
8000万円の価格に根拠があるのかどうか。
資産に余裕がある人には買えるんでしょうね。