バウス武蔵境についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/musashisakai/
所在地：東京都武蔵野市境2丁目1277-1他（地番）
交通：ＪＲ中央線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
西武多摩川線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.60平米～77.95平米
売主：日本土地建物株式会社 三菱地所レジデンス株式会社 三信住建株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-04-25 15:52:38
バウス武蔵境ってどうですか？
| No.101 |
by 匿名さん 2019-07-03 10:36:03
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削除依頼
容積率が増える用途地域変更は、商業地域か近隣商業地域。駅前の商業地域からは距離があるから、道路が出来たからってそういった変更は期待できないでしょ。
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| No.102 |
商業地域か近隣商業地域になったら、今度は日影規制がなくなる。どっちに転んでもアウト。
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| No.103 |
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| No.104 |
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| No.105 |
議事録見る限り、用途地域の変更は望み薄。
>南のライオンズマンションのほうは沿道地区計画をかけています。恐らくこういう担保をしないと用途変更というのも認めないというのが一般的です。 |
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| No.106 |
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| No.107 |
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| No.108 |
既存不適格リスクをどこまで説明するか。都市計画道路がありますってだけか、ヘタしたらそれすら説明もしない。
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| No.109 |
重要事項説明書に書かなきゃだめだから説明無しは無いよ。
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| No.110 |
重要事項説明だと都市計画道路がありますって記載だけで、契約の直前。
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| No.111 |
>>110 匿名さん
゛都市計画道路の事業の施?により敷地の?部が道路に供され、将来残余の敷地?積にて改築・再建築する際には、現在と同規模?積の建物が建てられない場合があります。゛ と書かれるんじゃないの？ http://a-circus.mond.jp/archives/732/ |
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| No.112 |
>>111 匿名さん
リンク先、勉強になりました。 ”敷地の一部に都市計画施設（計画道路等）がかかっている場合”の箇所は重要事項説明として全部書かれるでしょうね。 でも、どなたかがおっしゃってましたが、それは契約書が登場する場面で出されるかもしれません。 "どのマンションでもこういうのあるんですよ～"と言って重要事項説明書を出し、"超人気なので本当はできないんですけど、今印鑑押してもらえたらxxさんがご希望の部屋を確保しますよ"云々言いながら、"内容理解しました"の捺印を迫られるんじゃないかなぁ。 調整会の議事録を読んだ限り、そういうことも平気でやりそうなデベロッパーさんと想像します。 |
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| No.113 |
これだけ規模があると、購入者の属性によっては用途地域変更が容易くなる可能性もあります。デベがすでにアテをつけているかも知れません。いずれにせよデベは最低なんですが。
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| No.114 |
モデルルーム行ってきました。
道路の説明ちゃんとありました。 |
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| No.115 |
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| No.116 |
私も行ってきましたが、
模型にも計画道路が書かれていましたし、説明もありました。 ただ事業化する事はない前提、緩和される前提での話ばかりでしたね 金額的には少し割安ですが、もう少し安くした方がいい気がしました。 |
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| No.117 |
＞事業化する事はない前提、緩和される前提での話
書面で出してもらわないと。口頭だけだと後で言った言わないになるだけ。 |
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| No.118 |
計画道路が実施されて用途地域が変更される例ってレアケース。たまたま近くであったからそれを当然のように説明してるのだったら詐欺まがい。
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| No.119 |
モデルルーム行きました。
こちらから聞くまでもなく、計画道路の説明ありました。おそらくここの評判見てるんでしょうね。ただその時の資料は当然ながらスライドと口頭のみ。 基本的には道路通るかわからないからという流れで、容積率の件は隣のライオンズの例を挙げて、ライオンズも道路が通った後に用途地域が変わっていますという説明でした。 議事録にもあった以下の説明はありませんでした。 >南のライオンズマンションのほうは沿道地区計画をかけています。恐らくこういう担保をしないと用途変更というのも認めないというのが一般的です。 ちなみに値段は想像していた水準で、やっぱり高めです。 既存不適格リスクと天秤にかけると、高いなあと感じます。 まあなんというか普通のマンション買うなら悩まなくていい不確定要素がとにかく多いなと改めて感じました。 |
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| No.120 |
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| No.121 |
私もモデルルーム行ってきました。
不確定要素が多いと私も感じました。 それを含めるとやはり高い印象です。 もう少し安いと道路の件も含めて購入検討できるかなぁと思いました。 個人的にはこの値段なら見送りです。 |
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| No.122 |
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| No.123 |
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| No.124 |
たけぇー！マジかよ…
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| No.125 |
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| No.126 |
なんだかこのスレってこのマンションに恨みでもある人が一生懸命頑張ってるみたいですね。ご近所の人かどこかの団体の人か知らないけど、こう言うの見るとあの政党が未だに強い地域だから自分達の気に入らない事には集団で声あげるのかななんて勘ぐってしまいます。
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| No.127 |
>>123 通りがかりさん
ありがとうございます。地下あり物件でもそんなに高いんですか。。 6,500って諸々含めると、年収700台の40才未満が目一杯で借りて、頭金1,000出してギリギリ最適優遇ですね。ダブルローンや親子ローンみたいな無理をして買う物件じゃないので、庶民はパスした方がいい。もちろん私も。 |
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| No.128 |
>>126 マンション検討中さん
話を変な方向に逸らすのはやめてくださいよ。火消しのつもりですか？ |
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| No.129 |
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| No.130 |
道路は新たに敷設して欲しいです。マンションも建てて日本土地建物さんの所有物として運用していくなら何も言いませんよ。少なくとも私は。
デベロッパー（貴社？）が売り逃げする姿勢、購入者に余計なリスクテイクをさせようとしているのが問題ですよ。 しかも高価すぎて、住みたいと思っても手がつけられません。道路が出来ない保証があるなら再考します。 政治的な左右なんて私は気にしていませんけど、同じ状況でこのマンションが自宅隣に出来たらとても嫌ですね。売主の考えがおかしいかなと思います。 |
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| No.131 |
都市計画道路が敷地にあるケースで、日吉の物件が計画道路部分は販売対象外としている。これって非常に珍しいんだけど、130さんがコメントしているようなデベがリスクを負う形。
ただ、ほとんどの場合、リスクは購入者に押し付けてデベは売り逃げ。 |
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| No.132 |
掲示板は性質上、人には表立って言えないことを言う場でしょうから、恨みがあろうとなかろうと本音に近い話が書き込まれていると思います。この掲示板を見て不適格のリスクばかり目について買うのを止めようと思う方もいれば、そんなの関係なく気に入ったから買うという方もいると思います。私はみなさんの意見を参考に、6500オーバーなら見送ろうと思ってましたので、バウスは消えますかね。ただ営業の立ち居振る舞いは見たいので、説明会には行こうと思います。オリンピック直後の景気がまだいい雰囲気のあるうちに売り抜けたい（だから計画は変更できない）デベの思惑は分かりますが、議事録にあったあのやり取りがずっと引っかかっていました。そして境南町619計画の議事録を読んだ時に、デベによって本当に違うんだなと思いました。会社の姿勢が、です。私には物件も大事ですが、誰から買うのかを大事にしたいので、会社や営業の姿勢を気にしてしまいます。少し長くなりましたが、皆さん納得して買いたいのは共通していると思いますので、また忌憚のない意見を書いてくださると勉強になります。
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| No.133 |
>>129 マンション検討中さん
真剣に購入を考えているから、そこの議事録をちゃんと読むし、おかしいと思うことはおかしいと言ってるだけ。 楽観視すれば、用途地域変更や計画道路が作られない前提でよいだろうけど、長い時間住むことを考えるなら、その時のリスクや住んだときに何が起こるのか、対象しなきゃいけないのか考えるのが当然と思いますよ。 住むことを検討してないあなたのような方（もしかしてデベロッパーさん？）からみたら、こちらの反応が想像以上に強くて、その点が"一番問題"だ、となるのでしょうね。 問題や論点のすり替え、下手ですねw |
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| No.134 |
>>133 マンション検討中さん
まったく同感です。触れられたら都合の悪い話題から遠ざけようとでもしてるつもりでしょうか。 |
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| No.135 |
関係者が成りすまししてここに書き込むのって、モラルのない会社って宣伝してるようなもの。まあ、それも判断材料。
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| No.136 |
自分は物件探し中の地域住民です。
完璧な立地だし、この辺りの相場考えると8000はいくかな～手出せないだろうな～と思ったら、こんな大問題が潜んでいたとは。 とても勉強になりました。優良スレだと思います。 自分は見送ってどこかまた出てくるの待ちます。 しかし数年後ここに住んでいる方に会ったら、ア～あそこの・・（いろいろ知ってるのかな、、相場より安すぎて変だと思わなかったのかな、、将来的なこと考えているのかな、、）とか、つい余計なこと思ってしまいそうです(^_^;) |
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| No.137 |
ここってもう一つ既存不適格リスクが潜んでいて、地下室マンションって問題になるケースがあって、条例で規制が強化されたりするのが増えている。地上〇階地下×階って、地下表示がある場合は要注意。
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| No.138 |
>136
不動産購入では都市計画図を確認して用途地域の制限と都市計画道路を調べるのは必須だと思うんだけど、ちゃんと確認しないで購入する人って多いみたい。工業地域って日影規制がないんだけど、工業地域で隣にマンション建設で反対なんてのが話題になってる板がある。用途地域変更なんてデベは説明してるみたいなんだけど、変更されるにしても都合のいい形とは限らなかったりするリスクもある。 情弱は損をするんだよね。 |
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| No.139 |
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| No.140 |
昨日モデルルームに行きました
ずいぶんとネガティブな書き込みが多いですが個人的には十分選択肢に入れても良いかなという印象です 価格は付近の相場を考えても新築マンションで6,400万?はかなりお買い得だと思います 仮に計画道路が5年後10年後にすすめられたとしてもその分の金額は分配でかえってきますし、考えようによってはむしろ計画道路内に敷地があることがデメリットだけではないとも言えます 構造も他のマンションよりもコンクリート壁が厚いなどしっかりしてましたし まあ私はポジティブな内容はデベロッパーが書き込んでいる可能性もあるでしょうし逆にネガティブな書き込みはライバル社が書き込んでいると疑ってしまうタイプなので、それぞれ情報を取捨選択してご自身で考えるのが一番なのではないでしょうか とりあえず私は2回目の打ち合わせもそのままポジティブなイメージで臨むと思います |
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| No.141 |
ライバルが都市計画道路のリスクを書き込むなんてありえないよ。空に向かって唾を吐くようなもの。いずれわが身に降りかかる。
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| No.142 |
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| No.143 |
>>141 匿名さん
そうでしょうか？ 私は注文住宅関連の業界にいますが、手グセの悪い企業なんて腐るほどいますよ これまで見ていて、計画道路のデメリットのみに言及していることが非常に不自然に感じました |
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| No.144 |
手癖の悪い企業ほど、こういう土地だから安く買たたいて、リスクを知らない人に売りつけて利益確保とおいしい話。リスクを周知したらできなくなっちゃうよ。
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| No.145 |
>>143 マンション検討中さん
計画道路のデメリットにコメントしてるのではないです。 -その計画をない前提、または用途地域変更にかかる自治体への調整等もせず、今ある土地と今の法律上めいっぱいに建設して売り逃げしようとする態度に疑問をもっている -仮にこれを購入したら何をしなきゃいけなくなるのか、素人なりに考えたことを書いている ぐらいかと。 私はもうお腹いっぱいなのでここを諦めます。 が、この地域にはまだ他の生産緑地も多く残っているのでいつか、これは！というものに巡りあえたらなと思います。 前向きに検討中の方も、幸せなマンションライフになるといいですね。 |
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| No.146 |
デベロッパーが適当なんだよ。
自分の会社の将来を考えたら、もっと顧客目線にできたでしょこのマンション。 ここで中途半端な反論しかしないから余計に馬脚を現してるんでしょうに。ぐうの音も出ないような反論か行動で示して欲しい。 |
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| No.147 |
私もモデルルーム行きました。駐輪場とエレベーターと部屋との動線が微妙でした。エレベーターが2機しかなく、一階以外だと老後大変だなーと思いました。
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| No.148 |
全レス読んできました
モデルルーム行ってきて営業からは都市計画道路に入っている旨説明されました 実際どうなるかはわからないが、金額的には500?700万ほどがオーナーそれぞれに一律支払いになるだろうと言ってましたが、これは本当でしょうか？ 都市計画道路が実施された場合は、ノースの一階専用庭は丸ごと無くなるようです それと、現状は既存不適格になる可能性はそんなに高くないように思いますがなぜ既存不適格になるだろうという前提でレスが続いているのか、どなたか詳しい方教えて欲しいです |
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| No.149 | ||
| No.150 |
>金額的には500~700万ほどがオーナーそれぞれに一律支払いになるだろう
都市計画道路が実施されて土地を収用されたらその代金が入る。土地は区分所有なので、一律でなく持ち分割合に応じて分配が妥当かな。実際にどうするかは管理組合で協議になるはず。 もしかしたら庭がなくなって目の前が道路になるノースの１階の住民が自分たちだけに分けろって主張してもめるかも。 |
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| No.151 |
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| No.152 |
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| No.153 |
都市計画道路実施となったら、管理組合は大変だろうね。行政との交渉とかも含めて全部やらやきゃならない。まあ、普通の物件では経験できないことだけど。
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| No.154 |
計画道路と既存不適格の可能性は充分理解したうえで検討してるけど、面倒な人達に目つけられてるみたいだから、焦らなくても値引きする頃まで待てば安く買えそう。欲しい人には良い流れだ
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| No.155 |
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| No.156 |
地所は完成在庫になったら値引きするよ。あと、賃貸に出されたらトラブルリスクが高くなる。賃貸住民ってオーナー住民に比べてモラルが低いといわれている。
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| No.157 |
道路ができたらコミュニティガーデンとか飛び地だね。いっそのこと公開空地にして容積率緩和を受けるとか。
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| No.158 |
こちらは駐車場おいくらぐらいになりそうですか？MRには来月まで行けないので知っている方いましたら事前に教えて下さい。お願いします。
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| No.159 |
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| No.160 |
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| No.161 |
今後MRに行く予定です。
もういい年なので将来売るつもりなく、借地のマンションか、こちらにしようと思ってます。 計画道路との位置関係から西向きは人気なさそうですが、間取りは西向きの方がすこぶる良いようで、東か南を希望していますが坪単価によっては諦めます。 皆は違うんでしょうか。 |
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| No.162 |
>>もういい年なので将来売るつもりなく、借地のマンションか、
私、借地マンションにいいイメージを抱いていなくて。しかし、他の掲示板で借地マンションは外国人購入者が少ないと聞いて、文化の違いで悩むことがない借地権もいいのかもしれないと思いました。 マンションも多様化の時代ですね。 2LDKからあり、コンパクトでいいと思いました。2LDKはエレベーター横なんですよね。トイレ、廊下があるものの寝室が洋室2だと音が響かないか心配です。あとは3LDK・・・。予算があれば3LDKでリスクを避けるのが無難でしょうか。 街並みは本当に暮らしやすそうですよね。ちょっとおでかけで都内に出かけてもいいし、ほどよい距離感でリタイア後も快適に過ごせそうです。 |
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| No.163 |
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| No.164 |
同じく見送りですが、買うならサウスかイーストと思ってました。
イーストだと近所の教習所の花火大会が見られるかなーと。 |
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| No.165 |
このマンションを検討中の方は、だいたい年収どのくらいですか？私は世帯で1200万程度なのですが、分不相応でしょうか…。
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| No.166 |
>>165
>>私は世帯で1200万程度 価格って出ていましたか？物件概要に「未定」と書いてありました。 世帯年収1400万円以上はパワーカップルと呼ぶようです。 そしてローンは年収5倍くらいまで。1200万円なら×5で6000万円程度が適当です。 https://blogos.com/article/333145/ これから消費税が上がりますし、子供がいないなら出産費用や赤ちゃん用品もかかります。あとは教育費、老後の貯蓄もあるので無理ない範囲がいいんでしょうね。 奥さんが出産する時の年収が下がることも見越してローンを組むのがいいかと思います。貯金があれば頭金にしたり、繰り上げ返済も考えられます。 |
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| No.167 |
武蔵野市だと共働きが過半数だ思いますが武蔵境で1,200共働きは多いほうかもですね。ダブルローンで6000借入は可能ですが、ここは一通り読むとわかるように残債割れリスクが高い物件です。
それなら1人分の目一杯ローン（物件2割アタマ金＋1人年収の7倍以下）で予算組みした方が残債が少なく済みます。 どのみちハイリスク物件なので個人的には目一杯借りるのは危険と思います。 |
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| No.168 |
残債割れでも売れたらラッキーってくらいで考えないと。
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| No.169 |
敷地内計画道路だけでなく、地下住戸があるんでしょうか？
もしそうなら、それも今後の懸念点になってしまいますよね。倉庫とかなら良いんでしたっけ？ |
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| No.170 |
建築基準法で地下室は容積率不算入なので、高さ制限の厳しい低層住居専用地域では地下室を作って部屋数を増やして利益を確保する。
地下室マンションって問題が多くて例えば世田谷区のように条例で禁止される方向にある。そうなったらそっちでも既存不適格。 |
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| No.171 |
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| No.172 | ||
| No.173 |
地下住戸はリセール難しそうです。
また、日当たりの悪い部屋を見たことがありましたが、バルコニーのない部屋だと昼間も電気をつけないと薄暗いため、電気代もかさみそうだと感じました。 >>地下室マンションって問題が多くて例えば世田谷区のように条例で禁止される方向にある。 リスクが高い物件なんですね・・・ そして、案外と見落としてしまう部分ですよね。コストカットのためにはいいんでしょうけれど、避けておきたいです。 |
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| No.174 |
そろそろ正式価格が発表されたかと思いますが、予定金額から大きな変更はなかったでしょうか。
今週は行けなかったので気になってます。 |
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| No.175 |
第一種低層住居専用地域だと、価格は高くなりやすい傾向にあると思います。
他に背の高い建物も周りに建つリスクが低いからなんですかね？ ここの場合は駅までは歩いていける範囲で、そのような環境なので、暮らしやすさはあるかと思われます。 一体、どれくらいなんでしょうね。 駅まで10分以内の表記ですが。 |
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| No.176 |
第一種低層住居専用地域って、基本的に戸建てを想定した用途地域なので、高さ制限や容積率の条件で土地面積当たりの部屋数を多くできないのでマンションだと物件価格は割高になる。
建築基準法で地下室の容積率不算入ってあるので低層住居専用地域にマンションを建てる場合、この制度を使うケースが多くて地下室マンションになる。ここも例外ではなく。 地下室マンションは問題を含んでるからそういったことも含めて勉強しないとね。 |
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| No.177 |
東京都第四次事業化計画における優先整備路線
今後 10 年間で優先的に整備すべき路線とは、優先的に事業に着手する路線のこと。 路線名：武蔵野 3・4・24 号線 区間：武蔵野 3・4・7～武蔵野 3・5・9 延長：270ｍ 主な選定理由：交通 つまり下記の素晴らしい謳い文句も、賞味期限は良くて１０年程度ですね。 ・15,000本を超える植栽が庭園を彩る、敷地の奥行きを活かしたランドスケープ。 ・どこまでも続くかのような並木道。季節に色づく桜や紅葉に武蔵野らしい株立ちの樹々。 ・そして人々が集える3つのガーデン。この広大な土地に、季節の移り変わりによって表情 を変える武蔵野の新しい風景を描く。 ・Aグリーンプロムナード おおらかな曲線が訪れる者を奥へと誘う並木道 そしてこれは１６ｍ道路の向こう側になります。 ・敷地に隣接して未就学児を対象とした提供公園を計画。 ・Bコミュニティガーデン 入居者専用の野菜づくりができる菜園はテラスを備えた交流空間。 となるとバウス武蔵境に一体なんの魅力があるのでしょうか？ 用途地域については次回に・・。 |
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| No.178 |
１０年で既存不適格ですか。
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| No.179 |
第1期販売予定価格
表示価格有効期限：2019.7.21 【ノース棟】 221 Ag 54.60 ２LDK 価格なし 222 G2g 71.29 ３LDK 6800 223 Gg 71.29 ３LDK 6800 224 G2g 71.29 ３LDK 6800 225 Gg 71.29 ３LDK 6800 226 G3g 71.29 ３LDK 6800 227 Eg 68.36 ３LDK 価格なし 326 N 72.77 ３LDK 価格なし 327 G2 71.29 ３LDK 7100 328 G 71.29 ３LDK 7100 329 G2 71.29 ３LDK 7100 330 G 71.29 ３LDK 7100 331 G3 71.29 ３LDK 7100 332 68.36 ３LDK 価格なし 425ー431 価格なし 【イースト棟】 101 Dt 67.75 ３LDK 価格なし 102 Ft 70.10 3LDK 6400 103 F2t 70.10 3LDK 6400 104 Ft 70.10 3LDK 6400 105 F2t 70.10 3LDK 6400 106 Ft 70.10 3LDK 6400 107 F2t 70.10 3LDK 6400 108 Qt 76.34 3LDK 価格なし 201 D 67.75 3LDK 価格なし 202 F 70.10 ３LDK 6800 203 F2 70.10 ３LDK 6800 204 F 70.10 ３LDK 6800 205 F2 70.10 ３LDK 6800 206 F 70.10 ３LDK 6800 207 F2 70.10 ３LDK 6800 208 Q 76.34 ３LDK 価格なし 301 D 67.75 3LDK 価格なし 302 F 70.10 ３LDK 6900 303 F2 70.10 ３LDK 6900 304 F 70.10 ３LDK 6900 305 F2 70.10 ３LDK 6900 306 F 70.10 ３LDK 6900 307 F2 70.10 ３LDK 6900 308 Q 76.34 ３LDK 価格なし 401ー407 価格なし 【サウス棟】 309 R 77.95 ３LDK 8100 310 M2 72.34 ３LDK 7200 311 M 72.34 ３LDK 価格なし 312 B 58.32 ３LDK 5800 313 P 74.41 ３LDK 7800 408ー412 価格なし 501 R 77.95 ３LDK 8500 502 M2 72.34 ３LDK 7600 503 M 72.34 ３LDK 価格なし 504 B 58.32 ３LDK 6100 505 P 74.41 ３LDK 8200 601ー605 価格なし 701 R 77.95 ３LDK 8800 702 M2 72.34 ３LDK 7900 703 M 72.34 ３LDK 価格なし 704 B 58.32 ３LDK 6400 705 P 74.41 ３LDK 8400 801ー805 価格なし 【ウエスト棟】 109 Ct 66.98 価格なし 110 H2t 71.66 ３LDK 6400?6500 111 Ht 71.66３LDK 6400?6500 112 H2t 71.66 ３LDK 6400?6500 113 It 71.66 ３LDK 6400?6500 114 H2t 71.66 ３LDK 6400?6500 115 Ht 71.66 ３LDK 6400?6500 116 Lt 71.66 ３LDK 6400?6500 117 L2t 71.66 ３LDK 6400?6500 118 Lt 71.66 ３LDK 6400?6500 119 Jt 71.66 ３LDK 6400?6500 120 Kt 71.66 ３LDK 6400?6500 209 C 66.98 価格なし 210 H2 71.66 ３LDK 6700 211 H 71.66３LDK 6700 212 H2 71.66 ３LDK 6700 213 I 71.66 ３LDK 6700 214 H2 71.66 ３LDK 6700 215 H 71.66 ３LDK 6700 216 L 71.66 ３LDK 6700 217 L2 71.66 ３LDK 6700 218 L 71.66 ３LDK 6700 219 J 71.66 ３LDK 6700 220 K 71.66 ３LDK 6700 314 C 66.98 価格なし 315 H2 71.66 ３LDK 6700 316 H 71.66３LDK 6700 317 H2 71.66 ３LDK 6700 318 I 71.66 ３LDK 6700 319 H2 71.66 ３LDK 6700 320 H 71.66 ３LDK 6700 321 L 71.66 ３LDK 6700 322 L2 71.66 ３LDK 6700 323 L 71.66 ３LDK 6700 324 J 71.66 ３LDK 6700 325 K 71.66 ３LDK 6700 413ー424 価格なし しかし、バウスのスレッドは盛り上がりませんね・・・ |
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| No.180 |
>>179 マンション比較中さん
バウスが盛り上がらないというより、立地もよいので盛り上がったけれど、いろいろあって多くの方がこなくなっただけかと。 一月ぶりぐらいに来ましたが、当初計画のままで、お値段も強気のまま、と推察しました。 |
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| No.181 |
価格載せてくれた方ありがとうございます。
ほんと、強気ですね。 こんな問題物件なのに、近隣物件と比較しても決してお安くはないような。 ファミリー世帯向けのわりには4人家族で手狭になりそうな70平米前後が多いし、70平米台後半になると8000超えるし。誰が買うんだろう。 |
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| No.182 |
営業の方によると、計画道路が実施された場合には東京都から敷地を削った分のお金（9.45億）が入るので、130戸で単純に割ると一世帯あたり726万返ってくる計算になるとのこと。（実際は延べ床面積に比例すると思いますとも）
これは東京都で予算が決まっていると思うのですが、私自身で裏付けは取っていないため、営業さんから聞いたままを書いています。 また隣のライオンズ同様、（管理組合主導で）用途地域変更を申請し、第一種低層から第一種中高層になれば、建ぺい率80、容積率200になるので既存不適格にならなくなる。ただそれには少なくても4年はかかることが多いので、その間の既存不適格期間は売りにくくはなるだろうと。 私の聞き間違いがなければ上記のようなこともあり、価格を高めに設定していると思えます。 ただこれらは当然契約書には明記されないし、可能性の話であって確実なことではないです。市議の中には計画道路反対の方もいるから、実施される予定とはいえ、どうなるかはわからないともおっしゃってました。これは営業さん自身のリスク回避というより、そういう状況で販売をせざるを得ない難しさと感じましたが、お金が帰ってくればラッキーくらいな人が手を出す物件のように思います。 |
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| No.183 |
>182 匿名さん
既出のように、武蔵野市HPで調整会議事録が見れるので、営業のいい加減な話に騙されなくて済みます。 以下、都市計画専門家の委員長の発言 「ライオンズマンションのほうは沿道地区計画をかけています。恐らくこういう担保をしないと用途変更というのも認めないというのが一般的です。 私が都市計画決定権者だったら、60、200にはしないな。都市計画専門家としては、したくないなというような意思が働く可能性がある。地区計画って自由にできるんですよ。120とか、150％とか。」 販売するときも、これは既存不適格建築物になる可能性がありますというふうに伝えないといけない。それがずっと既存不適格になる可能性もある。」 ですので、営業の言う「80/200」は先ずないです。あわよくば60/200ですね。 ただ計画道路が通るといわゆる角地緩和が受けられますので、建蔽率は60%が70%になります。 それと市議が計画道路に反対しているから、どうなるか分からない。 と言うのも論外のセールストークですね。市議や区議が反対して計画が潰れるのなら、殆どの住民運動で住民が勝利しているはずです。 当該計画道路区間の大半を、日本土地さんが計画道路のために空けて待っていてくれる。 東京都としては、これほど用地買収の簡単なところは少ないでしょう。 優先整備路線ですから10年を待たずして道路は通ります。「お金（9.45億）が入る」のは確かですが、「9.45億」が妥当かどうかは検証が必要ですね。 |
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| No.184 |
ほんと盛り上がらないですね。
買いたい人はどのくらいいるのでしょうか。 人気があるのか、ないのか。。 盛り上がらないのは人気がないってことですかね。 まだ最終的な販売価格は出ていませんが、 人気がないなら下がりそうなのか、 第1期は見送り、待ったら少しは値段が下がるのか、 その辺りがどうなのか気になります。 私はサウス棟を検討していますが、 もう少し下がったら決断できるのにと思っているところです。 あと、モデルルームに行ってみて思ったのは以下です。 ○よかったところ ・天井が高い ○気になったところ ・オプションのキッチン棚を付けると、流しとの間が狭い。 ・リビングの窓が大きいのはいいが、全部開かない。 （なぜですかね？最近の流行り？わかる方教えて下さい。） ・玄関の前に物を置けるスペースがない ・エレベーターが2基でまわるのか？ 何かで調べたら60戸に1台？が一般的と書いてあったので、決して少なくはないようですが。サウス棟希望ですが、あまり高い階でなく、階段でも上がれる階の方がいいのかとも思ってます。低層なので階段を使う方が多く問題ないんですかね？ 計画道路や既存不適格の話は重要ですが、 検討中の方と他の点でも情報交換できたらありがたいです。 よろしくお願いします。 |
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| No.185 |
ここって外廊下なんですね？
「石庭」とやらを臨むのなら外廊下ということもあるんでしょうが・・。 ”ホテルライクな内廊下”が主流の最近のマンションでは珍しいのではないでしょうか？ 外廊下を高級感があり、人気の内廊下に改装する例もあるらしいです。 ここも今のうちに内廊下に設変すれば良いのでは？ |
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| No.186 |
内廊下は維持費高いよ。
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| No.187 |
石庭は、デッドスペースを、そのままではあんまりだからと手を加えたくらいで、あんまり意味がないように感じました。
共用部分にお金をかけると、あとあと管理、費用が大変なので、共用部分はシンプルなのがいいと思っています。 |
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| No.188 |
なるほどなというご意見がたくさんあって読みごたえがありました。
気になることがたくさんありますね。 計画道路、実現したらほんとラッキーだと思いますが、そのために価格が高めに設定されているとなるとう～んという感じでもあります。 共用部分に関しても同意で、シンプルなほうがいいように思います。 石庭はどうなんでしょう、微妙な感じがしますけど、掃除がしやすいのかしにくいのかもよくわかりません。 水が流れててもいいような雰囲気ですが、管理が大変ですものね。 石庭に面して二つの棟は玄関がご対面してるんでしょうか？ グリーンプロムナードに面している一階がなかなか素敵な雰囲気に思えました。 |
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| No.189 |
>>188 匿名さん
>計画道路、実現したらほんとラッキー って、いまだご理解が十分ではないようで・・。 計画道路、実現したらバウスは、建蔽率・容積率オーバーの既存不適格建築物になります。 で必ずや計画道路は実現します。 その代わり現時点での計算で？「東京都から敷地を削った分のお金（9.45億）が入る」ことは確かです。 あと広大な敷地の緑ですとか、専用庭などもなくなりますね。 これでは全然ラッキーではないと思いますが？ まあラッキーなのは計画道路実現に伴い、沿道の用途地域が一種中高層に変更され、更にその容積率が２００％とかになった場合です。 これですと容積率を満足し、既存不適格ではなくなるからですね。 容積率１２０％だとすると既存不適格のままですし、１５０％でもダメでしょう？ この辺りの詳細な計算根拠の説明を受けるべきだと思いますね。 |
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| No.190 |
キャッチコピーが「武蔵野市の広大な地に描く邸宅街区」と書いてあり、素敵だと思って見てみました。駅から9分で、駅までの所要時間もいいです。
でも、ここで叩かれていて、他も見てみようと思いました。 物件価格は設備・使用が豪華だったりするのである程度は出せますが、外廊下は残念。 内廊下だと維持費がかかるとの意見も理解できますが、物件価格が高いなら、豪華さを追求していくべきな気も…。 お金を出せる家族向けに住民用のジムやカフェスペース、キッズスペースなど作って、外にいかなくても楽しめる施設があるならOKかと思いました。 共用施設ってあるんでしょうか。 ディスポーザつき、浄水器つきの水栓、浴室乾燥機などいいなと思う点はあったものの、水栓を海外のものにするなど、もうちょっと押しが欲しいです。 |
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| No.191 |
キッズスペースやらジムやらやがて使わなくなるものに管理費を払いたくないのでこのままでよいです。ブックカフェもいらないくらい。そういう意味ではかなり良いと感じます。
ただ道路施工時は不適格リスクだけでなく畑が道路の向こうになりますし東の方は道路でお金を欲しがるだろうし、意向をまとめるのが大変だと思いました。 道路を通して(畑の土地も売って)からその分値引いて適格建築を販売してほしかったですが、まぁタイミングの問題ですし最初の段落のとおり良い仕様ですから、デベはやることやってると思います。後は道路が通るか、通った後どうするかのリスクテイカーが買うってことですよね。 |
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| No.192 |
>>191 マンション検討中さん
私も全く同意見です！ 皆さんデベを叩かれますが、一番悪いのは道路を計画しながら、なかなか作らない都（市）だと考えられなくもないです。 元々土地を所有されていた方も、買い上げを待ってても一向に進まないし、高く売れなかったら辛いですよね。 デベはそれなりの値段で買った以上、元を取ろうとするのは当然かなと。 営業の方は、道路を通す以上、セットで用途変更をするのは自治体の責任だからなされる、と言っていました。 （真偽はわかりません。道路のイメージなど武蔵野市に確認してるらしいので、聞いてみるのが一番いいですよね。市は責任の持てないことは絶対に言わないと思いますが）。 ただ周辺住民の反対にあって、変更に少し時間がかかることはある、実際にそういうことがどこどこで起こっていると。 コミュニティを形成させるような施策が考えられているのは、先にある困難を乗り切るための準備なんだろうなとも見ています。 変な人がいると難しくなるので、願わくばいい方ばかりだといいなと。 |
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| No.193 |
行政のせいにしてすごいな。
都市計画道路がかかっている土地を安く買いたたいてるんだから、道路ができても適法になるように建物建てればいいだけなんだけどね。デベはぼったくっておいて売った後のことは知らない。 |
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| No.194 |
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| No.195 |
買い叩いたのかは分からないと思いますが、道路前提で建てた方が波風はなかったんでしょうね。ただ戸数を減らせば価格に跳ねたとも考えられるし、道路が通らなかったり通ってもライオンズのように用途変更できれば問題ない。
デベは楽観的な選択肢を選んだので、後はそのシナリオに乗らないリスクを取れる人が買う、というだけだと思いますよ。 |
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| No.196 |
計画道路ができて用途変更ってレアケース。たまたま、近隣であったからってそれを当てにするのはね。まあ、調べればわかること。
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| No.197 |
リスクを把握しつつデベや近隣の事例を信じるなら買うし、あなたやネットを信じたり、そもそも信じる信じないの話にしたデベが気に入らないなら買わないということですよね。
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| No.198 |
>>41 匿名さん
利益と広告費それぞれ15%を乗せると坪単価340くらい？ お詫び的な費用が坪単価あたり10くらい入ってるのかな？あとは土地売却益がどうなるか。 でもこの人の言う通り、間接的な不利益まで考慮すると、お金だけでは単純に解決出来ないね。 |
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| No.199 |
いろいろなプランがあるのはいいですね。
収納スペースもあるほうですし。 コアクロスペースも面白いと思いました。 上段と下段に別れているので、有効活用できます。 ロフトのような感じでしょうか。 子供が喜びそうですね。 |
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| No.200 |
マンションって戸建てに対する最大のメリットはバリアフリーなのに自らそれをぶち壊す設計ってどうなんだろう。コアクロスペースって年取ったらデッドスペースになるだけ。
ここは既存不適格になったら買い替え厳しいから、永住前提になるのに。 |
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