バウス武蔵境ってどうですか？

[マンション比較中さん]

バウス武蔵境についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/musashisakai/

所在地：東京都武蔵野市境2丁目1277-1他（地番）
交通：ＪＲ中央線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
　　　西武多摩川線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.60平米～77.95平米
売主：日本土地建物株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　三信住建株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[182: 匿名さん]

営業の方によると、計画道路が実施された場合には東京都から敷地を削った分のお金（9.45億）が入るので、130戸で単純に割ると一世帯あたり726万返ってくる計算になるとのこと。（実際は延べ床面積に比例すると思いますとも）
これは東京都で予算が決まっていると思うのですが、私自身で裏付けは取っていないため、営業さんから聞いたままを書いています。
また隣のライオンズ同様、（管理組合主導で）用途地域変更を申請し、第一種低層から第一種中高層になれば、建ぺい率80、容積率200になるので既存不適格にならなくなる。ただそれには少なくても4年はかかることが多いので、その間の既存不適格期間は売りにくくはなるだろうと。

私の聞き間違いがなければ上記のようなこともあり、価格を高めに設定していると思えます。
ただこれらは当然契約書には明記されないし、可能性の話であって確実なことではないです。市議の中には計画道路反対の方もいるから、実施される予定とはいえ、どうなるかはわからないともおっしゃってました。これは営業さん自身のリスク回避というより、そういう状況で販売をせざるを得ない難しさと感じましたが、お金が帰ってくればラッキーくらいな人が手を出す物件のように思います。

[183: マンション検討中さん]

>182　匿名さん
既出のように、武蔵野市HPで調整会議事録が見れるので、営業のいい加減な話に騙されなくて済みます。
以下、都市計画専門家の委員長の発言

「ライオンズマンションのほうは沿道地区計画をかけています。恐らくこういう担保をしないと用途変更というのも認めないというのが一般的です。
私が都市計画決定権者だったら、60、200にはしないな。都市計画専門家としては、したくないなというような意思が働く可能性がある。地区計画って自由にできるんですよ。120とか、150％とか。」
販売するときも、これは既存不適格建築物になる可能性がありますというふうに伝えないといけない。それがずっと既存不適格になる可能性もある。」

ですので、営業の言う「80/200」は先ずないです。あわよくば60/200ですね。
ただ計画道路が通るといわゆる角地緩和が受けられますので、建蔽率は60%が70%になります。

それと市議が計画道路に反対しているから、どうなるか分からない。
と言うのも論外のセールストークですね。市議や区議が反対して計画が潰れるのなら、殆どの住民運動で住民が勝利しているはずです。

当該計画道路区間の大半を、日本土地さんが計画道路のために空けて待っていてくれる。
東京都としては、これほど用地買収の簡単なところは少ないでしょう。
優先整備路線ですから10年を待たずして道路は通ります。「お金（9.45億）が入る」のは確かですが、「9.45億」が妥当かどうかは検証が必要ですね。

[184: マンション検討中さん]

ほんと盛り上がらないですね。
買いたい人はどのくらいいるのでしょうか。
人気があるのか、ないのか。。
盛り上がらないのは人気がないってことですかね。

まだ最終的な販売価格は出ていませんが、
人気がないなら下がりそうなのか、
第1期は見送り、待ったら少しは値段が下がるのか、
その辺りがどうなのか気になります。

私はサウス棟を検討していますが、
もう少し下がったら決断できるのにと思っているところです。

あと、モデルルームに行ってみて思ったのは以下です。
○よかったところ
　・天井が高い

○気になったところ
　・オプションのキッチン棚を付けると、流しとの間が狭い。
　・リビングの窓が大きいのはいいが、全部開かない。
　　（なぜですかね？最近の流行り？わかる方教えて下さい。）
　・玄関の前に物を置けるスペースがない
　・エレベーターが2基でまわるのか？
　　何かで調べたら60戸に1台？が一般的と書いてあったので、決して少なくはないようですが。サウス棟希望ですが、あまり高い階でなく、階段でも上がれる階の方がいいのかとも思ってます。低層なので階段を使う方が多く問題ないんですかね？

計画道路や既存不適格の話は重要ですが、
検討中の方と他の点でも情報交換できたらありがたいです。
よろしくお願いします。

[185: マンション検討中さん]

ここって外廊下なんですね？
「石庭」とやらを臨むのなら外廊下ということもあるんでしょうが・・。
”ホテルライクな内廊下”が主流の最近のマンションでは珍しいのではないでしょうか？
外廊下を高級感があり、人気の内廊下に改装する例もあるらしいです。
ここも今のうちに内廊下に設変すれば良いのでは？

[186: 匿名さん]

内廊下は維持費高いよ。

[187: マンション検討中さん]

石庭は、デッドスペースを、そのままではあんまりだからと手を加えたくらいで、あんまり意味がないように感じました。
共用部分にお金をかけると、あとあと管理、費用が大変なので、共用部分はシンプルなのがいいと思っています。

[188: 匿名さん]

なるほどなというご意見がたくさんあって読みごたえがありました。
気になることがたくさんありますね。
計画道路、実現したらほんとラッキーだと思いますが、そのために価格が高めに設定されているとなるとう～んという感じでもあります。
共用部分に関しても同意で、シンプルなほうがいいように思います。
石庭はどうなんでしょう、微妙な感じがしますけど、掃除がしやすいのかしにくいのかもよくわかりません。
水が流れててもいいような雰囲気ですが、管理が大変ですものね。
石庭に面して二つの棟は玄関がご対面してるんでしょうか？
グリーンプロムナードに面している一階がなかなか素敵な雰囲気に思えました。

[189: マンション検討中さん]

>>188 匿名さん

>計画道路、実現したらほんとラッキー

って、いまだご理解が十分ではないようで・・。
計画道路、実現したらバウスは、建蔽率・容積率オーバーの既存不適格建築物になります。
で必ずや計画道路は実現します。
その代わり現時点での計算で？「東京都から敷地を削った分のお金（9.45億）が入る」ことは確かです。
あと広大な敷地の緑ですとか、専用庭などもなくなりますね。

これでは全然ラッキーではないと思いますが？

まあラッキーなのは計画道路実現に伴い、沿道の用途地域が一種中高層に変更され、更にその容積率が２００％とかになった場合です。
これですと容積率を満足し、既存不適格ではなくなるからですね。
容積率１２０％だとすると既存不適格のままですし、１５０％でもダメでしょう？

この辺りの詳細な計算根拠の説明を受けるべきだと思いますね。

[190: 匿名さん]

キャッチコピーが「武蔵野市の広大な地に描く邸宅街区」と書いてあり、素敵だと思って見てみました。駅から9分で、駅までの所要時間もいいです。
でも、ここで叩かれていて、他も見てみようと思いました。

物件価格は設備・使用が豪華だったりするのである程度は出せますが、外廊下は残念。
内廊下だと維持費がかかるとの意見も理解できますが、物件価格が高いなら、豪華さを追求していくべきな気も…。
お金を出せる家族向けに住民用のジムやカフェスペース、キッズスペースなど作って、外にいかなくても楽しめる施設があるならOKかと思いました。
共用施設ってあるんでしょうか。

ディスポーザつき、浄水器つきの水栓、浴室乾燥機などいいなと思う点はあったものの、水栓を海外のものにするなど、もうちょっと押しが欲しいです。

[191: マンション検討中さん]

キッズスペースやらジムやらやがて使わなくなるものに管理費を払いたくないのでこのままでよいです。ブックカフェもいらないくらい。そういう意味ではかなり良いと感じます。
ただ道路施工時は不適格リスクだけでなく畑が道路の向こうになりますし東の方は道路でお金を欲しがるだろうし、意向をまとめるのが大変だと思いました。
道路を通して(畑の土地も売って)からその分値引いて適格建築を販売してほしかったですが、まぁタイミングの問題ですし最初の段落のとおり良い仕様ですから、デベはやることやってると思います。後は道路が通るか、通った後どうするかのリスクテイカーが買うってことですよね。

[192: マンション検討中さん]

>>191 マンション検討中さん
私も全く同意見です！

皆さんデベを叩かれますが、一番悪いのは道路を計画しながら、なかなか作らない都（市）だと考えられなくもないです。
元々土地を所有されていた方も、買い上げを待ってても一向に進まないし、高く売れなかったら辛いですよね。
デベはそれなりの値段で買った以上、元を取ろうとするのは当然かなと。

営業の方は、道路を通す以上、セットで用途変更をするのは自治体の責任だからなされる、と言っていました。
（真偽はわかりません。道路のイメージなど武蔵野市に確認してるらしいので、聞いてみるのが一番いいですよね。市は責任の持てないことは絶対に言わないと思いますが）。
ただ周辺住民の反対にあって、変更に少し時間がかかることはある、実際にそういうことがどこどこで起こっていると。

コミュニティを形成させるような施策が考えられているのは、先にある困難を乗り切るための準備なんだろうなとも見ています。
変な人がいると難しくなるので、願わくばいい方ばかりだといいなと。

[193: 匿名さん]

行政のせいにしてすごいな。

都市計画道路がかかっている土地を安く買いたたいてるんだから、道路ができても適法になるように建物建てればいいだけなんだけどね。デベはぼったくっておいて売った後のことは知らない。

[194: 匿名さん]

>>193 匿名さん

ほんとそれ。道路が出来ると判っているなら尚更、その前提で企画すれば良い話。

あの調整会議事録からは、デベの代案検討や歩み寄りの姿勢は全く感じられなかったよ。

[195: マンション検討中さん]

買い叩いたのかは分からないと思いますが、道路前提で建てた方が波風はなかったんでしょうね。ただ戸数を減らせば価格に跳ねたとも考えられるし、道路が通らなかったり通ってもライオンズのように用途変更できれば問題ない。
デベは楽観的な選択肢を選んだので、後はそのシナリオに乗らないリスクを取れる人が買う、というだけだと思いますよ。

[196: 匿名さん]

計画道路ができて用途変更ってレアケース。たまたま、近隣であったからってそれを当てにするのはね。まあ、調べればわかること。

[197: マンション検討中さん]

リスクを把握しつつデベや近隣の事例を信じるなら買うし、あなたやネットを信じたり、そもそも信じる信じないの話にしたデベが気に入らないなら買わないということですよね。

[198: 匿名さん]

>>41 匿名さん

利益と広告費それぞれ15%を乗せると坪単価340くらい？
お詫び的な費用が坪単価あたり10くらい入ってるのかな？あとは土地売却益がどうなるか。

でもこの人の言う通り、間接的な不利益まで考慮すると、お金だけでは単純に解決出来ないね。

[199: 匿名さん]

いろいろなプランがあるのはいいですね。
収納スペースもあるほうですし。
コアクロスペースも面白いと思いました。
上段と下段に別れているので、有効活用できます。
ロフトのような感じでしょうか。
子供が喜びそうですね。

[200: 匿名さん]

マンションって戸建てに対する最大のメリットはバリアフリーなのに自らそれをぶち壊す設計ってどうなんだろう。コアクロスペースって年取ったらデッドスペースになるだけ。

ここは既存不適格になったら買い替え厳しいから、永住前提になるのに。

[201: 匿名さん]

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