〔契約者専用〕パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス

[契約済みさん]

パークホームズLaLa名古屋みなとアクルスの契約者・入居者専用スレです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/J1205/

所在地：愛知県名古屋市港区港明二丁目501番9（地番）
　　　　愛知県名古屋市港区港明２丁目未定（住居表示）
交通：名古屋市営地下鉄名港線「東海通」駅　徒歩4分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.43平米～95.71平米
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
売主：三井不動産レジデンシャル
完成時期　2020年01月予定（ブライトコート、セントラルコート）、2020年07月予定（アリーナコート）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階
総戸数：265戸

[スムログ 関連記事]
名古屋物件調査まとめ　2019年9月【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/17334/

[1584: マンション住民さん]

港明公園で子どもと遊んでた時にマンションから夫婦と子どもが出てきました。その女性の方はエントランスの扉の所からタバコを加えていました。そして公園のベンチでタバコを吸ってポイ捨てしてドンキ方面へと歩いて行きました。
15分後ぐらいに帰って来た時もベンチでタバコを吸ってポイ捨てしてマンションの中に入っていきました。どちらも火がついたままです。
子どもを2人連れていて注意すると何をされるかわからなかったのでその場では何も言えませんでした、、、。

[1585: マンション住民さん]

現在の駐車場費用に関してどう思いますか？
現在、駐車場収入は管理費と修繕積立金に割り振りされています。（多くは管理費）
駐車場を借りている人は借りていない人の管理費と修繕積立金も駐車場費用で賄っていると言えます。
この状況は変（不公平）だと思いませんか？自分は当初から変だと思っています。

駐車場収入の管理費と修繕積立金割り振り金額を加えた、管理費と修繕積立金を全員から徴収し、戸当たり駐車場１台分は無料、２台分以降は有料とし将来の駐車場メンテ費用としてストックするのが本来の姿ではないか？と思っています。

駐車場が立体タワーや機械式や自走式であれば、駐車場収入は全額その管理及びメンテ費用として使用するのが妥当ですが、本物件の駐車場は平置きなので殆どメンテ費用がかからない為、管理費と修繕積立金に振り分けているのかと思います。

現状では管理費と修繕積立金への駐車場収入寄与度が非常に高く、仮に多くの方がクルマを手放し駐車場使用比率が下がれば、管理費も修繕積立金も大巾値上げしないと現状を維持できない形になっています。

管理費と修繕積立金の安定化を考慮すると駐車場収入分を加味した管理費と修繕積立金を全員から徴収すべきではないか？と考えています。

現在、駐車場を借りている人の負担額は変わりません。駐車場を借りていない人の負担額は駐車場費用分上がりますが、それが公平な形ではないか？と考えています。

[1586: 匿名]

>>1584 マンション住民さん
その人が両隣、下階の住民じゃなくて不幸中の幸いですね。

[1587: 住民さん1]

ゴミ置き場に飲みかけと中身のよく分からないものが入ったペットボトルが三本床に置いてありました。
清掃員の方に迷惑をかける様なゴミの捨て方は辞めて頂きたいですね。

[1588: 住民さん6]

>>1584 マンション住民さん

残念な方も住んでるんですね

[No.1584と本レスは、一部テキストを削除しました。]

[1589: マンション住民さん]

路上タバコのマナーは自治体の注意喚起と個人のマナーに委ねるしかないのが現状で、どこの地区でも歩きタバコや自転車タバコは時々見かけます。
名古屋市は条例（安心・安全・快適条例）で、歩きタバコと自転車タバコは禁止されてますが、どれだけの方がこの条例の存在自体を知っているか？という個人的な疑念もあります。
条例に関しては下記リンクを参照下さい。
人の往来が多い場所（名古屋駅、栄、金山、藤が丘）は喫煙禁止区域（罰金あり）が一部設定されてますが、効果は限定的という感じがします。
https://www.city.nagoya.jp/kurashi/category/2-4-2-0-0-0-0-0-0-0.html

火がついたままのタバコポイ捨ては火事の原因にもなるので問題ですね。
最近はクルマの灰皿装着がオプション設定になってるので、他の地区でも道路を走行してるとクルマから火のついたタバコポイ捨てもたまに見かけます。
これに関しては自治体や消防に連絡し注意喚起（張り紙、立て札設置等）してもらうしか、現状では手立てがないと思います。

[1590: 教えてください]

現在購入を検討中のものです。
こちらのマンションは何階から
みなと花火がきれいに見られるでしょうか？
教えて頂ければ幸いです。

[1591: マンション住民さん]

９／３（土）９～１０時、無料オンラインのマンション管理セミナーがある様です（要申し込み）
興味がある方は下記リンクサイトご参照下さい。
https://www.s-mankan.com/seminar/220903/

[1592: マンション住民さん]

>>1590 教えてくださいさん

正確には花火が開催された時期の過去投稿を辿ってみて下さい。
自分の記憶では過去投稿で上層階（７階以上）くらいと書かれてた気がします。

[1593: 住民さん8]

このマンションのガス電気の値段比率のことで詳しい方いますでしょうか。
ガス代8に対して電気代1くらいの対比です。
ガス代も上がっているとはいえかつ夏なのにどんどんガス代が更新されていきます…
みなさんはそんなことないでしょうか。

[1594: マンション住民さん]

>>1593 住民さん8さん

この物件は全戸エネファーム装備なので、各戸でガスにより電気も発電しています。
ガスで発電した電気容量を越えて電気を使った分だけ電気代が別にかかります。
売電契約をしていれば、ガスで発電した電気容量より使用電力が少ない月は、余剰電力が売電出来ます。返還は毎月ではなく年１回纏めて返還されます。

電気とガスの価格は、貿易価格に比べて遅れて反映されます（約３～５ヶ月後）ので円安が円高に反転してから数か月後でないと下がらないと思います。
下記リンク記事＜電気代の管理費への影響は？＞の項目をご参照下さい。
https://www.sumu-log.com/archives/44001/

前年に比べ現時点で＋２０％程度上がっており、先述記事はマンション共用部の電気とガスに関してですが、今年度は前年度の＋４０％、来年度は＋６０％程度が予測されています。管理費中の電気とガスは今年度の実績に於いて予算を越える可能性が高いです。（円安は現在も進行中なのでもっと多いかも？？？）

[1595: 契約者さん8]

>>1585 マンション住民さん
こんな掲示板で言われても。管理組合の役員やって正式に稟議にかけたら？

[1596: 匿名さん]

>>1585 マンション住民さん
横からだけど、そんな事案可決したら中古売却時に車所有者以外に売りづらくなるから資産価値激減するよ。
賃貸出すにしても駐車場費用上乗せして管理費+12000円なら借り手もつかなくなる。
得するのは今駐車場借りて今後も確実に永住する人のみ。機械式やタワーパーキングと違って修繕費が安く、使用率が落ちても積立不足にはならないのが自走式平面の強みで
機械式の場合と自走式が混ざると使用料が安い機械式の修繕費を自走式の利用料で賄わなければならない。
ここはそういった不均衡がないのだから、そんなわざわざ資産価値下がることをする必要はないと思う。

[1597: 匿名]

>>1585 マンション住民さん
> 駐車場１台分は無料、２台分以降は有料とし将来の駐車場メンテ費用としてストックするのが本来の姿ではないか？と思っています。
1台分管理費用として払って無料にするなら、二台目の駐車場借りたい人が出ても借りられないよね。まさか、1台分駐車場代払ってるのに権利だけ放棄する人が出るとでも? 結果として2台以上借りたい人は借りられず、必要ない人は管理費だけ取られて何も止めないっていう状態になるけどそれでもいいの?

あと上で書かれてるように車持ってない人は借りもしない駐車場の管理費負担だけさせられるから出ていくし、売る時にも借りてない駐車場の費用負担のかかるマンションなんて売りづらい

[1598: マンション住民さん]

>>1595 契約者さん8さん
>>1596 匿名さん
>>1597 匿名さん
コメントありがとう御座います。
コチラの掲示板はマンションに関心のある方が投稿されているので、色々なご意見が聞きたくて質問した次第です。

確かに無料という形にすると権利面で２台目の駐車場を借りたい人が借りられないという事象が起きるのでダメですね。
管理費＆修繕積立金の拠出公平性と駐車場使用率が落ちた場合の収入安定化を考えての話なので、管理費＆修繕積立金＆駐車場費用のトータルな見直しの方が良さそうですね。

現在は管理費＆修繕積立金が安い方が市場流動性は高いですが、マンション管理認定制度が開始されたので、管理費＆修繕積立金の適正安定化は必要と考えています。
近い将来、管理費＆修繕積立金が適正で認定された物件と安いけど認定されてない物件では大きな格差がつくのでは？と考えています。
自治体に認定された物件のフラット３５は金利優遇が既に開始されましたので、一般の金融機関が認定有無に関し追随すると（金利優遇や融資限度額差異など）決定的な格差になると考えています。

[1599: 住民さん1]

駐車場費用今のままで良いです。

[1600: マンション住民さん]

>>1599 住民さん1さん
コメントありがとう御座います。
早急に見直さなければならない案件ではありませんが、下記２点をご認識頂ければと存じます。
１．今の駐車場費用は東海通駅周辺月極駐車場費用より高く外貸し競争力が無い事。
２．今の駐車場費用は必要な共用部管理費＆修繕積立金に全額充当されている事。
　（共用部管理費＆修繕積立金の６～８割に充当されていて、今の１００％近い駐車場使用率で現状の共用部管理費＆修繕積立金収支が成り立っています、今の個別に支払っている管理費＆修繕積立金では不足しているのが現実です）

[1601: マンション住民さん]

>>1599 住民さん1さん
ひとつ上の投稿（No.1600）のカッコ内に誤記があるので訂正します。
（誤）共用部管理費＆修繕積立金の６～８割に充当
（正）共用部管理費＆修繕積立金の４～６割に充当（約５割前後に充当）

[1602: マンション住民さん]

今年度、正式に修繕積立金計画立案予定ですが、物件契約時の修繕積立金計画（段階増額案）を基に現状把握の為に投稿致します。
（物件契約時案では３０年で積立金ストックがゼロになる計画になってます）

現状は３０年平均修繕積立金に対しかなり安い金額の積立です。
新築物件は売り易くする為（月費用を安く見せる為）どの売主物件も初期修繕積立金はかなり安い金額設定です。

１００％近い現状使用率の駐車場費用分配分を入れても、改定された国のガイドライン下限値を下回っています。自治体や不動産管理業の管理認定を取得するにはこの下限値を上回る必要があります。（添付図参照下さい）

今までは修繕積立金が値上げで高くなる前に住み替えてしまえば良い、という考え方もありましたが、管理認定制度施行により通用しなくなると思います。

中古物件の修繕積立金（及び年度収支等）透明化が進み、取得して修繕積立金が大巾に上がる想定の物件は中古市場で購入敬遠されていくと思います。
（現状でも購入段階でこれら情報を取得する事は可能であり、管理認定取得し自信がある物件は敢えて公表・明示してるトコもあります）
もし自分が住み替えで中古物件を購入する際は必ずこのポイントを確認し、経過年数の割に安い修繕積立金の物件は最初から候補に入れません。

物件の資産価値を高めるには、きちんとした建物管理と潤沢な修繕積立金ストックが必要と考えています。会社経営と同様に初期からの適正な修繕積立金計画は先行投資と考えています。

以上、参考になれば幸いです。
（個人的には添付図の不安定要素なオレンジ部分をグレー部分に極力置き換えて行くのが望ましいと考えています）

[1603: 匿名さん]

>>213 匿名さん
> 新築物件は売り易くする為（月費用を安く見せる為）どの売主物件も初期修繕積立金はかなり安い金額設定です。

修繕積立一括金をご存じないんでしょうか。当初安いのは一括金支払ってるからです。