ザ・パークハウス 鹿児島中央タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-kagoshima/

所 在 地：鹿児島県鹿児島市中央町19 番40（地番）
交 通：JR 九州新幹線・鹿児島本線・指宿枕崎線「鹿児島中央」駅徒歩1 分
用途地 域：商業地域
施 行 区 域：約0.7ha
計画敷地面積：約4,400 ㎡
延床面 積：約47,000 ㎡
構造・規 模：鉄骨造 一部鉄筋コンクリート造・地上24 階地下1 階建
建 蔽 率：約90％
容 積 率：約850％
用 途：商業・サービス系施設、ホール、住宅、駐車場
参加組合 員：南国殖産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、株式会社大京、株式会社穴吹工務店
設 計：三菱地所設計・東条設計・竹中工務店設計共同企業体
施 工：株式会社竹中工務店

＜住宅部分＞
総 戸 数：210 戸
間 取 り：1R～4LDK
専有面 積：40.28 ㎡～222.94 ㎡
販売戸 数：未定
販売価 格：未定

【公式URLを追記しました。2020.2.3　管理担当】

[101: 通りがかりさん]

リビングだけ広くて、メインベッドルームが6帖無いとかw
日本人は馬鹿すぎ。そんな間取りしか設計しないデベロッパーもクソ。
田の字でつまらない間取りばかり作る。
何が設計士だよ。
ルームプランに魅力無い物件増えすぎ。

せっかくの分譲マンションなのに、アルコープがないとか特徴が無さ過ぎる。
安易な設計ではなくきちんと設計してほしい。
期待する方がダメなのかなw

いま住んでる所は新築分譲時に作る段階で壁ぶち抜きでメインベッドルーム12帖にしてもらいました。
リビングにカウンターテーブルなど造作してもらい、そこで子供は勉強してます。

小さな部屋だけが多くて、リビングだけ無理して広くして。実際は廊下までスペース入れてる物件多いから、そのリビングも狭いとか増えてる。

無難な間取りが主なのは理解してるけど、全てがそうだと魅力なさすぎて残念です。

80平米無くても素敵な間取りは以前は有ったんだけどね。

[102: マンション購入検討中]

以前東京の中央線沿のタワーマンションに住んでいました。
独身時代に購入したので、仮に結婚・子供が1人の3人で10年は住めることを考え、かつ賃貸か売却できる物件という事を考え購入しました。
96さんが言われるように、60m22LDKで6800万円でした。
結果的には家族3人で6年住んで7000万円強で売却できました。

ただ、これは東京という土地だからこそ可能な状況で、鹿児島でいくら駅前といっても投資や利益目的のマンション購入はメリットはあまりなさそうですね。


ちなみに昨日モデルルームを見に行きました。
価格帯は2000万円～33000万円と幅があります。
個人的に気になる点を以下にあげます。

・24階建てマンションで外廊下。
駅前であり、部屋へ移動する際には騒音が気になるかもしれない。
あと、高層階で外廊下って安全性は大丈夫？？
・この規模のマンションでコンシェルジュは管理費の問題で今のところ不在の予定。
管理費は1m2あたり300円くらいとの事なので、150m2くらいになると管理費が4万5千円とかなり高め。一番小さい部屋でも1万2千円程度。
もし今後コンシェルジュをつける予定になると管理費だけでさらにプラス1・2万円くらい上乗せ？？
・駐車場が60台のみ。
億ション部屋は優先権はあるが、平置きはないので、車種によっては機械式は使えない。
その際にはアミュの駐車場か近隣の駐車場を利用。
ただ、アミュの駐車場は決まった場所は確保できないらしく、毎日駐車位置が変わる可能性あり。
・100m2超えの部屋は10部屋位で、現状おそらく全ての部屋が抽選の可能性あり。
・20階以上にも3000万円代の部屋はあるが、同階は億ション部屋ばかりなので、何となく住みずらい？

業者の方が各階にゴミ捨てステーションがある事を強調されていましたが、タワーマンションでは一般的であり、逆に例えば24階に住んで、毎日7階までゴミ捨てにいかないといけないマンションは大変過ぎて購入欲はそがれるのではないかと感じます。

モデルルームは80m2タイプしかないので、同程度の部屋を希望されている方はイメージが付きやすいかもしれませんが、それ以上の部屋を検討されている方は図面だけで検討しないといけません。
価格を考えると、それだけで決めるにはリスキーな気もします。

ただ、そうはいっても場所は非常に便利であり、あと天井も最上階は270cm、それ以外も250cmと一般のマンションより高めなので、それはメリットだと思います。
あとは鹿児島では少ないディズポーザ付きです。

個人的には対費用効果を考えると購入はないと思いましたが、あとは各々の考え方、生活スタイルによると思いますので、ご参考になれば幸いです。

[103: マンション検討中さん]

100m2以上の部屋は２０部屋くらいですよ。
外廊下の安全性もだけど、何より冬は風がとんでもなく強くて寒くて大変かもね。

管理、修繕、駐車場も入れるとそれだけで家賃相当になりそうですね。
賃貸回しを考えてる方はその辺もよく考えた方がいいかもね。

[104: 匿名さん]

最高価格が3億3000万は凄すぎる・・・
大阪の梅田や北浜、淀屋橋のタワーマンションの最高価格と変わらないのでは？

[105: マンション検討中さん]

鹿児島のマンションにそこまでの資産価値があるとは到底思えないけどね。
駐車場６０台しかないも含めてちゃんとマーケティングしてるのかね？とは思う。

[106: 匿名さん]

管理費も高めですよね。固定資産税とかも考えるとすごいことになりそうですね。

[107: マンション検討中さん]

3億3千万ってもしかして九州内で最高価格？
今福岡の大濠公園の側で180平米前後が3億2千万とかで
ずっと売れ残ってるから鹿児島で3億が売れるとは思えんが
地元愛強い金持ちが買うんだろうね

[108: マンション検討中さん]

ハイクラスの部屋はプレミアで上乗せしすぎかな。
3.3億の部屋は2億くらいが妥当なとこじゃないのかなー。

[109: eマンションさん]

>>107 マンション検討中さん

大濠公園側のマンション
専有面積＝181.44㎡＝56坪＝3.2億＝坪単価＝約571.4万

鹿児島再開発マンション
専有面積＝222.94㎡＝68.8坪＝3.3億＝坪単価＝約479.6万

坪単価で計算すると福岡より断然お安くなってますが、それでも高過ぎるので仰る通り地元愛溢れるお金持ちの方が購入されるのでしょうね。

81㎡のお部屋を坪単価479.6万で計算すると約1.2億に、、、明らかにプレミア価格が過ぎると思いますが、それでも買う人はいるという想定でしょうし、抽選するくらいですから実際売れるのでしょうね。

[110: マンション検討中さん]

庶民なので買えない物件ですが早くHPにならないかなあ

[111: マンション検討中さん]

5月にあった初めての説明会で外廊下とお聞きした時は？と思いました。
ただ今回のモデルルーム内覧に伺って担当していただいた方から詳しく説明して頂き納得しました。

内廊下で設計出来ない事は無いけど色々プランニングの結果、外廊下で設計する事に。
やはり、鹿児島特有の桜島の火山灰の影響考慮してとの事。
分譲時は内廊下の方がもちろん火山灰は中には影響はないでが、カーペット敷きだとどうしても靴や服など時間経過事の
メンテナンスが3倍程度必要。其れを管理修繕費で上乗せしてまで、メリットがない。
外廊下で設計して、火山灰の後綺麗に掃除してメンテする方が良いとなったとの事。
ここ数年は爆発回数は少ないですが、年に900回以上の年もあるので。
あと、下に商業施設がある関係で火災の影響考慮しての一面も有るとの事。

もちろん雨、風対策は考慮して設計して有ると図面でも説明は受けました。

[112: マンション検討中さん]

ホームページもまだでお得意様やその紹介のみでのモデルルーム案内だとなかなか敷居が高いですね
水面下でいろいろ動いてそうで鹿児島県民的にはないがしろにされてる感があります

[113: マンション検討中さん]

>>112 マンション検討中さん

たしかに、お得意様以外は蚊帳の外ですね。
でも、説明会に参加された方がここで情報をくれるので、非常に参考になります。

ここのカキコミのように、お得意様たちの反応が思ったより良くなくて、価格を決めかねてるんじゃないですか？

一般公開もそろそろだと思うので、もうしばらく待ちましょうよ。

[114: 買い替え検討中さん]

維持費が高いな、鹿児島のサラリーマンには無理じゃないかな
価格は100万単位の誤差はあるけど決定してる
一般公開は来月末か来年初めだと思う

[115: マンション比較中さん]

鹿児島の平均年収400万だから買える人は一握りだよ
値段気にせず買える人うらやましいなあ～
買えないけど中を一度拝見してみたいけど買えないからサイトのモデルルームを見て羨ましがろう

[116: 通りがかりさん]

3億の物件に対して固定資産税って年間いくらなんでしょうか？管理費、修繕積立費、駐車場代等を考えたら、庶民には手がでないでしょう。

[117: eマンションさん]

>>116 通りがかりさん

固定資産税、管理費云々は抜きに3億の物件を庶民が買えるわけないよね。

[118: マンション検討中さん]

3億だと固定資産税は概ね年300万

法人契約でしようが

[119: マンション検討中さん]

>>115 マンション比較中さん
年収2000万台の自分でも流石に駐車場割当ない（あっても一台）相場より1500万前後高い、罰ゲームみたいな物件買う気にならんよ
タワマンは利便性と景色が売りもんなわけだけど、鹿児島の場合は駅そばが立地条件いいと言わない。
景色も唐湊とかちょっと高台に立てれば手に入れられる。
そもそも25階建で外階段ってないわ。公社ビルやアーバンポートビルの13階あたりでゾッとするのに。

[120: マンション検討中さん]

再開発現場がニュースでよく出てきますね。
販売開始に向けた話題作りでしょうか。

[121: マンション検討中さん]

このマンション期待してたけどちょっとダメっぽいなぁ
西口の再開発案件に期待しよう。

[122: マンション検討中さん]

マンション価格はただでさえ今が一番高騰しているのに、ここは更に輪を掛けて高いから、手放す時に値下がりは必至。普通の鹿児島県民じゃ、購入&維持は厳しいんじゃない？

会社経営者や医者、2馬力公務員などの上位所得層で、この唯一無二の立地にステイタスを感じる人は少なからずいるとは思うけど、210戸もあるから果たして竣工前に完売できるかな？地権者も入りまくりで、マンションと商業施設で管理組合もややこしそうだし。

投資物件にするったって、回収にいったい何年掛かるんだよ。

[123: マンション検討中さん]

3億近いところと2000万台のところでは格差が出てくるのは必至だし、おそらく賃貸に出す人も多いでしょうから修繕積立金等の滞納問題も出てくると思いますよ。

[124: マンション検討中さん]

心配しなくても既にかなりの倍率ついてるから。

[125: マンション検討中さん]

>>124 マンション検討中さん

210戸に対して、それ以上の購入希望者が既にいるってこと？

それとも特定の住戸（高層階角部屋など）にそこそこの購入希望者がいるってこと？

どうせ後者でしょ？

[126: マンション検討中さん]

高層階の抽選に漏れた人が中層階まで降りるつもりがあるかどうか
中層階でも鹿児島では十分高いけど

[127: マンション検討中さん]

県外の金持ちが買いますしね
普通のマンションとは全てが違う世界

[128: 匿名さん]

12月になったけど音沙汰なし…と

[129: マンション検討中さん]

ここ購入する人はここの掲示板なんか見ないんだろうね
もう申込み始まってるのにスレ伸びないし

[130: マンション検討中さん]

>>129 マンション検討中さん

もう申込、始まってるんだね。
一般人は置いてけぼりか…

[131: マンション比較中さん]

お金持ちじゃないから別にいいけどマンション名だけ気になるわあ

[132: 通りがかりさん]

今でもホームページがないのがすごく気になります。
最後まで出ないのでしょうか？

[133: 通りがかりさん]

現状報告。来週の日曜が最終申込みみたいです、7割ぐらいは申込みで埋まってました、桜島が見える上層階の空きはゼロ。下層階とワンルームはチラホラと空きあり。

観覧車側の3LDKは比較的安いのに空きが3分の1ぐらいで抽選組が流れそう。
めちゃくちゃ人気みたいです、とりあえず。

[134: 通りがかりさん]

マイナスポイントもあげときます。ペデストリアンデッキがアミュのプレミア館が閉まると使えないこと、やはり駐車場が少ないことかな。

ワンルームは40平米で2500万でした、ここまでくると元が取れるとか普通の計算では割高としか結論が出ないので2度と出ない物件として魅力を感じるかですね。結果としては7割が一般公開前に売れてさらに抽選外れ組が今の空いてるとこに回るから大成功なんだと思います。

周りの地権者もあれ見たら再開発したくなるだろうな

[135: 通りがかりさん]

最後に購入者は結構意外に鹿児島組が多いみたいです。ほとんどの人が家は別にあるので高いとか駐車場とか外廊下とかチマチマケチつける人はいなくてとりあえず2度と直結は出ないから抑えとくかみたいな感覚で買ってるみたいですよ。
売り方といい普通人があーだこーだ言ってもしょうがないですね。
5000まんが500万ぐらいの感覚でもう一台車買うかみたいな人向けです。

[136: 通りがかりさん]

>>135 通りがかりさん
ありがとうございます
自分はここを気にしつつ他のマンションを買ったばかりなのでやっぱり気にしちゃいます。

それにしても鹿児島の人意外とお金持ちなんですね

[137: 買い替え検討中さん]

＞プレミア館が閉まると使えないこと
先月聞いた時は交渉中だったけど使えない事になったんだ

中央駅周辺のマンションの最上階は病院の院長クラスの人ばっかり
上層階で普通のマンションより1500万くらい高いだけだから勤務医ならみんな買えるでしょ

[138: マンション比較中さん]

とりあえず抑えておくかの人だからお金持ちだ
+1500万ぐらい高いだけ・・・言ってみたい

[139: マンション検討中さん]

想像通り、普通のマンションとは一線を画してますね。
三菱地所としても地方中核市大型物件の試金石としては大満足でしょう。

[140: マンション比較中さん]

このマンションは抽選に登録するだけでも3年分の所得証明や住宅ローン事前審査の承認が必要らしいです

[141: 通りがかりさん]

>>140 マンション比較中さん

事前審査は基本なのでは？

[142: マンション比較中さん]

>>141
そうなんですね
昔は契約時に必要だったので・・・
今は買いたい意思を出す時点で必要だとは知りませんでした

[143: 通りがかりさん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[144: 通りがかりさん]

これを買う人達が家がこれだけでフラット35を必死に通るか審査を待って住む人たちでしょうか、セカンド、いやサードハウスとかでしょう。
私はやっと鹿児島もそういう商売ができるとこになったと嬉しいです。

もっと観光でも経済でも熊本、福岡に負けないように裾野も富裕層向けも揚げ足を取らずに頑張ってほしいなと思います。
蛇足でした。

[145: 通りがかりさん]

ちなみにですが現在は価格は確定してます。参考資料なので載せてももんだいないでしょという建前です。

[146: 通りがかりさん]

率直に鹿児島中央という立地の凄まじいポテンシャルに驚いた。
東京や大阪とそう変わらないほどのポテンシャルがあるんだなと。

[147: マンション検討中さん]

参考とはいえ3億なんて恐ろしい時代だ

[148: マンション比較中さん]

>>144さん
分かります
これを気に有名なお店も大体福岡・熊本どまりだったので鹿児島にも支店が増えて欲しい
大体ここ2件でストップしちゃって行ってみたいのにって思ってることが多いです
あと、今度熊本にコストコできるみたいなので次は鹿児島にもと思っちゃいます

[149: 通りがかりさん]

抽選結果出たみたいですね！
みなさん当たりましたか？

[150: 名無しさん]

>>149 通りがかりさん

無事買えました。良かった。