ピアース神楽坂レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

ピアース神楽坂レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-kagurazaka-rd/index.html

所在地：東京都新宿区赤城下町84・85（地番）
交通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩2分
　　　都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩8分
　　　東京メトロ東西線・有楽町線・南北線・都営大江戸線「飯田橋」駅徒歩11分
　　　JR中央線・総武線「飯田橋」駅徒歩14分
間取：1DK～2LDK
面積：31.04m2～65.35m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社合田工務店
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: マンコミュファンさん]

立地良いですね

[2: 匿名さん]

駅近だけど神社から階段下った低地で、雰囲気は下町っぽい感じ。

[3: マンション比較中さん]

駅から近いけど坂道が急激ですね。
まわりの雰囲気はのどかですね。赤城神社はやっぱり綺麗。

[4: 匿名さん]

駅から神社の鳥居へ向かうアプローチは素敵です。
ただ神社から現地まではひたすら坂道を下る下る。しかも北傾斜。

でも神楽坂駅2分だから売れちゃうでしょう。

[5: 匿名さん]

神楽坂駅2分は強いですね。
ただ上にもあるとおり北傾斜で住環境もちと微妙なのでほぼオール賃貸になりそうな予感。

[6: 匿名さん]

表示2分とは言え、相当な急坂なので実質4分～5分物件ですね。
雰囲気も神楽坂？？？って感じでなく、すでに江戸川橋です(笑)　
ディアナでなくピアースですし、ゼネコンも賃貸マンション施工会社レベル(分譲の実績は最近で、かつ、マイナーしかない)なので、出来映えも期待できないです。

[7: 匿名さん]

間取りを見ると1人暮らしだと最適ですね。
1LDKで広い間取りの物件はあまり見ないので、そういう間取りを求めている人にはいいと思いました。
どちらにしても、ファミリー向けではないかな。
Aタイプは玄関から奥が見えない設計になっているのがいいと思いました。

[8: 匿名さん]

近所に住んでましたがあの坂は電動自転車でも登れない強烈な坂です。神楽坂価格で来るでしょうが高過ぎるとリセールで見合わない。あの辺は江戸川橋と思った方が良い町並み。

[9: 通りがかりさん]

たしかに。
近所の丘上に住んでますが、下町はその名の通り台地の下。
赤城神社から眺めるとよくわかりますよ。

[10: 口コミ知りたいさん]

坂を下りきったところに、秋に2棟高級賃貸（広い1R～1LDK)が建ちましたが、半年経って2/3くらい空いているという悲惨な状況です。

本物件は坂の途中で、それよりはやや立地マシですが、神楽坂価格で買っても、神楽坂価格では貸せないでしょう。

[11: 匿名さん]

坪500は余裕越えでしょうか…

[12: マンション検討中さん]

さすがに坪500は無いと思います...
坪420?くらいではないでしょうか？

[13: 匿名さん]

神楽坂は人気エリアですが、坂道が多いのがネックです。価格も高すぎては売れないでしょうし難しいです。

駅から徒歩2分なので、坂道はトレーニングだと思ってがんばる・・・？
若い頃はいいけれど、永住するなら坂は辛く感じないかなと不安です。
高級感のある内廊下。角住戸が中心で大規模じゃないので人気が出そうな気はしています。

プロジェクト会員に登録された方はいらっしゃいますか・・・？

[14: マンション検討中さん]

そもそも駅2分じゃなくて3分ではないでしょうか？
Googleマップで調べると駅出口からちょうど240メートルです。
大した違いではないかもしれませんが、なんかモヤモヤします。

[15: マンション検討中さん]

赤城神社の正面通りに駅の出口が新設されて、従来出口からは3分だったのが2分に短縮されたとの事です。
坪単価が非常に気になります。

[16: マンション検討中さん]

>>15 マンション検討中さん
コメントありがとうございます。
エスカレーターがある新しい出口ですよね。
そこから起算してGoogleマップで240メートル、キョリ測で手動で測ってみますと210ちょっと。
いずれにせよ1分未満は切り上げなので、3分じゃないとおかしいと思うのです。

400万台でしょうか。

[17: マンション検討中さん]

先日、マンションの案内会に行ってきました。担当していただいた方からは450?480ぐらいになると仰っていました。
新築のマンションを待っていましたが、中古マンションしか手が出なさそうです。。。涙

[18: マンション検討中さん]

私は500万超えるかもというニュアンスでききました。400万後半であることは間違いなさそうです。
私も400万前半でないと厳しいですね。

[19: マンション検討中さん]

神楽坂のマンション価格上がりすぎだろ笑
坪400後半なら神楽坂じゃなくていいって人多そう

[20: 名無しさん]

坪400後半ならもう少し頑張って麻布や恵比寿あたりのほうが良いでしょうね。神楽坂は素敵な街ですが、ほんとにその価格なら少しやり過ぎですね。

[21: 匿名さん]

麻布あたりも価格上がっていて500半ばくらいだと思うので、神楽坂が上がりすぎということはなく都心立地が全体あがっているだけのように思います。
一昨年くらいの神楽坂ピアースも400前半でしたでしょうし、高いとは思いますがここが同じ400前半で出るとは考えにくいですね。
今や江戸川橋でも400万円くらいしますよね。

[22: マンション検討中さん]

坪500になるとパークコート南麻布と大差ないですね。街としては神楽坂のほうが好きですが、パークコートとの比較となるとちょっと厳しいなという感じです。

[23: 検討板ユーザーさん]

あの急な坂をくだって、しかもごみごみした町並みで、400万後半とかありえなくないですか……
北斜面で日当たりや眺望も良いわけではないし、火事の時もヤバそう。

徒歩2分だって結構怪しい。
Googleだとめちゃくちゃギリギリまで測っても200メートルです。
多少の誤差があってもここからマイナス20メートルになる可能性ありますか？（切り上げなので181メートルから徒歩3分表記じゃないとルール違反です）

[24: 検討板ユーザーさん]

あ、違う。徒歩1分は80メートル換算だから、徒歩2分は160メートル以内だ。
さすがにここから40メートルの誤差は出ないと思う。
徒歩2分をホームページでおしてるけど、不誠実ではないですか？

[25: 検討板ユーザーさん]

まじか、と思って測ってキョリ測で手動で測ってみたけど、確かに222メートル。

徒歩３分と表記すべきじゃないの？モリモトさん。

[26: マンション検討中さん]

実際歩いたら2分でした

[27: 検討板ユーザーさん]

>>26 マンション検討中さん
「実際歩いた」には個人差があるので「不動産の表示に関する公正競争規約及び施行規則」で1分＝80メートル（端数切り上げ）と決められてるんですよね。

ちなみに実際歩いたら、坂があるので表示以上かかると思います。

[28: マンション検討中さん]

うん、表示はなんでも良いんだけど、実際歩いて測ってない人が多そうだから言っただけです。僕は健康な青年ですが、実際にふつうに歩いたら2分ジャストで入口でしたよ。いらない情報だったらすいません。

[29: 検討板ユーザーさん]

不動産広告上アウトってことでしょ。表示はなんでもよくないよ笑

[30: 検討板ユーザーさん]

何でもよくないでしょう笑
他の物件と適正に比較できないじゃないですか。

ホームページで神楽坂2分をメインでプッシュしてますからね。
それがルール上アウトなら直さないとまずいと思います。

[31: マンション検討中さん]

検討したら実際に自分で歩いて考えるからどうでも良いです。笑
2分と3分で検討するかしないかが変わる人なら意味あると思いますけど。
実際に見に行かずに皆さんそんなに検討するんですか？？

[32: 検討板ユーザーさん]

>>25 検討板ユーザーさん
そのアプリが間違ってるだけでは？
82mから146mまでのところ、64mもあるようには見えないな笑。

[33: 検討板ユーザーさん]

>>32 検討板ユーザーさん
たしかにそう見えますがマピオンのアプリです。

Googleマップの手動距離計測で拡大して超ギリギリをついても190メートルくらい。
もしよかったらご自身でやってみてください。
https://japanese.engadget.com/2018/05/08/google-2-google-tips/

[34: 匿名さん]

現地へ行く時は2分で行けた。
現地から駅へは4分かかった。
理由を考えたら上り坂だからだ。

実質210ｍだから徒歩3分表示が正しいでしょうね。

[35: マンコミュファンさん]

このマンション大丈夫ですか笑
駐車場も身障者用1台以外は設置なしだから、管理費圧迫しそうだし。色々問題ありそう

[36: 匿名さん]

>>33 2分か3分かにあまりこだわりはないのですが、教えてもらった方法でやってみたけど160mでした。キョリ測もほぼ同じでした。

[37: 検討板ユーザーさん]

>>36 匿名さん

そんなに人によって差が出ますかね……
お手数ですが、スクショ見せてほしいです。

[38: マンコミュファンさん]

坪500以上ですね、解散?

[39: マンション検討中さん]

かなり強気ですよね。私は勿論見送りました。

[40: たまたま]

驚きの強気の販売価格に迷わず辞退しました

[41: 評判気になるさん]

上の方々に同じくです。
高いとは思っていましたが、ここまで高いとは…

[42: 匿名さん]

高すぎ

[43: マンコミュファンさん]

価格見て完全に見送りです。。

[44: マンション検討中さん]

販売価格ってどこで見れますでしょうか？

[45: マンション検討中さん]

以前のモリモトさんは大手にブランド力で敵わないものの、少し割安感のあるマンションが多く好感が持てました。
最近はちょっと残念な価格が続いてます。

[46: 名無しさん]

物件のスペックは決して高くないのに、神楽坂の駅近というだけで、ここまで強気の価格設定されるのかと、ビックリすると同時に、やや残念な気持ちになりました…

[47: 匿名さん]

お値段高いみたいですが、天カセは付いていますか？

[48: マンション検討中さん]

本当に！モリモトさん期待してたのですが…
大手と変わらない価格帯でしたね。
赤城下町であの価格は残念でした。。
逆にスッキリ諦めます（笑）

[49: 匿名さん]

大手と変わらないどころか、S不動産ですらあんな値付けはしないでしょう。
完全にやり過ぎな価格設定です。

[50: マンコミュファンさん]

天カセもないしディスポーザーもないですよ。価格は自分でMR行ってくださいね。

[51: 匿名さん]

一回潰れた会社だから資金も自転車操業だしまた市況が悪化するオリンピック後に潰れる可能性もゼロではないかも。

[52: 通りがかりさん]

>>50 マンコミュファンさん

え？冗談でしょ、、
今時天カセもディスポーザーも無いなんて

[53: マンション検討中さん]

>>50 マンコミュファンさん
MRは少し前に行ったので、問い合わせてみます。

[54: マンション検討中さん]

設備仕様のグレードが低く価格は高いのか。笑えますね

[55: マンション検討中さん]

価格が不適切だったせいかスレも盛り下がってしまいましたね。。

[56: 検討板ユーザーさん]

掲示板の書き込みで気になって、駅距離に間違いがないか担当さんにきいてみた。
要するに過去レスの画像は物件の位置が微妙に違ってる。

かなりギリギリだけと、2分ということで間違いなさそう。
表示ルール上は問題なかったです。

[57: マンション検討中さん]

2分だろうが3分だろうがこんな価格では検討に値しませんね。

[58: 匿名さん]

パークハウス市ヶ谷もきっともの凄く高いだろうし、この近辺の駅近新築は坪500の世界なんでしょう。
池袋や上野が軽く坪400超えるご時世ですからね。

[59: マンション検討中さん]

会社からめちゃくちゃ近いので買いたいのですが、、、

[60: マンション検討中さん]

坪510~って感じですね
周辺の中古を見た感じは買った瞬間坪20以上の損といった感じでしょうか

[61: 検討板ユーザーさん]

>>60 マンション検討中さん
坪510！？
強気すぎですね……

[62: 匿名さん]

坪510って、ちょっと足せば南麻布のパークコートが買えるじゃんw
あんな悪い意味で下町丸出しの坂下立地なのに勘違いし過ぎ。元々港区3Aには遠く及ばない神楽坂の過大評価もこれを期に収束か。

[63: 匿名さん]

モリモトのいつものやり方ですね。掲示板に嘘の坪単価を記載して高い高いと言わせておいて(営業の書き込みの可能性もありますが)、実際には全然安く出すという炎上商法です。ピアース赤坂の時に、坪600万から700万円という情報が掲示板に流れて炎上しましたが、結局、坪500万円でした。実際の価格を安く見せるための方法です。今回も同じやり方でしょう。

[64: 検討板ユーザーさん]

>>63 匿名さん
いやお前MR行ってないやろ
マジだからな
ダサすぎ

[65: 匿名さん]

>>63 匿名さん
いや本当に高かったですよ。
中古の相場からしてもこのくらいと提示されたのは、高輪の某物件並みで、すぐに検討からはずしました。

[66: 匿名さん]

510ならむしろやすいです。
ダメマンションと比較してどうすんだ？
山手内は坪1000万とか当たり前の時代だよ。

[67: 検討板ユーザーさん]

>>66 匿名さん
それはないですよ……

[68: 匿名さん]

場所にもよる
でも神楽坂はそこまで行かないけどね
精々坪６００未満がいいところ

[69: 検討板ユーザーさん]

>>68 匿名さん
神楽坂で平均坪500万超えたところって今まであるんですか？

[70: 周辺住民さん]

あの立地で下500万越とは狂気の価格ですね。
近所なのでそんな価格で本当に売れるのか、ウオッチしていきます。

投資としても極めて率悪いですね。
新築時のみ上階ならかろうじて坪2万、下の方は2回目から坪1.6-1.7万くらい覚悟でしょう。下手すると、表面4%割りますね。

神楽坂通りの交差点付近ならともかく、坂下の赤城下町で、港区に準ずるような家賃は無理です。
上記でも書きましたが、坂を下りきったところにある新築高級賃貸が、坪1.8万で半年以上経っても半分も埋まっていないので。

[71: 匿名さん]

投資としてよりも、実需としての需要をデベはみこんでいるということなのですか？
賃貸投資で人が数年に1回入れ替わる可能性があるよりは、
同じ人が住み続けるほうが
実需で購入した人にとってはいいと思います。
管理組合の運営も
安定して行うことができる方がいいでしょう。

[72: マンション検討中さん]

実需を見込んでると思いますが、実需購入の人も検討しづらい価格じゃないでしょうか？

[73: マンション検討中さん]

坪500万だとしても30平米で4500万円か。
借入額としとは問題ないのだろうけど、30平米の1Lが4500万って・・・
しかも坪500以上ということなので5000万近いってことか。

[74: 匿名さん]

音楽之友社がもってるビルの場所がリュクスみたくコンパクト分譲になれば、510万でもサラッと捌けると思うが、下町はむしろ江戸川橋臭の方が強い印刷下請立地。

410万程度でないと、相当苦戦するでしょう。
基本的に江戸川橋駅2分の分譲と似たような目線で考えるべき立地。道路片方は細くて弱く、もう片方も坂で人通りの多い一方通行。

[75: マンション検討中さん]

坂が嫌な人はそもそも神楽坂買わないのでは、、、赤城神社周辺は高そうなマンションも多くて静かで、神楽坂界隈は行きつけのお店も沢山あり、特にこの辺は隠れ家的な名店が多く散歩道のひとつになってます。90平米台があれば買ってましたが残念ながらコンパクトなので見送りました。神楽坂好きな人には良い物件と思います。デザインや一部屋一部屋の住み心地へこだわるモリモトさんだし。そもそも神楽坂に縁がない人はこれを機にぜひ周辺を見て回ってください。坂が辛い人は神楽坂で探すのはやめましょう

[76: 匿名さん]

坂が嫌とかそういうことじゃなくて、この立地は神楽坂というより江戸川橋だよねってことでしょう。飯田橋のすぐ近くに勤めていて単身マンションを探しているドンピシャの私でもそう思います。坪500で検討してみようかなと思えるのはせいぜい神楽坂5丁目までではないでしょうか。

そもそも神楽坂駅が神楽坂っぽい場所からかなり離れてるしね。。飯田橋駅の南北線・有楽町線出口が一番神楽坂っぽい。

[77: 匿名さん]

安心して下さい！
普通に坪300台から出ますからw

[78: マンション掲示板さん]

>>77 匿名さん

それ本当ですか？

[79: マンション検討中さん]

>>76 匿名さん
それは神楽坂下ですね。ファミレス、コンビニ、ファーストフード、パチンコ、カラオケ、飲み屋がごちゃまぜになっている下の魅力もわかりますが、神楽坂上までちゃんとさぼらず登っていただければ、風情と暮らしやすさが入り混じった情緒ある街並みが広がります。江戸川橋方面に抜ける道の途中にもエノテカラウラのような真のイタリアンもあり、隠れ家的なパン屋さんやコーヒー屋さん、蕎麦屋さんなどが点在します。そのようなエリアの魅力に気づかない方々には検討対象外としていただければよいのでは？

[80: 匿名さん]

ここもそうだけど、五軒町辺りなんかも過大評価され過ぎ。
このへん(飯田橋後楽園エリア)にしてはましな店もあるってだけで、飲食店なら麻布エリアには質・量ともに遠く及ばず、服飾系では青山六本木エリアと比べるべくもない。それなのに3Aに迫る値付けをするから叩かれる。
現在の市況から判断すると400+α程度が妥当。500以上出すなら上記エリアを検討するべき。

[81: マンション検討中さん]

>>80 匿名さん
値段でしか考えられないご発言がデベロッパー営業ぽいですねー「この地域が好き」「この辺に住みたい」といった住まう側の気持ちを考えていないデベロッパーかな？叩かれる、じゃなくて貴方が叩いてるのでしょ。そんな叩き方しても港区に心は動かないよ。ともあれ価格情報は検討の参考になるので400+αが妥当とした理由を教えてくれませんか？

[82: 匿名さん]

ここの営業さんから、予定価格から値段を下げましたと連絡がありましたよ。低層階だとは思いますが、計算したら坪500は切ってました。それでも高い気がします。

[83: 評判気になるさん]

>>82 匿名さん
うちにもかかってきましたよ?
82さんと同じく、それでも高いと思ってしまいました。

[84: 匿名さん]

そんなに高くても天カセ無いんですよね、、

[85: マンション検討中さん]

若干高いですね…でもしれっと完売するのがモリモト。天カセは見栄えよいですが経験的に掃除・故障対応が面倒なのと機能は圧倒的に壁掛けが良いので気にしないことにしました。

[86: 匿名さん]

買った人います？

[87: 匿名さん]

>>85 マンション検討中さん

見栄えを最も大事にするモリモトで天カセが殆ど採用されないのが不思議でならない。
ディアナコート内藤町でも一部の3LDKだけ。

[88: 通りがかりさん]

モリモトは値引き、割と普通に行うのですね。
自分も別物件で値引きしてもらい買いました。満足してます。

[89: マンション検討中さん]

>>87 匿名さん
モリモトは中々天カセ付けないですよね。でも魅力的なので買ってしまいましたが。ダイキンのスリムエアコンに期待です。

[90: 匿名さん]

プランが多様だなと思いました。
廊下のスペースがもったいないくらい多いプランもあれば、ほんのちょっとしか廊下のない無駄のないプランもあるんですね。
Ｍタイプはワイドスパンでいいなと思ったんですけど、方位が南向きではなくて日当たりや風通しなどの面でどうかなと思いました。
バルコニーの形状もそれぞれ個性的で、普通の感覚で考えると物足りなさを感じる点もあります。
いろいろなポイントを押さえてプラン選びをすることになりそうに思います。

[91: マンコミュファンさん]

>>89 マンション検討中さん

ダイキンのスリムエアコンは機能が乏しいです。確か内部クリーンも自動掃除機能も無かったかと。それで室内室外カバー込みで20万は軽く超える。

[92: マンション検討中さん]

>>91 マンコミュファンさん
冷暖房の性能はかなりよいですよ。天カセより安いし。いま内部クリーンのエアコンですが、内部クリーンなのに毎年掃除しないと嫌な臭いがあり、自分での掃除がめちゃくちゃ大変で清掃業者に頼んでも内部クリーン付は高いです。

[93: 匿名さん]

天カセ、電気代は従来のエアコンと同じですか？
業務用のエアコンは見栄えがすっきりするのでかっこいいと思います。
ただ、電気代が高いと使うのに躊躇してしまうのかな・・・。

トピズレですが、
>>92
毎年、自分でエアコン掃除しています。フィルターのほこりを取って、つけおき洗いするだけです。だんだん内部汚れも気になるので業者を呼ぶのを検討しているところです。
今は全て解体して洗える商品が出ていますよね。

[94: 匿名さん]

天カセ汚いイメージしかないな
まあ会社のなんだけどね

[95: 匿名さん]

最寄り駅が複数あってかなり便利な立地。
部屋数から考えると単身者かdinks向きかなとは思いますが
外観デザインもステキでいいなと思いました。
ファミリー向け物件があってもよかったかもしれないですね。

[96: 匿名さん]

現時点で部屋は埋まっているのでしょうか？
何か情報はありますか。

[97: 評判気になるさん]

まだ残ってるんじゃないですかね。
値段下げましたって何度か連絡きましたよ。

[98: マンション検討中さん]

直近でDMは来たので、何戸かは分からないですが、まだ部屋有るって事ですね。
値段が下がった情報ないのですが、直接営業から来たんですか？
高過ぎて検討外したのですが、どの位下がったかによっては再検討の余地ありですね。

[99: マンション検討中さん]

ディスポーザーつけてほしかったです

[100: 匿名さん]

ディスポーザー、あると便利ですよね。特にこの時期は痛感するんじゃないかと。
ただ、単身者かDINKISの物件なので
実際に自炊をする人がどれだけいるのか…みたいなところを考えると、
全く使わないというご世帯も出てくるのかも？
それを思うと、デベ的にはつけないという判断になったのかもしれないですね。