リビオ四谷に行ってみた − モデルルーム見学記

[匿名さん]

今回はJR中央線、総武線、東京メトロ丸ノ内線、南北線の四ツ谷駅にある「リビオ四谷」のモデルルーム見学に行ってきました。


公式ホームページ　https://nskre.jp/yotsuya/index.html
　

「概要」
■所在地　東京都新宿区若葉2丁目11番他（地番）
■交通　東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅徒歩9分、
JR中央線快速・JR中央・総武線「四ッ谷」駅徒歩10分、
東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅徒歩9分
JR中央・総武線「信濃町」駅徒歩9分
■総戸数　62戸（非分譲住戸29戸含む）
■構造・規模　鉄筋コンクリート造地上8階建
■完成　2020年2月下旬
■入居時期　2020年3月下旬
■間取り　1R・3LDK
■専有面積　25.32㎡・67.40㎡
■駐車場　7台（平置6台、車いす使用者用1台、月額使用料：46,000円・48,000円）
■駐輪場　65台（月額使用料：100・300円）
■バイク置場　4台（月額使用料：2,000円）
■売主　日鉄興和不動産株式会社
■施工会社　株式会社熊谷組首都圏支店
■管理会社　株式会社日鉄コミュニティ（予定）

「周辺環境」
現地マンションは、四ツ谷駅以外にも東京メトロ丸ノ内線の四谷三丁目駅、JR中央・総武線の信濃町駅も徒歩9分の場所にあり、3駅4路線が利用可能な場所にあるマンションです。

・ 現地マンション建設現場

3駅徒歩9分ですが、四ツ谷駅方面は急坂になっていますし駅前の交差点が大きいので10分以上はかかると思います。

・四ツ谷駅方面に向かう急坂

「目の前にスーパーと精肉店があり、四ツ谷駅前の再開発でマンションが建ち、その中にショッピングモールもできる予定になっています」

本当に目の前にありますので、買い物環境は非常に良いと思います。
また、四ツ谷駅周辺にも飲屋街や駅ビルのアトレなどもありますし、新宿まですぐですので買い物や外食に困ることはないでしょう。

「四谷三丁目や四ツ谷駅周辺という場所は、仕事帰りの女性が立ち寄って食事などをする場所になっていて、カフェや飲食店も女性が多く利用できる店が多くなっています」

女性が安心して立ち寄れる街ですので、非常に安心な環境が揃っているのではないでしょうか。

・ 四ツ谷駅前交差点、目の前のスーパーと精肉店

「近くに赤坂離宮があり皇太子様も住んでいますので、非常に治安が良い場所になります」

オリンピックの新国立競技場も近いのですが、パトロールも多いようですし、電柱が道路の中に埋めてあり歩道も3m以上と広く、道路も見通しが良いので犯罪が起きにくいと言っていました。

「道路の見通しもよく路上駐車などもできないようになっていますし、駐停車できない場所になりますので犯罪がしにくくなっています。国と都、区が指定するモデル地域になっていますので、駐車場が面に作れない、機械式も作れないなど様々な細かい取り決めがある地域になっています。」

このマンションのある地区は、この2年でこの地域の犯罪は1件しかなく非常に治安のいい場所のようです。
大きな道路も近くにない静かな環境で、高い建物も赤坂離宮の中が見えない高さまでしか建てられないなど、建物を建てる場合でも様々な規制があるので、環境面の心配は全くないと言っていいでしょう。

東向きと西向きの部屋になるようですが、東側の道路は13mありマンションが建っています。
西側は駐車場と植栽、車の通るスペースがあり10mほどは離れていますが、坂になっているために少し上になったところに戸建てのような建物がある感じになっています。

・東側道路と建物、西側

南側にはマンションがあり、北側は道路になっています。

・建築現場越しに見る東側と南側のマンション。

・北側の道路

「武蔵野台地で地盤が固い上に、災害に強いまちづくりをしています。坂の途中にあるマンションなのでハザードマップでも0.5mと問題はありませんし、液状化の心配も低い土地になります」

杭は13mで、二重床二重天井。床はボイドスラブで厚さは220mmとのことです。

「駐車場は平置きで7台で、周辺には駐車場がありません」

まちづくりの指定地域のために駐車場が作れないようで、遠くで良いのであればあるようですが、相場としては4.6万円からと言っていました。

「大きな病院であれば、慶應病院が信濃町駅前にありますし、近隣の通学校である四ツ谷小学校は公立ですがレベルの高い小学校になります」

隣の千代田区の番町住人と同じ塾に通うことになるようなのでレベルが高い小学校になっているとのことでした。
小学校までは徒歩5分、中学校までは徒歩8分で、インターナショナルスクールや私立の学校も多いですし、これだけ都心のど真ん中でありながら公園などの自然環境も多く、子育て環境はかなり素晴らしいと思います。

・四ツ谷小学校、中学校

「この場所にマンション建つこと自体が珍しいので、この地域のことを知っている地元の方は、出るのを狙っていた人も多くいます。この環境の都心で坪400万円を切る物件はほとんどありません。周辺相場よりも2000万円ほど安くなっています」

価格の安さについては、このマンションの建つ地域が国と東京都から街作りのモデル地域として指定されているために、助成金が出るので安くなるとのことでした。これだけの条件が揃っていて価格も安いのですが、地権者さんと思われる部屋が62戸中29戸ありますので、半数近くの部屋が地権者さんだと思われます。
他には信濃町という場所が創価学会の総本部のようで、周辺ではいきなり勧誘にきたりすることもあると聞きますので、気になる方はいると思います。

「モデルルーム」
モデルルームは3LDK+WIC 65.14㎡の部屋を２LDK＋WICにしてある部屋でした。

・ 間取り図

「セキュリティはエントランスとエレベーター、玄関の3段階のロックになっています」

玄関ドアに換気機能がついていて、ドアを閉じたままで換気ができるようになっているようです。

「SICの部屋はありますか？」

「FタイプはSICですが、他のお部屋は下足入れになります」

この部屋は3扉分の下足入れと、隣に物入れがありますので収納力は高いと思います。

・ 玄関内部

「こちらのお部屋は6.5畳の洋室になります。0.7畳のWICがあります」

「WICはだいたい同じ広さですか？」

「部屋によって違いますが、もっと広いものもあります」

WIC内にはコンセントもあり、他の3LDKの部屋ではもう少し広いWICのようです。

・ 洋室6.5畳

廊下右側には浴室と洗面所があり、リビングインではありません。

「すべてリビングインではない洗面所と浴室ですか？」

「いえ、お部屋によってリビングインのお部屋もあります」

洗濯機上の棚が標準で、リネン庫も上下で4扉あり収納力が高いです。

・ 洗面所

「浴室は1418の魔法瓶タイプの保温浴槽で、IOTで外出先からもお湯を入れることができます」

このIOTというシステムで、床暖房とお湯張りができるようになっていて、家に帰った時には暖かい部屋になっているようにできるとのことでした。
ミストサウナはありませんでしたが、浴室乾燥と暖房は標準でした。

・ 浴室

「トイレはカウンターがないのですね」

「はい。すべてこのような形になっていてタンクレスで手洗いがついています」

リビングに入ると3.1畳のキッチンがあります。

「キッチンは食洗機が標準で、ガラストップコンロになっています。天板が洗面所と連動していて、モデルルームは人工石を使っていますが実際は天然の御影石になります」

ディスポーザーはありませんでした。

・ キッチン

「リビングは元々あった5畳の部屋をなくしてありますので、17.3畳のリビングダイニングになっています」

「天井高はどのくらいですか？」

「2m50cmです」

洋室にあったクローゼットもなくしてあるので広さもかなりのものがあり、開放感があります。

・ リビングダイニング

「こちらの洋室は4.3畳で引き戸になっていますが、元々あった部屋は4.5畳でクローゼットがついています」

クローゼットをなくして引き戸にしてありますが、元々はキッチン側に引き戸の出入り口があるもので、広さも多少広くなっています。ただ、窓がありません。

「バルコニーの奥行きは1.6mで、元々あった5畳の洋室のバルコニー側の窓は腰高から上の窓になっていますので、バルコニーに出るのはリビングからとなります」

・ 洋室4.3畳

「総評」
JR総武線と中央線、総武線快速に東京メトロ丸ノ内線と南北線が通る四ツ谷駅は、山手線内のど真ん中でありながら東西南北の十字方向へアクセスができるので非常に便利な場所になります。
四ツ谷駅以外にも四谷三丁目駅、信濃町駅も使え、新宿までは自転車で行けるほどの距離になります。
どの駅にも徒歩9分ですが、四ツ谷駅方面には急坂がありもう少し時間はかかります。
買い物や外食に困ることはなく、学校のレベルも高いようですし、皇太子様が住んでいることもあり治安の良さは折り紙つきです。
建物もいいですし環境も素晴らしく、価格も相場よりもかなり安いのでかなりお買い得な物件だと思いますが、信濃町の創価学会と地権者住戸が約半数という点が気にならなければ、希少価値もある地域の物件で資産価値も高い場所ですので早い者勝ちになるのではないでしょうか。

「価格」
西向き
207 1R 25.32㎡　3,420万円

東向き
302 3LDK 65.34㎡　7,400万円台
403 3LDK 65.14㎡　7,700万円台
204 3LDK 67.12㎡　7,540万円
601 3LDK 67.40㎡　8,300万円台