アデニウムタワー萬代橋はどうでしょうか？

[ビギナーさん]

立地は好きですが、新潟では初の会社なので、どんなものなのか分からず、いまいち悩んでます。
少し考えたいとは思うのですが、色々なご意見、欲しいです。
モデルルームを見に行かれた方、検討中の方、契約済みの方等々意見交換しませんか？

公式URL　http://www.j-sumai.com/open/building/PbuildingId=2715253_index.html

[411: 匿名さん]

そもそも倒産物件を買い叩いて「判断に間違いなし」とか言うのはいかがかと思います。
再生企業は再破綻のリスクをはじめとして、アフターでさまざまの制約が生じる問題を内包しているから安いのです。
ジョイントの倒産で既に大損したゼネコンが、この物件の瑕疵や不具合を本気で補修するわけがありません。
この掲示板ではリンクを貼れませんが有名なサ○キ氏の4月１4日付ブログを見てみてください。
　　　ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
の表題です。
住民の方はその点だけでも不安なのに管理組合の内容がどうのとか騒いでもＫＹとしか言いようががりません。
特に不思議だったのは「新規物件を企画しているのでジョイント再破綻の可能性が低い」と断じている点です。
本気でしょうか？オ社が暗躍しまくった挙句に捨てられるように倒産した経過を忘れたのですか？

融資にしても万代物件サマがローンを組めるかどうかの顛末をいくら披瀝しても、はっきり言って他人には何の参考にもなりません。
一方で多くの金融機関がこの物件についての融資に制約をつけている現実こそがはるかに重大なのです。
【一部テキストを削除しました。管理人】

[412: 匿名]

ってか、こんな会社が新規の物件出来るわけがないでしょう。
まず、これから新規でどこの金融機関が事業化の融資をすると思いますか？
今みたいな商売の仕方してて、新規で発売したところで誰が契約すんの？
誰もバカ値引きしだすまで飼いませんよ。悪循環が今から見え見えで企画するはずないでしょうが。
新潟では最初で最後ですよ。
未来永劫、この会社は新潟では商売は出来ません。
【一部テキストを削除しました。管理人】

[415: 万代物件契約中]

アデの高層階のキャンセル物件がお得と言ったのは、眺望の良いお部屋が安く買える
チャンスが残っているからですよ。１月の時点では物件がなかったそうですから。

あと、奥村組さんがまともにケアするわけがないという確認可能な根拠を示してください。
まともなアフタケアをしないなんてことしたら奥村組さんの信用に傷がつくので、
まともな会社である奥村組さんがそんなマネはしないと私は考えています。
もちろん、これは私の希望的観測ですが、あなた方の否定的な見方も単なる推測の域を
でません。

融資の話も私は私が直接確認した話を信用します

それから、私の後もアデは順調に売れているそうですよ。
お客さんの相手で忙しくて担当営業さんがすぐに連絡がつかないことが多いです。
興味のある人はMRでご確認ください。私のレポート数よる残り物件が減ってます。

みなさんの物件も早く売れるといいですね。
【一部テキストを削除しました。管理人】

[418: 外野]

万代物件さんも、売り言葉をいちいち買わない方がいいと思います。そして嫌み混じりに返す事は、誰に対してもよいイメーは全くないです。

スレに投稿している人が本物の住人かどうかはわかりませんが、読んでいる住人は絶対にいると思いますし、安く買えた！得した！とかやたら言われるのは心穏やかではないですよね(定価で購入している人や更正会社と言う事に触れられたくない方もいるはずです)。住人とは仲良くとは言いませんが、険悪にもなりたくないですよねぇ。

また万代物件さんを叩いている人が他物件の営業の方がいるのであれば、ここのスレを読んでモデルルームへ行って説明を受けた時、ん、どこかで聞いたセリフ？！と一致してしまう事もあるのではないでしょうか。

前にも書かれてありましたが、ここは物件に関係なく素人のほのぼのとした書き込みの場であって欲しいと、私も思います。

[422: 万代物件契約中]

>>418さん
ご忠告ありがとうございます。
確かに、暇な営業さんにつられてお相手することはないですね。

このスレがほのぼのとした書き込みの場所であれば、こんなところを気にしませんし、
私は書き込みを行わなかったでしょう。

私がここを最初に読んだときに書かれていたことは、施主が空き住居の管理費や
修繕積み立て金を納めていないだとか、修繕積立金をすでに取り崩しているだとか、
定期点検やアフターがまともに行われないだとかいう話ばかりだったわけです。

そんな物件だったら、いくら立地や眺望を気に入っても買うわけにはいかないので、
アデの営業さんに無理をいって、いろいろなエビデンスを見せていただいて、
検証可能な悪口に関してはすべてデマだと判って、購入する決断にいたったわけです。
そして、最終的には、この物件はお買い得なんじゃないかと、思うにいたりました。

この経緯を書いていたら、やたらにつっかってくる人たちがいるので、ついつい
おつきあいしてしまいました。ただし、私はこのスレに書いてあることが信用できないと
読者に思わせれば十分なので、その役目ははたせていると思います。
＃　その所為かどかはわかりませんが、MRのお客さんが最近増えてるそうですし。

私は、私が買ったより大きな割引であっても早期に全戸売れた方がありがたいです。
確かに、この辺の感覚が一般的かどうかは正直わかりません。
あと、私が聞いた限りでは、最初の売り出し価格で買われた方はそんなに
いらっしゃらないそうです。

ご忠告に従って、今後は、なるべくつられないようにします。
書き込む価値がありそうな話があれば、書き込みは続けるつもりです。
デマばかりであふれかえっているのはちょっと嫌ですので。

[426: 匿名さん]

エビデンスって何見たの？所詮営業が準備した資料でしょ？

■管理・修繕費の収支確認は口座残高をきっちりと公的証明のなされた状態のものを見たのですか？

■奥村組は確実にアフターをしてくれるとの根拠は何を見たのですか？破たん後に再度締結された瑕疵担保責任の所在とアフターサービス条項の契約書を見たのですか？

■積立金の取り崩しがないと、竣工後～現在までの収入から理事会によって承認された支出以外は積立されているという事を口座情報をみて確認したのですか？

これらをきっちりとした上で、書き込みが嘘であったと断定しなさい。
私は不動産業者ではないので分かりませんが、権利関係の法律を専門としているので不思議で仕方ないのですが、「すでに竣工している＝マンションは管理組合のもの」となるはずですから、分譲だけの業者であるジョイントが登記もまだで所有権のないあなたに対して組合の決算情報を詳細に公表は出来ないはずです。
逆に見せているとしたらかなりの問題行為だと思いますよ。

そう考えるとおのずとあなたが見た資料というのは『修繕計画書』ではないですか？
仮に計画書であったら何の証明にもなりませんよ。

所詮、そんなもんだと思いますけど。
【一部テキストを削除しました。管理人】

[433: 万代物件契約中]

見せていただいたエビデンスは示しません。
購入検討者の方はアデの営業さんに要求して見せてもらえばよいと思います。

奥村組さんがちゃんと保守するかしないかなんか検証可能なのですか？
素人で可能な検証方法を教えてくれれば、時間があれば調べますよ。
奥村組さんに施工としての責務を果たしますかと聞いて、noと答えるとは
思えません。保守やアフターに関して、
私が裏を取ったのはジョイントが潰れた場合の保証体制だけです。

それから、何度も言っているように私はマンションの資産価値はなるべく高く維持
したいと思っています。将来売るかもしれないので、当然のスタンスです。
いつまでも、だらだらと販売されるよりは早く売り切ってくれた方がいいと言って
いるだけです。しかも、ジョイントは21年10月以降は価格改定はしてません。
たぶん、この後も価格改定せずに売り切ってくれると思ってます。
価格表に出ない値引きが資産価値に直接ひびくかいうとそうではないと思います。
少なくとも、東京では大幅値引き販売された物件の中古が売り出し当時の
価格表の価格よりも高くなっている事例はいくらでもあります。
＃　揚げ足を取られないように追記しますが、新潟で中古価格が価格表より上がるとは
＃　まったく期待していませんけど。

銀行さんが当然と思って教えてくれてなかったんですけど、本審査に通っていたそうです。
ローンの手数料は52,500円と聞いていたのですが、42,000円で済むことになりました。
個人信用があるから割り引いてくれたそうです。これもお世辞なのですかね。
【一部テキストを削除しました。管理人】

[434: 万代物件契約中]

そうそう、ジョイントの営業さんたちの名誉のために、追加です。
私に見せたエビデンスのうち、管理組合の所有物に関しては、
当然管理組合側の許可を得て私に見せています。
よって、法律的に何の問題もないと思います。

最初から無理を言って見せてもらった言ってるでしょ。
このスレのデマのせいでアデの営業さんにはいらぬ手間をかけたと恐縮してます。

[436: 契約済みさん]

万代物件契約中さん。残念ながら奥村組のアフターは難しいと思いますよ。
私は今年の1月に比較検討のためアデニウムさんを見学しましたが、共用廊下の仕様が一般家庭のクロス貼りでかつ色が白で安っぽかったので汚れた際やキズ等が非常に付きやすいがその辺の補修はどうなるのかとの質問をしましたが、「共用廊下はアフターの対象にはなりません」との回答でした。
間違った回答を平然とされたのには非常に驚きました。
西堀・駅南と比較しましたが、明らかに月額の管理修繕費の支出に対するサービスの対価が低すぎたので検討外になりました。

[437: 金融マン]

裏で値引きしても購入価格は不動産売買契約書に記載されるハズですから中古売却する際等はバレバレになりますよ。
よって、値引きが大きく将来の資産価値に影響はしますよ。

本当に契約されたんですか？

ちなみに地銀の住宅ローン融資手数料はほぼ31500円ですけど…逆に高いんでないの？
しかも、どの商品も融資額は物件価格の100パーセントに設定されていますが・・・
よほど信用力がないんですね。
金利が優遇されるのは分かりますが、たかだか数万の手数料をその程度の理由でいじる事はないと思いますよ。
【一部テキストを削除しました。管理人】

[438: 匿名]

誰もが素人でしょ。
あなた達みたいな専門家じゃないんだから、素人がそこまで考えて購入する人なんて少ないよ。

資産資産って言うけど、ローン払い終わるまでどこを買ってもマイナスの財産なんだから価値も何もないってー。

アフターが難しい・価値が低いって、住民がいるんだから少しは住民の気持ちも考えて言った方がいいよ。物件の批判は万代物件契約中さんだけのものじゃないでしょ。

[439: 万代物件契約中]

共用部は当然定期点検の対象ですよ。あと一回、２年点検が残っています。
アフターって専用部の話です

東京の都心部で2005年や2006年に販売された物件は、軒並み中古価格
が価格表の価格よりも上昇してます。販売時に値引きしたかどうかも、
大手デベの物件かどうかも関係ありません。
ちなみに、私の現在所有のマンションもその一つです。
私のマンションのすぐそばに販売当時大苦戦して大幅値引きした大規模マンションが
あるのですが、現在では当時の価格表価格の4割増しぐらいで取引されています。
大手デベの物件じゃありません。それどころか、そのデベは吸収合併されてます。

最後に、評価の話をしておくと、アデの部屋の火災保険の評価額がでました。
２社の見積もりを取ったのですが、購入価格の６割から７割の評価額を
つけられて驚いています。なぜなら、私の東京のマンションは購入価格の
２割の評価額だったからです。もちろん、土地の値段の差はあるのでしょうが、
建物自体の評価がえらく高いんだと驚きました。
もちろん、その分保険料は高くなるんで喜んでいいのかどうかわかりませんが。
【一部テキストを削除しました。管理人】

[440: 万代物件契約中]

えせ金融マンさん、
どこの地銀の住宅ローン手数料が31,500円なのですか？

第四、北越、大光の三行を調べてみたけど、どれも52,500円ですけど。
【一部テキストを削除しました。管理人】

[442: 万代物件契約中]

気をつけようとは思っているのですが、お酒が入ってたりすると
あまりにレベルが低いちゃちゃには無意識に反応してしまいます。

奥村組さんがまともに面倒をみないというここでの定番の悪口ですが、
状況証拠的にも否定できそうです。

私の知る範囲では、ジョイント倒産時に奥村組さんは萬代橋と大阪で
ジョイントのタワーマンションを作っていました。
しかし、ネット上にでているジョイントの大口債権者リストには
奥村組さんの名前は確認できません。
ある建築業界のサイトの情報では、奥村組さんの債権額はたったの
３億２千万円ほどです。この情報を信用することにすると、
タワマン二つでこの程度の金額ということは、奥村組さんはしっかりと
ジョイントから代金を回収しながら工事を進めていたと想像されます。

現在もお部屋の現物を抑えながら、債権をしっかり回収されている
ところをみると、奥村組さんはジョイント倒産の被害をあまりうけて
いないように見えます。

ということは、奥村組さんがアデに対して手抜きを行う理由はなさそうです。

[443: 万代物件契約中]

火災保険の契約内容を銀行系列の保険代理店さんにまかせてあったのですが、
契約を結ぶ直前に免振であることが性能保証書で謳われてある
物件は地震保険の保険料が３割引になることに気がつきました。
このことを保険代理店さんに指摘して、契約書を作り直してもらって、
無事に３割引で地震保険をかけることができました。

保険代理店さんが必ずしも建物が免震かどうかまでは調べて契約書を作ってくれる
わけじゃないようなので、他の購入者のみなさんもご注意ください。
免振マンションのメリットを最大限に活かしましょう。

あと、火災保険の評価額の件も聞いてみました。一般のマンションでは平米20万円ぐらいが
相場だそうですが、この建物は評価が高く平米30万円程度に見積もられているそうです。
＃　周辺のマンションの平米あたりの保険屋さんの評価額がわかるとおもしろそうです。
とはいえ、私の東京のマンションの評価額は平米20万にはるかに及ばないのはちょっと
腑に落ちない気分ですが。

[446: サラリーマンさん]

マンションに詳しくないので教えてください。

火災保険の評価額が平米30万円程度とは高すぎませんか。
分譲中の78.17m2で2,780万円の部屋の土地代が500万円とすると、
建物価格が2,280万円で平米30万円程度になってしまいますね。
建物価格には占有部分以外の建物の価格も含まれてること
評価額は分譲価格より結構安くなることを考慮すると
本当?!って思ってしまいます。

東京の物件でも建物の専有部分が対称なので
高級なお部屋でない限り、
新潟と同じ位（50～60万円/坪）なんじゃないでしょうか。
地震保険の保険料率は新潟が低いでしょうけど。


完成後２年近くたつのでアフターって重要なのでしょうか？
大手は社会的責任ってヤツで無料で修理等してくれるのかな？
マンションは15年で購入価格の半額程度になるというし、
新潟はマンションラッシュで早めに資産価値が下がってると
きいてマンションと戸建のどっちよいか迷ってます。

[447: 匿名さん]

絶対戸建。

[448: 万代物件契約中]

とうとう管理人さんの手をわずらわせてしまいましたね。
おかげですっかり静かになったようです。

446さん、
私も評価が高すぎると内心では思ってますが、損保２社の査定に大差がないので、
こういう評価が一般的なのかなぁとも思っています。
タワーマンションなので、土地代はもっと少ないのでしょう。
あと、更生会社であることによるお買い得値段というのもあると思います。

東京での保険は銀行が担保で押さえるための強制加入保険であったというのも
効いているのかもしれません。保険料金を抑えるために、評価額が抑えられている
のかもしれません。アデの火災保険は担保として押さえられてません。

アフターは住み始めてから２年ですので、売れ残り物件では結構重要です。
営業さんとの口約束ですが、据付の電気製品は保証書の期限とは別にアフターで
保証すると言われてます。
＃　保証書の保証期限は入居時には切れているものもありますので。

定期点検は、竣工後、６ヶ月、１年、２年後です。この７月に最後の
２年点検が行われます。

竣工と入居が同時期だとアフターと定期点検は購入者には同じように捉えられがちですが、
竣工後１年以上たった物件だとアフターと定期点検はまったく別物です。

マンションの利点は管理人さんがいること、ゴミが２４時間だせること、
セキュリティが高いこと、共用部の清掃をやってもらえることだと思います。
このメリットの評価が低い人は戸建を購入された方がいいと思います。

[449: 匿名]

タワーマンションなのに、こちらはゴミ回収が各階にないのがマイナスポイントでした。

[450: サラリーマンさん]

アフターって入居日起点なんですか、なるほど。
ゴミ出しの自由度が高いのは確かに良いですね。

教えてくん、ついでで申し訳ありませんが
問題になりがちと聞く、
駐車場（維持・修繕費）、
駐輪場（家族分可？）は
実際には問題ないでしょうか。

[452: 万代物件契約中]

私も大掛かりな機械式駐車設備のあるマンションは初めてなので、ちょっと不安です。
長期修繕計画をみてみると、年平均650万弱のメンテ費用（20年ごとの更新費込み）が
見込まれているようです。駐車場の総使用料金の年額は稼働率100%で1600万強ですから、
予測以上に出費したとしてもメンテ費用が駐車場収入を上回ることはないと期待してます。
なお、すでに駐車場の空きはほとんどないと聞いてます。

駐輪場は一戸につき２台分あるので、かなり余裕があります。
ただし、川風が強く当たる場所のラックはすでにさびが出始めているので、
この辺は何か手を打たないとまずいのかもしれません。
今はまだまだ余裕があるので風の当たる場所には誰も置いてませんが、
ここまで使う必要がでると自転車自体も傷んでしまいそうです。

臭いの問題もあるので、私は各階にゴミだし場所はいらないと考えていますが、
この物件の大きな欠点の一つは、エントランスを出ていったん外に出ないとゴミだしに
行けないことです。この点は契約前から気になりましたが、立地と眺望の前に妥協しました。

[453: マンション投資家さん]

アフターは入居日起点ではございません。

あくまで竣工日です。

ちなみに万代物件さんの駐車場の目測は甘すぎます。

ここのマンションの場合、１０年後の駐車場利用率は確実に50パーセント割れします。

現在のメンテナンス代が年額650万円だとしても補修は経年と共に費用は増して行きますから利用と補修は反比例します。

それ以前にここの規模で年650万円は高すぎます。管理会社が仲介している形でメンテ業者からマージンをキックバックさせて儲けているんでしょうね。

こういう安売り物件はメンテナンスで儲けるしかないんです。だから販売会社の系列企業が優先的に管理委託契約してるでしょ。


今のご時世、いくらでも競わせれば業者は安く動きますよ。

新潟はレノにしてみればジョイントの中でも東京の利益を生みそうな物件を手に入れるために仕方なく抱き合わせで買わざる得なかった物件ですからここまで叩き売るんですよ。

薄っぺらい知ったかが絶賛してますが、他のジョイントの物件と比較すれば明白です。

[454: 匿名さん]

>臭いの問題もあるので、私は各階にゴミだし場所はいらないと考えていますが、

それは逆ですよ。
他地域（仙台）ですが、各階のダストステーションに24時間ゴミ出し可能なタワーマンションに住んでます。
ゴミは当日中には回収されるので内廊下に臭いが出る事はありません。
それ以前にディスポーザーなので、生ゴミがほとんど出ません。
ディスポーザーで処理しにくいタマネギの皮が少し心配なくらいです。
タワーマンションでゴミ出しの動線が長いのはかなり問題です。
エレベーターに臭いがこもるし、袋が破れて途中で液垂れしたら最悪です。
また、私が以前住んでいたマンションはエレベーターでのペットの粗相が酷かったです。
タワーマンションでは各階ゴミ出しと、ペット（同伴）用エレベーターがあるとだいぶ違いますよ。

ついでに、
今回の震災では免震、オール電化の威力を痛感しました。
さらに私のところは免震構内に機械式駐車場があるので、完璧でした。
近所の免震マンションは隣接するタワー駐車場が壊れて大変な事になっています。
（詳しくは住民板をご覧ください）
当地には制振（制震）タワーも多いのですが、こちらはそれなりの被害があったようです（耐震ほどではないけど）。
新潟も地震はあるので、駐車場も含めた耐震性能は大事ですね。

[456: 万代物件契約中]

>>453
間違った情報は困ります。
この物件の専有部アフターは引渡しが起算日です。

ジョイントはネット上に情報がないようですが、
たとえばプラウドさんのページには、
---
アフターサービス期間起算日について

専有部の起算日は当該専有部の引き渡しの日となります。
共用部の起算日は、部位によって起算日が異なります。躯体・雨水の防水に関するものは、建物の施工会社から売主が引渡しを受けた日になります。
その他の共用部は、お客様への最初の引渡しが行われた日になります。
---
という記述があります。

ここの専有部がジョイントのいうアフターで、共用部が定期点検です。

もちろん、デベによっては専有部の起算日を竣工にしているようなところも
あるのかもしれませんが、少なくともこの物件は違います。
定期点検やアフターの条件は大手と同じように決められてます。

駐車場のメンテ費用については高いかどうかは複数の相見積をとれば見当がつくので、
部外者の方からご心配していただく必要はありません。高すぎるようなら見直せばいいだけです。
10年後に駐車場の利用率が50%以下になる根拠は示していただけるとちょっと嬉しいかも
しれません。新潟だと大人の数だけ車を持つのが普通なので、利用率が大幅に下がるとは
ちょっと思えません。

>>454さん
ディスポーザーは本物件にもあるので、生ゴミが少なければエレベーターの中に臭いがこもる
可能性も低いと思います。それにエレベータ内で簡単に汁がこぼれるようなゴミだし方法では、
集積場所がひどい状態になるので、住民のモラルを向上させることの方が先決だと思います。
雨や雪のときにいったん外に出るのは正直ありがたくはありませんが、屋内を少々移動する
のは私は気になりません。

本物件も免震の建物内に機械式駐車場がありますので、仙台でうまく機能した実例と
同じ効果が期待できそうですね。

[457: 物件比較中さん]

ギヤ－！
この一カ月で価格表の契約済み物件が
何故かいくつか販売物件になってるよ！

3月見学の私の価格表とGWに見学に行った友達の
価格表が・・・・

真剣に検討していた我々は騙されたの？

希望同型の部屋が上層階に出現

何この会社！！

実は部屋、価格表以上にたくさん売れ残ってるんだ。

説明求む！

[460: 物件比較中さん]

詐欺罪！公正取引委員会に通告！

アデ営業さん！

本当に騙されるとこだったよ！

お客さんには今残っている部屋オープンにして

安い買いもの売ってるんじゃないんだから！

正しい取引をお願いします。

本当に通告したらどうなるの？