グランドヒルズ南青山ってどうですか？

[マンション比較中さん]

グランドヒルズ南青山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/minamiaoyama/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00149210

所在地：東京都港区南青山七丁目162番地
交通：東京メトロ銀座線「表参道」駅から徒歩12分
　　　東京メトロ千代田線「表参道」駅から徒歩12分
　　　東京メトロ半蔵門線「表参道」駅から徒歩12分
　　　東京メトロ日比谷線「広尾」駅から徒歩14分
間取：1LD・K～3LD・K
面積：41.60m2～120.56m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: マンション検討中さん]

上物はこっちが上だけどスミフは利益取りすぎ

[82: 匿名さん]

背を向けていると言っても、ここは首都高の真横。立地価値はどう見ても常盤松ハウスの方が上でしょう。上物の豪華さ（＆上層階なら眺望）にいくら払うか、という問題では。

[83: 匿名さん]

不動産は立地
リセールバリューは常盤松でしょう

[84: マンション検討中さん]

>>83 匿名さん

常盤松もこの物件も大して差がないような。どちらも大通り沿いでうるさいし、常盤松は坂の下の分だけ、丘上のグランドヒルズの方が良いのでは？

[85: 匿名さん]

何となく駒沢通りと呼ばれてるけど、正確には駒沢通りは渋谷橋のところまでで、
常盤松がある東四丁目のあたりは「駒沢通りの延長上」でしかない。
交通量も大したことはない。
さすがに「首都高＋六本木通り」のこことは騒音の差はあるよ。（多分空気の汚れも。）
丘上は確かだけどね。

[86: マンション検討中さん]

>>85 匿名さん
確かに静かな道路でした。
バス便はハチ公バス、ちぃバス、都営バス全てが近くにあるのが常盤松。
そんで坪400万台でまともな部屋が買える。

[87: 匿名さん]

ここだと１LDKのプランが人気になるのでしょうか。
３LDKもあるようですが、どういうプランがボリュームゾーンになるのだろうかと思いまして。

子供がいる人だったら３LDKでしょうけれど、
ここだと大人だけの世帯もかなり多くなってくるのではないかと思いました。
こちらのスレッドを見ていると、
住みやすさそのものよりも、資産価値を求めている方が多めなのかという印象です。

[88: マンション検討中さん]

この物件、本当に人気無さそうですね。グランドヒルズって、元麻布も相当苦戦してた覚えがあるけど、まー長ーく売るのがすみふってことなのかな。

[89: マンション検討中さん]

坪単価700だから。。

[90: 匿名さん]

バルコニーが図面的には広くとられているような気がしますが
実際にその通りで良いのでしょうか？
個人的にバルコニーって洗濯物を干すくらいしか使わないので
そこまで広くなくても良いようには思っていましたが。

[91: マンション検討中さん]

価格どのくらいに決まるのかな

[92: 匿名さん]

>>91 マンション検討中さん
いくらになったら買います？

[93: マンション検討中さん]

650なら部屋次第ですね。

[94: 匿名さん]

高速ビューの部屋が最安ですか？

[95: マンション検討中さん]

高速ビューと言っても、リビングからは南向きですからあまり関係ないのでしょうか？

[96: 匿名さん]

見える見えないの問題に限らず、高速があまりに近いと、音は防音サッシで何とでもなるとしても、排ガスと粉塵の影響はどうしても気になる。

[97: マンション検討中さん]

粉塵と排ガスで坪650万は出せません。

[98: マンション検討中さん]

販売延期の理由は要望書の集まりが悪いから？

[99: マンション検討中さん]

販売延期になったんですか？

[100: マンション検討中さん]

>>99 マンション検討中さん

12月下旬→1月下旬へ

[101: 匿名さん]

>>100 マンション検討中さん
10月に私がモデルルームに行った時は最安で坪750万。角部屋が800万でした。営業マンも上の階からゆっくり3年かけて売りますので下の階でも安くはなりませんと強気の姿勢でした。サラリーマンの私には縁がない物件となりました。

[102: マンション検討中さん]

その坪単価で売れるの？無理だよ

[103: 匿名さん]

>>101 匿名さん
その強気が仇となる。
要望書集まらず販売延期。
今では坪700万の部屋が出てきた。

[104: マンション検討中さん]

途中でお部屋を結合して建築確認を取り直しているようです。取り直し後に販売しないといけないので1月～2月みたいですよ。

[105: マンション検討中さん]

広い部屋が増えるということ？

[106: 匿名さん]

設計変更を希望する人への対応？

[107: 匿名さん]

>>101 匿名さん

上からじっくり下も下げず市場価格より高値販売、すみふの典型的な売り方ですね。
ゆっくり売ってるうちに、市場価格が追い付いてくる上げ相場では機能してたけど、さて今後はどうでしょうか。
市場見通しは、横這いか希少立地で少し上げのようなので、まだ通用するかな。

[108: 匿名さん]

来年から同一労働同一賃金、働き方改革により在宅勤務や残業規制が更に浸透する
派遣や契約の人件費はUPする
総人件費は上げたくない経営者は正社員の持つ特権にメスを入れる
更に社会保険料など福祉の財源として年収850万以上は増税が降りかかる
日本人の高所得リーマンには逆風続き
これ以上マンション価格を上げると買える世帯は減るだけ
新築の契約率が50％台まで落ちた理由は明白
もはやスミフ販売モデルは崩壊間近
最後に引くババほど怖いものはない

[109: マンション検討中さん]

長期金利が上昇してるね?
住宅ローンの平均利用年数が13年
これが一巡する前が2006年に借りた人組
2000年前の高い金利で借りていた人が利益のカモだったが今では完済率が上がり低金利で貸したプランばかりでは銀行は赤字
近いうちに住宅ローンの金利は上がる
となるとスミフ爆上げマンションを最高値で?まされた鴨は売却時には下落相場に身を置くリスクが高い

[110: 匿名さん]

いよいよ年明けに販売?
1期で何部屋供給するんかいな？

[111: 匿名さん]

ウォールドアは開ききったら開放感があって良いかもしれませんが、
洋室としてしっかり使いたい場合、音が通りやすいという印象がありますので、
夫婦で暮らしてもプライバシーはあまり守られませんかね？

[112: マンコミュファンさん]

低層は1期で販売しないのですかね？

営業さんは自信満々でした。

[113: マンション検討中さん]

70ちょいで一億五千あたりらしいですね。
おそらく盛大に売れ残るかな？

[114: マンコミュファンさん]

>>113 マンション検討中さん
下がりましたよね？
それだと坪単700万になります。

[115: マンション検討中さん]

低層の眺望のない部屋でその程度だと思いますよ

[116: 匿名さん]

じゃあ、値下がりしたというわけではなくて、
ただ単に販売している物件の価格帯が違うところになっているだけ、ということになるのでしょうか。
この辺りのブランド性を考えると
あまり安易に値下げをしないように思っていたのですが
それならば納得です。

[117: マンション検討中さん]

>>100 マンション検討中さん

また延期になったよ。
次は２月下旬だって。
人気が有り過ぎて客を捌けないのが延期理由？

[118: 匿名さん]

南青山ですものね。
強気になるのもわかるような気がします。
公式サイトに掲載されている、住宅評論家の桜井幸雄さんの「狙い目マンションに認定」っていうバナー。
効果あるですかね。
スミフは強気ですよね。
それが特徴。

[119: 匿名さん]

榊さんの評価はどうなんやろ？
櫻井さん、榊さんはSの二大巨頭

[120: 匿名さん]

南青山や西麻布あたりでマンション探してるけど、五人家族なので、多少の広さは必要ということで、１２０平米以上、三億以下とかで、中古の検索かけるけど、全然売り物がない。築年数相当で、駅から遠くても、全然安いのがない。

ちょっと、都心一等地はあり得ない値段になってきてますね。

[121: 匿名さん]

>>120 匿名さん

中古でその条件の売り物は少ないですな。
100㎡2億くらいで広さを我慢するか、地域を変えるかです。
一方で狭くて1億未満の3人家族向けも少ない。
マスターズハウスくらいか。

[122: 匿名さん]

お隣フォレストには120平米以上の部屋も多くて、そこそこ取引もされていますが、広告を出す前に売れるケースが多いので検索してもなかなか出てきません。本気で探すなら、このエリアに強い業者に相談した方が良いと思いますよ。

[123: 匿名さん]

＞122　「お隣」じゃなくて「ご近所のフォレスト」ですね。すみません。

[124: ご近所さん]

南青山からの飛行機騒音動画いくつか見ましたがかなり煩いですね。

[125: 匿名さん]

南青山には羽田新ルート直下にあたるエリアもあるので、音の状況も様々でしょうね。
昨日今日の実機飛行実験の時に近所にいましたが、窓を閉めれば「室内にTVも音楽もなければ、耳を澄ませればわかる」程度の音でした。外に出ても、六本木通りの音と比べて特に煩いとは思わなかったです。

[126: 匿名さん]

>>124,>>125
感じ方は個人差がありますね。私はかなり近く、かなり煩く感じました。
高速や電車の音は都内なら慣れてますが、飛行音は特別に思いました。
またそれが地上30m以上だと地上の音が小さくなり、飛行音が際立つようです。
仮に半分の人が飛行音を気にするとしても、リセールに多大な悪影響となるのでしょう。
検討から外そうと思ってます。

[127: 匿名さん]

結局、ここの販売価額はどうなってるの？1番安い部屋は、いくらかな？

[128: 名無しさん]

>>127 匿名さん
１番小さい40単位が8,000?8,900万程度だそうです…。ロケーションは気になりますが、入り口は少し中に入りますから音もそこまで気にならない感じでした。でも値段を気にする人は近くの丸紅に流れてそうだし、白金もあるし、完売は何年先だろう。普通にシティタワーにしとけば良いのに、グランドヒルズにしたら値下げし辛くなるんじゃ無いのかな？

[129: マンション検討中さん]

>>128 名無しさん

仮に41.52㎡が8500万だとして
坪680万くらいかあ。
スミフは5年以上の長期販売を厭わないだけに安くはしないな。

[130: 職人さん]

ここオウム真理教の本部のビルがあったとこだよね。長?いこと空きビルになってた