グランドヒルズ南青山ってどうですか？

[マンション比較中さん]

グランドヒルズ南青山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/minamiaoyama/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00149210

所在地：東京都港区南青山七丁目162番地
交通：東京メトロ銀座線「表参道」駅から徒歩12分
　　　東京メトロ千代田線「表参道」駅から徒歩12分
　　　東京メトロ半蔵門線「表参道」駅から徒歩12分
　　　東京メトロ日比谷線「広尾」駅から徒歩14分
間取：1LD・K～3LD・K
面積：41.60m2～120.56m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

グランドヒルズって住友不動産のマンションブランドの中で一番グレードの高いものなんですね。
あまり名前だけみてもすみふって感じしませんが
あちこちにある訳ではないからということでしょうか。

使っている設備なども
オプションを入れる前の段階からグレードが高くなっているのですか？

[22: 匿名さん]

駅まで若干歩くにせよ、このアドレスというのは強みになってくるのだろうなと思います。
駅までの距離、歩けなくはないわけですし、
そうなると
使うことができる路線がものすごく多くなってきます。
4路線使えるのは、十分に便利です。

[23: マンション検討中さん]

土地勘のない人をミスリードするような投稿はどうかと思うね。　南青山7丁目というのは一般に言う青山の雰囲気は有りませんし、どの駅からも遠く不便なところです。　
南青山7丁目の中古マンションの価格を調べることをお勧めします。　坪単価もかなり低いよ。

[24: 匿名さん]

こういう立地に住む人って自転車で行動しないような気がしているのですが。
販売価格も高いでしょうし、富裕層が住むことを考えると。
仕事も電車通勤であったとしても、時差通勤できるような人。
それなら、駅から離れていたほうが何かと都合がいいような気がします。

[25: マンション検討中さん]

変な投稿が続いていますね。　この周辺を知っている富裕層はここいらの高速道路沿いのマンションは買わないよ、とにかく中途半端な立地ですから。　グランドヒルズだから相当高い値付けをしてくるでしょうし、同じような価格帯でもっと良い場所が沢山あると思いますよ。

[26: 匿名さん]

すみふって時点でガッカリ感がすごい。徹底した売り手ファースト主義はむしろ清々しささえ覚えるが。
恵比寿のタワーでもやらかしてるし、三井に建ててもらいたかった。

[27: 匿名さん]

7丁目と言えば三井も三菱もやらかしてるが

[28: 匿名さん]

南青山ではあるけれど、駅まで徒歩１２分。
なんとちょっと中途半端な立地なのかなという印象。
物件内容がどんな感じなのか、もう少し情報が欲しいかもしれません。
とはいえ、住友の物件なので高額にはなるでしょうね。

[29: 評判気になるさん]

住友ならフルラシオンの跡地待ちだね。向こうは驚愕の値段だろうけど、本物の青山。

[30: 匿名さん]

南青山という点ではアドレスが良いですね。
駅まで10分を超えるところはまぁ慣れるとして、
はやく間取りなどの詳しい情報をみたいですね。
いつになったら情報は公開されるものなのですか？

[31: 匿名さん]

10月下旬に販売されるので、
物件自体の詳細はもう少ししないと出てこないのかもしれませんね。
間取りとかせめて見られればいいのだけれど。

５戸は一般分譲対象外とありました。
地権者さんがいらっしゃるということなのですか？
５戸くらいだったらあまり管理組合には影響しないように思います。

[32: マンション検討中さん]

以前7丁目に賃貸で住んでた身からすると立地はそこまで悪くない、と思う。7丁目の交差点渡るのめっちゃだるいけど。
ただスミフ。スミフ。。それに115戸で大型。ってのがなあ。。
どなたか説明会行った方いらっしゃいますか？

[33: 匿名さん]

私も別に立地は悪いとは思いません。
この立地で115戸というのは、珍しい感じ？
もっと戸数を少なくして、超ゴージャス系で行くのかと思っていたんですが、
実際はどれくらいでいくのでしょう。
投資用にと考える人も出て来るかんじでしょうか。

[34: 名無しさん]

>>29 評判気になるさん
フロラシオン跡地は賃貸物件と聞きましたが、分譲になりますか？

[35: マンション検討中さん]

事前説明会に行って来ましたが、モデルルームもなく、間取りもまだ変更があるようだし、価格もまだ決まってなく得られた情報は少なかったです。
ただ、間取りは最上階の100平米超の4部屋を除くと40平米から広くて2LDKの80平米が中心だったのは残念でした。
シンプル な共用部分やグランドヒルズということで設備が立派なのは良かったですが、間取りが中途半端な印象が強いです。
来週モデルルームが出来上がり、価格が決まるのは10月になってからのようです。
話を聞きに行くのは10月以降がいいと思います。

[36: 匿名さん]

>>26 匿名さん

売り手ファーストw
激しく同意 笑

[37: 匿名さん]

竣工済物件を売り手都合で引き渡しを来期にさせるとか、こんなことやってると消費者に愛想尽かされると思う。

[38: 匿名さん]

>>37 匿名さん

恵比寿のタワーとかですね。
買い手には、デメリットしかない。
企業風土ですかね。営業の態度にも滲みでている。長い目でみて損だと思う。

[39: 匿名さん]

立地も規模感も悪くないけど、割高感溢れる価格設定になりそうな悪寒。

[40: 匿名さん]

>>38 匿名さん

恵比寿に限らずです。
もう目標売上達成のため翌期に引渡し持越ししてます。1年半とか待たされてる所もあるみたいですよ。

[41: 買い替え検討中さん]

簡保で有名になったけど、すみとものノルマ地獄は凄いらしい　四谷の物件もノルマが達成できずにバルク売り

[42: 匿名さん]

南青山のマンションと聞いて、超ゴージャスなセレブ向きマンションになるのかと予想していました。
販売価格未定ではあるものの、1LDKから間取りがあるので手が届く人が多いのかもしれません。
専有面積は41.52㎡～121.28㎡。マンションのホームページに間取りがない3LDKはゴージャス系なんでしょうか。
1LDK、2LDKの部屋数も多そうなので、不動産投資で賃貸物件になるケースが多いのかと思いました。実際はどうなんでしょう？

>>すみとものノルマ地獄は凄いらしい
大変そうですよね……不動産、今後、少子化ですし売りたくても売りにくい将来なのかも……

[43: 匿名さん]

住友不 最高峰ブランド「グランドヒルズ南青山」は坪2913万円「ドムス南青山」隣接
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/4961-44-2-913

↑とっても紛らわしいタイトル。

[44: 評判気になるさん]

広い部屋は最上階の特別な4部屋のみでそれ以外は80㎡の２LDKが最も広い部屋だそうだ。設備や仕様は「グランドヒルズ」ということで立派にしているようだが魅力は薄れてしまった。事前説明会では価格はまったくの未定だったが、もうモデルルームも出来ているし価格の目安もわかるだろう。

[45: 匿名さん]

面積的には広くて良いかもしれませんが、
子供がいるご家庭ですと大きくなったら少々手狭に感じてしまうかもしれませんね。。。
8畳の洋室は広くて個人的に好きです。

[46: マンション検討中さん]

モデルルームを見てきました。
仕様はグランドヒルズということだけあって立派で、上層階の南側の眺望はとても良い感じでした。
ただ予定価格も強気で上層階の80㎡の角部屋が2億円台（＠825）、72㎡の中部屋が1億7000万円台（＠780）とのことでした。
中層階以下はもう少し安くなるでしょうが、どちらも２LDK でもっと広い部屋は最上階の３億円以上の部屋になってしまいます。
最近の高騰した価格には目が慣れてきましたがこの価格では魅力を感じませんでした。

[47: 匿名さん]

さすがスミフ、ドア位置によるLD畳数水増しと竣工在庫の王様。

[48: 匿名さん]

>>46
>最近の高騰した価格には目が慣れてきましたがこの価格では魅力を感じませんでした。

まあねえ、>>46さんは大金持ちで違うでしょうけど
リーマンとか自分の給料で払いますみたいな感じでは厳しいエリアだし厳しい物件だよね。

[49: 匿名さん]

億を超えると一般的なサラリーマンですとかなり厳しくなってしまいますよね。
世帯年収1,000万円くらいあればいけるものでしょうか？
それくらいであれば都内ならありえるかと思いまして。

[50: 匿名さん]

>>49 匿名さん

世帯1000万程度では1億くらい贈与か現金がないと買えるマンションではないです。
坪単価780万って、、、白金ザスカイ高層階いけちゃいます。

[51: 匿名さん]

白金ザスカイよりもこちらの方が高いのであれば、街の将来性を買って白金高輪に流れる人も少なくなさそう。

[52: マンション検討中さん]

ここと比べると常盤松ハウス(高い部屋で@650)が安く感じる。
ただし、こちらは高級マンションなのに対して常盤松ハウスはごく普通のマンション。

[53: マンション検討中さん]

>>51 匿名さん
向こうは駅近ですからね。
港区内側で最大規模の希少性から資産価値も安定します。

[54: 匿名さん]

>53 白金物件は羽田空港の新しい飛行ルートにほど近い地上45階のタワーマンションですよね…　資産価値への影響は心配ないでしょうか？　

[55: 名無しさん]

ここ海抜31m
白金ザスカイ海抜9m、渋谷川沿い
高台立地の優位性は300年変わらないと思います。

[56: 匿名さん]

高台にこだわる人は減ってますよ。
若い人は駅までの近さとか合理的なものを信じます。
彼等は車にも興味ありません。
必要な時にシェアリングします。
ブランド信仰も世田谷や練馬が凋落してます。
南青山ブランドに高い金払って貴方の中古を買ってくれません。
1番近い駅が徒歩11分もフィルタでさえ掛かりません。

[57: 匿名さん]

白金高輪は古川です。
古川は工事を経て氾濫のない川になりました。
時代の変化に柔軟に対応しないと化石になります。
港区の港南や芝浦を高台民は見下していますが、発展する品川に徒歩圏って凄い利便性ですよ。
高台が良ければゲートウェイに近い高輪台が新時代でも評価される土地。

[58: 匿名さん]

>>42 匿名さん
半数以上が狭い部屋が占めるマンションは、マンション自体の価値が下がり、数軒の広い部屋の高級感が損なわれるため、本当のお金持ちは買いません。

[59: 匿名さん]

>>58 匿名さん
そうなんですか？
断言するからには確固たるデータ、例えばその条件の該当マンションと非該当マンションにおけるレインズ中古成約価格に有意差があるなど、をお持ちでしょうからご教示ください。参考にしたいので。

[60: 名無しさん]

>>56 匿名さん

高台なのは事実。
南青山アドレスは全域28-31メートル。価値観の移ろいに応じて評価性には変化はあると思いますが、地震に強い固い地盤であることのアドバンテージは100年単位で語ることの出来る優位性であることは事実だと思う。
246と六本木通り沿いに渋谷と赤坂の間のエリアは、流行りのタワマンの乱立が僅少なこともこのアドレスの強み。私観では10から20年後にタワマンの流行が廃れるのではないかと思うこと、台地立地自体の価値に於いて南青山エリアが再度見直されるのではないだろうかと思っている。

[61: マンション検討中さん]

まあ、見直されるというが既に駅通なのに凄い評価ですよね。
伸びしろは再開発エリアでしょう。

[62: 匿名さん]

タワマン購入を検討している人や、現在タワマンに住んでいる人は、今回の台風で停電したエリアのタワマン居住者が書いた記事を読んでおいた方がいいと思う。（被害の一刻も早い回復を祈りつつ。）

[63: マンション検討中さん]

無駄な喧嘩してないで、虎ノ門界隈かっとけって。

[64: 匿名さん]

南青山で良かったら安いマスターズハウス。
南青山ブランドは児童相談所問題で話題になったばかり。
セレブ気取りはあまりしない方がいいですよ。
実力以上に高いので虎ノ門に比べて伸びしろが薄い。

[65: 名無しさん]

高台マンションの広告って、必ず地形の断面をクローズアップしますよね。
名前も◯◯ヒルとかにしたがるし。
それだけ立地に訴求力があるのは事実です。
虎ノ門ヒルズって高台でないのになぜヒルズなのでしょう。
このGH南青山が良いとは全く思いませんが。
小割りにしすぎですよね。自走式駐車場でないですし。

[66: 名無しさん]

カーシェアなんて問題外です。

[67: マンション検討中さん]

世代間の価値観の違いかと。
10年後に今の若者が消費の主役
老兵は去るのみです。

シェアリングだけでなく、自動運転、相乗りタクシーなど絶えず時代は変化してます。

[68: 匿名さん]

所有から共有へと社会もシフトしていますしね。これから自動運転が主流になれば、もっとカーシェア化は進むかと思います。
でも、車って運転が好きな人に限っては、こだわりがあるので
カーシェアだと物足りないという人がいるのもわかります。
とりあえず、今のところは各々の好みで選択をしていければいいかと思いますよ。

[69: 名無しさん]

港区の新しいハザードマップ、南青山アドレスの1人勝ちですね。

[70: 匿名さん]

五輪後も、下がらないなら選びたい
櫻井氏おすすめ物件らしい
https://www.sumai-surfin.com/search/sakurai/eye/

[71: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん
新虎通りあたりは、安くてお買い得だったよ。
今後の新築は分からないけど。
買い物にも困らないしね。

[72: マンション検討中さん]

>>70 匿名さん
言ってることがテキトー過ぎて笑える。スミフからお金貰ってますってバレバレじゃないか。

[73: 匿名さん]

1LDKでもウォールドアがあるだけで
間取図上は十分な広さに見えます。
玄関を開けてからリビングまでが一直線というのが少し気になってしまうところですね。

[74: 匿名さん]

>>72 マンション検討中さん

金を貰って記事を書いてる方で有名。

[75: 匿名さん]

Kタイプの間取りをみていて
PSがリビングののところに二つありますね。
これって配管スペースのようですが、むき出しになっていたりしませんよね？

[76: 匿名さん]

やはり坪650万以上ですか？

[77: 匿名さん]

個人的にKタイプのような変わった形の間取りに憧れるのですが、
こういった形のメリットやデメリットって何かあるでしょうか？
洋室とリビングの距離があって、子供とか親の目を気にしなくて良さそうな気はしてます。

[78: マンション検討中さん]

さすがの価格で、完売までには相当時間かかりそう。車を持ってない私にはさすがに遠いっす。まー住友さんは長ーく売られるので、売れるんでしょうねー。

ちなみに、フロラシオン跡地は賃貸マンションみたいですね。ラトゥール南青山？かは不明ですが、ラトゥール南麻布みたいな、カッコいいマンションを期待！

[79: 匿名さん]

ここと常盤松ハウスは立地価値がほぼ同じ（常盤松の方が上か？？）。
つまり、価格差＝構造仕様＋デベ利益
ということで非常に分かり易い。

[80: 匿名さん]

>>79
>つまり、価格差＝構造仕様＋デベ利益ということで非常に分かり易い。

おい、何が非常に分かりやすいのか具体的に教えてくれ。

[81: マンション検討中さん]

上物はこっちが上だけどスミフは利益取りすぎ

[82: 匿名さん]

背を向けていると言っても、ここは首都高の真横。立地価値はどう見ても常盤松ハウスの方が上でしょう。上物の豪華さ（＆上層階なら眺望）にいくら払うか、という問題では。

[83: 匿名さん]

不動産は立地
リセールバリューは常盤松でしょう

[84: マンション検討中さん]

>>83 匿名さん

常盤松もこの物件も大して差がないような。どちらも大通り沿いでうるさいし、常盤松は坂の下の分だけ、丘上のグランドヒルズの方が良いのでは？

[85: 匿名さん]

何となく駒沢通りと呼ばれてるけど、正確には駒沢通りは渋谷橋のところまでで、
常盤松がある東四丁目のあたりは「駒沢通りの延長上」でしかない。
交通量も大したことはない。
さすがに「首都高＋六本木通り」のこことは騒音の差はあるよ。（多分空気の汚れも。）
丘上は確かだけどね。

[86: マンション検討中さん]

>>85 匿名さん
確かに静かな道路でした。
バス便はハチ公バス、ちぃバス、都営バス全てが近くにあるのが常盤松。
そんで坪400万台でまともな部屋が買える。

[87: 匿名さん]

ここだと１LDKのプランが人気になるのでしょうか。
３LDKもあるようですが、どういうプランがボリュームゾーンになるのだろうかと思いまして。

子供がいる人だったら３LDKでしょうけれど、
ここだと大人だけの世帯もかなり多くなってくるのではないかと思いました。
こちらのスレッドを見ていると、
住みやすさそのものよりも、資産価値を求めている方が多めなのかという印象です。

[88: マンション検討中さん]

この物件、本当に人気無さそうですね。グランドヒルズって、元麻布も相当苦戦してた覚えがあるけど、まー長ーく売るのがすみふってことなのかな。

[89: マンション検討中さん]

坪単価700だから。。

[90: 匿名さん]

バルコニーが図面的には広くとられているような気がしますが
実際にその通りで良いのでしょうか？
個人的にバルコニーって洗濯物を干すくらいしか使わないので
そこまで広くなくても良いようには思っていましたが。

[91: マンション検討中さん]

価格どのくらいに決まるのかな

[92: 匿名さん]

>>91 マンション検討中さん
いくらになったら買います？

[93: マンション検討中さん]

650なら部屋次第ですね。

[94: 匿名さん]

高速ビューの部屋が最安ですか？

[95: マンション検討中さん]

高速ビューと言っても、リビングからは南向きですからあまり関係ないのでしょうか？

[96: 匿名さん]

見える見えないの問題に限らず、高速があまりに近いと、音は防音サッシで何とでもなるとしても、排ガスと粉塵の影響はどうしても気になる。

[97: マンション検討中さん]

粉塵と排ガスで坪650万は出せません。

[98: マンション検討中さん]

販売延期の理由は要望書の集まりが悪いから？

[99: マンション検討中さん]

販売延期になったんですか？

[100: マンション検討中さん]

>>99 マンション検討中さん

12月下旬→1月下旬へ

[101: 匿名さん]

>>100 マンション検討中さん
10月に私がモデルルームに行った時は最安で坪750万。角部屋が800万でした。営業マンも上の階からゆっくり3年かけて売りますので下の階でも安くはなりませんと強気の姿勢でした。サラリーマンの私には縁がない物件となりました。

[102: マンション検討中さん]

その坪単価で売れるの？無理だよ

[103: 匿名さん]

>>101 匿名さん
その強気が仇となる。
要望書集まらず販売延期。
今では坪700万の部屋が出てきた。

[104: マンション検討中さん]

途中でお部屋を結合して建築確認を取り直しているようです。取り直し後に販売しないといけないので1月～2月みたいですよ。

[105: マンション検討中さん]

広い部屋が増えるということ？

[106: 匿名さん]

設計変更を希望する人への対応？

[107: 匿名さん]

>>101 匿名さん

上からじっくり下も下げず市場価格より高値販売、すみふの典型的な売り方ですね。
ゆっくり売ってるうちに、市場価格が追い付いてくる上げ相場では機能してたけど、さて今後はどうでしょうか。
市場見通しは、横這いか希少立地で少し上げのようなので、まだ通用するかな。

[108: 匿名さん]

来年から同一労働同一賃金、働き方改革により在宅勤務や残業規制が更に浸透する
派遣や契約の人件費はUPする
総人件費は上げたくない経営者は正社員の持つ特権にメスを入れる
更に社会保険料など福祉の財源として年収850万以上は増税が降りかかる
日本人の高所得リーマンには逆風続き
これ以上マンション価格を上げると買える世帯は減るだけ
新築の契約率が50％台まで落ちた理由は明白
もはやスミフ販売モデルは崩壊間近
最後に引くババほど怖いものはない

[109: マンション検討中さん]

長期金利が上昇してるね?
住宅ローンの平均利用年数が13年
これが一巡する前が2006年に借りた人組
2000年前の高い金利で借りていた人が利益のカモだったが今では完済率が上がり低金利で貸したプランばかりでは銀行は赤字
近いうちに住宅ローンの金利は上がる
となるとスミフ爆上げマンションを最高値で?まされた鴨は売却時には下落相場に身を置くリスクが高い

[110: 匿名さん]

いよいよ年明けに販売?
1期で何部屋供給するんかいな？

[111: 匿名さん]

ウォールドアは開ききったら開放感があって良いかもしれませんが、
洋室としてしっかり使いたい場合、音が通りやすいという印象がありますので、
夫婦で暮らしてもプライバシーはあまり守られませんかね？

[112: マンコミュファンさん]

低層は1期で販売しないのですかね？

営業さんは自信満々でした。

[113: マンション検討中さん]

70ちょいで一億五千あたりらしいですね。
おそらく盛大に売れ残るかな？

[114: マンコミュファンさん]

>>113 マンション検討中さん
下がりましたよね？
それだと坪単700万になります。

[115: マンション検討中さん]

低層の眺望のない部屋でその程度だと思いますよ

[116: 匿名さん]

じゃあ、値下がりしたというわけではなくて、
ただ単に販売している物件の価格帯が違うところになっているだけ、ということになるのでしょうか。
この辺りのブランド性を考えると
あまり安易に値下げをしないように思っていたのですが
それならば納得です。

[117: マンション検討中さん]

>>100 マンション検討中さん

また延期になったよ。
次は２月下旬だって。
人気が有り過ぎて客を捌けないのが延期理由？

[118: 匿名さん]

南青山ですものね。
強気になるのもわかるような気がします。
公式サイトに掲載されている、住宅評論家の桜井幸雄さんの「狙い目マンションに認定」っていうバナー。
効果あるですかね。
スミフは強気ですよね。
それが特徴。

[119: 匿名さん]

榊さんの評価はどうなんやろ？
櫻井さん、榊さんはSの二大巨頭

[120: 匿名さん]

南青山や西麻布あたりでマンション探してるけど、五人家族なので、多少の広さは必要ということで、１２０平米以上、三億以下とかで、中古の検索かけるけど、全然売り物がない。築年数相当で、駅から遠くても、全然安いのがない。

ちょっと、都心一等地はあり得ない値段になってきてますね。