ブランズシティ調布ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズシティ調布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/chofu/

所在地：東京都調布市調布ヶ丘一丁目18番93、18番94(地番)
交通：京王線 「調布」駅 から徒歩 7分
間取：2LDK～3LDK(予定)
面積：57.43m2(住戸：55.52m2,トランクルーム：1.91m2)～89.85m2(住戸：86.85m2,トランクルーム：3.00m2)(予定)
売主：東急不動産株式会社　エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社　近鉄不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3201: 口コミ知りたいさん]

>>3200
ブランズについても大きなマイナスがあります。
銀行がせっかく作った盛り土を削ってしまい、
敷地をハザードエリアにしたことを指摘してますし、
窪地にさらに半地下掘って水が流れ込む事を地形図で示しました。
自分が損しないように公平に物件を見ています。

[3202: 周辺住民さん]

ここは表の誰が見ても分かる情報では徒歩７分ですけど、信号待ちやサブエントランスを考えると実質７分ではないことの方が多いのもマイナス面だと思います。
サブで帰ってきて、一度家に戻ってからポストに取りに行くのは二度手間ですよね。そうなると結局メインエントランスに寄って家に入ると思うんです。
パークの徒歩６分（２回の信号待ちなし・メインエントランス）の条件に続く７分ではないので、ここを検討する人はMRに行く際に何度か歩いてみた方がいいと思います。

[3203: 周辺住民さん]

>>3201 口コミ知りたいさん
内水ハザードについてはMRでは言われない情報ですね。１つでも多く部屋を作らないと利益にならないため、リスクのある半地下を作って設備仕様をコストカットするしかなかったのでしょうか。内水ハザードエリアになってしまうと、表記７分でも立地が良いとは言えなくなってしまうのでそこは残念だなと思います。これらを踏まえてもう少し価格が下がれば検討者も妥協できるとは思うのですが。

[3204: 匿名さん]

>>3203 周辺住民さん
内水ハザードはMRで言われましたよ！担当者によって違うのかもしれませんね。
ただそもそも内水ハザードに該当するのはA棟のB1階のみなので、そもそももう部屋は残ってないかもしれないですね。

[3205: 周辺住民さん]

>>3204 匿名さん
内水の影響で浸水があった場合、被害を一番最初に受けるのは全世帯が所有しているB2のトランクルームだと思うのですが、水災補償には任意で入るのでしょうか？

[3206: 匿名さん]

>>3205 周辺住民さん
申し訳ありません。私が少し話を勘違いしているかもしれません。
ブランズで唯一黄色にかかっているのが、A棟のサブエントランス付近で、ここのハザードは想定を超える大雨時の下水道からの逆流等によるもの、というような説明がありました。
なので基本的に内水ハザードはA棟地下のみの話かと思っていました。

トランクルームはC棟地下なので内水ハザード領域外かと認識してたのですが、考え方が間違っているんですかね？

[3207: 口コミ知りたいさん]

>>3206
現在のハザードマップは、
以前の銀行時代に盛土された状態の標高データから作成されています。
ブランズを作るために敷地全体を１ｍぐらい削ってGL下げていますので、
今はブランズの敷地全部が窪地の底になってハザード地形になりました。
でも南北から水を集める形に窪んでいて、標高は高目の場所なので、
浸水で敷地に流れ込んだ水を地下ピットに流す設計だったり、
ピットに貯まった水をより低い東側へ排水出来れば問題は無いです。
一旦し建物内に浸水したら水は上から下へ横へと流れます。

[3208: 周辺住民さん]

>>3206 匿名さん

>>3201
この方の投稿だと、
「盛り土を削って敷地をハザードエリアにした」
「窪地にさらに半地下掘って水が流れ込む事を地形図で示した」
とあるので、内水ハザードエリアは地下部分全域になるのではないでしょうか？
A棟のサブエントランス付近の「黄色」は、内水ではなく洪水ハザードの範囲の部分ではないですかね？
調布市の内水ハザードマップはネットでは見られないので、内水ハザードの情報が分かる人は不動産関係者なのでは？と思います。

[3209: 口コミ知りたいさん]

ハザードマップは以前からの堤防決壊による浸水想定区域と
窪地に水が集まり溜まることよる浸水を標高データから予想しています。
排水機能などはおそらく考慮されないし、
標高データは開発されて変化するので完全ではないと思いますが、
水の性質は単純に上から下へ流れる、窪みに溜るだけなので、
断面図で窪地になっている部分には色が付きます。
全体に平地であっても道路は路面排水の為にかさ上げするので、
道路脇の土地が低いと判断されてハザードになることはよくあります。

[3210: 口コミ知りたいさん]

拡幅工事中の駅へ向かう道と旧甲州街道との交差点に、
新しく信号機が設置されますね。
道路が完成したら道路沿いの建物も建て替えが進み、
店舗が増えるかもしれません。
場所的には飲食系になると思いますが。

[3211: マンション検討者]

ここは実質徒歩10分以上だな、ポスト見たいですし、毎日
朝なんか信号待ちにほぼ引っ掛かるイメージあります

[3212: 匿名さん]

なんで駅に近い場所をメインエントランスにしなかったんでしょうか？
道幅狭く車どおりが少ないから？近隣から反対されたから？
それだけでかなりイメージ違ったと思います。
せっかくまとまった土地の開発だから、
浸水対策、豪華なエントランス、地下駐車場、黒い外観にすれば、
地域の1番になる可能性だってあったのに

[3213: 名無しさん]

>>3212 匿名さん

南向きの部屋を多く作って稼ぎたかったから

[3214: 匿名さん]

>>3212 匿名さん
いろんな事情あるにせよ、ほんとそうですよね苦笑
基準から徒歩７分と出しているんでしょうけど、Googleマップだと徒歩８分らしいですし。

[3215: マンション検討中さん]

>>3210 口コミ知りたいさん

100均が良いです。

[3216: 口コミ知りたいさん]

100均は、隣のマルエツにあるし、
南口の東急にはかなり大きな店舗もありますよ。
東横インになって無くなってしまったので、
北口なら私はファミレス系が希望です。

[3217: 匿名さん]

>>3209 口コミ知りたいさん
調布の新築でおすすめはありますか？
このように知識が豊富な方は、調布新築だったらどの物件を狙うのか是非教えて頂きたいです！

[3218: 口コミ知りたいさん]

>>3217 匿名さん
どの物件が良いかは、出せる金額と好みが大きい問題です。
家族人数や年齢によっても変わるので、
人によって条件は様々で一律に決めることが出来ません。
ただし、決める前に情報を集めて失敗が無いようにしましょう。
自分が知らない情報が集まるこのような掲示板は、
購入検討の情報収集に非常に役立ちます。

[3219: 匿名さん]

>>3218 口コミ知りたいさん
そうですね。ここが内水ハザードということは最近知ったのですが、検討の段階で知ることができて良かったと思っています。マイナス的な部分を知った上で検討できれば、失敗はないですよね。
シティとパークが良いという意見が、調布新築の掲示板にはやたらと書かれていますが、シティ出せるならもっと都心よりの物件が買えるだろうし、パークについてはディスポーザーがないのが残念ポイントだったので、なぜ「シティとパーク」と言い切れるのかいまいちよく分からずでして…。立地の良さなんでしょうけど。

[3220: 口コミ知りたいさん]

>>3219 匿名さん
いま、調布の新築に限定するなら、
パークとシティーは頭一つ抜けていると思います。
理由はあなたも書いている立地です。
設備や内装など細々な点はありますが、立地の良さが大きいです。
ただし、調布以外も検討できるなら話は別です。
色々ありますので、十分に検討しましょう。

[3221: 匿名さん]

>>3193 デベにお勤めさん
ホントその通り。
付け加えるなら、調布の物件同士で争うのは完全に逆効果。どっか一棟が完売すれば、他の調布物件の希少性は上がるため、他の物件でも販売が順調に進むことは喜ぶべきこと。
争うべきマンションは他のエリアの物件。

[3222: 名無しさん]

>>3221 匿名さん

マンションマニアは府中の
ザパークハウス
シティハウス
にはそこそこの評価していますからね！
調布のパークホームズ 、シティハウスぐらいしか対抗できない印象です。

[3223: マンション比較中さん]

>>3221 匿名さん
以前府中の物件の掲示板を見た時、府中と調布の比較で争ってました。
ここの掲示板が残った時に荒らされないようにしておくことは考えておくべきだと思います。基本的に他の物件と争うようなきっかけを作らないことですね。

[3224: 名無しさん]

>>3220 口コミ知りたいさん

別にパークとシティの立地がすごく良いとは思いませんけど。建物が面している道路の交通量や周りに高い建物がないかなど人によって重視するポイントは違うかと。

[3225: 口コミ知りたいさん]

>>3224 名無しさん
もちろん人により好みはそれぞれですが、
立地＝場所や駅距離が一般的な評価であることはゆるぎないです。
山形上山温泉のスカイタワー41が、
建物が面している道路の交通量が少なく、
周りに高い建物がないからといって、
調布のマンションより評価が高い事は無いです。

[3226: 名無しさん]

>>3224 名無しさん

ここに比べたら別格には良いけど

[3227: 周辺住民さん]

近所に住んでいますが、ここは表記上では７分ですけど実際は信号２回渡るので７分で帰れることの方が少ないと思います。特に甲州街道の信号は中々切り替わらないので、実際のところは９分程だと思います。表記よりも、実際にかかる時間を自分で歩いて確かめた上で検討した方がいいです。
今販売されている調布新築マンションで立地が良いと言えるのはやはりシティとパークだと思います。甲州街道を渡らない立地と言うのは大きいです。

[3228: 匿名さん]

シティとパークは駅近で便利ですが、今日前を通ったらやはり車の通行が多く歩道が少し増えてましたがそれでも狭い気がしました。洗濯物が干せないとも聞いたことがあります。
甲州街道を渡るのは時間がかかりますが住人以外の人達は減りますし静かな環境だと思います。
好みの問題ですかね。

[3229: 匿名さん]

>>3225 口コミ知りたいさん

比較が極端過ぎて良くわからないですね。何で突然山形と調布を比べようと思ったんですかね？

[3230: 匿名さん]

>>3229 匿名さん
"建物が面している道路の交通量や周りに高い建物がないかなど"
という要求に対して飛びぬけて良い特徴的な物件だからです。

[3231: 匿名さん]

2022年には値下げはすると思います。

[3232: 匿名２さん]

残念ながら値下げは有り得ないと思います。

[3233: 匿名さん]

>>3232 匿名２さん
値下げはないって投稿する人がよくいますけど、なぜそう思うのでしょうか？

[3234: 評判気になるさん]

2024年まで販売するとなると、あと３年もこの掲示板残るのか
条件悪い部屋からさっさと値下げした方が良いと思いますけどね

[3235: 匿名さん]

よく売れてないと言われてますが売れてないのではなくて売らないんだと思います。見学も多いらしく確実に居住者は増えているそうです。東急さんは長い期間かけてゆっくり売る計画だと思います。
なんだかんだ言われてますが東急ブランドだし、立地も環境も良いので確実に売れると思います。

[3236: マンション検討中さん]

>>3233 匿名さん
・既に買った人達から文句が出て補償問題になる
・相場が上がっているので在庫はマイナスにならない
・長期の販売が当たり前になり、
1年の新築期限は問題にならない
以上の理由から東急が販売している間は、
値下げは無います。
在庫が減って販売会社が変われば、
値下げ販売の大義名分が整います。

[3237: 評判気になるさん]

そりゃ高値で買った人は値下げは気に食わんよな
新築期限が過ぎるのは問題というよりイメージが良くないです

[3238: 匿名さん]

>>3232 匿名２さん

残念ながら値下げ要因が多すぎます！！

[3239: マンション検討中さん]

ここまで来たら購入は来年でいいかと。
新築と呼ばなくなるから交渉に一気に強いカードが手に入る

[3240: 匿名さん]

次回の販売は10月下旬とか、
まだまだ余裕の販売状況で売り急いでいないので、
値引きを期待している人には厳しいようですね。
残り10戸ぐらいまで販売が進めば、
まとめて売れ残り販売専門の業者が買い取って、
値下げして売ると思います。

[3241: 評判気になるさん]

>>3239 マンション検討中さん
竣工から１年後の新築ではなくなる直前が狙い目ですかね。
長期販売するような投稿をしている人がいますけど、東急から聞いている「確かな情報」なのか分かりません。
おそらく値下げしてほしくない人の願望だと思いますけど。

[3242: 匿名さん]

ここはC棟の中層階以上が勝負ですね。
C棟の低層階は駅からの距離は悪くなるものの、植栽ビューだったり、ゴミ場・トランクルームへのアクセス性向上などのメリットもあり、AB棟の最低価格帯よりも低い価格を希望する人たちにはウケるので割りかし順調に売れている印象です。実際伺った際も入居まで進んでる方もそれなりにいました。

一方でC棟中層階以上は眺望が抜けない上に、価格もAB棟の中層階程度なので、それならAB棟でいいよという風になりそうです。
C棟中層階以上をどう捌いていくかが、完売までの時間のポイントになりそうですね。

予算を低めに抑えたい方々には、今の調布新築であればブランズのC棟低層階は良い選択肢かとは思います！

[3243: マンション検討中さん]

>>3242 匿名さん

AB棟は失敗だったから、
C棟が良く見える

[3244: 匿名さん]

>>3243 マンション検討中さん
絶対的にはAB棟が良い位置だと思います、階数にもよりますが。
同じ価格出すならパークの方を選ぶというのも分かりますし、
C棟は多少安いと言うだけだと思います。
でも、買う側にはその多少が大きな問題なのはよく分かります。
まあ、C棟でも暮らすにはまったく問題ないと思います。
安い＝良いというのは日本がいつまでも抜け出せない、
100均のデフレ感覚なんでしょうね。

[3245: 匿名さん]

>>3244 匿名さん
C棟はお見合い棟ですので眺望はほとんど期待できません。
C棟でも「まったく問題ない」と言い切れる人が多ければ売り上げに直結しているはずなので、値下げもされてない状況だと「同じ価格出すならパークの方を選ぶ」という人のほうが多くなると思います。
条件が悪い棟で平均価格帯6千万だと、他マンションも見ようってなりますからね。。。
C棟は値下げしたほうが良いと思います。

[3246: 口コミ知りたいさん]

>>3245 匿名さん
でも、ここのライバルはもうすぐ全て売れてしまい、
その後はここしか物件が選べなくなるという見通しです。
早く売ることが最優先でないならば、
現状の販売体制、販売ペースでもいいのかもしれません。
金利は低い、相場は上昇、という現状が続くなら、
在庫費用はそれほどでも無く、そのうち相場が価格を追い越します。
このまま待てば勝手に売れる状況になるかもしれません。
販売側が竣工後１年というを問題にするのか？
経済で相場の流れが変わる問題が起こるまでこのままか？
どちらもあり得そうです。

[3247: 匿名さん]

>>3246 口コミ知りたいさん
同意です、結構ライバル視している他売れてますね。

[3248: 口コミ知りたいさん]

>>3246 口コミ知りたいさん
「調布はライバル物件が売り切れてここしか残ってない、じゃあブランズ買おう。」
マンション買うのってそんな簡単に決断できるわけじゃないよね。よほど調布に思い入れがない限り、気に入った物件がなければ、ほかの場所を検討するし。売れ残ったら、何か対策しなければ売れ残ったままだと思う。

[3249: 匿名さん]

今後もマンション計画の予定がいくつかあるそうなので、売れ残る場合は新築と戦い続けなければいけません。しかし建設予定マンションの相場が上がれば、ここの価格はキープしていても新築と比較すると「安い」マンションになります。
もちろん相場が下がれば、下げないといけませんが。どうなるでしょうね。

[3250: 口コミ知りたいさん]

>>3248 口コミ知りたいさん
”簡単に決断できない”というのはその通りだと思いますが、
今のライバルたちも買えず、ブランズも買う決断できないという、
優柔不断な人にとっては他の選択肢が無い状況のほうが、
かえって決断を進めるのかもしれないとも思います。
値下げの要求を書く人いますが、
そういう人はきっと値下げしても決断できず、
いつまでも買わないで迷い続けると思います。
マンションは青い鳥なんですね。