ブランズシティ調布ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズシティ調布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/chofu/

所在地：東京都調布市調布ヶ丘一丁目18番93、18番94(地番)
交通：京王線 「調布」駅 から徒歩 7分
間取：2LDK～3LDK(予定)
面積：57.43m2(住戸：55.52m2,トランクルーム：1.91m2)～89.85m2(住戸：86.85m2,トランクルーム：3.00m2)(予定)
売主：東急不動産株式会社　エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社　近鉄不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3121: 購入経験者さん]

そういえば、ここって機械式駐車場があるのに修繕積立金が異様に安いけど、駐車場使用料ってどれくらいの割合で積み立て会計に入ってるんだろ。全額が積み立てならいいけど、一般会計で通常の管理にも使われていたら大規模修繕のとき、もしくは修繕が終わった時に資金不足になりそう。

[3122: マンション比較中さん]

>>3117 口コミ知りたいさん
私が持っている価格表では、６階で同じ平米数でその値段の＋１２０万くらいなので、価格としては安くなってないですね。家具付きなのかもしれませんが！

[3123: 口コミ知りたいさん]

>>3122
”家具付きではない”となっていますので、
モデルルームでもまだ値引きはほとんど無いのですね、
・販売文句に目新しさを出すためなのか？
・モデルルームでもいいからその部屋を買いたい！
という人がいるから販売するのか、
どちらかなんでしょう。

[3124: へー]

>>3123 口コミ知りたいさん
手垢のついたモデルルーム使用住居を値引きなしで買う奇特な人がいるんですかね？

[3125: 口コミ知りたいさん]

>>3124
すべての住戸は自分が買った瞬間に中古ですし、
２次取得者にとっては階数や間取りの個別条件のほうが大事です。
売却や眺望を考えるなら区分の位置指定で買うほうが良い、
という判断も合理的に思えます。

[3126: 匿名です]

>>3125 口コミ知りたいさん
モデルルームに使われる部屋は、どちらかといえば売れ残った人気のない階数や位置ですけど。あと自分が触って中古になるのと、赤の他人が触って中古になるでは訳が違いますよ。

[3127: 通りがかりさん]

アルコーブつけてくれないかなーー

[3128: 匿名]

>>3127 通りがかりさん
どうやって？

[3129: 評判気になる]

>>3121 購入経験者さん
国交省のガイドラインだと平米あたり200円が基準。これは機械式駐車場の修繕、交換費用を含まずの数字。

[3130: 口コミ知りたいさん]

>>3126
モデルルームは同じ間取りの区画が多くて、
代表的な位置にある住戸を選びます。
特別にマイナスある区画だと値引きしないと売れません。
またモデルルームは新築として売れますが、
それが嫌だというなら選択を狭めて買うしか無いです。
実際にはモデルルームは数十万の値引き+家具程度で決着が多いです。
自分が触って中古になるのと、
赤の他人が触って中古になるでは訳が違う、
という感覚は新築プレミアムそのものですね、
そういう人が高く買ってくれるので、
スクラップ＆ビルドで不動産が儲かります。

[3131: マンション比較中]

>>3121 購入経験者さん
修繕積立金は将来まとまったお金（数十万単位）を3回ほど払う計画になってましたよ。

[3132: 匿名さん]

失敗はAとB棟
成功はC棟だったのが明白になってきました

C棟の方が条件がいいのに価格が安い

完璧だな

[3133: 匿名さん]

C棟ってベランダの窓開けたら、A棟の廊下が見えるらしいですね。。景観的に皆さんどうなのでしょうか。

[3134: 購入経験者さん]

>>3131 マンション比較中さん
たぶんそれでは不足するからこのマンション理事の最初の仕事は修繕積み立て計画の見直しと値上げだろうね。こういう議案の決を採る時にマンション住民の質がわかるんだよね。

[3135: 口コミ知りたいさん]

>>3134
修繕積立金を安く見せかけるマンション販売手法や、
大規模修繕の金額相場の常識を知らない人がいると、
値上げを議論する総会が紛糾しますね。
退職して年金暮らしで余裕のない人や、
金出すことには何でも反対する人がいて、
「そんなことは聞いていない」の大合唱になることも。
ここは完売までしばらく掛るだろうから、
修繕積立金の値上げも後ろ倒れで、
将来上手く維持管理できるかも綱渡りです。

[3136: 口コミ知りたいさん]

>>3135 口コミ知りたいさん

売れ行きが悪いと不安が増えます

[3137: マンション検討中さん]

販売価格をポイントにココを選んだ方は、将来一時金が追徴されたり、
修繕費が高くなった際に払えるのかしら。

[3138: 口コミ知りたいさん]

当初は床面積当たり半額程度に設定されることが普通なので、
妥当な値段に設定すると7～8000円/月の値上げ。
年間10万ぐらいしか違わないと思います。

[3139: 匿名さん]

ここは徒歩７分ですが、信号待ちに２回引っかかると１０分超えたりしますか…？
あと自転車の場合はサブエントランスからは出られないのでしょうか？

[3140: 匿名]

>>3139 匿名さん
2回最大時間で引っかかって、プラス2分なのでサブエントランスから駅までは最大で9分です。
あとは個人の歩行速度次第で早くなったら遅くなったりですね！

自転車は恐らく自転車置き場からサブエントランスに抜けることは想定してないと思います。
手押しであればいけたかとは思いますが、ルール上ありなのかは分かりませんね、、

[3141: 口コミ知りたいさん]

>>3140 匿名さん

甲州街道では最大1分45秒待つから2分以上は足止めを食らう

[3142: マンション比較中]

>>3135 口コミ知りたいさん

こちらは共用部分を使い方が、結構ファミリー向けなので、年数が経って子どもが減ったときに存続でもめそうだなーと、ちょっといらぬ心配でしょうか。

[3143: 購入経験者さん]

>>3138 口コミ知りたいさん
その年間10万円の追加を払いたくない人がいるから困るんですよ。月額7000円の値上げってインパクトがあって、最初の説明と違う、とか、積立金が足りないわけはない、とか文句を言う人が出てくる。値下げならあっというまに全員賛成だけど。

[3144: 名無しさん]

>>3142 マンション比較中さん

小さな子供を育てる期間は短いですから、購入希望者の範囲が限られます。むしろ共益費が勿体と思って二の足を踏みやすいので、リセールは期待しない方が良いですね。

[3145: 匿名さん]

信号待ち、メインエントランス(又は部屋がサブエントランスから遠い場合も)まで歩くことを考慮すると、ここ徒歩10分越えるレベルじゃないでしょうか。
そもそもグーグルマップで、エントランスではなく建物への最短距離で徒歩8分と出ていますよね。

[3146: 3139です]

>>3140 匿名さん
サブエントランスから出られないんですね…
メインエントランスより遠い駐車場側から出るということでしょうか？

[3147: 匿名さん]

サブで最大９分、メインエントランスのポストに寄ると１０分越えそうですね。
自転書置き場も遠いところにあるし、動線は良くなさそう。。。
パークの次に駅近ってわけではないですね。

[3148: 匿名]

>>3146 3139ですさん
そうだと思います。ちょっとしたサイクリングであればいいと思いますが、普段使いの場合は遠回り感が余計にあるかもしれませんね。

サブエントランスから出られるかは営業の方に聞くのがいいかと思いますが、記憶ではこいで抜けられるようなルートではなかったはずです。

[3149: 匿名]

>>3147 匿名さん
最大で考えれば仰る通りかと思います。
過去の投稿を見てくと、実際は遠くから信号の様子が分かるので、そんなにがっつり引っ掛かることはないみたいですけどね。

[3150: 口コミ知りたいさん]

駐車場の空きは11/101台だそうです。
自転車置き場の空きも221/610台になっています。
空き具合から推測すると2/3ぐらいは売れた？
これから買う人は敷地内に駐車場が無いかもしれませんね。
でも同じぐらいの値段で外部に借りることが出来ます。

[3151: 匿名さん]

>>3150 口コミ知りたいさん
その情報を知っているということは、住民さんですか？

[3152: 口コミ知りたいさん]

いえ、HPに書いてあります。

[3153: 匿名さん]

>>3152 口コミ知りたいさん

抽選とは程遠いマンションですね...

[3154: 匿名]

>>3153 匿名さん
買う側からすればありがたい。

[3155: 匿名]

>>3153 匿名さん
パークとかは抽選だったんですかね？

[3156: 口コミ知りたいさん]

>>3153
先着順で販売の部屋もありますが、
抽選での販売になっている部屋もあり、
月1程度で抽選会が行われています。

営業員を大幅に縮小したり、コロナ対策もあり、
需要喚起しての販売にまで手が回らないようです。
客側からアプローチをしない限りは販売情報も手に入りません。

[3157: 通りがかりさん]

ここの徒歩7分表記は
サブエントランス＋甲州街道信号待ち
があるから...

徒歩時間表記の基準を変えて欲しい
紛らわしいし、他の普通のマンションと比較しづらい

[3158: 匿名]

一次取得で調布で色々見て回ってます。
初めての購入で、正直どこのマンションもよく見えてしまいますが、各掲示板を見るとそれぞれのデメリットがたくさん書かれているので我々みたいな人間には助かります笑

ここのデメリットの中で唯一、low-eガラスでない点が気になっているのですが、実際にlow-e有り無し両方に住まわれた方いますか？
体感的にどれくらい差があるのか、金銭的にどれくらい差が出るのか、気になっています。

[3159: デベにお勤めさん]

ここはコストカットしすぎてる割に価格が安くならないのでいつまでもネガが消えない印象があります。
そしてここが荒れるとその後必ずと言っていいほど他マンションが荒らされてますねー。。ヤレヤレ。
価格さえ安くなれば完売まで早いと思うのでそれを願うばかりです！応援してます！

[3160: 検討板ユーザーさん]

>>3158 匿名さん

シティハウス見学しに行けば体験できる

[3161: 匿名さん]

>>3157 通りがかりさん
そうですねー、世の中のマンション全て信号込みの分数表示で統一してくれればイメージもしやすいですしねー
あかたのご意見に感動しましたー。

[3162: マンションマニアファン]

>>3161 匿名さん

おっしゃる通りマンションマニアも恵まれた7分ではないとブログに書かれてましたー

[3163: 評判気になるさん]

>>3161 匿名さん

あかた

って何？

[3164: 匿名さん]

>>3163 評判気になるさん
あなた
の誤字ですよ。

[3165: マンション検討中さん]

こんなコロナ化で共用施設が充実してもつかえないでしょ。
むしろ使う人がいたら異常者と見分けがつく

[3166: 匿名さん]

ここは部屋の場所と信号待ちによって、普通に徒歩10分以上の感覚になりそう。。。

[3167: 匿名さん]

>>3166 匿名さん
大規模なんで、エントランスまで時間がかかる場合があるのはやむなしですね。タワマンの上層階しかりですが。

実徒歩分数を重視するなら、そもそも近い場所にするか、エントランス近くの部屋や、そもそも小規模物件にするのがいいですね！

[3176: マンション比較中さん]

[NO.3168～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[3177: マンション検討中さん]

駅までわりと近いし、価格も今の調布の中だと手が届きやすい。
仕様はまあ低くても、価格を鑑みれば共用施設が充実してたりコンシェルジュいたりと良さを感じられる面も多いので、そんなに叩かれなくてもいいのでは。
てか駐輪場の情報知らなかったけど、割と淡々と売れてるんだな。

[3178: 匿名さん]

そう思う人がたくさんいれば、完売まで早いんですけどね。

[3179: マンション検討中さん]

>>3178 匿名さん
昨今の調布は選択肢多いですし、ここは戸数も多いですからね！

[3180: マンション検討中]

C棟とか売れてるんですかね、窓開けて、別棟の廊下しかみえないって中々だと思いますが。。。

[3181: 匿名さん]

>>3180 マンション検討中さん
価格もあってか、ゆっくりながらも売れているみたいですね。
もちろん完売まではまだかかりそうですが。

デメリットは仰る通り廊下とお見合いになることですが、中庭ビューはメリットかなとは思いますね。

[3182: マンション検討者]

ブランズ、Googleマップでサブエントランスで徒歩８分(メインエントランスだと徒歩９分)だと思うのですが、７分はどう出してるんですかね？？　信号待ち無しですか？

[3183: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[3184: 匿名さん]

>>3182 マンション検討者さん
距離を80で割って、繰り上げだと思います。
調べると駅から550mなので、7分ですよ。

不動産売買における徒歩分数の計算方法はどこの物件でも共通しています。
ただし間の信号、踏切は考慮されません。
なのでブランズが7分なのは事実ですし、実際歩くと信号ひ引っ掛かるとそれ以上かかるのも事実です。

[3185: マンション検討中さん]

ジオ関係者がまだ荒らしてるのか、しつこいね

[3186: 匿名さん]

>>3185 マンション検討中さん
そういう予想みたいなのは、推察の範疇を超えないのでやめましょうよ。
他のスレで、ブランズ民がーとか言ってる人たちと同じになってしまいます。

ジオに比べれば、ブランズの駅や買い物へのアクセス性が良いのは明らかです。
甲州街道がーとか、エントランスまで遠いー、とかありますが、実際に両者に赴けばその差があるのは我々からすれば明らかでした。

他のマンション関係者が荒らしてると思ったら、内容によっては削除依頼すればいいですし、議論できる内容であれば返信すればいいと思いますよ！

[3187: 匿名さん]

>>3185 マンション検討中さん
どこの掲示板でそのようなことが？
ジオ掲示板見ましたが、逆にジオが荒らされてますよ。。
同時にスレッド評価もかなり下げれらています。
相当ジオが気に入らないしつこい人がいるようです。
パークの荒らしと同じ人ですかね。

[3188: 評判気になるさん]

スレッド評価って掲示板の評価ですけど、
ジオ掲示板の内容ってそこまで酷くはないですよ。
荒らされている投稿の方が多いのでそういった評価なのでしょうか。

[3189: 通りがかりさん]

ジオには負けるでしょ
ジオを変えなかったらブランズで妥協するしかない

[3190: 匿名さん]

>>3189 通りがかりさん
ジオのが建物はいいけど、結局ハザードだったり、表記上徒歩10分だったり、買い物近くにないことで敬遠する人が一定数いるから竣工前完売できなかった感じですかね。

[3191: マンション比較中さん]

パークのコストカット荒らしから始まってシティでのlow-e荒らし。。
敵視しているジオは言うまでもないですが。
この３つの掲示板に書かれたネガ投稿に共通しているのは「参考になる」の数が短期間でとても多くついていることですね。

[3192: 坪単価比較中さん]

>>3190 匿名さん
ここは内水ハザードで、実質徒歩１０分なので変わらないかと。
ジオに勝てるのは買い物くらいですかねー？

[3193: デベにお勤めさん]

物件が完売したら検討板は閉鎖されます。
よっぽどの物好きでない限り遡って全ての投稿を１から見る中古検討者はいないでしょう。
気に入らない物件の批判を繰り返したところで何の意味もないです。
ここは大規模物件ですので検討板閉鎖が最も遅くなる可能性があります。早く閉鎖する可能性がある他物件の批判はやめておいた方がいいですよ。ここだけ残った場合、倍返しされるかもしれませんので。
ここにはここの良さがあります。良い部分をたくさん投稿して良い記録を残すことの方が賢いやり方だと思います。

[3194: 口コミ知りたいさん]

中古もあわせて検討していますが、
物件を検討するのに検索してすべて見返します。
数千万の買い物ですから数日掛けてでも過去情報は集めます。
購入検討で知りたいのは欠点やマイナス面であって、
良い部分に興味は無いです
土地や間取りはもちろんですが、
住民間の騒音問題やトラブル争いの情報がありがたいです。
そもそも、問題ないマンションなら書き込みは無いので、
白々しい礼賛を集めたような投稿は利害関係者の印象操作を疑います。

[3195: マンション検討中さん]

>>3193 デベにお勤めさん
意味がわからない。
マイナスコメントを排除する目的も分からない。

[3196: 検討板ユーザーさん]

>>3192 坪単価比較中さん
品川通りの信号に引っかかって10分以上かかるジオは検討するに値しないよ

[3197: 匿名さん]

>>3196 検討板ユーザーさん
ブランズもジオもどっちもどっちですね。
足の引っ張り合いは痛々しいですよ。。。

[3199: 匿名さん]

[NO.3198と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[3200: 評判気になるさん]

>>3194 口コミ知りたいさん
そんなに欠点やマイナス面ばっかり集めるのが得意なら、
ブランズのマイナス面についてはどう思っているのですか？
ここだけ投稿してないですよね。

[3201: 口コミ知りたいさん]

>>3200
ブランズについても大きなマイナスがあります。
銀行がせっかく作った盛り土を削ってしまい、
敷地をハザードエリアにしたことを指摘してますし、
窪地にさらに半地下掘って水が流れ込む事を地形図で示しました。
自分が損しないように公平に物件を見ています。

[3202: 周辺住民さん]

ここは表の誰が見ても分かる情報では徒歩７分ですけど、信号待ちやサブエントランスを考えると実質７分ではないことの方が多いのもマイナス面だと思います。
サブで帰ってきて、一度家に戻ってからポストに取りに行くのは二度手間ですよね。そうなると結局メインエントランスに寄って家に入ると思うんです。
パークの徒歩６分（２回の信号待ちなし・メインエントランス）の条件に続く７分ではないので、ここを検討する人はMRに行く際に何度か歩いてみた方がいいと思います。

[3203: 周辺住民さん]

>>3201 口コミ知りたいさん
内水ハザードについてはMRでは言われない情報ですね。１つでも多く部屋を作らないと利益にならないため、リスクのある半地下を作って設備仕様をコストカットするしかなかったのでしょうか。内水ハザードエリアになってしまうと、表記７分でも立地が良いとは言えなくなってしまうのでそこは残念だなと思います。これらを踏まえてもう少し価格が下がれば検討者も妥協できるとは思うのですが。

[3204: 匿名さん]

>>3203 周辺住民さん
内水ハザードはMRで言われましたよ！担当者によって違うのかもしれませんね。
ただそもそも内水ハザードに該当するのはA棟のB1階のみなので、そもそももう部屋は残ってないかもしれないですね。

[3205: 周辺住民さん]

>>3204 匿名さん
内水の影響で浸水があった場合、被害を一番最初に受けるのは全世帯が所有しているB2のトランクルームだと思うのですが、水災補償には任意で入るのでしょうか？

[3206: 匿名さん]

>>3205 周辺住民さん
申し訳ありません。私が少し話を勘違いしているかもしれません。
ブランズで唯一黄色にかかっているのが、A棟のサブエントランス付近で、ここのハザードは想定を超える大雨時の下水道からの逆流等によるもの、というような説明がありました。
なので基本的に内水ハザードはA棟地下のみの話かと思っていました。

トランクルームはC棟地下なので内水ハザード領域外かと認識してたのですが、考え方が間違っているんですかね？

[3207: 口コミ知りたいさん]

>>3206
現在のハザードマップは、
以前の銀行時代に盛土された状態の標高データから作成されています。
ブランズを作るために敷地全体を１ｍぐらい削ってGL下げていますので、
今はブランズの敷地全部が窪地の底になってハザード地形になりました。
でも南北から水を集める形に窪んでいて、標高は高目の場所なので、
浸水で敷地に流れ込んだ水を地下ピットに流す設計だったり、
ピットに貯まった水をより低い東側へ排水出来れば問題は無いです。
一旦し建物内に浸水したら水は上から下へ横へと流れます。

[3208: 周辺住民さん]

>>3206 匿名さん

>>3201
この方の投稿だと、
「盛り土を削って敷地をハザードエリアにした」
「窪地にさらに半地下掘って水が流れ込む事を地形図で示した」
とあるので、内水ハザードエリアは地下部分全域になるのではないでしょうか？
A棟のサブエントランス付近の「黄色」は、内水ではなく洪水ハザードの範囲の部分ではないですかね？
調布市の内水ハザードマップはネットでは見られないので、内水ハザードの情報が分かる人は不動産関係者なのでは？と思います。

[3209: 口コミ知りたいさん]

ハザードマップは以前からの堤防決壊による浸水想定区域と
窪地に水が集まり溜まることよる浸水を標高データから予想しています。
排水機能などはおそらく考慮されないし、
標高データは開発されて変化するので完全ではないと思いますが、
水の性質は単純に上から下へ流れる、窪みに溜るだけなので、
断面図で窪地になっている部分には色が付きます。
全体に平地であっても道路は路面排水の為にかさ上げするので、
道路脇の土地が低いと判断されてハザードになることはよくあります。

[3210: 口コミ知りたいさん]

拡幅工事中の駅へ向かう道と旧甲州街道との交差点に、
新しく信号機が設置されますね。
道路が完成したら道路沿いの建物も建て替えが進み、
店舗が増えるかもしれません。
場所的には飲食系になると思いますが。

[3211: マンション検討者]

ここは実質徒歩10分以上だな、ポスト見たいですし、毎日
朝なんか信号待ちにほぼ引っ掛かるイメージあります

[3212: 匿名さん]

なんで駅に近い場所をメインエントランスにしなかったんでしょうか？
道幅狭く車どおりが少ないから？近隣から反対されたから？
それだけでかなりイメージ違ったと思います。
せっかくまとまった土地の開発だから、
浸水対策、豪華なエントランス、地下駐車場、黒い外観にすれば、
地域の1番になる可能性だってあったのに

[3213: 名無しさん]

>>3212 匿名さん

南向きの部屋を多く作って稼ぎたかったから

[3214: 匿名さん]

>>3212 匿名さん
いろんな事情あるにせよ、ほんとそうですよね苦笑
基準から徒歩７分と出しているんでしょうけど、Googleマップだと徒歩８分らしいですし。

[3215: マンション検討中さん]

>>3210 口コミ知りたいさん

100均が良いです。

[3216: 口コミ知りたいさん]

100均は、隣のマルエツにあるし、
南口の東急にはかなり大きな店舗もありますよ。
東横インになって無くなってしまったので、
北口なら私はファミレス系が希望です。

[3217: 匿名さん]

>>3209 口コミ知りたいさん
調布の新築でおすすめはありますか？
このように知識が豊富な方は、調布新築だったらどの物件を狙うのか是非教えて頂きたいです！

[3218: 口コミ知りたいさん]

>>3217 匿名さん
どの物件が良いかは、出せる金額と好みが大きい問題です。
家族人数や年齢によっても変わるので、
人によって条件は様々で一律に決めることが出来ません。
ただし、決める前に情報を集めて失敗が無いようにしましょう。
自分が知らない情報が集まるこのような掲示板は、
購入検討の情報収集に非常に役立ちます。

[3219: 匿名さん]

>>3218 口コミ知りたいさん
そうですね。ここが内水ハザードということは最近知ったのですが、検討の段階で知ることができて良かったと思っています。マイナス的な部分を知った上で検討できれば、失敗はないですよね。
シティとパークが良いという意見が、調布新築の掲示板にはやたらと書かれていますが、シティ出せるならもっと都心よりの物件が買えるだろうし、パークについてはディスポーザーがないのが残念ポイントだったので、なぜ「シティとパーク」と言い切れるのかいまいちよく分からずでして…。立地の良さなんでしょうけど。

[3220: 口コミ知りたいさん]

>>3219 匿名さん
いま、調布の新築に限定するなら、
パークとシティーは頭一つ抜けていると思います。
理由はあなたも書いている立地です。
設備や内装など細々な点はありますが、立地の良さが大きいです。
ただし、調布以外も検討できるなら話は別です。
色々ありますので、十分に検討しましょう。