ブランズシティ調布ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズシティ調布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/chofu/

所在地：東京都調布市調布ヶ丘一丁目18番93、18番94(地番)
交通：京王線 「調布」駅 から徒歩 7分
間取：2LDK～3LDK(予定)
面積：57.43m2(住戸：55.52m2,トランクルーム：1.91m2)～89.85m2(住戸：86.85m2,トランクルーム：3.00m2)(予定)
売主：東急不動産株式会社　エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社　近鉄不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1829: 掲示板ユーザー]

>>1826 マンション検討中さん
上の地価一覧を見ると、ある1箇所地点での比較にはなってしまいますが、小島町2丁目よりも調布ヶ丘1丁目の方が高かったりもするので、甲州街道を渡るかどうかではそんなに変わらなさそうですけどね。

[1830: 通りがかりさん]

資産性を気にする人は調布は選ばないと思うが。

[1831: 検討板ユーザーさん]

立地の他にマイナス査定で多いそうなのが
・管理費が高い
・アルコーブが無い
・天井高さや間口の短さ
などでしょうか。
外観等の他の良くないところは多分査定されないと思います。

[1832: マンション検討中さん]

>>1830 通りがかりさん さん
そうですね。
これからは人口は減少していくのでマンション市場は供給過多になり、どちらにしても売りづらい時代になると思います。
売ることより自分の価値観に合う長く住みたい物件を探す方がいいかなと思ってます。

[1833: マンション検討中さん]

最近の新築物件は「悪くない」のギリギリのラインで「欲しいとは思えない」ものが多いんですよね。ブランズシティも価格含めて考えると悪くはないのですが、このマンションならではの長所が少ない。特に建物はいいところがなくて、マンションマニアさんじゃないですけど、愛が感じられない。

[1834: マンション検討中さん]

少し前に見てきました。
甲州街道跨ぎを気にしてましたが、思ったより近いなと感じました。
駅からこの距離で、神社や公園が近くて静かなのはとてもいいと思いました。
自分は駅を使う事も少ないし、マルエツが近いのは大助かりです。中庭の雰囲気も好きです。

あと何となくですが、これだけ有名になってしまったマンションを敢えて購入された住民同士、価値観があって仲良く出来そうな気がしますw

[1835: 評判気になるさん]

>>1833
悪くはないけど、この価格まで出しては欲しいとは思えない。そういう人が多いからこの売れ行きなんだと思います。

[1836: 口コミ知りたいさん]

>>1835
申し込み殺到して売り切れとは程遠い状況ですが、
全く売れていないのではなく、
ボチボチとですが売れているので、
当分はこのままの価格だと思います。
来春過ぎに片手以下で残っていたら値下げするかもしれませんね。
東急はマンションを7年掛けて売る会社ですから、
この程度の売れ行きなら何とも思わないと思います。

[1837: 検討板ユーザーさん]

>>1836 口コミ知りたいさん

でも、AB棟では、すでにオプション無料対応があったので、やはり売り急いでいるのでは？？

[1838: 口コミ知りたいさん]

営業員は売るのが仕事ですから”すぐに売りたい”と思っているでしょう。
でも、まだ値下げしてまでは売る必要はなくて、
オプション付けて誤魔化しているんですね。
オプションは市価の倍額で売っていますから、
市価を知らない人には数字でお得感を演出できます。
15万の食洗機付けるぐらいで契約できるなら、
営業員が長期間担当するより費用面で効果があります。

[1839: 評判気になるさん]

>>1836
＞来春過ぎに片手以下で残っていたら
このままいけば間違いなく両手でも足りないくらい残っているでしょう。
この程度の売れ行きで危機感ない会社だとしたら・・・

[1840: マンション比較中さん]

オプションつけるくらいはよくある話なのでどうでしょうかね。
本来は三井や住友の販売が始まる前に売り切りたかったでしょうけど、コロナで営業時期がずれたし、長期戦しかないように思います。まだ AB 棟と、C 棟の一部しか売ってないですよね？

駅徒歩8分でスーパーも少し遠いパークハウス調布レジデンスがあっさり売り切れたところを見ると、調布の新築マンションに必要なのは、駅距離や金額よりもグレードですかね。

ブランズの場合、新築ラッシュの中ではグレードが低い代わりに一番価格も安いので、割り切りが必要ですかね。マンションマニアさんが「バランスが悪い」と言ってましたが、当時より金額は1割下がってますし、トランクルーム含めて考えると割高感は全くないと思います。

リセールについては、一部の例外を除いて、新築物件は買った時点で価値が下がるものなので、調布を諦めるか、割安中古物件が出てくるのを待つしかないと思いますよ。

[1841: 口コミ知りたいさん]

隣の世田谷で東急がマンション売っていました。
世田谷中町というマンションですがやっと最近完売しました。
竣工前販売から数えると完売まで足掛け7年掛ってます。
不動産相場が上がっているので売れなくても安心なんでしょう。

湾岸のタワマンでも何年も売れない？売らない？
部屋を抱えているデベロッパがあると聞きます。
何年も売れないのに相場に合わせて価格を上げているんだそうです。
上昇相場だから出来ることですね。

[1842: 通りがかりさん]

>>1840 マンション比較中さん
パークハウス？ですか？
販売数が全く違うので比較にならないと思います。
ここは環境などが良いと思うのでリセールなど一時的に住むのではなく長く住む人向きだと思います。
そういう人達には売れるので焦ってないように思えますがどうなのですかね。
私達があーだこーだ憶測しても営業さんしかわからない事があると思います。

[1843: 口コミ知りたいさん]

>>1840
現在、ABCDを販売していますね、残りはEだけと思います。
CDについてはまだ全室が販売になっていないかもしれません。

[1844: 検討板ユーザーさん]

>>1842 通りがかりさん

ザパークハウスは人気でしたね。
キャンセル住戸が出た際にも、販売価格よりも値段が上がったのに2週間もたたないうちに売れてしまいましたからね。。。

比較対象としては、私も違うとは思いますが、戸数の話ではないのでは？最近でも2,000戸近くあるマンションでも竣工前完売はしましたので。戸数が多いと映画のも多く、広告費もかかるので人気があれば問題なく竣工前完売すると思います。。
比較として最も違うのは、人気の小島町と少し離れた調布ヶ丘という立地だと思います。これは全く違うと思います。

[1845: マンション掲示板さん]

>>1844 検討板ユーザーさん
ブランズAB棟の7、8割販売済というのであれば、売れた戸数だけ見るとパークハウス総戸数の3倍くらいの数になるので、戸数無視で需要が高い低いの判断は難しい気がしました。

一方で調布という街の需要が心配になりました。
2000戸完売は同じくらいの都心距離、価格帯でしょうか？

[1846: 通りがかりさん]

>>1844 検討板ユーザーさん
あとはそのマンションが建った年数も関係しますよね。パークハウスの頃と今だとマンションの多さも違いますし。
確かにA B棟だけで他のマンションの戸数になりますよね。
一階と地下が入ってないのでそう見えますが、上の階はうまってそうですし。

[1847: 匿名さん]

まとめますと、500戸以上で都心から離れた聖蹟のブリリアに抜かれたら...
とてもマズイということでしょうか。

[1848: マンション検討中さん]

ここのマンション買いたいのですが、金額とグレード感がどうしても引っかかります。どなたか、背中を後押しして下さい(>_<)

[1849: ユーザー]

>>1848 マンション検討中さん
夜行くと結構外観よく見えますよ。オレンジ基調なのが夜だとライトと相まって外も中も素敵に見えます。

金額とグレードのバランスですが、C棟としてオプションの価格交渉を積極的に行ってみてください。オプションなのでマンショングレードとは別になってしまいますが、内装のレベルを上げれば価格と見合う満足感は得られると思いますよ。

どのような家族構成かは分かりませんが、もしも小さなお子さんがいらっしゃるのであれば、買い物施設も近く、静かでかつハザードも気にしなくていい本物件は、いい選択肢と言えると思います。

[1850: マンコミュファンさん]

>>1848 マンション検討中さん

俺は、購入反対今調布買わない。

[1851: 検討中]

>>1850 マンコミュファンさん
マンション価格が今後下がる確かな根拠って何ですか？

[1852: 坪単価比較中さん]

>>1851
利上げです。
FRBやFOMCの会見では
”利上げには早い～”と、
今後の利上げの予定が示唆されました。
日銀黒田総裁は2期目で２３/３までですが、
これまでに2期目を全うできた人はいないそうです。
オリンピック後に内閣改造や首相辞任があり、
日銀総裁も交代の時期になります。
黒田は財務省出身なので時期総裁は日銀出身者になり、
財務省出身者→緩和政策
日銀出身者→引き締め政策
というこれまでの前例に沿うならば、
1ドル＝100円を維持しながら日米が利上げに向かいます。
極端な利上げにはならないと思いますが、
１％を切る金利は異常で不動産価格が高騰を招いているので、
利上げによって上ブレしている価格を緩やかに修正するというのは、
不動産スタグフレーションを抜けるために誰でも考える政策だと思います。
利上げ→高値の不動産が買えなくなり余る→買える価格まで値下げ
というのが普通の動きです。

[1853: マンション検討中さん]

>>1848 マンション検討中さん
価値観は人それぞれだから、自分が納得することが大事と思います。個人的には引っかかりがあるならそれが解消できるか良く考えられたほうが良いと思います。
人の意見を聞いていると分からなくなりそうです。他の人のポジティブ意見参考にされたいなら購入された方のコメントを参考にされたら良いと思います。

[1854: 匿名さん]

>>1848 マンション検討中さん

アルコーブの無いマンションを探しているなら、買うしか無い。今どき他には賃貸以外でなかなかない。

[1855: マンション検討中さん]

>>1849 ユーザーさん

ありがとうございます！
内装のレベルを上げる発想はなかったです。検討します！

[1856: マンション検討中さん]

>>1852 坪単価比較中さん

利上げの予想は難しいですが、アメリカの利上げは 2024年頃ではないですかね？
しかも不動産は価格反映に時間的にズレが生じるのと、自分の場合は今住んでる分譲マンションを高く売れるので、そこは目を瞑ろうかと思ってたます。

[1857: 通りがかりさん]

>>1854 匿名さん
分譲マンション、アルコーブがない所たくさんあると思います。
夜のライトアップは同じく良く見える気がしますし、最初、オレンジの線にびっくりしましたが、なじんでる気がします。エントランスも駅から遠くなりますが、広い歩道だしそこからエントランスまでの距離があって防犯的にもいいと思います。
リセールには不利そうですが、駅近の騒がしさがなくほどよく静かでそれでいて人通りもあるので子供がいると安心して歩かせられそうです。野川までもすぐなので散歩も快適です。
近くのマルエツスーパーはオーケーやパルコとはまた違いますが、人の多さが違うのでダイソー、サンドラッグも含め、落ち着いて買い物できますし、市場も歩いて行けます。
只、前の方も言っていたようにご自分で納得して購入した方がいいと思います。そうするとどんなマンションでも愛着がわきそうですね。他の業者さんを探して内装のレベルを上げるのはいいですね。
管理体制は不安そうですが、住人の意見でいくらでも住みやすい環境になれると思います。
ツッコミどころもたくさんありそうですが、良いところもあると思います。

[1858: 坪単価比較中さん]

>>1856
おっしゃるとおりで未来のことは分からないですが、
これまで市場のETF債権や株を買って市場に資金供給していたFRBが、
これまでに買ったうちの１兆5000億の社債を、
年末までに売却することを決定したことがニュースになっています。
”利上げに向けてのテーパーリング”、
と言うタイトルで報道されているのですが、
発表では”政策シグナルではない”と言う説明つきです。
どうなるかわかりませんね。

相場が高くても、物件を売っての買い替えなら、
高く売れるのでそれもありだと思います。

[1859: 匿名さん]

>>1858 坪単価比較中さん
FRBは株式の買い入れはしてません。米国の利上げ開始時期は1856さんが仰る通り2024年頃からの見通しです。

ただ、米国が利上げに動いたとしても日本の金利は上がらないでしょう。コロナ前の米国の利上げ局面がそうでした。日本の物価が上がらない限り、金利が上がることはなく、その可能性は非常に低いと思います。リスクとしては資産インフレが起こること。足元でその兆候が出てきている気もしますが、超大規模な財政出動、金融緩和を実施しているので株や不動産などの資産価格のみが上ってくと日銀も動かざるを得ないと思います。まあ、それは今よりも不動産価格が上がってからの話なので、今の段階で不動産を保有している人は下落の影響はほとんど受けないでしょう。

私は調布在住ですが、ブランズシティの立地は駅に比較的近い割に穏やかに暮らせる環境で良い環境だと思います。販売開始直後にモデルルームに行きましたが、その時は価格と仕様が釣り合ってないと感じ見送りました。ただ、その時よりは価格が下がっている（実際に確認したわけではないです）のであれば、資産性を気にせず長く住む方であれば満足度は高いのはではないかと思います。アルコープがない等はリセール時には影響するかもしれませんが、実際に生活する上では大した影響はないかと。それよりもスーパーが近い、閑静な環境、駅や商業施設に徒歩圏内といった利便性が勝ると思います。

[1860: マンション検討中さん]

>>1857 通りがかりさん

有難うございます。
私も外観は見慣れてきました。あと、アルコーブがあるとデザイン性があがるのはわかりますが、機能面では廊下がよほど狭くない限り利点がわからず、無くてもいいかなと思えてきました。どうせマンションの廊下側は中庭かオリジンで道行く人に見られるわけでもありませんし。

やっぱり、神社の東側で静か且つスーパーが近いのはいい立地ですよね。
グレードの話はありますが、場所を考えると高くはないし、目の前が低層住宅で採光が保証されてるのもいいですね。

[1861: 匿名さん]

近くのスーパーがOKや西友だったら良かった

[1862: マンション検討中さん]

>>1860 マンション検討中さん
やっぱりマンションは立地がすべてなので正しい選択なのでは。あそこは感覚的にいい場所だと思います。そして、オレンジ色の柱のデザインも面白くていいと思います。変わっていると言われそうですが。

[1863: 匿名さん]

>>1862 マンション検討中さん

立地の選択という点では、駅より近い場所はある。
シティハウス・パークホームズ 。
他の絶対的な要因がなければ今ブランズシティを買うのはおかしい

[1864: 検討中]

>>1863 匿名さん
グロス価格的に着いていけないのであれば、着いていけるところの中から選択すればいいのでは。
C棟以降も販売され始め、手が届きやすい価格帯かつ比較的に駅から近いのもここの大きな魅力かと思います。

地価自体は国が公表しているものを見る限り、甲州街道を渡るからといって落ちているわけでもありません。

[1865: デベにお勤めさん]

>>1863
マンションは立地が全てと言われますが、良い立地とは駅からの距離は最も重要な要素ですが、ほかにスーパーや病院などの施設の充実度、騒音や治安などの周辺環境など様々な要素があり駅からの距離だけが絶対ではありません。そう考えると、このマンションはまずまずの立地ではないかと思います。ただしだし仕様レベルが低いという難点はありますが…。

[1866: 匿名さん]

ここって、駅からの詳細地図がないですよね？　いったい、どうやって駅から7分で着くのかと思ってしまう。いちおう、東口から、サブエントランスまで550ｍなんですか？　嫁に、ブランズが徒歩7分って書いてあるって話したら、「んなわけなかろう」と言われてしまった。
立地的には、たしかに駅からは少し遠い（個人的には駅から12分くらいは許容範囲だが）ですけど、閑静でいいところなのでは？　甲州街道の信号は1分50秒待ちですけど、直線で信号が遠くから見えるので、ある程度タイミングは計れるし、最悪歩道橋を渡ってもいいｗ
近所に住んでるので、マルエツはよく行きます。なんか、ここでは良いイメージないコメントが多いようですが、悪くないと思いますよ。国領のマルエツより少し狭いのが残念ですけど。

[1867: 検討者]

>>1866 匿名さん
東口（エスカレーター上がったところ）からサブエントランスまで、信号に引っ掛からなければ7分で着きますよ普通に。

悪く言われているのは、信号待ちが発生し得る点とメインエントランスだと＋2分になる点ですが、朝みたいに急いでいるときであればサブエントランスでいいので7分コースがあるのは有難いと思いますけどね。

[1868: 匿名さん]

>>1867 検討者さん
いや、まあ、信号に引っかからなければ7分で着くんだろうなとは思うんですよ。ただ、ウチ（徒歩6分表示）からブランズまで、絶対に1分では行けないので、そんな印象を持ちました、という話です。
詳細地図がないので、どっか駅から近道あるんかな？　と思ったのですが、普通にまっすぐ歩いて、調布ケ丘の交差点（歩道橋あるヤツ）を渡るのですよねぇ。

[1869: 検討者]

>>1868 匿名さん
そうなんですね、失礼しました。
匿名様のご自宅が、そのブランズへの真っ直ぐルートの動線上にないのであれば、そもそも1分では着きませんね！

[1870: 匿名さん]

>>1869 検討者さん
もちろん、同線上までの距離は無視してですよ。甲州街道の信号渡ってから、ブランズの建物に突き当たるまで、いま地図で検索したら170mもある。これでは、エントランスまで2分でも着かないな。
いや、近所の住人として、早く完売してくれればいいと思って、このスレ見てます。残念ながら、魅力がある間取りがなさそうだったので、検討からは外れましたけども。

[1871: 匿名]

>>1870 匿名さん
詳細地図ありますよ。ブランズのホームページ上部の案内図ボタンから行けます。駅からのアプローチ動画もあります。

[1872: 評判気になるさん]

>>1871 匿名さん
俺は、西の入り口近いけど使わない中央口しか利用しない。

[1873: マンション検討中さん]

エントランスが道路からおくまっているところや、夜の外観もいいですし、駅からの距離感は気になるほどではありませんでした。
人通りもそれなりにあるので、深夜も少し安心そう。
リセールすることより、私は終の棲家に検討しているので、環境重視で考えようと思います。

[1874: 通りがかりさん]

コンシェルジュがいて挨拶して行き来も良いですが、サブエントランスでささっと行くのも気楽で良い気がします。
オーケースーパーなども行きますが、人が多くて結局おちつくマルエツに行ってしまったりすることもあります。
隣のビルの会社の人達の通勤で、人通りが多いですがその分安心で、何より野川沿いや深大寺も歩いて行けたり、武蔵野公園なども自転車で行けるのは嬉しいです。

[1875: マンコミュファンさん]

これだけ管理費が高いんだから建物毎にトランクルームとゴミ置き場があっても良かったと思う。
集約しすぎ

[1876: ユーザー]

資産性を気にしている方でパークホームズを問題なく買える方は普通にそちらを買っている印象。

パークホームズ買えないけど新築がいいから、ブランズ、ザハウス、ジオで迷ってる方であれば、個人的にはブランズが、安心した住まい、便利な立地を最も得られる気がします。

マルエツ近いし、オーケーへのアクセスも3物件の中では最も近いですしね。

ジオの外観もエントランス含め見に行きましたが、期待していた重厚感も特になく、エントランスも同じ2層吹き抜けでないのでどちらかと言えばブランズの方が好みでした。

[1877: 匿名さん]

ジオについては同じ感想です。ジオはアルコーブも言うほどない気もして期待が大きすぎました。
パークホームズは駐車料金が高かった気がします。
道の狭さと交通量と隣に何か建物ができる可能性、モデルルームがリビングのみなのも不安の一つになりました。
パークホームズ買えるけどブランズにした人もいます。好みだと思います。

[1878: マンコミュファンさん]

>>1877 匿名さん

パークホームズ を買えたけど、ブランズにした...

多分それは強がりか、失敗しただけだと思う
マンションは立地と言われているのに