ブランズシティ調布ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズシティ調布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/chofu/

所在地：東京都調布市調布ヶ丘一丁目18番93、18番94(地番)
交通：京王線 「調布」駅 から徒歩 7分
間取：2LDK～3LDK(予定)
面積：57.43m2(住戸：55.52m2,トランクルーム：1.91m2)～89.85m2(住戸：86.85m2,トランクルーム：3.00m2)(予定)
売主：東急不動産株式会社　エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社　近鉄不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1701: 匿名]

ここのスレを見ると、値下げ待ちの方や、焦らなくていいことを書かれる方が多くいらっしゃる印象です。
ですが現地に伺った際の肌感覚的には大きな値下げはしばらくないのかなと思います。（C棟の売り出し価格も、AB棟の売り出し初期に教えてくれた予定価格から変わってないのもあります）

ではいつ皆様が期待する値下げが行われるかと言えば、調布の他の新築が完売する前後、ないしは次の決算期付近ではないかと予想します。

待っている方々は調布であれば他は捨てで、ここの大幅値下げがあれば購入する、なければそもそも買わなかったり調布外にする方々が多いのでしょうかね。

待っているうちにパークホームズなどは希望する部屋が売り切れてしまう気もしてしまいます。

[1702: 口コミ知りたいさん]

販売側も竣工前の完売にそれほどこだわりが無く、
まだ販売が進んでいない時期にモデルルームを閉じたり、
少人数の営業員で長期の販売を覚悟している雰囲気があります。
大規模では千歳烏山のグローリオが2年以上掛けたし、
近くではプレシス調布ヶ丘が2年ほどかけて完売してました。
当初は相場より高いと言われていても、
時間が経つと相場に飲まれて普通になるんです。
いま調布は新築マンションが特に多い時期ですが、
私も話題になっている全てのマンションが、
このまま大きな値下げはせずに売り切ると思います。
現地事務所を閉める前の最後の数戸だけが値下げ対象になるのでは？

[1703: 調布住民]

確かに団地感は否めませんが、私は他のマンションと比較した上でここに決めました。
子育て世帯なので高級感はそこまで不要ですし、甲州街道の信号待ちも大して気になりません。むしろ、布田天神を通るのは気持ちがいいです。

確かに調布の坪単価で割高に感じますが、数年前と今では住宅ローン金利に違いがあるため、自分の支払額はむしろ下がる想定です。マルエツもすぐ傍ですし、トランクルームもいいなと感じています。

周りの評判を気にされる方は、リセールバリューに期待されているのでしょうか？
リセールを気にされるならば敢えてここを選ぶ必要はないかと。
わざわざ他と比較して欠点を探すよりも、自分がいいと思うかどうかが大切かと思います。

[1704: 周辺住民さん]

初めて投稿します。
こちらのブランズシティ調布の近くに住んでいる者です。
近くに建設された新築マンションでしたので、興味を持ってこちらの掲示板を拝見させていただきました。
マンションの購入を検討されるのにあたって、施工品質から間取り・設備仕様と物件価格のバランスは決断においての大変重要なポイントだと思いますので、そういった意味では、こちらの掲示板で十分に議論されたら良いと思いますが、貶しあいのようなコメントが多かったり、「本当に検討している方なのかな？」と疑問に思う書き込みが非常に多くて少し残念に感じました。

思うに、コメントの多くは、マンション価格が相場？想定？より高いと感じていらっしゃる方が多いということなのかと思いますが、きついコメントをされている方は、値引きやオプション無償追加などをしたからと言って購入する方のようには思えないので、真の検討者や既に購入された方にとっては迷惑なのかなと感じます。

私は、調布ヶ丘に引っ越して１年ほどになりますが、今のところ、とても住みやすい場所だと感じていますし、駅前のある程度にぎやかなエリアから離れていて、布田天神社をはじめ、少し足を延ばせば深大寺といった、適度に自然も多い環境が気に入っています。
それに、この調布ヶ丘のあたりは地盤はしっかりしていそうですし、ハザードリスクはある程度低いエリアだと思いますので、その点でも安心感があります。
住環境としては良いと思いますので、長く住むには良いと思います。

ただ、リセールバリューなどを考えれば、このエリアの新築マンションを選択するのは難しいかもしれません。

住まいのことは人生でも大きな決断だと思いますし、であるからこちらの掲示板で少しでも多くの情報を集めて、納得できる結論を出したいという方が集まるところだと思いますので、建設的な書き込みで活性化されることを期待します。
また、気が向いたら拝見したいと思います。

[1705: マンション検討中さん]

まあポジもリセールには難ありは認めるんやね

[1706: 比較検討]

>>1705 マンション検討中さん
パークホームズやシティハウスに比べれば確実に悪いのは確かじゃないでしょうか？

ジオやザハウスと比較した場合どうなるかは蓋を開けてみないと分からないくらいかなと思います。

[1707: 匿名さん]

パークホームズやシティハウス買えるなら、そもそも検討しないのでは？？

[1708: 比較検討]

>>1707 匿名さん
それは同意です。パークホームズやシティハウスの希望する棟、希望する部屋を買えるのであれば、ほとんどの人はブランズを選ぶとは思います。

パークホームズの棟や部屋を妥協するか、ブランズの満足する棟、部屋を買うかで迷う方も多少はいる気はしますけどね。
私なんかはパークは買えてもエアリーテラスの低層階なので迷っています。

[1709: 比較検討]

>>1708 比較検討さん
間違えました笑
ブランズを選ぶと思います→パークやシティを選ぶと思います

[1710: マンション掲示板さん]

ここの営業妨害のレベルは東急さんが訴えてもいいレベルだな。

[1711: マンコミュファンさん]

住友か野村買っておいた方が良いよ
安くても10年、20年後売ったときここの方が値下がり分大きいから、、、、、

[1712: 匿名さん]

>>1711 マンコミュファンさん

恐らく、野村ではなく、三井では？
三井、三菱、住友はトップ　3ですから、立地が同じでもそもそも落ちにくいと思います。

[1713: マンコミュファンさん]

三井でしたね、すいません。
一つ前の新築でいえばアルソスフォート、バークハウスもリセールはここより良さそうですね。

[1714: 匿名さん]

>>1713 マンコミュファンさん

アルソスもパークハウスも売れるの早かったですからね。売れるのが早いと、いいマンションと思ってしまう。
ブランズシティは中古マンションとして売る際に、相手が多いのでその検討も必要にはなってくると思います。

[1715: 買い替え検討中さん]

パークホームズやシティハウスを買える予算があっても
ここの住環境が気に入って買う人もいると思うよ

[1716: 検討中]

>>1715 買い替え検討中さん
そうですね、実質駅距離も大差ない（体感的に三井がものすごい楽で、東急がものすごいしんどいという訳ではない）ので、静かな住環境が好きだったり、深大寺を気にいる方なんかはブランズを選びそうですね。
ブランズから深大寺は自転車で気軽に行ける印象です。

リセールもまあ同じ調布内なので雲泥の差がつくこともない気もしますね。

[1717: 調布住民]

初歩的な質問で恐縮ですが、坪単価って消費税込みで計算されるものですか？
現在公表されてる価格は税込で、建物の消費税分(?)高く見えるという理解であってますか？(過去の坪単価との比較は、この辺考慮されているのでしょうか？)

[1718: マンション掲示板さん]

>>1715 買い替え検討中さん
前にMR行った時に検討者層を聞いたときは調布ヶ丘以北在住者が断然多いと言っていましたので、おそらく調布希望というより住み慣れた調布ヶ丘希望、だけど遠すぎず駅前再開発の恩恵も受けたい。という需要なんだろうと思いました。三井や住友は刺さらない人も多いんでしょうね。

[1719: 匿名さん]

>>1716 検討中さん

たぶんパークホームズに見学に行くと、甲州街道で土地の金額が大幅に変わり、マンションのリセールも大分変わる資料を見せてくれると思う。
三井は多分、東急と同じように検討されたくないから、現実を突きつけてくれた気がする。

[1720: 検討中]

>>1719 匿名さん
そうなんですね、知らなかったです。
ちなみに感覚的にはパークとブランズで同じ6000万の部屋を買ったとして、リセール時に1000万以上差が付くようなレベルですか？（期間を長く見た場合）

[1721: マンコミュファンさん]

pinrichで大体の相場観が分かるよ
ここは安物買いの銭失いになるとおもうよ。
まあ、リセール重視なら都下郊外選ぶなよっていう意見も有ると思うけど調布は便利だよね。

[1722: 調布住民]

連投失礼します。
マンションマニアさんは、初期価格を踏まえて以下のように記載されています。

-----------------------
上記相場からブランズシティ調布の将来価値を予想すると
A-B1タイプ　3LDK　72.53㎡　4階　7700万円台(新築時)　→　5600万円(築10年時)
-----------------------

価格情報の見方がよくわからなくて同じ部屋ではないのですが、SUMO で同じく ４階の A-C1 を見ると、6630万円となっています。(専有面積が 70.18㎡ ですが。)

6630万円 → 5600万円弱ならリセールは悪くないのでは？

[1723: マンコミュファンさん]

え？三割近く下落予想でしょ
何で6630→5600になるのか分からんが
5000切るんじゃない。

他のマンション見れば分かるけど部屋によるけど10年後上がると予想してるマンションもあるし約三割減は相当リセール厳しいマンションだよ。

[1724: 通りがかりさん]

>>1723 マンコミュファンさん

私もこのマンションは5,000からそうだと思います。
1.子育てマンションのためリセール時期が被りやすい
2.調布新築ラッシュのため、甲州街道内側のマンションと戦うには大幅に値段を下げなければならない。
3.共用施設が多く管理費が高いマンションは買い手を選ぶのでなかなか売りづらい。
4.中古マンション検討者は、マップアプリで距離を出すため、徒歩7分には引っかかりにくい
5.やっぱり、外観で面食らうひとは少なからずいると思う。
6.同様にアルコーブの無い廊下は住んでて気にならなくても、検討者にはマイナス査定は受けてしまう。
7.天井高さ、もしかしたら、食洗機がないかもしれないし。
8.今の若い人にこのわちゃわちゃした近所付き合いが必須になるようなマンションが求められるかどうか。だと換気がない気がする。
9.経年過ぎるとどうしても三井、三菱が強く
管理では東急に大きく引き離されているから経年劣化などが目立ってきそう。
10.今の人は、新築時の時の状況など調べられるから、この竣工時に何棟は全く売れていなかった、ことが悪いイメージを持ちやすい。

逆に共用施設が好きな人がピンポイントでくればすんなり売れるかも。

[1725: 口コミ知りたいさん]

Googleマップだと徒歩8分で入り口がないところ
純正アプリだとエントランスまで10分かかるようになっている。
どぅゆことぅ？

[1726: 検討中]

>>1723 マンコミュファンさん
5600からは下がるとは思いますが、3割減もまた違うかと。
ブランズが初期価格から坪単価を下げましたが、これは東急の利益を減らしただけで、リセールとは話は変わるかと。

リセール価格は当時の値段よりもその時点での周辺の相場で決まるものなので、どちらかと言えば5600に近い数字と考えるのでいいと思いますけどね。

[1727: 評判気になるさん]

>>1724 通りがかりさん
やはりここを買うなら適正価格になってからですね。
様子見してよかった。。

[1728: 通りがかりさん]

まだ残りの棟を売っていなくても、オプション付けてくれているからね。
期待は大いにあると思いますよ。

[1729: 口コミ知りたいさん]

今の価格でもポツポツと売れていますので現在適正価格ということです。
最近は販売側に”１年以内に売り切る”というデッドラインが無くなったので、
残念ながら値下げは期待薄いです。
現在の価格が払えないなら、もっと離れた安い地域で探すか、
どうしても新築希望の人以外は中古を買った方がいいですね。
あるいは数年間は買わないで様子見という判断もあります、
もちろん現在賃貸住まいの費用が掛ってないことが前提ですが。
後から見て”あれはマンションバブルだった”となればいいですが。

[1730: 検討中]

>>1729 口コミ知りたいさん
何が適正価格か分かんないですよね、、、
マンマニさんは当初250万と仰ってますが、いまいまその坪単価は他の新築や周辺の中古と比較すると、客観的に見て安すぎる気がしますね。

大幅値下げは何部屋かはあるとは思いますが、賃貸の場合は賃料の兼ね合いや、そうでなくとも希望する部屋が残るかどうかなど想定が難しいですね。

[1731: 口コミ知りたいさん]

>>1730
売買が成立する価格が適正価格です。
価格について高い安いと評論する人はいますが、
売買成立だけが適正価格の証拠になります。
このマンションも売れているなら適正価格なんです。
誰も買わなくなったら値下げすると思います。

[1732: 掲示板ユーザー]

最近販売終了した世田谷のブランズシティって結局値下げどれくらいしたんでしたっけ？

今んとこ坪単価を下げるビジョンがあまり見えない。賃貸の方でここの値下げ待ちならば早いとこ希望の部屋を購入するのがいいのかと思う。
待ち家で長期戦も辞さないのであれば待ちもいいとは思うが。

[1733: 購入経験者さん]

買っちゃった人にとっては適正価格、様子見したいひとには適正とは思えない価格。東急が適正だと思って買ってくれる人を待ち続けられるか、利益削って値下げしてくるか、まだまだわからない。

[1734: 口コミ知りたいさん]

ブランズシティー世田谷中町ですね、252戸で同規模です。
2017年竣工して、先月2021年4月にやっと完売と聞きました。
どの駅からも15分以上と遠く、借地権という事情があったにせよ、
坪320万位で6年ぐらい販売していたと思います。

[1735: マンション検討中さん]

マンションの価値はほとんど立地で決まりますからね。実際見に行ってみるとここの立地はなかなか良いし、建物がショボいからと言って坪単価が下がるとは到底思えません。なんとか言うマンションブロガーさんは昔のデータで判断したのかな？

[1736: マンコミュファンさん]

相場が上がっていくか少なくても維持ならいいけどね。赤羽志茂もそうだけど不人気大規模物件は5年位掛けてうってくしかないよね

[1737: 評判気になるさん]

>>1730 検討中さん
コストカットマンションだから250万と判断されたんです。。。他の新築はコストカットしてないから坪単価高くても売れてます。

[1738: マンション検討中さん]

>>1737 評判気になるさん
コストカットと言ったって上物（建物）の話ですよね。上物の出来不出来がそんなに坪単価に影響するでしょうか？

[1739: 通りがかりさん]

>>1735 マンション検討中さん

だったら、マンションマニアさんを参考にするといいですよ！
予定価格坪330万から過去に類を見ない販売価格坪300万への30万もの値下げを的中させましたからね。
販売前から坪30万も下がるとは、なかなかというか、ほぼ不可能に近い予想だったと思います！
このマンションの考察はよくできていると思いました！
立地も徒歩距離を謳えば良さそうですが、調布ヶ丘に住所が変わってしまうので、駅近マンションと比較してしまいそうですが、冷静に調布ヶ丘のマンションと比較しているところも「さすがマンマニ、」って思いました！
地盤は良さそうですね！
ですが、やはり賃貸マンション感は強いと思います。
東急からしてみれば思ったより、共用部の充実を求められなかったのかもしれません。共用施設を求めている人はブリリア聖蹟桜ヶ丘の売れ行きが良さそうですから、京王線で検討している人はそちらに流れやすいのかなとも思います。
ブランズのネームバリューがありますから、同じような立地のザハウスよりはとっつきやすそうです。
管理費が高いので同じ坪単価でも良さそうだとは思いますが。
マンマニさんの考察で坪250万、ハズレでも１割程度とのことでしたから平均坪単価の上限は275万円なんだと強く思いました！！

[1740: 坪単価比較中さん]

>>1738
ここは元銀行のデータセンター+書庫+研修所で、
一般の建物ではなかったことが原因で価格が上がりました。
強固な建物と地下構造の撤去にかなりの費用が掛かったと噂で聞きました。
土地の購入費用も高かったので、
通常の積算方法では最初に発表した価格になったようです。

[1741: 匿名さん]

>>1740 坪単価比較中さん

土地の入札ミスもありそうですが、おっしゃる通り解体の見積ミスもありそうですね。
工期もあったので、高価なウォータージェットとユンボの併用でコツコツやったんでしょう。

[1742: 掲示板ユーザー]

>>1739 通りがかりさん
ちなみに坪単価250ー275だとブリシア調布より安いということですよね？
あそこで63平米で5500万くらいの見積もりを貰ったので。

ここは立地、仕様の観点で、ブリシア調布並みまたはそれ以下という認識でしょうか？

[1743: 匿名さん]

>>1742 掲示板ユーザーさん

そのマンションのホームページ初めて見ました。maxが63m2なんですね。高いとは思いますが、角部屋だったり、そのマンションの最大の広さの部屋は高いと思います。そもそもコンパクトマンションとブランズシティと比べるのが変な気はしますが。
他にもブランズシティのように調布駅周辺以外でも、似たような比較できる新築マンションありますよ。

[1744: 検討版ユーザーさん]

>>1739 通りがかりさん

京王線の同じ車両にこことブリリア聖蹟桜ヶ丘の広告がありました！

マンションマニア氏のブリリア聖蹟桜ヶ丘の予想記事を読みましたが、

上記相場からブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンスの将来価値を予想すると
B´タイプ　2LDK　54.93㎡　8階　4099万円(新築時)　→　3900万円(築10年時)

都心距離があるため広域の方におすすめしやすいかといえば難しい部分もあるものの「新築マンション希望だけどリセールバリューにもこだわりたい！」という方にはおすすめしやすいですね。
京王線沿いのタワマン相場から見ても大きく値下がる要素がありません。もちろん市況の変化はよめませんが、今時点で割高感はなく、将来中古でも選ばれるマンションです。中古でも選ばれるマンションを新築で買えるというのはハッピーですからね。検討エリアに入る方には候補にしていただきたい出物です。

となってました！
ここの値下げ待ちをしてるリセール希望の方で、調布にこだわりがないのであればブリリアに行かれたほうがいいのかな？と思います。

[1745: 検討版ユーザーさん]

ここはネガもすごいですが、検討者vs住民で喧嘩して荒れてるはあまり印象良くないですよ。
ツイッターでも心配の声があがってましたので。両者共に気をつけましょう！

[1746: 通りがかりさん]

ちょっとAB棟は建ててもよかったけど、CDE棟は建てるの早かったな。
これから梅雨だし、人がいないと湿度の調整や空気の換気ができないから、部屋が腐りやすい。
東急の人は毎日換気、除湿やってくれるのかな。
相当な戸数があるから大変だと思うけど。

[1747: 掲示板ユーザー]

>>1743 匿名さん
たしかにマンションのジャンル？としては異なるとは思うものの、
駅距離が圧倒的に遠く、ハザードにもがっつりかかっている、床暖なし、食洗機なし、ディスポーザーなし、アルコーブなし
と仕様としてもブランズよりも大きく劣る印象です。そこの坪単価よりもブランズが低くしてくるとは到底思えないなあと思ったまでです。

[1748: 検討者さん]

>>1747 掲示板ユーザーさん

ブランズも残念ながら
・食洗機無し
・アルコーブ無し
は同じになってしまいますね。
結果仕様としては大差無さそうですね。

[1749: 掲示板ユーザー]

>>1748 検討者さん
知ってますよ。
悪いところはブランズと同じレベルで、そこからさらに床暖なしやディスポーザーなし、駐車場1台などとさらに仕様が低くなっている、ということを言いたいだけです。
それで坪単価はこっちのが安くなるのか？という話です。

我々はブランズを擁護したい訳ではなく、C棟以降の値下げを狙っていますが、いかんせん都心方面の賃貸住まいなので大きく下がる見込みがなければ早いとこ決断した方がいいのかと検討しているところです。

[1750: 通りがかりさん]

マンションの価格のうち、データセンターの解体費用が結構な金額になると思うと、納得がいかないな。
財産として何にも残らないものなのに。