シティハウス東京八重洲通りに行ってみた − モデルルーム見学記

[匿名さん]

今回はJR京葉線、東京メトロ日比谷線の八丁堀駅にある「シティハウス東京八重洲通り」のモデルルーム見学に行ってきました。


公式ホームページ　http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/yaesudori/
　

「概要」
■所在地　東京都中央区　新川2-6-2他(地番)
■交通　JR山手線「東京」駅から徒歩18分
東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅から徒歩2分
東京メトロ東西線「茅場町」駅から徒歩8分
JR山手線「東京」駅からバス7分　「新川二丁目」停　徒歩1分
東京メトロ有楽町線「新富町」駅から徒歩12分
都営浅草線「宝町」駅から徒歩12分
東京メトロ銀座線「京橋」駅から徒歩14分
東京メトロ東西線「日本橋」駅から徒歩15分
■総戸数　101戸（地権者住戸11戸含む）　
■構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上16階建　地下1階建
■完成　2019年11月下旬予定　
■居時期　2020年4月下旬
■間取り　1LD・K～3LD・K　
■専有面積　40.00m2～67.66m2　
■駐車場　敷地内駐車場：13台（機械式：11台/身障者用：1台/平置き：1台(非分譲住戸用)） 敷地外駐車場：6台 ※売主と中央区との協議により本物件竣工時までに確保予定。詳しくは係員にお尋ねください。敷地内駐車場13台35,000円～40,000円、敷地外駐車場6台30,000円～35,000円　
■駐輪場　107台（二段式：上段41台、下段54台/スライド式：4台/共用自転車：8台）月額200円～1,000円　
■ミニバイク置場　3台　月額3,000円
■売主　住友不動産株式会社
■施工会社　村本建設株式会社　東京支店
■管理会社　住友不動産建物サービス株式会社

「周辺環境」
現地マンションは八丁堀駅から徒歩2分とありますが、八丁堀駅B4出口までが2分で、マンション目の前の交差点から駅入口付近が見えるほどの近さになります。信号があるので2、3分といったところですが、駅から非常に近いことには間違いありません。
日比谷線までは駅構内を歩けば信号はないのですが、B4出口は八丁堀駅の中でも改札から一番遠い出口ですので、プラス4、5分見た方がいいかもしれません。
JRの改札までならプラス2、3分というところでしょう。

・ 現地マンション建設現場

「このマンションは16階建で総戸数が101戸のマンションになります。南西向きと北東向きに部屋があり、内廊下設計になっています」

「周りの建物はどのような感じですか？」

「北東向きのお部屋は目の前が道路で道幅もあるので、向かい側の建物など気になりませんが、南西側は5、6mの目の前にマンションがあります」

「そちらマンションのバルコニー側があるのでしょうか」

「はい。バルコニー側になっていて向かい合わせになりますが、多少高さのズレがあるので目線は少しズレる感じになると思います」

南西側目の前の建物が12、3階建なので13階あたりからなら陽当たりは出てくると思いますが、3LDKや2LDKの部屋は13階以下の部屋しか残っていませんでした。隣とのビルの間に道路はありますが、13階以下の部屋はお見合いする部屋と陽当たりの関係で、かなり厳しい感じはします。

・南西側建物との距離

北東側は幅が22mほどの広い道路があるので、正面の建物まで距離があり問題ないですが、目の前の交差点や道路は日中交通量が多少多めではあります。しかし歩道が狭くはありませんし夜中などの交通量も多くありません。サッシもT2からT3とのことなので、窓を締めれば全く問題ないでしょう。

・ 北東側正面の建物と道路、交差点

「このマンションは耐震構造ですか？」

「はい。耐震構造で地盤も昔からの土地ですので固く、杭は26mから27mの深さですので、問題ないかと思います」

新川という住所の場所は埋立地ではありますが、400年前の埋立地ですので液状化の心配もなく地盤に問題はないとのことでした。
隅田川が近くに流れていて支流もあるので川に囲まれていますが、隅田川には防潮堤もありますしハザードマップでも問題ない場所になっていました。

「駐車場は機械式で11台なのですが、敷地外駐車場が6台あり、一つは少し遠い場所になりますが、もう一つは近くの住友ツインビルにあります」

住友ツインビルまでは徒歩3分ほどだと思いますが、もう一つの駐車場は結構遠く5分以上はかかる気がしました。敷地外駐車場は3万円からで、周辺の駐車場相場は4万円からといった感じのようです。
駐輪場は1部屋1台分あり、1LDK の部屋の人などで使わない人がいれば抽選で2台目が利用できるようです。
また、中央区には乗り捨てのシェアサイクルもありますしそちらを利用するのも良いかと思います。

「二重床ですか？」

「二重床二重天井で、スラブの厚さは指定300mmから、戸境壁のスラブも200mmから250mmになっています」

と説明されたのですが、パンフレットには200mmから250mmとあるので確認が必要です。壁は乾式の耐火遮音壁とのことでした。
ほかにはゴミ置き場が24時間出せるものが1階にあるとのことでした。

・模型

「東京駅周辺の再開発によって中央区の働く人口が13万人に増えると言われています。そのため中央区の人口も増えてきますし、将来的にも資産価値的にも良い場所に建つマンションだと思います」

建築基準法が変わることが考えられるようで、そうなるとこの先マンションが建てにくくなるようです。そのため今後中央区で新築マンションが出にくいのではないかと言っていました。

「買い物は東京駅や銀座、日本橋もありますので問題ありません。日常の買い物でしたら、すぐ近くに万英というスーパーやコンビニ、ピアゴといった小規模なスーパーもありますし、鉄砲洲公園の近くのタワーマンション1階にデリドというスーパーもあります」

東京駅や銀座、日本橋へは歩いて行くには少し遠いですが、東京駅へはバスが結構出ていますし、八重洲地下街などは買い物には便利ですし、銀座や日本橋も生活圏内であることは間違いありません。

・近くのスーパー万英とデリド

「モデルルーム」
モデルルームはコンセプトルームというもので、実際に同じ部屋はありませんが、設備仕様などが同じであるシティタワー銀座東の75Dタイプの3LDK 72平米を2LDKにした部屋でした。

・ 間取り図

「セキュリティはエントランスとエレベーター前、玄関の3段階のオートロックシステムになっています」

この部屋はSICですが、実際にSICの部屋にはありません。

「実際の棚部分の容量は同じぐらいで、床から天井までの高さがある3扉の下足入れになります」

廊下部分が人口大理石のタイルなのですが、こちらは標準のようです。
アルコープはないとのことでした。

・ SICと廊下

「リビングは洋室を一部屋無くして19畳のリビングダイニングになっています」

「実際の天井高はどのくらいですか？」

「2.48mになります」

「実際の部屋もバルコニー側はアウトフレームになっていますか？」

「こちらのマンションはアウトフレームではりませんが、それほど大きく柱が出ているわけではありません」

自分が購入を検討したい部屋との違いを丁寧に説明してもらえますので、実際に見学に行ってどの部屋が良いかを伝えるとなんとなくわかる感じにはなると思います。

・ リビング

「キッチンは同じL字型のお部屋もありますか？」

「はい。HタイプやDタイプのお部屋がL字型キッチンで、実際はリビングに向いているカウンター部分がこれよりも幅が大きいものになります」

ディスポーザーと食洗機が標準で、天板は天然の御影石が標準になります。カップボードはオプションのようですが、壁にある棚は標準です。

・キッチン

「リビングに繋がる部屋は4畳の洋室で、実際の4畳のお部屋はこのような広さになります」

3LDKには4畳という部屋はなく、2LDKの部屋にはあるようです。

・洋室4畳

「トイレはほとんど同じものになります。壁のクロスが違うもので鏡はありませんが、カウンターと手洗いもありますし、棚の大きさや便器も同じものになります」

・ トイレ

「洗面所と浴室は同じようにリビングインではないのですか？」

「ほとんどのお部屋がリビングインではありませんが、一部リビングインのお部屋もあります」

実際の部屋の洗面所入口は引き戸ではなく、天板がキッチンと連動した同じものになるようで、実際の3LDKのお部屋だと脱衣部分がこれよりも広くなるとのことでした。

・洗面所

「浴室もほとんど同じものになります。ミストサウナと浴室乾燥、暖房は標準で、浴槽は2LDK以上のお部屋は1418のものになります」

・ 浴室

「寝室となる洋室は6畳で、実際のお部屋も広さとしては同じものになります」

「実際の寝室も同じようにバルコニーに出られるのですか？」

「はい。FタイプやCタイプ、Hタイプなどが寝室からバルコニーに出られるようになっています」

「実際の梁もこうやって出ているのですか？」

「お部屋によって出方は違いますが、実際にも梁はでています」

どの部屋も梁下は2m以上あるようです。

「2LDK以上のお部屋では、CタイプとHタイプにはWICがついていません」

・ 洋室6畳

「バルコニーは同じ広さですか？」

「実際は部屋にもよりますが、奥行き1m、幅3mというこの半分くらいのバルコニーもあります」

実際には半分の広さとなると、かなり狭いバルコニーにはなりますが、避難ハッチや物干し金具、排水溝などは各部屋にあるとのことでした。

・バルコニー