バウス目白御留山ってどうですか？

[匿名さん]

新宿区御留山。
おとめ山公園の緑あふれる丘の中腹に誕生する日本土地建物(株)のマンションです。
保育園・幼稚園・小学校・中学校がすべて徒歩2分以内という希有な立地。
このマンションについて皆さまと情報交換をいたしたく、よろしくお願いします。


公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/mejiro-otomeyama/

バウス目白御留山
(仮称)下落合2丁目計画

地名地番　東京都新宿区下落合2-292-12
住居表示　東京都新宿区下落合2-10
交通　　　JR山手線・東京メトロ東西線・西武新宿線高田馬場駅徒歩8分
　　　　　JR山手線目白駅徒歩12分

構造規模　鉄筋コンクリート造地上3階地下1階
延床面積　3911.85 ㎡
建築面積　997.94 ㎡
敷地面積　1663.74 ㎡
総戸数　　34戸

建築主 日本土地建物株式会社
設計者 ファーストコーポレーション株式会社、株式会社いしばし設計
施工者 ファーストコーポレーション株式会社

着工　2018/07/01
完成　2020/06/30

[51: 匿名さん]

ならグランツオーベルでリフォームですね。
どちらにしてもここは中途半端・・・

[52: 匿名さん]

洪水ハザードマップを確認したが、このマンションはギリギリ大丈夫みたいだ。しかし、想定外の豪雨が起こるリスクは考えておいたほうがいい。
歩道が整備された道は少ないのが欠点だが、高田馬場駅まで徒歩8分なのは良い。
それなりにデメリットもあるので、坪300万を超えるのは割高に感じる。

[53: 匿名さん]

目白駅徒歩11分
坂下
土砂災害特別警戒区域隣接→致命的
小学校、中学校、保育園隣接うるさい
前面道路細い

高田馬場は微妙なアプローチだし

[54: eマンションさん]

>>53 匿名さん

土砂災害警戒区域は安全対策しないと東京都の建築許可が下りないのよ。ここは対策工事が終わってるから大丈夫なはず。
もちろん何事にも絶対はないけどね。

[55: 評判気になるさん]

このマンションを検討中ですが、まずい買い物なのでしょうか。特に目白エリアにこだわっている訳ではないため、坂下と言うことなどは気にならないのですが..
リセールがしづらい物件でしょうか。

[56: 周辺住民さん]

>55
まずい買物ってことはないと思います。

保育園・小中学校が近接しているのは（音の問題があるとはいえ）絶対的に便利です。
リセールでも訴求力のあるポイントです。

[57: 匿名さん]

目白から坂を下りるまでの高台は一軒で3億以上の豪邸街。
この物件から高田馬場側は急降下の坂下低地で
ハザードマップ要チェック。
送迎車付きの通勤なら下落合2、3丁目の高台は買って間違いなし。
単なる勤め人なら駅から近い高田馬場のプラウドで十分！

[58: 評判気になるさん]

高田馬場のプラウドは利便性は高いのですが、子育てをする環境には向かないかと思って、バウスを検討しておりました。
グランドメゾン目白もいい物件かと思ったのですが、管理費修繕費等が初年度で55000円とランニングコストが高く、購入を見送った経緯もあり..

[59: マンション検討中さん]

ここはいつから販売開始なのでしょうか。クチコミを見ると、少々コスパが悪そうな感じですね。

[60: ご近所さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[61: 匿名さん]

小中学校が近いのは子供がメリットあるだけだろ笑
保育園はわかるが、そんな短い期間だけ便利でも意味ないでしょ

[62: 匿名さん]

日当たりは良さそうだね

[63: 匿名さん]

土砂災害特別警戒区域のがけ地の土砂崩れ対策はどの程度の震災に対応できるでしょうか？
首都直下型地震には対応できるのでしょうか

[64: 口コミ知りたいさん]

70平米でだいたい管理費27000円、修繕費11000円のようです。パークナードとグランドメゾン目白のちょうど間というところでしょうか

[65: 匿名さん]

>>64 口コミ知りたいさん
70平米でいくらくらいなんですか？
7500？8000？

[66: 匿名さん]

>>65 匿名さん

ここで聞かずに販売センター行けば？

[67: マンション検討中さん]

このマンションハザードマップにはいっていますよね？資産価値的にどうなんでしょう。

[68: マンコミュファンさん]

>>67 マンション検討中さん
入ってませんよ。

[69: 匿名さん]

>>68 マンコミュファンさん
入ってますよ！

[70: 匿名さん]

>>66 匿名さん
口コミ聞くとこですけどなにか？

[71: 匿名さん]

>>66 匿名さん
販売センターでもまだ正確な値段は出してませんでしたよ

[72: マンション検討中さん]

>65
70平米代で8900万～からという価格帯でしたよ。

[73: 匿名さん]

意外に管理費修繕費高いんですね

[74: マンション検討中さん]

価格も管理費も感覚的になんとなく高めですかね？
パークナードに対抗して販売時期をあわせてるらしいけど、共倒れの懸念が…

[75: 匿名さん]

グランドメゾンに比べると管理費修繕費は安いけど、期待していた割には安くなかったなぁ。
見送らなきゃ良かったなぁ

[76: マンション検討中さん]

>75
同じくです。物件価格についても思ったより高く、購入迷ってます。

[77: 匿名さん]

>>75
グランドメゾンのほうが間違いないマンションでしたね。
駅からフラットだし買い物も便利だし。
買いやすくて住みやすい部屋はもう売り切れたようですが。

[78: マンション検討中さん]

グランドメゾン一階は確か半地下ですよね。日当たりについてはバウスのほうが良いと思っているのですが。
傾斜地ですし、資産性はグランドメゾンのほうが高そうです。

[79: 匿名さん]

半地下ってほどは下がっていないみたいですね。図面を見る限りは。日当たりはバウスの方が良さそうです。

[80: 評判気になるさん]

販売価格もう少し安くしてほしい…笑
みなさん資産性はどうみてますか？

[81: マンション検討中さん]

>80
山手線二駅利用、小学校中学校隣接ということで、一定の層(共働き子育て世代)には需要があり、リセールはきくのではと思いますが..

上層階の億ションはリセールききにくそう..中途半端な立地ですし。

また実は、グランドメゾンのあたりよりこの物件が位置するあたりのほうが地価が高いので、
言われているほど割高ではないのかと。
ハザードマップにさえ入っていなければ..と個人的には思います

[82: 匿名さん]

逗子の崩落みたいなこともあるし、ハザードマップは気になりますね

[83: 匿名さん]

パークナードはわかるけど、土砂災害特別警戒区域隣接してるから、地価が高いをそのままあてはめたら危険な気がする

[84: 匿名さん]

>>82 匿名さん

ここはしっかりした擁壁を作ったから大丈夫だと思います。万一崩れても通りがかりの方を巻き込むことはないですし。

ただし今回の事故で指摘されてますが、擁壁の管理責任は管理組合＝所有者ですので、日常的な点検維持や将来の作り替えのコストは所有者の負担になりますね。
管理費や修繕積立金に織り込まれているのか気になります。

[85: マンション検討中さん]

ここはマンション建築のためによう壁作ったりしてますけど、
建築後はハザードマップ解除されないのでしょうか？

[86: 匿名さん]

>>85 マンション検討中さん

指定解除されるでしょう。
そして何十年か経って擁壁が老朽化したら再指定されます。

[87: 名無しさん]

「かつて敷地の地層にあった六角形の石をモチーフにデザイン」って、これは有名な石か何かなんですかね？

[88: 匿名さん]

>>87
六角形の石って柱状節理のことかしら。
関東ローム層のこのあたりの地層にあったというのは疑問。
何かで紛れ込んだものが発見されたのでしょうか。

[89: マンション検討中さん]

ホームページに価格が出ましたね。詳細までは出ていないようですが

[90: 匿名さん]

>>89

＞南向き／70㎡超／3LDK／8,900万円台～

強気ですね～。ちょっとやそっとのパワーカップルじゃ躊躇う値段。

その割に西向き最上階が1.6億というのは控えめ。
この部屋、視界抜けはいいし公園の緑をいちばん身近に感じられるし、居住性がすごく高いはずなんだけど。

[91: 匿名さん]

>>90 匿名
ホント強気ですよね。
立地から子育てファミリーをターゲットにしてるのかと思ってましたが、どうやらターゲットが違うようですね。

[92: マンション検討中さん]

事前案内会では、一階が特に人気ということだったので、
子育て世代のパワーカップルが多いのかと思っていました。

まあそうそう手が出る価格ではないですよね。

[93: マンション検討中さん]

1階と4階が人気なようなので、2?3階の部屋はまだ価格下がるかも？？

[94: マンコミュファンさん]

>>90 匿名さん

どこと比べて強気なんですか？
教えてください。

[95: 匿名さん]

>>94
比較の話じゃなく、この場所で3LDK9000万が強気だということ。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[96: 匿名さん]

>>95 匿名さん
私もそう思います！この場所でだと強気ですよね。

[97: ご近所さん]

「この場所で強気」と言うからには、「この場所」の相場観があるはずです。その根拠は何ですか、という質問ですよ。

根拠もなく、ただ「強気だ」という主張には、何の価値もありません。

大丈夫ですか？

[98: 匿名さん]

>>97 ご近所さん

高田馬場、目白の両駅からの導線、距離、時間、崖の中腹という立地、ハザード内、上げたらキリないですがこれがこの場所で強気の理由

ここまで細かく言わないとわからないんですかね。

[99: ご近所さん]

だから、そういう要因があるとしても、具体的に金額で比較しないと無意味だと言っているのです。

「ここより条件がよいA物件は坪単価〇万円だから、ここはそこよりも低いはず」「ここと同程度のB物件は坪単価〇万円だから、そこと同等のはず」みたいにね。

要因を挙げるだけでは、高いか安いかは分かりませんよ。

[100: 匿名さん]

↑こういう方が同じマンションだと管理組合の運営で苦労しそう。。。


>>99
じゃあご要望にお応えして比較するわよ。

オープンレジデンシア目白近衛町価格表
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/643001/
グランドメゾン目白レジデンス価格表
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/654561/

目白駅からフラットな道を徒歩10分以内、買い物便利、閑静な住宅街、でこの値段。

一方こちらのバウスは
・御留山公園隣接だが居室から見えない。
・坂の途中。
・高田馬場駅利用だが十三間通りと西武線を渡り「さかえ通り」を通る。
・買い物不便。
・保育園小学校隣接で便利な反面、日中は子供たちの声が響く。

こういう微妙な要素を含んで上記の2物件と同等かより高い価格設定。
それ故「強気な価格」であると思います。
99さんはどのように思われますか？