バウス目白御留山ってどうですか？

[匿名さん]

新宿区御留山。
おとめ山公園の緑あふれる丘の中腹に誕生する日本土地建物(株)のマンションです。
保育園・幼稚園・小学校・中学校がすべて徒歩2分以内という希有な立地。
このマンションについて皆さまと情報交換をいたしたく、よろしくお願いします。


公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/mejiro-otomeyama/

バウス目白御留山
(仮称)下落合2丁目計画

地名地番　東京都新宿区下落合2-292-12
住居表示　東京都新宿区下落合2-10
交通　　　JR山手線・東京メトロ東西線・西武新宿線高田馬場駅徒歩8分
　　　　　JR山手線目白駅徒歩12分

構造規模　鉄筋コンクリート造地上3階地下1階
延床面積　3911.85 ㎡
建築面積　997.94 ㎡
敷地面積　1663.74 ㎡
総戸数　　34戸

建築主 日本土地建物株式会社
設計者 ファーストコーポレーション株式会社、株式会社いしばし設計
施工者 ファーストコーポレーション株式会社

着工　2018/07/01
完成　2020/06/30

[21: 匿名さん]

正式名称が出ましたね。「バウス目白御留山」。

[22: 周辺住民さん]

公式HP、34戸のマンションにしてはお金かかってる感じです。
大半が億ションなのでしょうね。

[23: 匿名さん]

高田馬場が実質的な最寄りになるけど、さかえ通りのアプローチが…。
億ション住まいにあの道を歩かせるのは酷ですよ。

[24: マンション比較中さん]

97㎡のは別として大きい部屋ほど間取りに難がある。
90㎡と83㎡の部屋は独立した寝室が1つだけ。子ども部屋を確保するのが難しい。
金持ちリタイア層狙いなのかな？
70㎡台のほうがマシ。

[25: 匿名さん]

連休に現地を見ました。
新宿区とは思えない環境ですね。
背後から包み込むような公園の緑に圧倒されました。
幼稚園保育園小中学校が隣接しているのもいいですね。
難点は駅への経路と買物の便です。これは難渋しそうな気がしました。

[26: マンション検討中さん]

幼稚園が隣接しているのはデメリットでは・・・
あの子供の泣き叫ぶ声が好きな人にはよいが自分はちょっと厳しいな

買物はokマートが近いしワイズマートやヨシヤは無料の駐車場がある
近隣のコンビニにも駐車場がある

[27: 匿名さん]

>>26
子どもの声を騒音のように言うのはどうでしょうか。

それと、ここからオーケーって近いですか？場所間違ってません？

[28: 匿名さん]

建物の外観は良さげだが、色々と難点の多い物件だなーと思う。
せめて周辺の他物件と販売時期が競合しなければ…というところか？

御留山と言っても、かなり下側の坂の途中で中途半端。
目白駅方面へは、坂がキツい＆遠い。
高田馬場駅方面へは、西武新宿線の踏切がネック（特に平日朝）＆さかえ通りの雰囲気が悪く汚い。
地震や豪雨時の御留山公園からの土砂崩落も心配。
裏手が森なので湿気が多くなる可能性も。
裏手が森なので虫が多い。
前のこども園、道挟んで反対側の幼稚園＆小学校がうるさい。
戸数が少ないので、管理組合役員の順番が早く回ってくる。

[31: デベにお勤めさん]

[NO.29～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[32: 匿名さん]

公園北側のパークナードも始まった。
御留山決戦スタート。
どっちも億超えがメインだろうからバトルが楽しみではある。

[33: 匿名さん]

神田川沿いのプラウドも公開されました。
環境ならパークナード、利便性だとプラウド。
両方に挟まれたここは　　　　　状態ですね。
お値段的に目に優しくなることを期待です。

[34: 匿名さん]

接道している相馬坂が急勾配で電動自転車でないと登れないのと、道が狭いので車の通行には少し気を遣いそうです。
こども園との距離がわかりませんが、そこまでゆとりある土地でもないので南面は圧迫感出るでしょうか…接道も少なめで囲まれ感あるので建物の全景が見られなそうなのは残念です。

高田馬場方面は線路を越えるのが面倒そうなのと乗降客が多く常に混み合うので、山手線ユーザーなら目白駅のほうが良いと思います。ここは坂の中腹なので、目白行くにも坂を登らなければなりませんが。
小中学校が目の前なので、お子さんのいる方には魅力的だと思います。おとめ山公園も普段使いするには贅沢な広さの公園ですし。

[35: 匿名さん]

高田馬場方向なら、下記URLの歩道橋を使えば、駅までの徒歩時間は読めますけどね。
いずれにしても、歩道橋を渡るか急坂を登るかの二択にはなってしまいますが。

https://goo.gl/maps/jZmkoSVVboNkfpvH9

[36: 匿名さん]

通勤なら高田馬場でしょう。
さかえ通りの雰囲気がアレですが、そこを我慢すれば近いですし東西線も便利です。
プラウドより環境がいいので子育て家族には向いていると思います。

[37: 検討板ユーザーさん]

パークナードを検討していますが、こちらの物件も気になっています。
急斜面になっている立地はどうなのでしょうか？

[38: 買い替え検討中さん]

一番高いお部屋で15,000万円？

[39: マンション比較中さん]

>>38
そんなに安いとは思えません。
一番広い部屋だと2億超えるのでは？

[40: 匿名さん]

2億なんてしないでしょう。立地条件を考えると。

[41: 匿名さん]

ここ、ストレスフリーな徒歩経路は下落合駅かな。
さかえ通りを通らずにのんびり歩けるルート。
ちょっと余計に通勤費がかかるけど、目白や高田馬場に歩くより気分が良さそう。

[42: 匿名さん]

バウス目白は新宿区のハザードマップによると土砂災害警戒区域、特別警戒区域に隣接するんですね。
まぁ大丈夫かな。
大手が手を出さない理由がわかりますが、、

[43: ご近所さん]

>>42
それがあるからこそ1年もかけて擁壁工事をしてたのだと思うよ。
たぶんこのマンションが完成したら警戒区域の指定は解除されるはず。知らんけど。

[44: マンション検討中さん]

先日モデルルーム見学へ行ってきました。一階70平米前半で8900万から、と比較的強気なお値段設定のように感じました。

[45: 匿名さん]

>>43 ご近所さん
早速根拠不明な書き込みが(笑)

[46: 口コミ知りたいさん]

事前説明会始まりましたね。行かれた方いらっしゃいますか？

>>44
1階70平米で8900万からとは確かに強気ですね。
長期間擁壁してただけあってコストがかかっているのでしょうか。価格は正式に決まったのですかね？？

[47: マンション検討中さん]

先週の事前案内会に行ってきました。
価格は2月1日からの案内会で確定と聞きました。75平米ある部屋は1階でも9200万だったかと…
パークナードやグランドメゾンより坪単価は安いと言っていたものの、
強気と感じました。

[48: 匿名さん]

ここ買うよりドレッセの中古をリフォームした方がいいよ。
どうしても新築にしたいならパークナード！
敢えてここにする理由がないよな。

[49: マンション検討中さん]

事前説明会行きましたが、割と平凡な仕様に対して価格はやや強気な印象でしたね

[50: 匿名さん]

>>48
ドレッセはないわー　周りより1段低くて地下には御留山公園に流れ込む伏流水がある凹地
最上階3階は隣の戸建ての2階より低い
南向きはいいけど今売りに出てる南向きビューなしの実質地下部屋。それでお値段1億8500万。ここの検討者とは重ならない。

[51: 匿名さん]

ならグランツオーベルでリフォームですね。
どちらにしてもここは中途半端・・・

[52: 匿名さん]

洪水ハザードマップを確認したが、このマンションはギリギリ大丈夫みたいだ。しかし、想定外の豪雨が起こるリスクは考えておいたほうがいい。
歩道が整備された道は少ないのが欠点だが、高田馬場駅まで徒歩8分なのは良い。
それなりにデメリットもあるので、坪300万を超えるのは割高に感じる。

[53: 匿名さん]

目白駅徒歩11分
坂下
土砂災害特別警戒区域隣接→致命的
小学校、中学校、保育園隣接うるさい
前面道路細い

高田馬場は微妙なアプローチだし

[54: eマンションさん]

>>53 匿名さん

土砂災害警戒区域は安全対策しないと東京都の建築許可が下りないのよ。ここは対策工事が終わってるから大丈夫なはず。
もちろん何事にも絶対はないけどね。

[55: 評判気になるさん]

このマンションを検討中ですが、まずい買い物なのでしょうか。特に目白エリアにこだわっている訳ではないため、坂下と言うことなどは気にならないのですが..
リセールがしづらい物件でしょうか。

[56: 周辺住民さん]

>55
まずい買物ってことはないと思います。

保育園・小中学校が近接しているのは（音の問題があるとはいえ）絶対的に便利です。
リセールでも訴求力のあるポイントです。

[57: 匿名さん]

目白から坂を下りるまでの高台は一軒で3億以上の豪邸街。
この物件から高田馬場側は急降下の坂下低地で
ハザードマップ要チェック。
送迎車付きの通勤なら下落合2、3丁目の高台は買って間違いなし。
単なる勤め人なら駅から近い高田馬場のプラウドで十分！

[58: 評判気になるさん]

高田馬場のプラウドは利便性は高いのですが、子育てをする環境には向かないかと思って、バウスを検討しておりました。
グランドメゾン目白もいい物件かと思ったのですが、管理費修繕費等が初年度で55000円とランニングコストが高く、購入を見送った経緯もあり..

[59: マンション検討中さん]

ここはいつから販売開始なのでしょうか。クチコミを見ると、少々コスパが悪そうな感じですね。

[60: ご近所さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[61: 匿名さん]

小中学校が近いのは子供がメリットあるだけだろ笑
保育園はわかるが、そんな短い期間だけ便利でも意味ないでしょ

[62: 匿名さん]

日当たりは良さそうだね

[63: 匿名さん]

土砂災害特別警戒区域のがけ地の土砂崩れ対策はどの程度の震災に対応できるでしょうか？
首都直下型地震には対応できるのでしょうか

[64: 口コミ知りたいさん]

70平米でだいたい管理費27000円、修繕費11000円のようです。パークナードとグランドメゾン目白のちょうど間というところでしょうか

[65: 匿名さん]

>>64 口コミ知りたいさん
70平米でいくらくらいなんですか？
7500？8000？

[66: 匿名さん]

>>65 匿名さん

ここで聞かずに販売センター行けば？

[67: マンション検討中さん]

このマンションハザードマップにはいっていますよね？資産価値的にどうなんでしょう。

[68: マンコミュファンさん]

>>67 マンション検討中さん
入ってませんよ。

[69: 匿名さん]

>>68 マンコミュファンさん
入ってますよ！

[70: 匿名さん]

>>66 匿名さん
口コミ聞くとこですけどなにか？