バウス目白御留山ってどうですか？

[匿名さん]

新宿区御留山。
おとめ山公園の緑あふれる丘の中腹に誕生する日本土地建物(株)のマンションです。
保育園・幼稚園・小学校・中学校がすべて徒歩2分以内という希有な立地。
このマンションについて皆さまと情報交換をいたしたく、よろしくお願いします。


公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/mejiro-otomeyama/

バウス目白御留山
(仮称)下落合2丁目計画

地名地番　東京都新宿区下落合2-292-12
住居表示　東京都新宿区下落合2-10
交通　　　JR山手線・東京メトロ東西線・西武新宿線高田馬場駅徒歩8分
　　　　　JR山手線目白駅徒歩12分

構造規模　鉄筋コンクリート造地上3階地下1階
延床面積　3911.85 ㎡
建築面積　997.94 ㎡
敷地面積　1663.74 ㎡
総戸数　　34戸

建築主 日本土地建物株式会社
設計者 ファーストコーポレーション株式会社、株式会社いしばし設計
施工者 ファーストコーポレーション株式会社

着工　2018/07/01
完成　2020/06/30

[155: マンション検討中さん]

プラウド同水準ですか？
プラウドは3LDKで一億下らないと思ってたんですけど。

[156: マンション検討中さん]

抽選を終えて13戸確約があると聞きました。
抽選になったのは一階の部屋のようですね。

[157: マンション検討中さん]

1階は抽選なってしまった部屋があるんですね。
どの間取りが人気なのでしょうか？
13戸は全て南なのでしょうか？

[158: 匿名さん]

1期15戸発売で13戸だとしたら、今の情勢下ではまずまずですね。
完売までには時間がかかるでしょうが体力のあるデベなので値下げはなさそうです。

[159: マンション検討中さん]

方角までは詳しく聞けなかったですが、
ちらっと成約表を見た感じでは、まんべんなく埋まっていました。
担当のかたも、売り切るのに時間がかかるのは承知といった感じでしたね。

今のトレンド的にもそうなりますよね。

[160: 匿名]

第2期以降で、申し込みを検討しておりますが、詳細を聞きに行くことができておらず、ご存知でしたら教えていただきたいのですが。
第1期で決まってしまった部屋は、伺わないと分からないのでしょうか？
南向きの1階が全て埋まってしまっているのか等、事前に分かればと思いまして。

よろしくお願いいたします。

[161: 評判気になるさん]

>160匿名さん
お電話で教えてくれるんじゃないですか？
南向きの一階は確か三部屋か四部屋埋まっていたような..
わたしも一階がいいなと思ったので記憶しております。

[162: 匿名]

ありがとうございます。

電話で確認という手がございますね。
前向きに検討というわけでは現時点でないので、どの部屋が埋まってるのかなーくらいの情報が欲しいだけなので、来場は気が重かったもので。

161様は、申し込みはされなかったのですか？

[163: 評判気になるさん]

>162さん
わたしは昨日はじめて来場しましたので、前向きに検討しております。
一階に申し込みしようかと..

[164: 匿名]

>>163 評判気になるさん
早速ご来場されたのですね。
1階のどちらの間取りをご検討中ですか？

おとめやま公園の壁の修繕などが後々どうなるのだろうかと、それが気がかりですよね。10年以上経過してから積立で賄えるものなのかどうかなど。その辺りが不安要素ですかね。

[165: 通りがかりさん]

皆様、コロナの影響は受けておらず、購入に不安のない方たちなのでしょうか？
今の状況だと、とても購入に踏み切れなくて。
皆様はどんな感じなのかなーと思いまして。

[166: 評判気になるさん]

>164匿名さん
間取りはGタイプというホームページに出ている部屋が気になっています。

よう壁の修繕については長期修繕計画に組み込まれており、
住民の方にご迷惑をかけないようにする、
とはいっていましたがそこまで詳しくは確認しなかったですね。
確かに気になるところです。

[167: 評判気になるさん]

>165さん
逆にコロナでどういった影響があると考えご不安になられているのですか？
所得への影響？不動産価値の下落？

[168: 匿名さん]

長期修繕計画に入ってるなら、住民任せなのに、迷惑かけないようにするっていうのは変な言いまわしだな。

[169: 匿名さん]

>>168
私も同じ感想です。
「住民の方にご迷惑をかけないように」って、まるで擁壁をデベかゼネコンが管理するみたいな言い方ですよね。壁はマンション本体と同じく住民の所有なのに。それとも新宿区が管理するのでしょうか。壁の部分の面積は敷地内に算入されてますけど。
ともかく、平地に建つマンションよりも管理修繕の範囲が広くコストがかかるという認識が必要なのではないでしょうか。

[170: マンション掲示板さん]

「想定外の出費をかけないように修繕積立金に織り込んでいる」という意味じゃないの。

わたしがモデルルーム行ったときには、よう壁はマンションの壁と同じ扱い。と説明を受けたよ。
そりゃ費用負担は住民でしょう。

[171: 匿名さん]

>170さん
確かに管理費修繕費は他に比べると少し高いから、おっしゃる通りですね。
グランドメゾンほどじゃないですけど。

今提示されてる管理費修繕費に納得性があるか否かの話ですね。

[172: 匿名さん]

先着順が5戸になっています。
第1期15戸中10戸が売れたということでしょうか。
このご時世で検討していると思います。
うちは見送りました。担当の方ごめんなさい。

[173: 匿名さん]

契約にお伺いしましたが、15戸分譲済になっていました。時世を考えると中々好調ですね。

[174: 匿名さん]

>>173 匿名さん

1期が15戸で現在の先着順が5戸。
2期が始まったアナウンスもない。
どこから出た数字ですか？

[175: 匿名さん]

10戸契約済み、三戸は契約手続きorローン通り待ちと聞いていますよ。

[176: 匿名さん]

分譲済は1期で出した戸数であり、
今のところは
申込済＋先着順＝分譲済（15戸）
ということでしょう。

[177: 匿名さん]

総戸数34戸なので半数くらいは売れたんですね。好調な気がします。

コロナショックで不動産もじわじわ影響があるのかもしれません。
我が家は家族がテレワークをしたり、残業代はあまり見込めません。あと、夏のボーナスも上がるとは思えないです。
子供の休校でパートを休んだりするご家庭だと収入が激減してしまう可能性もありますよね・・・
逆に住宅ローンの金利は安くなるので、メリットだと考える人もいます。

現在は2期待ちなんでしょうか？買える人はどんどん買ってほしいですよね。経済も回していただきたいです！

[178: 匿名さん]

>>176
「分譲済」というのは「発売済」と同じ意味ですか？
売れたかどうか関係なく発売した戸数ということ？
販売済とか契約済みとは違うんですね。なら納得です。

[179: マンション検討中さん]

モモレジ氏のブログでこちらが取り上げられてます。そこそこな評価ですが高田馬場プラウドと共に「高い」というのが結論のようです。

[180: 匿名さん]

よう壁の修繕は長期修繕計画に組み込まれていて住民に迷惑をかけないようにするとの事でしたが、
ほとんどのマンションで当初の長期修繕計画の見積もりが甘く、管理組合で見直す事になるようです。
駐車場、エレベーター、建物の大規模修繕を差し引いてまだ余剰金が出るのか、突っ込んで聞いておいた方がいいかもですね。

[181: 匿名さん]

>>180
修繕積立金は将来的に上がっていくのが普通です。
30年間値上げしない前提で設定している野村のマンションは最初から高いですがそれが現実。

築20年、30年の同規模マンションの中古物件情報で修繕積立金の額を見るとわかります。
ちゃんとした管理をしているマンションならここの2倍～2.5倍くらいの金額です。

[182: 匿名さん]

修繕計画をきちんとされているのであれば修繕費が低いという事はまずありえないと思います。
年々上がってくるという所もありますが、できれば初期からきちんと見積もって大体の支払いがわかればいいですね。

マンションの管理組合によってさまざまな計画をなされていると思いますが、
管理費・修繕費の長期計画は営業の方に伺えば資料を貰えると思います。そちらも拝見した方が良いと思いますよ

[183: 匿名さん]

大規模修繕って1回めよりも2回めの方が金額が多くかかるようになるし、それ以降も回数を重ねるごとに上がっていく。
だから段階的に上げているんですよ、というのが
長期修繕計画の考え方だということです。
ただ、予想外の修繕も必要となる場合もあるので
本当は最初から多めに取っておいたほうが良いんじゃないかという考え方もあります。

[184: 匿名さん]

基本、田の字タイプの間取り。
リビングは縦長リビングタイプが多く、リビングインの居室があります。
リビングインの居室について、プランによって考え方が異なっているように見受けられます。
普通に片開き戸が1つだけで、居室に独立性があるタイプ。
ウォールドアになっていて、全て開け放すことができ、
フレキシブルに居室を使えるタイプ。
ほぼリビングに取り込まれているような
部屋全体の扉を開け放つ事が出来るタイプなど。
家族構成によって
どれを選ぶか選択するんでしょう。

[185: 匿名さん]

昨日車で現地を見てきました。
とてもいい所ですね。
背後の公園だけでなく隣の小学校や南側の保育園も緑が多くて素敵です。

ただし自家用車ですと新目白通りから進入するのが難しかったり一方通行が多かったりと、苦労する立地だと思います。
駅は目白までは遠いので現実には高田馬場一択になると思います。

[186: 匿名さん]

ここは大通り沿いじゃないところが、住宅の環境としては良いところなんですが
185さんが書かれている通り、車だとかなり難しい感じになってしまうのですよね汗
タクシーの迎車をお願いするときも
説明が難しいんじゃないかと思います。
タクシーに関しては、大通りに出て捕まえるのがもしかしたら一番楽かもしれません。

[187: 匿名さん]

このあたりって1本中に入ってしまうと、細い道が多いエリア。車だと難しいとみなさんがおっしゃられる通りだと思います。どうしても車が必要、という場合は持たれる方もおおいのでしょうけれど、持たれない方もそれなりにいらっしゃるかと。駅までの距離も悪くないので。
もうあと1ヶ月位で建物自体は完成できるのか？予定ではそうなっているようです。

[188: 匿名さん]

>>187 匿名さん

毎日横を通ってるけど、ほとんど完成してる感じです。あとは囲いを外すだけ。

[189: マンション検討中さん]

今日現地を見ましたが、エントランス以外はほぼ完成していました。なんだかホームページで見るより外観が安っぽかったような。

[190: 匿名さん]

買おうと検討されてる方おられますか？

[191: 匿名さん]

東京都内は車いらないですよね。

検討していたんですが3LDKは9190万円～と書いてあり、予算オーバーでした。
値引きはされますか？オプションをつけたり引っ越し費用で1億円かかりますから、ある程度リッチな方じゃないと買えないと思います。

[192: 匿名さん]

今からだとできるオプションも限られてきてしまうし、
仮に他につけようと思うと
今あるものをわざわざ取り外してからになるので
値段も高くなりやすいですよね。

値引きってこういうタイプのマンションでも行われるのですかね？
全然検討がつかないです…。

[193: 匿名さん]

ここは売主が堅い会社だから個別の値引きはないでしょう。
今後の経済状況にもよりますが、どうしても売れなければリートに売却すると思います。借り手は見つかる場所ですから。

[194: 名無しさん]

>>191 匿名さん
どうなんでしょう…実際してもらった方いるんですかね？

[195: 口コミ知りたいさん]

都心なのに場所も落ち着いてていいですよね！
近くの公園も行ってみたのですが都心には珍しい感じで個人的にはすごい好きでした。
家族で暮らすにはすごいいいとこだなって思うんですが検討されてる方、居たりしますかー？
どのように検討されてるのか意見お聞きしたいです。

[196: 匿名さん]

>>195 口コミ知りたいさん

たしかに、予備知識なしに現地だけ見たら新宿区内のマンションとは誰も思わないですよね。鬱蒼とした木々に囲まれた坂道沿いの低層マンション。
多少の不便はあってもファミリーで暮らすには良い場所です。

[197: 名無しさん]

>>189 マンション検討中さん
最近見てきたんですが、安っぽさはなく、なかなか良さそうでしたよ！

[198: 匿名さん]

洗練されつつも尖りすぎず、立地に溶け込むデザインだと思います。

[199: 匿名さん]

夏の西日は小学校の樹木がほど良く遮ってくれています（最上階以外）。

[200: 匿名さん]

白を基調とした内装デザインが多い中で
こちらはブラウン系で落ち着いた内装デザインが素敵だと感じました。
周辺は静かな街並みが広がり、住みやすそうです。
高額なマンション物件ではありますが、交通アクセスも良いこともあり完売まで早いそうですね。

[201: 匿名さん]

いかにも新宿の奥座敷的な風情がありますね。
坂道の途中にあるマンションって絵になる気がします。

[202: 名無しさん]

知り合いに聞いたけど、カナリ売れ残ってるみたいだけど...
そろそろ入居開始みたいだからねぇ。

[203: 匿名さん]

>>202 名無しさん
そうなんですね！コロナで営業日数が減ったのがきっと理由ですよね
そうなると売れ残りというか単純にこれから売れていくってのが正しい表現ですよね笑

[204: 匿名さん]

もともとモデルルームのオープンも竣工半年前からで、まだ2期販売もこれからのようですし、これからの購入する物件だと思います。