バウス目白御留山ってどうですか？

[匿名さん]

新宿区御留山。
おとめ山公園の緑あふれる丘の中腹に誕生する日本土地建物(株)のマンションです。
保育園・幼稚園・小学校・中学校がすべて徒歩2分以内という希有な立地。
このマンションについて皆さまと情報交換をいたしたく、よろしくお願いします。


公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/mejiro-otomeyama/

バウス目白御留山
(仮称)下落合2丁目計画

地名地番　東京都新宿区下落合2-292-12
住居表示　東京都新宿区下落合2-10
交通　　　JR山手線・東京メトロ東西線・西武新宿線高田馬場駅徒歩8分
　　　　　JR山手線目白駅徒歩12分

構造規模　鉄筋コンクリート造地上3階地下1階
延床面積　3911.85 ㎡
建築面積　997.94 ㎡
敷地面積　1663.74 ㎡
総戸数　　34戸

建築主 日本土地建物株式会社
設計者 ファーストコーポレーション株式会社、株式会社いしばし設計
施工者 ファーストコーポレーション株式会社

着工　2018/07/01
完成　2020/06/30

[123: 匿名さん]

とくに東向きのお部屋、最上階以外は真っ暗っぽいです。目の前が擁壁。光も風もなさそう。
現地を見るときは公園内側から確認が必要。けっこう歩くのが大変ですけど。

[124: マンション検討中さん]

なんかアンチが沸いてるなー
ホームレスなんかいないですけど。

[125: 匿名さん]

>>124 マンション検討中さん

この周辺、ホームレス多いですよ。どこに住んでるんですか？

[126: 匿名さん]

>>121 マンション掲示板さん
不景気になってるの知らないんですか？

[127: マンコミュファンさん]

>>124 マンション検討中さん

坂道登って10歩の方ですか？

[128: 近隣住民]

どうして皆さん、否定的な意見ばかりなのでしょうか？
羨ましいからですか？
根拠のないことばかりではなく、有意義な意見交換の場として利用いただきたいものです。
夕方には閉められる公園です。
ホームレスが住むのは無理だと思います。
東向きは確かに真っ暗で風通しが悪いかもしれませんが、その分他の部屋より値段が抑えられていて、それで構わないという方が住むなら、構わないのではないですか？
それが嫌な方は、購入しなければ良いと思います。
価値観の問題です。
どの部屋も、全て満足のいくマンションなんてそもそも存在しないですよね？

ハザードマップについては、擁壁を建てたことで、新宿区よりこれ以上の対策は不要と言われ、ハザードマップも解除になるそうです。
小学校は、そのままハザードマップに触れてしまっているので、いずれ対策がなされるとのことでした。

長文失礼いたしました。
購入検討されている方の有意義な場になることを祈っております。

[129: マンション検討中さん]

>122さん
結構できてきてますね。
楽しみです。

[130: マンション検討中さん]

>128さん
ハザード解除というのは確かな情報でしょうか？
前向きに購入を考えているものですが、
ハザードマップの件は気になっておりました。

どのマンションにも良い点悪い点ありますが、このマンションは少しそれが極端というのはあるかもしれませんね。

[131: マンション検討中さん]

実際御留山公園には平日も休日も、子供とよく行くけど、
ホームレスなんて見たことないなぁ..
新目白通りを高田馬場のほうにいくと、たまにいますけどね。

[132: 近隣住民]

>>130 マンション検討中さん

来場して、先方にお伺いして分かったことなので、確かな情報です。
土砂崩れなどの災害時の対策については、気になったので確認いたしました。
ご心配でしたら、担当者様にお伺いしてみてはいかがでしょうか？

[133: 匿名さん]

ここまで執拗なディスり行為だと、威力業務妨害じゃないですかね。
https://keiji-pro.com/columns/95/

[134: 匿名さん]

>>133 匿名さん

大げさな(笑)
それを言い出したら全部のスレッドが該当しちゃうじゃん

[135: 匿名さん]

設備仕様の詳細が出てますが、価格にふさわしいレベルですね。これなら納得なさる方も多いのではないでしょうか。
構造の説明では擁壁の構造も示して欲しい気もしますが。

[136: 匿名さん]

>>134 匿名さん
そういう書込みは、教唆になります

[137: マンション検討中さん]

>135匿名さん
担当のかたに確認したら見せてくれましたよ。
ホームページにアップされるかはわかりませんが。

[138: マンション検討中さん]

先週案内会に行ってきました。半分くらい埋まっているようです。
私たちには手の届かない価格でしたので、
要望書を出されてる方羨ましいです。

高田馬場の再開発もありますので、高田馬場まで8分というのも良いと感じました。

賛否あるようですが、わたしは好きなマンションでした。

[139: 匿名さん]

南傾斜はいいですよね
日当たり最高だし北風は吹きつけないし。
こんなに緑濃いのに新宿区内
買えるものなら買いたいです

[140: マンション検討中さん]

コロナで市況が読めなくなり、非常に悩ましい…

[141: マンション検討中さん]

コロナで市況が読めなくなり、というのはマンション価格の変動についてでしょうか？

[142: 匿名さん]

>>140
市況というか世界がドラスティックに変化するかも知れません。

新型コロナウイルスが終息して経済が落ち着きを取り戻しても、今回の教訓は世の中を変えると思います。
移動のリスク、フェイス・トゥ・フェイスのコミュニケーションの減少、代わりにネットを利用した在宅勤務やテレビ会議などが世界的に急発達するでしょう。
そうすると住まいに求められる要素も変わってくるかも知れませんね。

[143: マンション掲示板さん]

このマンションは子育て世代が多いと聞くので、10年後に中古で出るのを期待します。
(子育て終わって転居)

8000万くらいにならないかな

[144: マンション検討中さん]

すでに抽選の部屋が結構あるようですね。

[145: マンション検討中さん]

>>144マンション検討中
抽選になる部屋があるというのは、どこからの情報ですか？
どの間取りが人気なのでしょうか？
やはり70サイズでしょうか？

ご存知のことがあれば教えてください。
正直、子育て世代にはとても支払っていくのが大変な物件ではないかと思う金額だなーと思っているのですが、いかがなものでしょう？

[146: 匿名さん]

>>145 マンション検討中さん

子育て世代でも親からの資金援助があるケースがほとんどでしょう。金額の半分が援助で残りを自己資金とローンというパターン。

[147: マンション検討中さん]

>>146 匿名さん

親からの資金援助ですかー。
確かに！大きいですよねぇ。
お金持ってる親を持たれてる方は羨ましいですね。
さすがに年金暮らしの親に、大人になってまで援助してくれとは言えないです。
子育て世代で、全てローン組んでやっていくのは、かなりの収入があるか、パワーカップルでないと難しいですね。

[148: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[149: 匿名さん]

擁壁って長期修繕計画に出てくるんですか？
将来転売時に大変なことにならなければいいのですが。

[150: マンション検討中さん]

抽選になってしまうのは、1階でしょうか？

[151: eマンションさん]

>>149 匿名さん

よう壁は公園の物でなくこのマンションの物です。将来的な管理責任はマンション住民にあります。万一大地震で崩れたら修繕積立金で直します。

[152: マンション検討中さん]

>149さん
よう壁についても管理費修繕費に織り込まれてるとのことです。管理計画も重要事項説明で出てくるのではないでしょうか。

[153: 検討板ユーザーさん]

昨日が抽選日でしたでしょうか。
うちは結局見送ってしまいました。

[154: 匿名さん]

高田馬場のプラウド、値段が出ましたが、こちらとほぼ同水準。
利便性優先ならアチラで環境優先ならこちら。
高田馬場徒歩圏は＠470前後で定着しそうですね。どちらももう少し安いと予想したのですけど。

[155: マンション検討中さん]

プラウド同水準ですか？
プラウドは3LDKで一億下らないと思ってたんですけど。

[156: マンション検討中さん]

抽選を終えて13戸確約があると聞きました。
抽選になったのは一階の部屋のようですね。

[157: マンション検討中さん]

1階は抽選なってしまった部屋があるんですね。
どの間取りが人気なのでしょうか？
13戸は全て南なのでしょうか？

[158: 匿名さん]

1期15戸発売で13戸だとしたら、今の情勢下ではまずまずですね。
完売までには時間がかかるでしょうが体力のあるデベなので値下げはなさそうです。

[159: マンション検討中さん]

方角までは詳しく聞けなかったですが、
ちらっと成約表を見た感じでは、まんべんなく埋まっていました。
担当のかたも、売り切るのに時間がかかるのは承知といった感じでしたね。

今のトレンド的にもそうなりますよね。

[160: 匿名]

第2期以降で、申し込みを検討しておりますが、詳細を聞きに行くことができておらず、ご存知でしたら教えていただきたいのですが。
第1期で決まってしまった部屋は、伺わないと分からないのでしょうか？
南向きの1階が全て埋まってしまっているのか等、事前に分かればと思いまして。

よろしくお願いいたします。

[161: 評判気になるさん]

>160匿名さん
お電話で教えてくれるんじゃないですか？
南向きの一階は確か三部屋か四部屋埋まっていたような..
わたしも一階がいいなと思ったので記憶しております。

[162: 匿名]

ありがとうございます。

電話で確認という手がございますね。
前向きに検討というわけでは現時点でないので、どの部屋が埋まってるのかなーくらいの情報が欲しいだけなので、来場は気が重かったもので。

161様は、申し込みはされなかったのですか？

[163: 評判気になるさん]

>162さん
わたしは昨日はじめて来場しましたので、前向きに検討しております。
一階に申し込みしようかと..

[164: 匿名]

>>163 評判気になるさん
早速ご来場されたのですね。
1階のどちらの間取りをご検討中ですか？

おとめやま公園の壁の修繕などが後々どうなるのだろうかと、それが気がかりですよね。10年以上経過してから積立で賄えるものなのかどうかなど。その辺りが不安要素ですかね。

[165: 通りがかりさん]

皆様、コロナの影響は受けておらず、購入に不安のない方たちなのでしょうか？
今の状況だと、とても購入に踏み切れなくて。
皆様はどんな感じなのかなーと思いまして。

[166: 評判気になるさん]

>164匿名さん
間取りはGタイプというホームページに出ている部屋が気になっています。

よう壁の修繕については長期修繕計画に組み込まれており、
住民の方にご迷惑をかけないようにする、
とはいっていましたがそこまで詳しくは確認しなかったですね。
確かに気になるところです。

[167: 評判気になるさん]

>165さん
逆にコロナでどういった影響があると考えご不安になられているのですか？
所得への影響？不動産価値の下落？

[168: 匿名さん]

長期修繕計画に入ってるなら、住民任せなのに、迷惑かけないようにするっていうのは変な言いまわしだな。

[169: 匿名さん]

>>168
私も同じ感想です。
「住民の方にご迷惑をかけないように」って、まるで擁壁をデベかゼネコンが管理するみたいな言い方ですよね。壁はマンション本体と同じく住民の所有なのに。それとも新宿区が管理するのでしょうか。壁の部分の面積は敷地内に算入されてますけど。
ともかく、平地に建つマンションよりも管理修繕の範囲が広くコストがかかるという認識が必要なのではないでしょうか。

[170: マンション掲示板さん]

「想定外の出費をかけないように修繕積立金に織り込んでいる」という意味じゃないの。

わたしがモデルルーム行ったときには、よう壁はマンションの壁と同じ扱い。と説明を受けたよ。
そりゃ費用負担は住民でしょう。

[171: 匿名さん]

>170さん
確かに管理費修繕費は他に比べると少し高いから、おっしゃる通りですね。
グランドメゾンほどじゃないですけど。

今提示されてる管理費修繕費に納得性があるか否かの話ですね。

[172: 匿名さん]

先着順が5戸になっています。
第1期15戸中10戸が売れたということでしょうか。
このご時世で検討していると思います。
うちは見送りました。担当の方ごめんなさい。

[173: 匿名さん]

契約にお伺いしましたが、15戸分譲済になっていました。時世を考えると中々好調ですね。

[174: 匿名さん]

>>173 匿名さん

1期が15戸で現在の先着順が5戸。
2期が始まったアナウンスもない。
どこから出た数字ですか？

[175: 匿名さん]

10戸契約済み、三戸は契約手続きorローン通り待ちと聞いていますよ。

[176: 匿名さん]

分譲済は1期で出した戸数であり、
今のところは
申込済＋先着順＝分譲済（15戸）
ということでしょう。

[177: 匿名さん]

総戸数34戸なので半数くらいは売れたんですね。好調な気がします。

コロナショックで不動産もじわじわ影響があるのかもしれません。
我が家は家族がテレワークをしたり、残業代はあまり見込めません。あと、夏のボーナスも上がるとは思えないです。
子供の休校でパートを休んだりするご家庭だと収入が激減してしまう可能性もありますよね・・・
逆に住宅ローンの金利は安くなるので、メリットだと考える人もいます。

現在は2期待ちなんでしょうか？買える人はどんどん買ってほしいですよね。経済も回していただきたいです！

[178: 匿名さん]

>>176
「分譲済」というのは「発売済」と同じ意味ですか？
売れたかどうか関係なく発売した戸数ということ？
販売済とか契約済みとは違うんですね。なら納得です。

[179: マンション検討中さん]

モモレジ氏のブログでこちらが取り上げられてます。そこそこな評価ですが高田馬場プラウドと共に「高い」というのが結論のようです。

[180: 匿名さん]

よう壁の修繕は長期修繕計画に組み込まれていて住民に迷惑をかけないようにするとの事でしたが、
ほとんどのマンションで当初の長期修繕計画の見積もりが甘く、管理組合で見直す事になるようです。
駐車場、エレベーター、建物の大規模修繕を差し引いてまだ余剰金が出るのか、突っ込んで聞いておいた方がいいかもですね。

[181: 匿名さん]

>>180
修繕積立金は将来的に上がっていくのが普通です。
30年間値上げしない前提で設定している野村のマンションは最初から高いですがそれが現実。

築20年、30年の同規模マンションの中古物件情報で修繕積立金の額を見るとわかります。
ちゃんとした管理をしているマンションならここの2倍～2.5倍くらいの金額です。

[182: 匿名さん]

修繕計画をきちんとされているのであれば修繕費が低いという事はまずありえないと思います。
年々上がってくるという所もありますが、できれば初期からきちんと見積もって大体の支払いがわかればいいですね。

マンションの管理組合によってさまざまな計画をなされていると思いますが、
管理費・修繕費の長期計画は営業の方に伺えば資料を貰えると思います。そちらも拝見した方が良いと思いますよ

[183: 匿名さん]

大規模修繕って1回めよりも2回めの方が金額が多くかかるようになるし、それ以降も回数を重ねるごとに上がっていく。
だから段階的に上げているんですよ、というのが
長期修繕計画の考え方だということです。
ただ、予想外の修繕も必要となる場合もあるので
本当は最初から多めに取っておいたほうが良いんじゃないかという考え方もあります。

[184: 匿名さん]

基本、田の字タイプの間取り。
リビングは縦長リビングタイプが多く、リビングインの居室があります。
リビングインの居室について、プランによって考え方が異なっているように見受けられます。
普通に片開き戸が1つだけで、居室に独立性があるタイプ。
ウォールドアになっていて、全て開け放すことができ、
フレキシブルに居室を使えるタイプ。
ほぼリビングに取り込まれているような
部屋全体の扉を開け放つ事が出来るタイプなど。
家族構成によって
どれを選ぶか選択するんでしょう。

[185: 匿名さん]

昨日車で現地を見てきました。
とてもいい所ですね。
背後の公園だけでなく隣の小学校や南側の保育園も緑が多くて素敵です。

ただし自家用車ですと新目白通りから進入するのが難しかったり一方通行が多かったりと、苦労する立地だと思います。
駅は目白までは遠いので現実には高田馬場一択になると思います。

[186: 匿名さん]

ここは大通り沿いじゃないところが、住宅の環境としては良いところなんですが
185さんが書かれている通り、車だとかなり難しい感じになってしまうのですよね汗
タクシーの迎車をお願いするときも
説明が難しいんじゃないかと思います。
タクシーに関しては、大通りに出て捕まえるのがもしかしたら一番楽かもしれません。

[187: 匿名さん]

このあたりって1本中に入ってしまうと、細い道が多いエリア。車だと難しいとみなさんがおっしゃられる通りだと思います。どうしても車が必要、という場合は持たれる方もおおいのでしょうけれど、持たれない方もそれなりにいらっしゃるかと。駅までの距離も悪くないので。
もうあと1ヶ月位で建物自体は完成できるのか？予定ではそうなっているようです。

[188: 匿名さん]

>>187 匿名さん

毎日横を通ってるけど、ほとんど完成してる感じです。あとは囲いを外すだけ。

[189: マンション検討中さん]

今日現地を見ましたが、エントランス以外はほぼ完成していました。なんだかホームページで見るより外観が安っぽかったような。

[190: 匿名さん]

買おうと検討されてる方おられますか？

[191: 匿名さん]

東京都内は車いらないですよね。

検討していたんですが3LDKは9190万円～と書いてあり、予算オーバーでした。
値引きはされますか？オプションをつけたり引っ越し費用で1億円かかりますから、ある程度リッチな方じゃないと買えないと思います。

[192: 匿名さん]

今からだとできるオプションも限られてきてしまうし、
仮に他につけようと思うと
今あるものをわざわざ取り外してからになるので
値段も高くなりやすいですよね。

値引きってこういうタイプのマンションでも行われるのですかね？
全然検討がつかないです…。

[193: 匿名さん]

ここは売主が堅い会社だから個別の値引きはないでしょう。
今後の経済状況にもよりますが、どうしても売れなければリートに売却すると思います。借り手は見つかる場所ですから。

[194: 名無しさん]

>>191 匿名さん
どうなんでしょう…実際してもらった方いるんですかね？

[195: 口コミ知りたいさん]

都心なのに場所も落ち着いてていいですよね！
近くの公園も行ってみたのですが都心には珍しい感じで個人的にはすごい好きでした。
家族で暮らすにはすごいいいとこだなって思うんですが検討されてる方、居たりしますかー？
どのように検討されてるのか意見お聞きしたいです。

[196: 匿名さん]

>>195 口コミ知りたいさん

たしかに、予備知識なしに現地だけ見たら新宿区内のマンションとは誰も思わないですよね。鬱蒼とした木々に囲まれた坂道沿いの低層マンション。
多少の不便はあってもファミリーで暮らすには良い場所です。

[197: 名無しさん]

>>189 マンション検討中さん
最近見てきたんですが、安っぽさはなく、なかなか良さそうでしたよ！

[198: 匿名さん]

洗練されつつも尖りすぎず、立地に溶け込むデザインだと思います。

[199: 匿名さん]

夏の西日は小学校の樹木がほど良く遮ってくれています（最上階以外）。

[200: 匿名さん]

白を基調とした内装デザインが多い中で
こちらはブラウン系で落ち着いた内装デザインが素敵だと感じました。
周辺は静かな街並みが広がり、住みやすそうです。
高額なマンション物件ではありますが、交通アクセスも良いこともあり完売まで早いそうですね。

[201: 匿名さん]

いかにも新宿の奥座敷的な風情がありますね。
坂道の途中にあるマンションって絵になる気がします。

[202: 名無しさん]

知り合いに聞いたけど、カナリ売れ残ってるみたいだけど...
そろそろ入居開始みたいだからねぇ。

[203: 匿名さん]

>>202 名無しさん
そうなんですね！コロナで営業日数が減ったのがきっと理由ですよね
そうなると売れ残りというか単純にこれから売れていくってのが正しい表現ですよね笑

[204: 匿名さん]

もともとモデルルームのオープンも竣工半年前からで、まだ2期販売もこれからのようですし、これからの購入する物件だと思います。

[205: マンション検討中さん]

庭付きの部屋いいですね！

[206: 評判気になるさん]

お値段が、高すぎて手が届かないです。

[207: 匿名さん]

>204

小規模物件だと青田売りしてモデルルーム作るとそのコストを一戸当たりで割るとペイしないから完成売りが一般的。どういう理由で青田売りにしたかわからないけど、青田売りで竣工まで残ると売れ残りって負のレッテルがついちゃう。

戸数少ないから半年で売れる見込みだったのか。下手打ったね。

[208: 評判気になるさん]

>>207 匿名さん
今時、そんな早売りするスケジュールしてないでしょ。それにコロナもあるし。
センスないんでよくわからない投稿はやめた方がいいと思いますよ。

[209: 匿名さん]

>>207
小規模物件は完成売りが一般的って、本当ですか？
投資用ワンルームならそうかも知れませんが、ここのようなファミリータイプだと着工後間もなく販売が始まる物件が多いですよ。
下手うったとか知ったような口はきかない方がよろしいかと。

[210: マンション検討中さん]

検討されてるかた、いらっしゃりますか？見学に行ったのですが、一階はほぼ完売してしまっていて、手が届きませんでした。二階で検討しています。

[211: 通りがかりさん]

>>210 マンション検討中さん

1階は、どの間取りがまだ残っておりましたか？
よろしければ、参考に教えてください。

[212: 匿名さん]

先着順9戸のまま、書込みナシが2か月。
誰も見ていないのでしょうか。

[213: マンション検討中さん]

コロナの影響ですかね。売れてないですね。
もう少し安ければ売れると思います。
ブリリアとプラウドが控えてるので苦戦しそうですね。

[214: 匿名さん]

以前見学行きました！
子育てには環境もよく、1階の庭付きも素敵でした^ ^
購入に至らなかったのは、坂が気になったのと、1億円前後の価格のマンションかと言われると。。。
この金額出すのであればもう少し華やかさがほしいと。。。感じてしまいました。
割高に感じてしまったんです。
私の意見ですが。。。

落合、目白の高級住宅街ではこの感じなのかもしれませんが。。。

あと、このご時世。。。
億のローン審査がなかなか通らないですよねっ。。。

[215: 匿名さん]

>>213 マンション検討中さん
ブリリアは定借で価格が6000万円台が多いのでこのエリアだと新築賃貸を借りるより安くなるんですかねー、将来性はないですが、やはり人気凄いですねっ！
プラウドは大手なのでやはり強いですよねー。
立地的には子育てエリアと、考えればバウスだとは思うのですが本当コロナの関係でローン審査や、ボーナスカットの会社もあるので消費者も考えますよねー！

[216: マンション掲示板さん]

>>213 マンション検討中さん
すごい適当なコメントするね。
明らかに売れてきてますよ笑
逆に買うなら早めがいいんじゃないですかね。

プラウドよりか安いし、この規模だとファミリー向けですが、ファミリーにとっては明らかプラウドよりバウスでしょ。。。（呆れるようなコメントしないでほしいなー

コロナでとかいうコメントもありますが逆に給料上がってる会社もあるし…これで審査通ら無いとかなるくらいであればそろそろの検討はやめておいた方がいいでしょうね。

直近のコメント、ネガキャン掲示板かとおもってビックリしました笑

[217: マンション掲示板さん]

>>215 匿名さん
消費者ってコメントする時点でどっかの業者フラグですが、ブリリアン応援隊かな。。。
そろそろボーナス払いはどうなのかなって個人的には思いますけどね。
場所と家の作りからしても妥当な金額感で買える人が買うだけの話しかと。てか、めちゃくちゃ高額ってわけでも無いので、埋まるくらいの需要はあるでしょう。

[218: 匿名さん]

>>216 マンション掲示板さん

明らかに売れてきてる？
本当ですか？
先着順9戸で2期2次は4戸。
あと何戸あるのでしょうか。

[219: 匿名さん]

なんでトップから公式サイトのURLが消えてるんだ？　Yahoo!不動産の掲出をやめると公式も削除されるのか？　変な掲示板だな

[220: マンション検討中さん]

こんにちは
内見予約を完了し、来週見てくる予定です。
プラウドも以前検討していましたが、やはり馬場駅付近のさかえどおり近くというところで子育てには…と言う懸念点とやはりとても高いので、保留になり、バウスはずっと気になっていたので前向きに検討しています。
早稲田や東新宿、高田馬場あたりは詳しいのですが、目白側なのであまりバウス付近に詳しくなく…
学区がどこになるのかやハザードマップ内かどうかなど聞いてこようかと思います。

ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンスも気になっているので、この2件でローンが降りれば決めてしまいたいです
問題はやはりローンのところですね…

[221: マンション検討中さん]

ローンが通りにくくなってるというよなコメントがありますが、個人事業主の方でしょうか。会社員だと全くそのような感じはしません。今銀行に出してるのって18年19年の源泉だし、審査で何か言われることはないけどなぁ。

[222: マンション検討中さん]

>>221 マンション検討中さん

こんにちは！夫が個人事業主であり私のみのローンになるので少し不安なところです。(妻のみの申請だとネガティブに取られると言われていたので、9000万落ちるかどうかというところですね…)