バウス目白御留山ってどうですか？

[匿名さん]

新宿区御留山。
おとめ山公園の緑あふれる丘の中腹に誕生する日本土地建物(株)のマンションです。
保育園・幼稚園・小学校・中学校がすべて徒歩2分以内という希有な立地。
このマンションについて皆さまと情報交換をいたしたく、よろしくお願いします。


公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/mejiro-otomeyama/

バウス目白御留山
(仮称)下落合2丁目計画

地名地番　東京都新宿区下落合2-292-12
住居表示　東京都新宿区下落合2-10
交通　　　JR山手線・東京メトロ東西線・西武新宿線高田馬場駅徒歩8分
　　　　　JR山手線目白駅徒歩12分

構造規模　鉄筋コンクリート造地上3階地下1階
延床面積　3911.85 ㎡
建築面積　997.94 ㎡
敷地面積　1663.74 ㎡
総戸数　　34戸

建築主 日本土地建物株式会社
設計者 ファーストコーポレーション株式会社、株式会社いしばし設計
施工者 ファーストコーポレーション株式会社

着工　2018/07/01
完成　2020/06/30

[1: ご近所さん]

そそり立つ擁壁の上に大きなお屋敷があった土地ですね。

下落合のタヌキの生息範囲がどんどん狭まってきたようです。

[2: 通りがかりさん]

誰が住んでいるのか？
よく分からない豪邸でしたね。
大体、この近所の邸宅は名士揃いだから、
あ、あ、となるけど、ここだけ？？？
でした。
デベもよく知らないデベロッパ。
近所の元華僑邸宅もよく知らないデベロッパーでした。
元伯爵か子爵？邸跡地。
元の住民の方と関連性の高いデベロッパーが立てるから、非財閥系であるのは確か。
大邸宅が下落合からまた、一つ消えた。

[3: ご近所さん]

去年、隣の御留山公園見晴台から敷地を撮影していました。
隣の小学校のグランドと同じ高さなので、眺望が良さそうです。

[4: 匿名さん]

この立地に大手が建てたら全戸ほぼ億超えですね。ファーストコーポがどこまで勝負できるか？？

[5: 匿名さん]

>>2
近所の元華僑宅・・・
陸軍大島大将（子爵）邸ですね。その後東京大飯店の会長宅になって、取り壊し後は長い間更地で子どもたちの遊び場でした。
そこにマンションを建てたのはリテック・コンサルタンツ。
いろいろアレなマンションですが、ゼネコンが竹中だったのはすごいと思います。

[6: 匿名さん]

>>デベもよく知らないデベロッパ

日本土地建物を知らないの？
元々第一勧業銀行系、今はみずほ銀行系のデベだよ。
創業60年以上。都心に貸しビル多数。みずほの支店が入ってるケースが多いけど。

[7: 通りがかりさん]

>>6 匿名さん
ごめんなさい。
この辺の大きな土地に立ったマンションは、財閥系が多いので、理由は財閥家と親戚だからです。三輪さんもでしたけど。
三光汽船の河本さんのところも非財閥系だったけど、やはり財閥系とは縁戚無し。
やっぱりなぁ～と。
あそこも非財閥系のデベロッパでしたけど。
古いお金持ちの家だと、大体が財閥家と縁戚ですから。
華僑さんの家は、歌舞伎町を作った台湾系の方。朝からロールスロイスが出てくる家でしたね。懐かしいです。

[8: 通りがかりさん]

>>3 ご近所さん
13軒通り沿いの安物ペンシルビル
邪魔ですね。
あんなところの容積率を上げるべきではない。
百害あって一利なし。
景観が最悪。これこそ論外。
景観条例って、悪用されている。
馬場の高層は高層にすべきで、絵画館などの景色の邪魔になるからと低層にされたが、変だろう。利権がらみとしか思えない。
たぶん、森ビルあたりから、嫌がらせが入ったとしか思えない。
新宿が開発されると港区の地価が下がりがるからね。

[9: 匿名さん]

>>8
写真に写っているペンシルマンション、右側がスカイコートのワンルーム、左がリテックコンサルタンツの高田馬場デュープレックスです。偶然ですが上出の元華僑宅と同じデベ。
高田馬場デュープレックスはⅠとⅡが密着して建ってますが、2物件に分けることで様々な規制や附置義務を逃れたという話です。

[10: 匿名さん]

公式サイトはいつ掲載されるのでしょう。
現時点では予告広告もまだですね。
立地的にマンションが多く建設されているエリアなのでしょうか。
JR山の手線から歩ける距離ですし低層で住戸数もさほど多くないので販売価格は高そう。
低層なのは高さ制限の関係ですか？

[11: 匿名さん]

崖も含めて整地に滅茶苦茶手間がかかってるから割高になりそう。

[12: 匿名さん]

>>11
背後の御留山公園の崖を支えて、前面の保育園側へ崩れないようにする。けっこう難工事っぽいですね。

[13: 匿名さん]

近隣アドレスに住む者ですが、「商品企画に関するアンケートのお願い」というリーフレットがポスティングされてました。

間取りが2つ掲載されており
「お住まいになられるとしたら想定される価格は？」という選択肢があります。

70㎡台前半の3LDKは
～8000万
～1億
～1億2千
～1億3千
～1億5千
～1億8千
・・・の選択肢

100㎡弱の3LDKは
～1億円
～1億2千
～1億3千
～1億5千
～1億8千
・・・の選択肢です。

だいたいの価格帯が想像できますね。

間取りを見るかぎり一応レベルは高そうですが、70㎡台前半の3LDKは洗面室がリビングインで南と北側両方の柱（一部）が食い込んでいるなど、残念な点も目につきます。
100㎡弱の3LDKも北側の柱は外に逃がしてあるものの南側が食い込み。リビングとメインベッドルームがギロ天井になりそうで（図面から推測）、微妙な感じです。

[14: 匿名さん]

>13

それってアンケートと称した客探し。回答するとモデルルームに来てねって連絡がそのうちあるよ。

[15: 匿名さん]

>>13
ありがとうございます。
70平米台前半、3LDK、8000万円が用意できない家庭はお客ではないということでしょうか。
格安の部屋、パンダ部屋で数部屋は8000万円以下のものもあるのかもしれませんね。

場所もギャラリーやアトリエが多く、街並み全体が優雅です。目白駅は学習院大学があります。
皇族の方が通う学習院大学、学生も上品な人が多いんじゃないかと予想されます。
実際は通う人だけがわかる事実ではありますが、いい場所ですよね。

[16: 匿名さん]

>>13
たぶんメインのタイプが70㎡台ということで、それより狭くて買いやすい部屋もあるんじゃないでしょうか。

ただしこの場所は目白の奥座敷的ポジションで生活は不便です。元々お手伝いさんや御用聞きで成り立つお屋敷があった所ですからね。
御留山公園芝生広場の北側に建てているパナソニックホームズのマンションのほうが目白らしい暮らしができると思いますよ。

[17: 匿名さん]

16です。

アンカー間違えました。>>15 さんへのレスでした。

[18: 匿名さん]

ものすごい擁壁と地下構造。
建築費かかってそう。。

[19: マンコミュファンさん]

ここは老人ホームです

[20: 匿名さん]

>>19
分譲マンションで建築確認出てますけど？
老人ホームは旧新日本建設の所じゃない？タヌキの森のところ。

[21: 匿名さん]

正式名称が出ましたね。「バウス目白御留山」。

[22: 周辺住民さん]

公式HP、34戸のマンションにしてはお金かかってる感じです。
大半が億ションなのでしょうね。

[23: 匿名さん]

高田馬場が実質的な最寄りになるけど、さかえ通りのアプローチが…。
億ション住まいにあの道を歩かせるのは酷ですよ。

[24: マンション比較中さん]

97㎡のは別として大きい部屋ほど間取りに難がある。
90㎡と83㎡の部屋は独立した寝室が1つだけ。子ども部屋を確保するのが難しい。
金持ちリタイア層狙いなのかな？
70㎡台のほうがマシ。

[25: 匿名さん]

連休に現地を見ました。
新宿区とは思えない環境ですね。
背後から包み込むような公園の緑に圧倒されました。
幼稚園保育園小中学校が隣接しているのもいいですね。
難点は駅への経路と買物の便です。これは難渋しそうな気がしました。

[26: マンション検討中さん]

幼稚園が隣接しているのはデメリットでは・・・
あの子供の泣き叫ぶ声が好きな人にはよいが自分はちょっと厳しいな

買物はokマートが近いしワイズマートやヨシヤは無料の駐車場がある
近隣のコンビニにも駐車場がある

[27: 匿名さん]

>>26
子どもの声を騒音のように言うのはどうでしょうか。

それと、ここからオーケーって近いですか？場所間違ってません？

[28: 匿名さん]

建物の外観は良さげだが、色々と難点の多い物件だなーと思う。
せめて周辺の他物件と販売時期が競合しなければ…というところか？

御留山と言っても、かなり下側の坂の途中で中途半端。
目白駅方面へは、坂がキツい＆遠い。
高田馬場駅方面へは、西武新宿線の踏切がネック（特に平日朝）＆さかえ通りの雰囲気が悪く汚い。
地震や豪雨時の御留山公園からの土砂崩落も心配。
裏手が森なので湿気が多くなる可能性も。
裏手が森なので虫が多い。
前のこども園、道挟んで反対側の幼稚園＆小学校がうるさい。
戸数が少ないので、管理組合役員の順番が早く回ってくる。

[31: デベにお勤めさん]

[NO.29～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[32: 匿名さん]

公園北側のパークナードも始まった。
御留山決戦スタート。
どっちも億超えがメインだろうからバトルが楽しみではある。

[33: 匿名さん]

神田川沿いのプラウドも公開されました。
環境ならパークナード、利便性だとプラウド。
両方に挟まれたここは　　　　　状態ですね。
お値段的に目に優しくなることを期待です。

[34: 匿名さん]

接道している相馬坂が急勾配で電動自転車でないと登れないのと、道が狭いので車の通行には少し気を遣いそうです。
こども園との距離がわかりませんが、そこまでゆとりある土地でもないので南面は圧迫感出るでしょうか…接道も少なめで囲まれ感あるので建物の全景が見られなそうなのは残念です。

高田馬場方面は線路を越えるのが面倒そうなのと乗降客が多く常に混み合うので、山手線ユーザーなら目白駅のほうが良いと思います。ここは坂の中腹なので、目白行くにも坂を登らなければなりませんが。
小中学校が目の前なので、お子さんのいる方には魅力的だと思います。おとめ山公園も普段使いするには贅沢な広さの公園ですし。

[35: 匿名さん]

高田馬場方向なら、下記URLの歩道橋を使えば、駅までの徒歩時間は読めますけどね。
いずれにしても、歩道橋を渡るか急坂を登るかの二択にはなってしまいますが。

https://goo.gl/maps/jZmkoSVVboNkfpvH9

[36: 匿名さん]

通勤なら高田馬場でしょう。
さかえ通りの雰囲気がアレですが、そこを我慢すれば近いですし東西線も便利です。
プラウドより環境がいいので子育て家族には向いていると思います。

[37: 検討板ユーザーさん]

パークナードを検討していますが、こちらの物件も気になっています。
急斜面になっている立地はどうなのでしょうか？

[38: 買い替え検討中さん]

一番高いお部屋で15,000万円？

[39: マンション比較中さん]

>>38
そんなに安いとは思えません。
一番広い部屋だと2億超えるのでは？

[40: 匿名さん]

2億なんてしないでしょう。立地条件を考えると。

[41: 匿名さん]

ここ、ストレスフリーな徒歩経路は下落合駅かな。
さかえ通りを通らずにのんびり歩けるルート。
ちょっと余計に通勤費がかかるけど、目白や高田馬場に歩くより気分が良さそう。

[42: 匿名さん]

バウス目白は新宿区のハザードマップによると土砂災害警戒区域、特別警戒区域に隣接するんですね。
まぁ大丈夫かな。
大手が手を出さない理由がわかりますが、、

[43: ご近所さん]

>>42
それがあるからこそ1年もかけて擁壁工事をしてたのだと思うよ。
たぶんこのマンションが完成したら警戒区域の指定は解除されるはず。知らんけど。

[44: マンション検討中さん]

先日モデルルーム見学へ行ってきました。一階70平米前半で8900万から、と比較的強気なお値段設定のように感じました。

[45: 匿名さん]

>>43 ご近所さん
早速根拠不明な書き込みが(笑)

[46: 口コミ知りたいさん]

事前説明会始まりましたね。行かれた方いらっしゃいますか？

>>44
1階70平米で8900万からとは確かに強気ですね。
長期間擁壁してただけあってコストがかかっているのでしょうか。価格は正式に決まったのですかね？？

[47: マンション検討中さん]

先週の事前案内会に行ってきました。
価格は2月1日からの案内会で確定と聞きました。75平米ある部屋は1階でも9200万だったかと…
パークナードやグランドメゾンより坪単価は安いと言っていたものの、
強気と感じました。

[48: 匿名さん]

ここ買うよりドレッセの中古をリフォームした方がいいよ。
どうしても新築にしたいならパークナード！
敢えてここにする理由がないよな。

[49: マンション検討中さん]

事前説明会行きましたが、割と平凡な仕様に対して価格はやや強気な印象でしたね

[50: 匿名さん]

>>48
ドレッセはないわー　周りより1段低くて地下には御留山公園に流れ込む伏流水がある凹地
最上階3階は隣の戸建ての2階より低い
南向きはいいけど今売りに出てる南向きビューなしの実質地下部屋。それでお値段1億8500万。ここの検討者とは重ならない。

[51: 匿名さん]

ならグランツオーベルでリフォームですね。
どちらにしてもここは中途半端・・・

[52: 匿名さん]

洪水ハザードマップを確認したが、このマンションはギリギリ大丈夫みたいだ。しかし、想定外の豪雨が起こるリスクは考えておいたほうがいい。
歩道が整備された道は少ないのが欠点だが、高田馬場駅まで徒歩8分なのは良い。
それなりにデメリットもあるので、坪300万を超えるのは割高に感じる。

[53: 匿名さん]

目白駅徒歩11分
坂下
土砂災害特別警戒区域隣接→致命的
小学校、中学校、保育園隣接うるさい
前面道路細い

高田馬場は微妙なアプローチだし

[54: eマンションさん]

>>53 匿名さん

土砂災害警戒区域は安全対策しないと東京都の建築許可が下りないのよ。ここは対策工事が終わってるから大丈夫なはず。
もちろん何事にも絶対はないけどね。

[55: 評判気になるさん]

このマンションを検討中ですが、まずい買い物なのでしょうか。特に目白エリアにこだわっている訳ではないため、坂下と言うことなどは気にならないのですが..
リセールがしづらい物件でしょうか。

[56: 周辺住民さん]

>55
まずい買物ってことはないと思います。

保育園・小中学校が近接しているのは（音の問題があるとはいえ）絶対的に便利です。
リセールでも訴求力のあるポイントです。

[57: 匿名さん]

目白から坂を下りるまでの高台は一軒で3億以上の豪邸街。
この物件から高田馬場側は急降下の坂下低地で
ハザードマップ要チェック。
送迎車付きの通勤なら下落合2、3丁目の高台は買って間違いなし。
単なる勤め人なら駅から近い高田馬場のプラウドで十分！

[58: 評判気になるさん]

高田馬場のプラウドは利便性は高いのですが、子育てをする環境には向かないかと思って、バウスを検討しておりました。
グランドメゾン目白もいい物件かと思ったのですが、管理費修繕費等が初年度で55000円とランニングコストが高く、購入を見送った経緯もあり..

[59: マンション検討中さん]

ここはいつから販売開始なのでしょうか。クチコミを見ると、少々コスパが悪そうな感じですね。

[60: ご近所さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[61: 匿名さん]

小中学校が近いのは子供がメリットあるだけだろ笑
保育園はわかるが、そんな短い期間だけ便利でも意味ないでしょ

[62: 匿名さん]

日当たりは良さそうだね

[63: 匿名さん]

土砂災害特別警戒区域のがけ地の土砂崩れ対策はどの程度の震災に対応できるでしょうか？
首都直下型地震には対応できるのでしょうか

[64: 口コミ知りたいさん]

70平米でだいたい管理費27000円、修繕費11000円のようです。パークナードとグランドメゾン目白のちょうど間というところでしょうか

[65: 匿名さん]

>>64 口コミ知りたいさん
70平米でいくらくらいなんですか？
7500？8000？

[66: 匿名さん]

>>65 匿名さん

ここで聞かずに販売センター行けば？

[67: マンション検討中さん]

このマンションハザードマップにはいっていますよね？資産価値的にどうなんでしょう。

[68: マンコミュファンさん]

>>67 マンション検討中さん
入ってませんよ。

[69: 匿名さん]

>>68 マンコミュファンさん
入ってますよ！

[70: 匿名さん]

>>66 匿名さん
口コミ聞くとこですけどなにか？

[71: 匿名さん]

>>66 匿名さん
販売センターでもまだ正確な値段は出してませんでしたよ

[72: マンション検討中さん]

>65
70平米代で8900万～からという価格帯でしたよ。

[73: 匿名さん]

意外に管理費修繕費高いんですね

[74: マンション検討中さん]

価格も管理費も感覚的になんとなく高めですかね？
パークナードに対抗して販売時期をあわせてるらしいけど、共倒れの懸念が…

[75: 匿名さん]

グランドメゾンに比べると管理費修繕費は安いけど、期待していた割には安くなかったなぁ。
見送らなきゃ良かったなぁ

[76: マンション検討中さん]

>75
同じくです。物件価格についても思ったより高く、購入迷ってます。

[77: 匿名さん]

>>75
グランドメゾンのほうが間違いないマンションでしたね。
駅からフラットだし買い物も便利だし。
買いやすくて住みやすい部屋はもう売り切れたようですが。

[78: マンション検討中さん]

グランドメゾン一階は確か半地下ですよね。日当たりについてはバウスのほうが良いと思っているのですが。
傾斜地ですし、資産性はグランドメゾンのほうが高そうです。

[79: 匿名さん]

半地下ってほどは下がっていないみたいですね。図面を見る限りは。日当たりはバウスの方が良さそうです。

[80: 評判気になるさん]

販売価格もう少し安くしてほしい…笑
みなさん資産性はどうみてますか？

[81: マンション検討中さん]

>80
山手線二駅利用、小学校中学校隣接ということで、一定の層(共働き子育て世代)には需要があり、リセールはきくのではと思いますが..

上層階の億ションはリセールききにくそう..中途半端な立地ですし。

また実は、グランドメゾンのあたりよりこの物件が位置するあたりのほうが地価が高いので、
言われているほど割高ではないのかと。
ハザードマップにさえ入っていなければ..と個人的には思います

[82: 匿名さん]

逗子の崩落みたいなこともあるし、ハザードマップは気になりますね

[83: 匿名さん]

パークナードはわかるけど、土砂災害特別警戒区域隣接してるから、地価が高いをそのままあてはめたら危険な気がする

[84: 匿名さん]

>>82 匿名さん

ここはしっかりした擁壁を作ったから大丈夫だと思います。万一崩れても通りがかりの方を巻き込むことはないですし。

ただし今回の事故で指摘されてますが、擁壁の管理責任は管理組合＝所有者ですので、日常的な点検維持や将来の作り替えのコストは所有者の負担になりますね。
管理費や修繕積立金に織り込まれているのか気になります。

[85: マンション検討中さん]

ここはマンション建築のためによう壁作ったりしてますけど、
建築後はハザードマップ解除されないのでしょうか？

[86: 匿名さん]

>>85 マンション検討中さん

指定解除されるでしょう。
そして何十年か経って擁壁が老朽化したら再指定されます。

[87: 名無しさん]

「かつて敷地の地層にあった六角形の石をモチーフにデザイン」って、これは有名な石か何かなんですかね？

[88: 匿名さん]

>>87
六角形の石って柱状節理のことかしら。
関東ローム層のこのあたりの地層にあったというのは疑問。
何かで紛れ込んだものが発見されたのでしょうか。

[89: マンション検討中さん]

ホームページに価格が出ましたね。詳細までは出ていないようですが

[90: 匿名さん]

>>89

＞南向き／70㎡超／3LDK／8,900万円台～

強気ですね～。ちょっとやそっとのパワーカップルじゃ躊躇う値段。

その割に西向き最上階が1.6億というのは控えめ。
この部屋、視界抜けはいいし公園の緑をいちばん身近に感じられるし、居住性がすごく高いはずなんだけど。

[91: 匿名さん]

>>90 匿名
ホント強気ですよね。
立地から子育てファミリーをターゲットにしてるのかと思ってましたが、どうやらターゲットが違うようですね。

[92: マンション検討中さん]

事前案内会では、一階が特に人気ということだったので、
子育て世代のパワーカップルが多いのかと思っていました。

まあそうそう手が出る価格ではないですよね。

[93: マンション検討中さん]

1階と4階が人気なようなので、2?3階の部屋はまだ価格下がるかも？？

[94: マンコミュファンさん]

>>90 匿名さん

どこと比べて強気なんですか？
教えてください。

[95: 匿名さん]

>>94
比較の話じゃなく、この場所で3LDK9000万が強気だということ。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[96: 匿名さん]

>>95 匿名さん
私もそう思います！この場所でだと強気ですよね。

[97: ご近所さん]

「この場所で強気」と言うからには、「この場所」の相場観があるはずです。その根拠は何ですか、という質問ですよ。

根拠もなく、ただ「強気だ」という主張には、何の価値もありません。

大丈夫ですか？

[98: 匿名さん]

>>97 ご近所さん

高田馬場、目白の両駅からの導線、距離、時間、崖の中腹という立地、ハザード内、上げたらキリないですがこれがこの場所で強気の理由

ここまで細かく言わないとわからないんですかね。

[99: ご近所さん]

だから、そういう要因があるとしても、具体的に金額で比較しないと無意味だと言っているのです。

「ここより条件がよいA物件は坪単価〇万円だから、ここはそこよりも低いはず」「ここと同程度のB物件は坪単価〇万円だから、そこと同等のはず」みたいにね。

要因を挙げるだけでは、高いか安いかは分かりませんよ。

[100: 匿名さん]

↑こういう方が同じマンションだと管理組合の運営で苦労しそう。。。


>>99
じゃあご要望にお応えして比較するわよ。

オープンレジデンシア目白近衛町価格表
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/643001/
グランドメゾン目白レジデンス価格表
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/654561/

目白駅からフラットな道を徒歩10分以内、買い物便利、閑静な住宅街、でこの値段。

一方こちらのバウスは
・御留山公園隣接だが居室から見えない。
・坂の途中。
・高田馬場駅利用だが十三間通りと西武線を渡り「さかえ通り」を通る。
・買い物不便。
・保育園小学校隣接で便利な反面、日中は子供たちの声が響く。

こういう微妙な要素を含んで上記の2物件と同等かより高い価格設定。
それ故「強気な価格」であると思います。
99さんはどのように思われますか？