ザ・パークハウス 市ヶ谷ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・パークハウス 市ヶ谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：東京都新宿区市谷本村町30番3（地番）他6筆
交通：東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅（7番出口）より　徒歩4分
　　　ＪＲ総武中央線「市ヶ谷」駅（駅舎）より　徒歩6分
　　　東京メトロ丸ノ内線「四ツ谷」駅（3番出口）より　徒歩8分
　　　東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅（7番出口）より　徒歩4分
　　　都営新宿線「市ヶ谷」駅（4番出口）より　徒歩6分
　　　ＪＲ中央線「四ツ谷」駅（四ツ谷口）より　徒歩8分
　　　東京メトロ南北線「四ツ谷」駅（3番出口）より　徒歩8分
　　　ＪＲ総武中央線「四ツ谷」駅（四ツ谷口）より　徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：47.11㎡～71.16㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: 匿名さん]

>このあたりは再開発エリアではなく、徒歩６分の場所が再開発エリアになっているんですね。
>それでも、将来の価値としては上がりそうです。

マンション周辺までが再開発エリアだと思っていました。
でも、最寄り駅が複数あって便利な立地ですし、
パークハウス物件ということもあって、かなり人気が出るはずです。

[62: 匿名さん]

パークハウス市ヶ谷は一階が店舗となっていたのですが、何が入るかご存じの方いますか？

[63: 匿名さん]

>62

テナントは入居直前まで決まらないケースが多い。店舗はリスクと考えておいた方がいいよ。

[64: 職人さん]

店舗もそうですが、事業協力者が何らかの理由で事務所を売却して、あまり望ましくない会社が入ってしまったというシナリオも考えられる訳ですよね。商業地域に反しない、カラオケ屋さんや風俗施設とか...

[65: 匿名さん]

飲食店NGとか管理規約で制限かけることもある。モデルルーム出来たら早めに管理規約(案）確認するのがいいかな。

[66: 匿名さん]

>>63
店舗はリスクなんですね。収入になるからプラスだと思っていました。居酒屋だと虫の発生もありますし、夜の営業もあるのでマイナスかもしれませんね・・・

何が入るといいでしょう？プラスになる店舗って・・・？住民も使えるお店ならいいですよね。

[67: 匿名さん]

>66
コンビニは近くに二つ（ファミマ・ポプラ）あるので、クリーニングの営業店？

[68: 匿名さん]

店舗ってリスクだとは思っていなかったんですが、
様々な考え方もできるのですね。
地権者さんがどなたかいらして、
そこにそのお店が出るものなのかと思っていたんですが。
クリーニング屋さんや、自転車屋さんだと、嬉しいかもって思います。
自転車パンクした時に、押して歩くのって結構大変なので、家の下にあればものすごく便利だな?って思いました。

[69: 匿名さん]

分譲マンションの1Fがクリーニング屋とか自転車屋になったらうれしいって、笑うところですか？
感覚が違い過ぎて正直引いてしまいました。

[70: マンション検討中さん]

そこに「住む人たち」と、そこには「住まずに商売だけする人」と、
たぶん利害が一致することは、あまりないでしょうね。

店舗側から見ても、同じビルに居住する区分所有者たちがいるのはリスクです。

[71: マンション掲示板さん]

ここは盛り上がりに欠けますね。
やっぱり大通り沿いだからですかね。
小中学校も坂上かつ遠いいしなぁ。

[72: 匿名さん]

私がマンションのテナントで入って嬉しい店舗はコンビニかカフェですが、コンビニは近隣にいくつかあるそうなのでなしとして、雰囲気の良いカフェができてくれると嬉しいです。
中にはテナントとして飲食店がNGのマンションもあるんですね。
これは衛生的な問題もあるのでしょうか？

[73: マンション検討中さん]

ホームページに予定価格が記載されてますね。もう少し安いといいかなぁ、という気がしますが。

[74: 匿名さん]

地所は乾式壁好きだね～。この単価の物件でもふんだんに使ってくる。
それにしても71m2のマスターベッドルーム、致命的な位置に柱が出っ張ってるね。これじゃあ大きめのベッド入らないでしょ。

[75: 評判気になるさん]

予定価格高いですね。正直これじゃあ売れない気がします。

[76: マンション検討中さん]

妥当というか、予想どおりな価格かと思います。

[77: 評判気になるさん]

>>76 マンション検討中さん

予想どおりかもしれませんが、売れると思いますか？防衛省も近く、バザードマップ的にも怪しいですし。

[78: マンション検討中さん]

>>77 評判気になるさん

売れると思います。

物件概要を見ると、
・価格　6,000万円台～12,000万円台
・面積　47.11平米～71.16平米
となっており、この物件の利便性と三菱地所ブランドから判断して、
今の相場では妥当かなと思います。

ただ、ネガティブな要素としては、
・地形（谷底低地）
・騒音（靖国通り、防衛省）
・事業協力者事務所1戸・店舗1戸
があり、敬遠する人はいるとは思いますが、そういう方達は、
そもそも市ヶ谷駅 徒歩4分の物件は、検討しないと思います。

[79: 匿名さん]

いや、むしろ駅から徒歩4分程度で高台の閑静な住宅街があるのが市ヶ谷の特徴だと思う。

[80: 匿名さん]

千代田区番町ですよね、それ。こちらのマンションは新宿区側ですよ。

[81: 匿名さん]

ここの駅4分ってメトロの市ヶ谷のことなんだけど、メトロ市ヶ谷からなら砂土原とか3～4分位。

割安な新宿区側で駅から4分程度で閑静な高台立地があるのが市ヶ谷の魅力です。

[82: マンション検討中さん]

市ヶ谷駅 徒歩4分　というくくり方は、誤解を招く表現でした。

番町エリアで探す方は、市ヶ谷駅徒歩 何分というのにこだわらなさそうですし、
番町と「お堀の外側」を比較したりしない気もします。

砂土原は、新宿区地震ハザードマップによれば、急傾斜地崩壊危険区域が多数あるので、
まだ、こちらの物件のエリアの方が安心かもしれません。

[83: 匿名さん]

公式では四ツ谷8分てなってるけど無理だと思う。

[84: 匿名さん]

四谷方面に行くには急斜面ですからね。
市ヶ谷も外堀通りの信号を渡るから実質的に4分は難しいです。
あと最寄りの出口からホームまで距離ありますね。
本当に何かと誤解を招きやすいです。

[85: マンション検討中さん]

四ツ谷駅方面に行くのに、急斜面なんてありますかね？
実際歩きましたが、ゆるい登り道くらいにしか感じませんでした。

急斜面とは 「左内坂」くらいのものを言うのではないでしょうか？
（市ヶ谷駅北側の“市谷見附”交差点の北から北西に入って、防衛庁の
裏側を市谷加賀町方向に向かう坂道。）

あと、駅までの道の途中に信号があるのとか、駅の出入り口とホームの
距離の問題とかは、この物件に限らず、多くの物件に共通した話ですね。

いずれにしても、直接競合する物件もない状況ですから、利便性とブランド力で
１００戸程度のマンションは、地所は容易に捌ききるかと思います。
今の相場だと、割安に感じる価格設定ですし。

[86: 匿名さん]

予定価格で坪440位の部屋は隣のビルに面した部屋できっと日照はほぼなしです。
モモレジに言いたい放題言われるのも時間の問題かと。
最近はブロガーによる風評被害で売れ行きに影響が出ているマンションもあるから、ここは目を付けられる前に容易に捌き切れるといいですね。

[87: 評判気になるさん]

>>85 マンション検討中さん

割安ではないと思います。もともとこの辺りはそんなに高くないですから。
正直竣工前に捌ききれるとは思いません。

[88: 匿名さん]

>>85 は地所の方ですか？

[89: マンション検討中さん]

さすがに割安感はないわね。

[90: マンション検討中さん]

「日照はほぼなし」と言うのはデメリットとは思います。

が、この物件の多くの住戸は北向きですし、北向き住戸以外はビルに面しています。
日照を求める層は、ビル林立エリアではなく、少し都心から離れた場所で探す気がします。
（目の前に広がるのは、戸建住宅のみ、というエリアとか。）

「もともとこの辺りはそんなに高くない」は、確かに近所のアトラス市ヶ谷の分譲時の
価格に比べ、高いのは事実です。（グレードの差を考慮したとしても「高い」でしょう。）
が、昔と比べて高いから「割高だ」と言ったら、今の相場では、都心物件はみな割高です。

割安なのは、都心から離れたところにある、分譲戸建くらいでしょうか。
地価が下がっているから安いのですが、下げ相場にあるエリアを割安と呼ぶべきなのか
微妙ですね。あと、通勤時間をお金に換算して考えると、トータルでは割高と思えます。

と言うか、少なくとも、この位の価格帯であれば、手が届く層は少なくないので、
１００戸程度を捌くのは、難しくないと判断します。

ちなみに、私は地所の人間ではありません。
ただの、マンション検討者です。（ここも検討しています。）

[91: 匿名さん]

新宿側の市ヶ谷エリアって南側傾斜地が多くて低層でも日照が得られる場所が多いし、大通り沿い以外はビル林立エリアではなくほぼ住宅地です。

[92: 匿名さん]

『このレジデンスは何かのために何かを諦めることはしない』という割に諦めるものが多すぎる気がする。

[93: マンション検討中さん]

「新宿側の市ヶ谷エリアって南側傾斜地が多くて低層でも日照が得られる場所が多い」

確かにそうですね。靖国通りの北側の斜面 「左内坂」とかを登っていた時に、
日当たりは良さそうだなと感じました。（と言うか暑くて、とてもきつかったですが。）
でも、低層とはいっても、かなり登ることになります。

あと、住宅地は「昭和の住宅地」といった風情でしたので、マンションを建てたとしても
小規模物件になるのではないでしょうか。

『このレジデンスは何かのために何かを諦めることはしない』について。
私なりの解釈ですが、「お金を節約するために、時間を諦めることはしない」物件かなと。

とても買えない価格帯なら素直に諦めますが、そうでないなら、お金より、時間の方が貴重と思えます。

[94: 匿名さん]

こんな所に長文書いている方が時間の無駄だぞ。

[95: 匿名さん]

資産価値は諦めた方が良いでしょうね。
最近は大手分譲の中途半端な規模の物件よりも、中堅デベの小規模物件の方が資産価値下がりにくい傾向があります。
2018年の資産価値の下がりにくいランキングでも地所よりもリビオやオプレジの方が上です。
近所のオプレジ四谷坂下は早期完売すると思うし、中古になってもここよりパフォーマンス良いでしょう。

[96: マンション検討中さん]

「こんな所に長文書いている方が時間の無駄だぞ。」
情報として価値のあるレスポンスが返ってくるなら、時間の無駄とまでは言えないですね。

「資産価値は諦めた方が良いでしょうね。」
その通りですね。
でも、あの世に資産を持って行けるわけではないですからね。

生活を豊かにするとか、時間貧乏から抜け出すとか、今の利益を優先させたいと思います。

大手は、将来の値上がり（値下がりにくさ）を販売価格に織り込むのが上手いようなので、
お金の事を最優先するなら、中小デベの物件を検討するべきと思います。

[97: 匿名さん]

中小はもともとの販売価格が若干安めですからね。ただし大手のほうが建物や内装のクオリティが高い場合が多いですから、中小がお買い得とも言いきれないですね。

[98: 匿名さん]

市ヶ谷駅にここまで近いということだけでも、立地条件としてはいいと思います。
あとはマンションそのものが自分の好みかどうか。
他の方も書かれていますが、
資産価値とかそういうのは今後よくわからないですが、少なくっても自分で暮らして便利だと思うのならばそれが正解ではないでしょうか。

[99: マンション検討中さん]

モデルルールの見学始まりましたね。
見学された方いらっしゃいましたら、感想など教えていただけると助かります。やっぱり少し高いですかね。

[100: マンション検討中さん]

モデルルームの見学行きました。外観、グレード、立地は確かに良いなと感じるものの、坪500万円前後の価値があるかと言えばかなり微妙に感じました。また、ハンズフリーキーでない、宅配ロッカー数が少ない、住戸ドアにモニターカメラがないなど、必要性に個人差はあれど、私としては痒い所に手が届かない仕様がネガティブに映りました。
共有部分のデザインへのこだわりと仕様へのバランスがおかしい気がします。

1～2Fの店舗については、飲食店やスーパーなどは設備的に入ることが難しいそうです。

[101: 匿名さん]

共有部分のデザインへのこだわり…確かにエントランスホールに江戸城の石垣に使われていた本小松石を設置したり、名栗加工の壁面など、インパクトのある設計になっていますね。
マンションの資産価値を計る際、共用施設も重要な要素と思えば貧弱な作りよりはいいんですけど。

[102: 匿名さん]

意外と安いですね。
2LDK 56.17㎡ 7300万円台?
3LDK 70.08㎡ 9900万円台?

[103: 購入経験者さん]

いえいえ、これは、最低価格なので、条件の悪いお部屋です。

[104: マンション検討中さん]

意外と安いですよ。
販売価格 6,000万円台～12,000万円台（予定）※100万円単位
予定最多価格帯 8,300万円台（6戸）※100万円単位

[105: マンション検討中さん]

>>104 マンション検討中さん
6000万円台は47平米の1LDKの部屋ですし、安くはないですよ。個人的には高いなと思いました。

[106: マンション検討中さん]

>>105 マンション検討中さん
現在販売中の他の物件で、安いものがあれば、ぜひご教示賜りたいです。

もちろん、ここと同等クラスの物件という前提で、ですが。

[107: 匿名さん]

安いか高いかは個人的な感想、感性の問題だから他人に聞くだけ時間の無駄です。

[108: 匿名さん]

ここのデザイン既視感あったので調べたら、ミレアコート銀座プレミアの模倣ですね。
模倣と言っても設計は同じIAO竹田設計なので、デザインの使い回しですけど。
銀座の方を実物見ておいた方が良いです。
もの凄く安っぽい仕上がりになってます。
あのデザインは直ぐに陳腐化しますよ。

[109: マンション検討中さん]

>>107 匿名さん
物件があれば教えて欲しいというだけなので、ダメ元です。

多分、今、そのような物件はないと思いますが、私が見落としている物件が
あるかもしれないですから。

[110: 匿名さん]

そこそこ良い価格みたいですね。
アクセス面も含めそれなりに条件の整った立地環境ではありますが、
やはりお部屋の広さ的にやや割高に感じてしまうのでしょうか。