ザ・パークハウス 市ヶ谷ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・パークハウス 市ヶ谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：東京都新宿区市谷本村町30番3（地番）他6筆
交通：東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅（7番出口）より　徒歩4分
　　　ＪＲ総武中央線「市ヶ谷」駅（駅舎）より　徒歩6分
　　　東京メトロ丸ノ内線「四ツ谷」駅（3番出口）より　徒歩8分
　　　東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅（7番出口）より　徒歩4分
　　　都営新宿線「市ヶ谷」駅（4番出口）より　徒歩6分
　　　ＪＲ中央線「四ツ谷」駅（四ツ谷口）より　徒歩8分
　　　東京メトロ南北線「四ツ谷」駅（3番出口）より　徒歩8分
　　　ＪＲ総武中央線「四ツ谷」駅（四ツ谷口）より　徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：47.11㎡～71.16㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: マンション検討中さん]

後から付けられるなんて言い出したらキリがないですよ。外観・内装は凝ってても、セキュリティ、居住快適性に関わるところで、しかもそんな安価なところでケチるってことは、目に見えない他のところでもケチってる可能性が考えられます。

間取りも立地も良いだけに購入検討進めてたけど、非常に残念な点ですね。

[122: マンション検討中さん]

>>121 マンション検討中さん
三菱地所なので、流石に、後からどうにもならない部分をおろそかにしているとは思えませんが。

オプションで何とかなるような部分は、人それぞれ、好みの部分もあるので。。。

エントランスのカメラで来客を確認して、さらに玄関のカメラで再確認するのは、
あまり一般的ではないと思います。
（エントランスで確認していない客に対しては、そもそも、出ない方が無難です。）

うちのマンションの事例ですが、玄関カメラ付きを選んだ方は、ごく少数でした。。

[123: マンション検討中さん]

そうすると、玄関ではどうやって相手を確認するのでしょうか？カメラではなく、覗き穴でみるのでしょうか？

[124: 匿名さん]

後からどうにかなるって低仕様マンションで頻発される常套句ですね。
安全性やプライバシーを重視する層が中心となる分譲マンションなのに、居住スペースから来訪者の姿が確認できないって。
三菱も語るに落ちたというか、ポエムで何かをあきらめないモニョモニョとか謳ってももはや説得力ゼロ。

[125: 匿名さん]

ここはパークハウスって言っても、一昔前ならベリスタとかアインスとかになっているレベルですね。営業マンも。または、売れ行き悪そうならパークハビオにして賃貸にするとかもありそう。木内建設とか結構パークハビオ作っているからね。

[126: 匿名さん]

いまいちな辞書物件を十把一絡げにベリスタ扱いする風潮はサムいと感じたりしますが、
でもここに期待してたぶん高低差で耳キーンとはしてます。
まず80すら提案しない弱腰な姿勢。ああ、デベロッパーとしてこの立地でもそんなテンションなのか、みたいな。
ゲタ履きは地権者絡みで致し方なかったとしても、変にポジな投稿も疑念にしかならないわけです。

[127: マンション検討中さん]

>>123 マンション検討中さん
我が家の場合ですが、
エントランスのカメラで確認が済んでいれば、わざわざ玄関では確認しません。
（１００戸未満の物件なので、エントランスから玄関まで、通常すぐに到着します。）

エントランスのカメラで確認できていない場合は、原則、出ません。

子供だけで留守番させている時は、カメラで確認できてても、出ないようにさせています。

ちなみに、さらに高いセキュリティが必要であれば、この物件は立地的にも厳しい気がします。自分であれば、「パークシティ浜田山」あたりの中古を狙います。

>>124 匿名さん
「後からどうにかなる」ではなく、「オプションで対応すべき部分」があるという話です。

>>126 匿名さん
立地的には、現地を歩いてみた感想としては、そこまで良くないと思います。
少なくとも、交通利便性以外に、何も特筆するものはなかったです。
（所詮、番町のマンションから見下ろされる物件です。）

私的には、期待値は低かったので、意外に良いな、と思ってはいます。
他にもっと良いものがあれば、とは思いますが。

[128: 匿名さん]

専有部エントランスのカメラなし、についてだいぶ熱心に正当化しようと試みている方が約一名いますね。これまで検討した、購入したマンションにそのような事態が発生していたことがないですが、鍵を開ける前に絶対モニター見ますよ。今どき賃貸物件でもついているのでは？
あと、唐突に「パークシティ浜田山」なんてエリア外で規模感もまるで異なる物件が出てきて思わず噴いてしまいました。

[129: マンション検討中さん]

ディスポーザーとか、ビルトインエアコンなど、割と標準的でない（価格的にも構造的にも付けられる物件は少ない）設備はあるのに、ドアカメラが付いていないという「なぜそこを外したのか」感に同意します。

周囲環境は実生活に不向きで、セキュリティ対策は甘く、ゲタ履きもあるけど、それでもいいから、番町エリアの物件には手が届かないけど見栄を張りたい人におススメの物件ということですね。

検討から外します。

[130: マンション検討中さん]

>>128 匿名さん
正当化しているつもりはありません。必要なら付ければ良いと思います。

しかし、標準装備にするかどうかは微妙ですね。
現在販売中の同等クラスの具体的な物件で、どこか標準装備のところはありますか？
なければ、デベの判断としては、省略するのが正しいのではないでしょうか？

玄関カメラを誰でも必ず使うというのは誤解かと思います。

「パークシティ浜田山」はセキュリティに優れた物件として例示しただけです。

パークハウス市ヶ谷は、セキュリティを重視する方にはふさわしくない場所に立地しています。
規模的にもセキュリティの確保に不向きですし、防衛省前のデモをご覧になれば、
そもそも玄関カメラの有無を論じる以前の話だと理解できるのではないでしょうか。

[131: マンション検討中さん]

>>129 マンション検討中さん
後付け可能な「玄関カメラ」は省略。
後付け不可能な「ディスポーザ」や「天井カセット型エアコン」は採用。

「そこ」をはずした、デベの決断は、正しいと思います。
必要ならオプションで、好きなものをおつけになれば良いのでは。
ここは自由にできる部分ですよ。

[132: 匿名さん]

＞＞130 マンション検討中さん
逆に億ションでドアカメラすらついてない物件てどこかありますか？

そこまで言うならパークシティ浜田山のどういった点が他のマンションと比較してセキュリティに優れているのかご教示ください。わざわざ杉並区の他デベ物件を引き合いに出したってことはそれだけ革新的、先進的なシステムが採用されているんですか？

防衛省にデモが来るからマンションのセキュリティが確保できないっていう主張、本気ですか？デモ隊が侵入してくるとでも？？規模的にセキュリティ確保に不向き、っていうところも？？？です。その説明で理解できる人なんていませんよ。

...突っ込み疲れました。

[133: 匿名さん]

廊下側の玄関って共有部分だから玄関カメラが後付けできない可能性もある。
玄関前に傘を放置したり、扉にシール張ったりするのと同じで基本的にはNGだろうな。

[134: マンション検討中さん]

仰る通り後からどうとでもできるものなので、個人的にはドアカメラ有無そのもので購入を決めるほど重要なわけじゃないですが、デべ・デザイナー・設計士の設備重要度に対する考え方が購入者と違うということが露呈しただけですね。

[135: マンション検討中さん]

>>132 匿名さん
パークハウス市ヶ谷は、億ションではないですよね。
１億円以上で売られている部屋はありますが、「全戸一億円以上」が億ションの要件では？

ただ、似た価格帯の「パークハウス早稲田」も玄関カメラはついていないようですから、三菱地所の物件は、検討から外された方が良いのかもしれませんね。（というか後付けできる部分でダメ出しするのはナンセンスです。）

三菱地所は物件管理の経験も豊富なので、玄関カメラの有用性が低いことを肌で感じているのではないでしょうか。（アンケートとったら使っている人が少なかったとか。）

で、パークシティ浜田山のセキュリティに優れているポイントは、以下の３点でしょうか。
１．犯罪の少ないエリア、かつ余裕のある敷地に立地（旧三井上高井戸運動場跡地、敷地面積約8.3ha）
２．警備員が２４時間常駐警備（522戸の大規模物件なので、経済的に可能）
３．敷地内に防犯カメラを多数設置（２．の警備員が常時監視）

パークハウス市ヶ谷のような立地や規模の物件では、どれも現実的に不可能です。

あと、玄関カメラも多分ついてます。
（そんなもの、いくらでも後付けできますので、ただの「おまけ」ですが。）

デモ隊と警察が衝突し、周囲に危害が及ぶ可能性はゼロではないです。
（玄関カメラを気にするなら、そこに想像が及ばないのは、どうかなと思います。）

規模が小さいと、管理組合に、常駐警備員を雇う経済的な余裕はないです。
構造的にも、セキュリティの強化に限界があります。チェックポイントを増やしたりできません。

[136: 匿名さん]

しつこい長文の無理ポジ、これほとんど逆効果だろ。

[137: マンション検討中さん]

>>134 マンション検討中さん

このあたりの価値観合わないデベの物件は、なるべく避けるべきなんでしょうね。

インターフォン、カメラの有無で、差額は２万円程度かと思いますが、デベとして、標準採用するものではないという判断。これを合理的と思うか、アンバランスと思うか、価値観は人それぞれですね。

[138: 匿名さん]

玄関のインターフォンにもカメラがスミフの曙橋の物件には着いていましたが、そのほかの部分でコストカットを感じました。
たとえばお風呂の壁とか標準で、一面のみアクセントウォールで、がっかりしました。
もちろんこれも個人の好みの問題で、気にされない方も当然いらっしゃるでしょう。
なのでインターフォンが気になる方はスミフか三井でいいのでは？

それよりもこちらの物件は規模の割に、エントランスがこぢんまりしているのが気になります。１階に店舗がなければスペースができたのに。割れてる石を通路におかれてもねえ。

[139: 通りがかりさん]

そもそも設備仕様の話で、根本的な不動産価値では無いですね。
「玄関カメラ」の有無で将来のリセールに影響があるとは思えませんし、、、

浜田山？？
少子高齢化時代では田調、小石川、成城と並んで、旧き良き時代の物件。
ただの杉並区物件というだけ。

[140: 匿名さん]

>139

リセールだとそこまで細かい確認できないから、入居して何これってなるんだろうね。

[141: 匿名さん]

中古物件の記事で旧耐震物件は要注意ってあるけど、１０年後には令和初期の設備は要注意ってなるのかな。

[142: 匿名さん]

そもそも外部の人間がエントランスでピンポンしてないのに玄関前まで来たら不法侵入じゃありません？

ウチはドアにカメラ付いてますけど、いきなり玄関前に来るような外部の人は非常識だと思います。
世帯数の少ないマンションで住民同士の交流も少しあったりもするのでドアカメラは無いよりはあった方が良いとは思いますね。

[143: マンション検討中さん]

パークハウス早稲田の掲示板では、誰も玄関カメラがないことを問題視しないのに、
何故、ここでは、これほどにこだわる方がいるのか、原因不明ですね。

要注意設備ですか？（笑）

[144: マンション検討中さん]

ちなみに、中古で買う人は、住戸内設備には期待していないものだと思います。

リフォーム前提。

リフォームできない部分（躯体とかの状態）は、気にしますが、それ以外は、
管理規約の許す範囲で、何でもありですから。

玄関のインターフォンも、交換可能なはずです。

[145: 匿名さん]

>142

セールスなんかはどこかの住民が許可してエントランスのオートロックを突破したらマンション内で活動するよ。許可されたお宅で用事が終わったらいったん外に出るのが筋だとは思うけど、セールスにそういったこと期待するのは無理。

[146: 匿名さん]

一般的なインターフォンだと、エントランスのオートロックのカメラと玄関のカメラを切り替えなんだけど、後付けだとできないよね。玄関用に別につけることになるのかな。

[147: マンション検討中さん]

一般的なインターフォンではなくて、既存品のカメラ付き上位機種に付け替えるパターン。

[148: 匿名さん]

玄関にカメラつけるとカメラ用の配線が必要だから結構大掛かりな工事になるかもね。費用確認しておいた方がいいかも。

[149: マンション検討中さん]

配線は、既存配線を流用。
費用は、ここの物件価格の「0.1%」前後くらい、かかりそうですねえ。

[150: 匿名さん]

マンマニさんも、カメラ無しインターホンについて言及していますね。
https://manmani.net/?p=25846

[151: マンション検討中さん]

インターホンは正直、どうでもいい。

でも、マンマニさんのレビューによれば、２５台分ある機械式駐車場が問題なようですね。
月額４万円もの駐車料なのに、そんなに導線が不便だったら、たぶんこの立地では、全台は埋まらない。

車で、いったいどこへ行く？、というか車を使う前提なら、わざわざここに住む必要ない。
ここに住んでも、車を手放さずにいてもらうには、もっと導線に配慮すべきだったかと思います。

間口が狭いエントランスに加え、本物件の大きな弱点ですね。

[152: 匿名さん]

>>151
駐車場が埋まらなかった場合、外部に貸し出したりしないと管理費補填できないかもしれませんね。

[153: マンション検討中さん]

>>152 匿名さん
駐車場を外部に貸し出した場合、収益事業となるため、管理組合に法人税がかかってきます。
その他、区分所有者から、色々と意見が出てくるはずなので、安易に決断できるものでありません。

まずは、駐車料金の値下げで、満車にするしかないかと思われます。

[154: 匿名さん]

でも、元々車の必要性を感じてない住民は、駐車場値下げしても契約しないだろうしね。

[155: マンション検討中さん]

>>154 匿名さん
そのとおり。なかなか、厳しいかと思います。

カーシェアの事業者と協力して、一部の区画を使ってもらうとかの案はあるのでしょうが、
ただし、住民に限定してしまうとペイしないので、一般へも開放。
となると、また、管理組合への課税問題やら、区分所有者からの感情的な嫌悪感やら、
色々と悩まされそうです。

１、２階に入居する見込みの法人さんが、何台も契約してくれるといいのですが。

[156: マンション検討中さん]

店舗入るのは、永住するとなると嫌だなぁ。
不特定多数の人が、使うわけでしょ？
防犯上難有り…。

部屋の玄関ドアにカメラ無いみたいだけど、そもそもマンションの入り口に入ってから、各階は自由にいけちゃう感じなのかな？
入れてくれた階にしかいけないとかの仕様なら問題ない気がする。

[157: 匿名さん]

101戸で26台分の駐車場はこの立地だと間違いなく大量に空きが出ます。
市ヶ谷駅徒歩2分の某分譲マンションは23000円で外部に敷金礼金更新料なしで募集してます。

[158: 匿名さん]

>>157
すごく安いですね！

[159: マンション検討中さん]

日の丸リムジンとか、ハイヤーの事業者さんでも誘致しますか。

[160: 匿名さん]

Aタイプとか占有面積が47m2となっていますが、
収納が多いので実際の数字よりも広く感じそうですね。
ただ冷蔵庫置き場の記載がないのですが、
キッチンの端っこの四角い部分がそれにあたるんでしょうか。

[161: 匿名さん]

期待してたのにがっかり。
80平米以上で仕様も高ければ、グロス1.2億超えでも検討したのに。デベが下駄履き許容してる時点でゲームオーバー。

[162: マンション検討中さん]

しみじみ、「事業協力者事務所１戸・店舗１戸」がネックと感じる物件ですね。

もともとオフィスビルだったのだから、そのままオフィスビルに建て替えるか、ホテルに建て替えてしまえば良かったのに。

[163: 匿名さん]

特に1Fの店舗に抵抗を感じますよね。
しかもこれのせいで1Fのエントランスが極端に細長くなっていてスケール感が出ていない。
麹町パークハウスのように事務所だけの方がまだ良かったかも。
私もここにしようか中古にしようかまだ迷っています。
抽選になるほどの人気が出るかどうか。

[164: 匿名さん]

>>163 匿名さん
抽選になる程ではないでしょうね

[165: 匿名さん]

安いのでEタイプは抽選になりそう？
でも機械式駐車場の上という

[166: 匿名さん]

新宿アドレスで北向きなのに高いよね
南は車一台もやっとだし

[167: マンション比較中さん]

市ヶ谷駅周辺で物件を探しています。
市ヶ谷駅4分は魅力ですが、それなら、同じ市ヶ谷駅5分のシティタワールフォン九段の杜も対象になると思います。
新宿区と千代田区アドレスの違いをどう考えるか皆様のご意見をお願いします。

[168: マンション検討中さん]

お堀の外側vs内側。

グレードも違うので、予算があるなら迷わず、シティタワー・ルフォン九段の杜ではないでしょうか。

[169: 匿名さん]

>>165
>>機械式駐車場の上
これって、音が聞こえるんでしょうか。
機械式駐車場の上に住んだことがなくて（ほとんどの人がそうだと思いますが…）、騒音、振動が伝わりやすいのか不明なところがあります。
消費税が10％になり、家計も厳しくなるのがわかっているのでできれば安いローンを組みたいものの、手放したくなる物件は中古でも買い手がいないと思いますし、いわゆる「ハズレ」は掴みたくないんです。

他も2LDKが多いので、価格は高くても上乗せしてそちらにすべきなのか…ですよね。

[170: マンション検討中さん]

Eタイプは、高層階にありながら、眺望に難ありなので安い。

駐車場の音や振動は、おそらく気にならないかと思います。

（眺望は、誰でも一目でわかるけれど、音や振動は感じ方に個人差が大きい。）

それに駐車場の稼働率は、低そうです。