今回は東京メトロ日比谷線、JR京葉線の八丁堀駅にある「イニシア中央湊」のモデルルーム見学に行ってきました。
公式ホームページ
https://www.cigr.co.jp/pj/shinchiku/A10079/index.html
「概要」
■所在地 東京都中央区湊１丁目１番３８号 他２筆（地番）
■交通 日比谷線「八丁堀」駅Ｂ４出口より徒歩5分 京葉線「八丁堀」駅Ｂ４出口より徒歩5分 有楽町線「新富町」駅7番出口より徒歩9分 山手線「東京」駅八重洲中央口より徒歩21分
■総戸数 36戸、他に管理事務室1戸
■構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上10階建
■完成 2019年12月下旬予定
■入居時期 2020年1月下旬予定
■間取り ２LDK・３LDK
■専有面積 71.78m2～77.10m2
■駐車場 敷地内5台収容（平置1台、機械式4台）、身障者用1台含む 使用料：未定
■駐輪場 56台収容（二段ラック式（下段スライド型）：29台（上段12台・下段17台）、スライドラック式：27台） 使用料：未定
■ミニバイク置場 2台収容 使用料：未定
■売主 株式会社コスモスイニシア
■施工会社 大豊建設株式会社東京建築支店
■管理会社 大和ライフネクスト株式会社
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「JR八丁堀駅のB4出口までは徒歩5分ですが、有楽町線の新富町駅も9分でいけます」
「目の前が隅田川ですが、眺望がよいのでしょうね」 「東向きのお部屋でしたらリバービューですので、目の前が隅田川になり、中央大橋や佃などを望む眺望があります」 川沿いは遊歩道になっていて、隅田川が分かれる場所になっていて非常に景色がいい場所ですが、夏になると水上バイクがうるさい場合があります。 ・マンション東側と眺望 
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「川が目の前だと、ハザードマップではどのような感じでしょうか」
「中央区の隅田川ハザードマップでは0.2以上0.5未満ですので問題はありません」 これだけ目の前が川でも安心のようです。 「基礎杭は何mでしょうか」 「29mから30mで基礎地盤に達していまして、そこまで杭を打ってあります」 構造も二重床二重天井で、ボイドスラブの床は厚さ235mmから300mmで、戸境壁スラブは 180mmとなっています。 「天井高は、2階から5階が2m45cm、6階から9階が2m40cm、10階が2m48cmです」 構造としては問題ないと思います。 「駐車場は機械式4台で、1台が障碍者用の平置きです。駐輪場が56台なので2台目は抽選になります」 駐輪場の台数が少ないですが、シェアサイクルが近くの鉄砲洲公園などにもあり乗り捨てですので、そちらを利用するのも良いと思います。近隣駐車場は4万円ほどからとなっているようです。 ・模型 
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「東側の他に西側にもお部屋があり、東側は75平米と77平米の2LDKで、西側は71平米の2LDKと75平米の3LDKになっています」
「南西方向に大きなタワーマンションがありますが、陽当たりはどうなのでしょうか？」 「はい。東向きのお部屋は午前中に陽が入りますが、西側のお部屋は冬の時期になるとタワーマンションの影になりほとんど陽当たりがありません」 マンションの南西に大きなタワーマンションが2棟並んで建っていて、そのおかげで西側の部屋の日照が遮られる形になります。 南側の隣に古い建物と資材置き場のような空き地がありますが、今の所何も建つ予定はないとのことですが、土地柄的に今後は何か建つと思った方が良いと思います。 西側正面は印刷屋さんで3階建のビルになっています。 ・南西のタワーマンションをマンション前から見た所と、南側隣、西側正面 
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「買い物環境はどうなっていますか？」
「斜め前ほどにあるタワーマンションの一階にスーパーがあり、反対側の斜め前にコンビニがオープンします。ほかにも近くに小規模のスーパーやコンビニはありますし、銀座や東京駅へも自転車で行ける距離ですので買い物には困らないと思います」 銀座や東京駅は歩いて行けないことはありませんが、20分以上はかかります。築地も近く、築地場外は健在ですので自転車があればかなり買い物は便利になります。 ・近隣のスーパーとコンビニ 
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「学校はどのような感じでしょうか？」
「小学校は選択制で選べますが、中央小学校がすぐ近くにあり徒歩2、3分です。中学校も選択制で、銀座中学、日本橋中学、佃中学から選べます。一番近いのは佃中学ですが、橋を渡っていくことになりますので15分ほどかかります」 一時話題になったアルマーニの制服の泰明小学校も選択制で選ぶことができるようですし、近くの中央小学校では学童保育もやっているようです。 大きなタワーマンションができたので、駅近くにある保育園が改築工事をして大きくなったようです。 「元々古くからある街ですので、元々この辺りに住んでいる方は下町の江戸っ子といった雰囲気の方が多いです。五月には公園のところにある鉄砲洲神社のお祭りがありお神輿が目の前を通りますし、子供神輿なども出るようです」 ・近くにある中央小学校と小学校前の鉄砲洲公園と鉄砲洲神社 
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昔から歴史のある街で、近年多くのマンションなどが建ち開発も進んできたようですが、昔ながらの店も多く穴場の飲食店も多いです。
小さなクリニックも点在していますし、大きな病院なら聖路加病院がありますし、東京駅へはバスも出ていて銀座や東京駅を普段使いできながらも繁華街とは離れているので、住環境は良い場所だと思います |
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「モデルルーム」
モデルルームは3LDK 75.04㎡の部屋でした。 ・ 間取り図 
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「セキュリティはエントランス、エレベーター、玄関の3段階にロックがあり、エントランスとエレベーターはかざすと開く非接触キーになっています」
「下足入れはこういったものになるのでしょうか？」 「タイプは違いますが、このようなカウンターのものになります」 戸建てのような雰囲気で、いい下足入れだと思います。 「下足入れの横にも収納があり、2LDK+Sというタイプの部屋のSがストレージで、SICのように玄関につくタイプの部屋でも、こうしたカウンターの下足入れになっています」 ・ 玄関と玄関内部、収納 
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玄関を入って左側に6.6畳の洋室があります。
「6扉分のクローゼットがあり、床からの窓と腰高の窓が南側にありますので、明るさには問題ないと思います」 天井の梁が出ていますが、6.6畳あるのでそれほど気にならないのではないでしょうか。梁下は2m弱とのことでした。 ・洋室6.6畳 
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リビング手前にトイレがあります。
「カウンターと手洗いが標準で、節水型のトイレになっています」 ・ トイレ 
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リビングに入るとキッチンがあり、広さは3畳弱とのことでした。
「立ち上げ式のキッチンで、手元が見えないようになっています。ディスポーザーと食洗機が標準で、リビングと一体感のある木のような色のデザインになっています」 「この戸数でディスポーザーがつくと管理費。修繕費が高くなりませんか？」 「管理費修繕費や全て込みで、75平米で3.3万円ほどですからそれほど高くはないと思いますが」 ということでした。 ・ キッチン 
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「リビングは15.5畳あります。床のフローリングも板一枚一枚の幅が広く、天然ではありませんがちゃんとした木のものをつかっています」
「窓の部分に棚がありますが、ここに梁がでているのですね」 「はい。このような使用もできるという例になっています」 窓にこういったディスプレイをすることはあまりないと思うのですが、広さもかなりありますし、隣にある洋室5畳とはスライドドアで仕切られているので、開け放てばかなりの広さになります。 部屋が全体的に暗いですが、実際の西向きもこんな感じなのかもしれません。 ・リビング 
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リビングには5畳の洋室が隣にありますが、スライドドアの洋室にはクローゼットもあり、ディスプレイでわかりにくいですが、梁と柱が出ています。
「こちらのお部屋にも床からの窓があります」 窓側の梁下が実際どういった感じなのかがちょっとわかりづらい感じです。 ・洋室5畳 
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もう一つの洋室5畳は、壁があり独立した部屋ですのでプライベート感があります。
「コーナーサッシになっていますので明るさは充分に取れると思います」 このサッシは一部しか開きません。バルコニー側の窓は開かないようになっています。 収納は奥行きがあるもので、布団などもしまえる容量があるので充分だとは思います。この部屋にも梁が出ています。 ・ 洋室5畳 
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リビングから行けるバルコニーですが、再現ができていないようです。
「広さはコーナーサッシの角部分からリビング側の柱の端までを四角くした感じで、物干し竿の金具はついておりません。洗濯を干す器具などを買っていただいて、出したりしまったりできるスペースはあります」 元々外で干すことは考えていないような作りだと思います。浴室乾燥機もありますし、最近は乾燥機付きの洗濯機が主流ですので、そういったものを使用する前提なのかもしれません。 ・バルコニー 
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「総評」
徒歩5分の八丁堀駅は東京メトロ日比谷線とJR京葉線の2路線が使え、アクセスは抜群です。東京メトロ有楽町線の新富町駅も徒歩9分ですし、東京駅までバスも出ています。 ほとんど目の前のような場所にスーパーとコンビニがあり、治安もかなり良いですし、小学校や大きな病院も近いので、生活環境は抜群と言えると思います。 東向きの部屋は隅田川ビューで、中央大橋や佃のマンション群なども見え、夜の中央大橋はかなり綺麗ですし、将来的に目の前に何か建つ可能性はありません。 ただバルコニーが狭く、洗濯物を干す物干し竿の金具がないために干しにくいことと、西向きの部屋はタワーマンションのせいで日当たりは年間を通してほとんどありません。昼間家にいないのであれば問題ないでしょうが、その点が非常に厳しいかとは思います。 その代わりといってはなんですが、この価格で75平米の3LDKを中央区で買うことはできないと思える価格になっています。 東側の部屋はバルコニー以外問題ありませんのでそれなりの価格ですが、それでも中央区でこの広さの部屋を買える価格ではないと思います。 目の前が川でもハザードマップや地盤の心配もありませんし、かなりお買い得感の大きいマンションではないでしょうか。 「価格」 西向き 204 2LDK+S+2WIC 71.78㎡ 7,000万円台 603 3LDK 75.04㎡ 8,800万円台 東向き 202 2LDK+S 77.10㎡ 9,200万円台 401 2LDK+S 75.05㎡ 9,700万円台 |
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by 管理担当
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現地マンションは八丁堀駅から徒歩5分とありますが、JR八丁堀駅のB4出口までは5分ほどで、日比谷線を使う場合もう少しかかるのですが、ルート次第では信号がない道もあり、公園を抜ける道を使うと、やはり5分ぐらいだと思います。
・ 現地マンション建設現場