リーフィアタワー海老名ブリスコートってどうですか？

[マンション比較中さん]

リーフィアタワー海老名ブリスコートについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.odakyu-leafia.jp/mansion/ebina-tower/

所在地：神奈川県海老名市めぐみ町512番12（地番）
交通：小田急小田原線 「海老名」駅 徒歩4分
　　　相模鉄道本線 「海老名」駅 徒歩4分
　　　相模線 「海老名」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：45.25平米～120.65平米
売主：小田急不動産株式会社　三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：株式会社小田急ハウジング(予定)

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[444: マンション検討中さん]

将来の期待値込みの値段なんだろうね。
でも期待値が高すぎるのかも知れません。

[445: マンション検討中さん]

購入属性を上げて住まう人の属性を上げる。
海老名の駅間に住む人はそこら辺の海老名住人とは仕事も生活もなにもかも違うんでしょうね。
高いから買わない。結構じゃないでしょうか。

[446: マンション検討中さん]

本厚木タワマンは9割超供給済、
未供給残り14戸らしいよ。
先に完売するかもしれない。

[447: マンション検討中さん]

駅直結と駅近には差があるからね。

[448: 通りがかりさん]

>>443 マンション検討中さん
100%同じ考えです。

[449: 検討板ユーザーさん]

>>443 マンション検討中さん
他のマンションはどうですか、グレーシアやプラウドも同じでしょうか？

[450: マンション掲示板さん]

>>446 マンション検討中さん
9割ってすごいですね。街の価値としたら、海老名の方がもはや高そうな気もしますが、、、

[451: 通りがかりさん]

>>450 マンション掲示板さん

本厚木は駅は今ひとつですが、直結、ブランドだから強いですよね。その割にそんなに高くない。
人口減る中、海老名の徒歩5分でこの価格は厳しいですね。売れない理由が明白です。

[452: マンション掲示板さん]

>>451 通りがかりさん
たしかに、ブリスコートやグレーシア2棟は駅から少し離れているので、厳しいですね。
グレーシアの1棟目は竣工してもまだ残ってるしね。

[453: マンション検討中さん]

>>452 マンション掲示板さん

たしかに。
アクロスも残り半年なのにまだ21戸売れ残っているようですし、それを考えるとブリスはもっと辛くなることは明らかかもですね。

アクロス、グレーシアの売れ行きを見ていると海老名の需要はもうそこまでない可能性も出てきていそう。

ブリス購入はお目当ての部屋がなければ第1期は様子見したほうが絶対良さそう。

[454: マンション検討中さん]

駅直結ならまだしも、小田急も相鉄も駅近ってだけだからそこまでのインパクトはないんだよね。
なのに価格設定が強気だから、ある程度の売れ残りは仕方ないかと。
魅力はある物件なんだけど、コスパ的に微妙なんだよなぁ。

[455: 匿名さん]

>>453 マンション検討中さん
まあ、駅力でいったら本厚木より海老名に分がありそう。新築の供給戸数が海老名の方が圧倒的に多い。相鉄の乗り入れもあるしね。将来的にはリニアが開通したら橋下にもでられるし。

グレーシアイーストは入居が始まるのに、まだ８戸残っているということは、条件の悪い部屋がいくつかあるということか。駅近ならばそれを補えたかもしれないが。今から買うならば、実際の部屋を見てから買えるメリットがある。

リーフィアアクロスは、入居まであと半年で２１戸。７%ならば入居が前には完売しそう。今なら好きな部屋が選べるし、セレクトプランも選択可能なのはメリット。

[456: 匿名さん]

>>455 匿名さん
好きな部屋が選べ、セレクトプランも選択可能なのはブリスでした、、、

[457: 匿名さん]

どれでも好きな部屋を選べ、好きなだけセレクトプランを付けられるのは、、、予算が潤沢にある人だけ。

[458: マンション検討中さん]

本厚木は残15戸程度だそうです。
海老名はエビミラ前の900戸長谷工があるから、やばいでしょ。ダブつき半端ないよ！
保育園や小学校問題はかなり深刻

[459: 通りがかりさん]

>>458 マンション検討中さん
リセール考えてる人は絶対手をださないほうがいいですね。小田急は価格を適正化すべき。

[460: 匿名さん]

>>459
>小田急は価格を適正化すべき。
デペが適正化を考えたとしても、そう簡単には出来ませんよ。大幅に値引けば契約済の人から不満が噴出します。中には手付放棄してでも解約し、値引きされた部屋を買いなおすと言い出す人も出かねないでしょう。
竣工しても売れ残った部屋は賃貸に出てくるのではないかと思います。デペならば賃貸経営が成立するでしょうし、賃借人が付けば投資物件として転売もし易いですからね。

[461: 検討板ユーザーさん]

適正価格ってどのくらいなのかな？今から五%オフくらい？

[462: 通りがかりさん]

>>461 検討板ユーザーさん
駅近マンションを選ぶメリットは以下です。
①利便性
②リセール

①については直結でない点からベストとはいえないですが、まあ住む環境としては良いでしょう。日当たりを遮られる可能性もほぼゼロですし。

②はリセールは見込みなので一概にいくらとは言い難いですが、現時点で価値以上の価格のマンションなことは間違いないです。買った時点でマイナススタートになります。今後人口も減り、マンション需要も落ちます。海老名駅周辺にはたくさんマンションが建ち、供給過多になります。そんな中ベストではないこの立地の中古マンションに、3ー4人のファミリーが6000万の価値を将来感じるかというところです。

[463: 通りがかりさん]

>>462 通りがかりさん
一生または数十年単位で住むつもりであればなんの問題もないことは追記しておきます。

[464: 検討板ユーザーさん]

県央を拠点にする人で5千万以上の住宅を購入出来る層が1000戸も海老名駅周辺に集まると考えると凄いことですね。

[465: マンション検討中さん]

いうても、５０００万代なら適正だと思うけどな。駅もさることながら、図書館も近いし、プールジムもできるらしいし、オフィスビルやらホテルも駅前に来るんでしょ。

[466: 匿名さん]

>>462 通りがかりさん
投資という観点からいえば、不動産投資そのものがあまり良い選択とは言えない。株や金、仮想通貨など他にいくらでも利益になる投資がある。
不動産投資にかぎっては、都心部のあまり広くない物権が、その中では比較的良い利回りがあり、流動性もある。
3LDK以上のファミリータイプでは、投資というより出来るだけ価値が毀損しないのであれば良しといったところ。
5000万で買った物権が10年後に4800万で売れれば、10年家賃200万＋管理費と修繕積立金で住宅費が済んだと考えられる。物権価値の急落する時期は10年以上のたってからで、それまでに永住するのか、買い換えるのか決めれば良い。

[467: マンション検討中さん]

不動産相場が維持されるなら、築15年のビナマークスが参考になると思う。
現在、坪単価190くらいで取引されてるね。
駅からの距離を考えると、ここも15年かけて175くらいまでは落ちると思っといた方がいい。
ここは新築時単価が260というのが強気すぎるんだよ。

[468: 匿名さん]

>>467 マンション検討中さん
まあ、10年後はアクロスが坪単価230?200、グレーシア2棟とブリスが200?170くらいじゃないの。

[469: 評判気になるさん]

それはアクロスに甘過ぎると思うけど。
小田急と相鉄の4棟は似たような評価でしょ。
実際、アクロスとブリスはほぼ同じ価格で売り出してるし。

[470: 匿名さん]

>>469 評判気になるさん
少しの差でも、その中で一番条件が良い物権が、過剰評価される。それが世の常。
どの駅でも、その駅でNo.1の評価がある物件に、プレミアが付加される。
その要素は、築浅、駅近、ブランド。

[471: 評判気になるさん]

客観的にはタワマン4棟は似たようなもんだぞ。
少なくともアクロスに圧倒的なプレミアムが付く未来は全く想像出来ない。

[472: 通りがかりさん]

>>469 評判気になるさん
同感です。
ちなみに下記はマンションマニアさん予想まとめ。

●アクロス
＞A70B　70.37㎡　11階　5700万円台(新築時)　→　4900万円(築10年時)

●グレーシア
＞E-70Aタイプ　70.89㎡　14階　5100万円(新築時)　→　4500万円(築10年時)

●ブリス
＞B65Cタイプ　3LDK　68.76㎡　15階　5200万円　→　4800万円（築10年時）

坪単価に直すと、10年で
アクロス 70.37㎡　11階 267万→229万 （?38万）
グレーシア 70.89㎡　14階 237万→209万 （?28万）
ブリス 68.76㎡　15階 249万→230万 （?19万）

あくまでも参考との事ですが、記事まとめる限りでは、資産価値維持としては、ブリス＞グレーシア＞アクロスと予想されてる様です。

とってきた記事はそれぞれ下記。
https://manmani.net/?p=10029
https://manmani.net/?p=10034
https://manmani.net/?p=23810

[473: 通りがかりさん]

>>472 通りがかりさん
すみません。文字化けしますね。

抽出された部屋の10年後予想は、
アクロスが坪単価マイナス38万。
グレーシアが坪単価マイナス28万。
ブリスが坪単価マイナス19万。

とはなっていそうです。

[474: 評判気になるさん]

一番価格を維持できてないのがアクロスのようにも見えるけど？

[475: マンション検討中さん]

>>474 評判気になるさん
単に値付けが高過ぎと予想。

三井健太さんブログの方ではグレーシアはそれまで物件の2割高。アクロスは3割高。
三井健太さん談では、地域内競争ではグレーシアとアクロスで決定的なものは無く、逆に価格が高いハンディを背負ってるそうです。

私も4タワマンに大きな大差は無いと思ってるので、元の価格が高過ぎてリセールバリューが見かけ上悪く見えるのてばないかと思っています。

三井健太さんの記事は下記で、
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=482
グレーシアのもあるのですが、アクロスのと違って具体的な点数は見れなくて厳密な比較は出来ないものの。
http://sumitaimansion.blogspot.com/2017/11/175.html?m=1

[476: 通りがかりさん]

4棟とも似たり寄ったりで、ビナマークスとなんて比較になるはずがありません。ビナマークスは小田急、相鉄を使う人にとってはベストな立地で直結です。
価値が違いすぎる。リーフィアは現在の価格が高すぎるので、確実に落ちます。

[477: マンション検討中さん]

私は海老名で10万くらいの60mm2くらいの賃貸に住んでるので、１０年後にマイナス1200万くらいで売れる物件なら、住居のグレードもあがるし万々歳だなぁ

[478: eマンションさん]

マンマニ予測は、不動産市況が右肩上がりという前提だから、逆にマンションバブルが崩壊したら目も当てられない価格になるぞ。

[479: 通りがかりさん]

>>477 マンション検討中さん
万々歳と思われるのなら個人の問題なので良いとおもいますが、管理費と固定資産税もあるんですよ。住宅ローン減税を差し引いても賃貸と比較して良い選択とは言い難いと私は感じます。それに、1200万落ちは見積もりが甘い気がします。10年後にそれで買い手がつくか？
まず私なら買いません。

[480: マンション検討中さん]

でも20年で2400万円落ちなら現実的でしょ？
結局、購入の場合、長く住めば住むほど得なのが不動産。

[481: 匿名さん]

>>480
>結局、購入の場合、長く住めば住むほど得なのが不動産。
479さんも言われていますが、貴方の皮算用には管理費・修繕積立金、固定資産税など、賃貸ではかからない費用が含まれていないように思います。
長く住めば住むほど損益分岐点を超える可能性が高まるというのは確かにその通りでも、物件価格が高すぎれば耐用年数内に損益分岐点を超えられないという事も起こり得ますよ。

[482: 通りがかりさん]

>>481 匿名さん
その通りだと思います。
別にリーフィアにケチをつけたいわけではないのですが、価値の見誤りと利益を追求しすぎていると思います。悪く言えば資産価値が落ちないと言って私達を騙そうとしているようにも思えてとても残念です。

契約者も含めて、全ての住居の価格を見直すべきだと思います。現実的ではありませんが。。

[483: 検討板ユーザーさん]

価格を見直したら、既契約者は住む前から含み損発生でタマランよ。
もはや頑張って売り切って頂くほかない。

[484: マンション検討中さん]

>479
なるほど！
賃貸より広くて利便性の高い家に住む分、多少損してもいいかと思ってましたが、折角アドバイス頂いた事定量的にどんくらいか気になったので、
色々調べて70mm25000万円の家買う想定で10年間で適当にちょろっと計算してみました。

50mm2徒歩10分 家賃10万
賃貸家賃 1200万
賃貸更新料 50万
合計1250万円

固定資産税都市計画税 100万
住宅ローン控除 +300万
管理費と修繕積立金 400万
差し引き-200万

不動産売却手数料 150万

70mm2、5000万円の物件なら
5000-1250+200+150＝4100万円
で売れれば、、って感じですかねぇ。
(適当なんで間違ってたらすみません)

50mm2より大きい賃貸マンションにすみかえるか、更に売却益減りそうな一軒家買うよりは条件いいかな？

[485: マンション検討中さん]

どのマンション検討でもいらっしゃいますが、基本的に５年後以降に売りに出される新築マンションが安くなるという希望的観測をもちすぎかと思います。そういった人はいつもいらっしゃいます。東北地震の後に景気が悪くなってマンション価格が落ちるや、選手村が安く売りに出されるから東京湾岸のマンションがさがる等です。ネガティブ予想されていた方はどれか１つでも当たっていますか。最近の事例でいくと晴海のパークタワーも出たときは高い高いと言われ、安くでる選手村まで我慢と言われた人も多くいましたが、結局は晴海フラッグの価格が高く、パークタワーが見直されもう条件の悪いお部屋しか残っていないように感じます。
だからとここが東京湾岸や武蔵小杉のようになるとは思いませんが、残債割れをおこすようなマンションでもないかと思います。今後期待できるマンションに思えます。半年や１年ででられるなら別ですが、１０年後の評価は私もマンションマニアさんと同じと考えています。景気が悪くなっても建設業界に人が増えるわけではありませんし、建築材料の高騰は日本だけでなく世界的な問題です。今より多少景気が悪化しても新築マンションの価格を簡単にさげられるものではありません。マンション価格の高騰を景気だけで考えている方々多すぎるように見受けられます。

長文失礼しました。

[486: 検討板ユーザーさん]

晴海フラッグは安いと思うけど。

[487: 匿名さん]

晴海フラッグは予想価格よりも高いというのが市場判断ですよ。マンションブロガーの方のなかにはみあやまったと素直に反省された方がいたくらい。思ったよりも平米数が大きいのもありますけど。
勿論周辺相場より低いのも確かですが、煽っていた方々がいうほど安くありませんでした。
まぁちゃんと予想できていた方にはやっぱりといった価格ではないでしょうか。
人気物件になることは間違いないと思います。
ここもそういった一棟目より通しし、安くなるとみていた方が多いのでは。
それでもここもある程度人気物件になると思いますが。

[488: 匿名さん]

一棟目より遠いしです。

誤字、申し訳ない。

[489: 通りがかりさん]

なぜまったく関係のない晴海フラッグの話がでてくるのか理解に苦しみます。問題のすり替えのようなごまかしにしか思えません。
海老名のリーフィアの価値と価格の話をしているのです。他がどうとかほぼ関係ありませんし、全く参考にならない意見かと思います。

リーフィアは現在、価値と価格が見合っておらず
今後の価値も現在価格より上がる可能性は極めて低い。つまり、リセールするつもりのある人は、売りつらいし、価格を落とさざるを得なくなる可能性が高い。これが大方の見解であり、いまだアクロスも売り切れず、ブリスも苦戦するであろう原因です。

[490: 検討板ユーザーさん]

>>489 通りがかりさん
推測、主観が入り過ぎ。やり直し

[491: 通りがかりさん]

>>490 検討板ユーザーさん
たしかに笑
反省します。
ただ面倒なのでやり直しはご勘弁ください。

[492: 検討板ユーザーさん]

>>489 通りがかりさん
じゃ坪単価いくらが妥当だと思う？

[493: 通りがかりさん]

>>492 検討板ユーザーさん
190-220くらいでしょうか？