ザ・ガーデンズ 大田多摩川ってどうよ？

[匿名さん]

ザ・ガーデンズ大田多摩川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

売主: 三菱地所レジデンス株式会社・三井不動産レジデンシャル株式会社・野村不動産株式会社
施工会社: 株式会社長谷工コーポレーション
管理形態: 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託

所在地 東京都大田区矢口３丁目141番9（地番）他26筆
交通 東急多摩川線「矢口渡」駅（駅舎）より　徒歩12分、東急多摩川線「武蔵新田」駅（駅舎）より　徒歩14分

総戸数 378戸
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対し）131台（自走式131台、うち身障者用1台）他に来客用2台、カーシェアリング用2台
販売価格 4,500万円台～8,500万円台(予定)※100万円単位
予定最多価格帯 5,500万円台※100万円単位
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 55.36m2～84.87m2
バルコニー面積 9.8m2～21.95m2　ルーフバルコニー面積　23.28m2～42.93m2

[2486: マンション検討中さん]

抽選倍率を下げるためのネガキャンや販売予定価格を下げるためのネガキャンなら分かるのですが、先着申し込みの売れ残り物件に対するネガキャンが盛んなのはなんでなのでしょうか？他マンション契約者との喧嘩？
過去ログ遡るのも億劫なので、どなたかまとめお願いします。

[2487: 名無しさん]

>>2486
マンション検討中さん

まとめる必要があるほどの理由はありませんよ。
単純に競合他社の人間による書き込みか、
マンションを買えなかった人間の妬みによる荒らしといったところです。

[2488: 匿名さん]

そもそもここは検討板だから、もう購入が済んだ粘着さんが書き込む資格無いと思うよ。

[2489: マンション検討中さん]

ここは匿名掲示板なので、誰が何を書こうと自由なのに、マンションのオーナーになった途端、もはや用もなくなったはずの検討スレでもオーナー気取りになって、書き込み主をとっちめてやらないと気が済まないんでしょう。

[2490: マンション検討中さん]

>>2489 マンション検討中さん
購入済のオーナーさんたちは、売れ残りの不人気物件と見なされるのが嫌なのでしょうか？書き込みの内容を咎めるより、物件の魅力を発信していただく方が良いかと。
駅が遠い分だけ安く買える点は魅力なのですが、安さに釣られて買ってしまうと悔いが残る様ですね。

[2491: 検討板ユーザーさん]

オーナーがこんなスレに来るわけないでしょ。
契約者を粘着さん達がみんなで粘着して追い出しちゃったんだから。

[2492: 匿名さん]

>>2484 マンション検討中さん
2483ですけど、久しぶりに書き込んだのですが…。
大きな顔して人違いするのやめていただけますか？

[2493: 匿名さん]

これからの新生活を良くするために、住民スレで楽しく情報交換してればいいのに。
ネガレスにいちいち噛み付いてても、なんの得にもならんでしょう。
ここの売れ残りを何とかしなきゃならないのは住民の役目ではなくて営業マンの仕事でしょうに。

[2494: 周辺住民さん]

ところで残り何戸ぐらいですか？

[2495: 匿名さん]

完成在庫がうずたかく積み上がってるんだろうということくらいは誰にでも想像できるけど、この質問にこそ内実が分かっている住民が答えるべきでしょう。

[2500: 匿名さん]

>>2482
今はコロナ対策でゲストルームの利用を停止しているマンションが多い
また、平常のときでもゲストルームの寝具は自前でとしているところもある
ここの事情がどうかは、確認したほうが良い

[2501: マンション検討中さん]

このエリアの水害リスクって、みなさんどのようにとらえていますか？

[2502: マンション検討中さん]

>>2501
結局起きなかったねで終わる可能性もあるけど、リスクはかなり高い物件で、大雨、台風のたびにハラハラするのは精神衛生がよろしく無いので、高いお金出して進んで住みたく無いですね。

[2503: 口コミ知りたいさん]

>>2502 マンション検討中さん
一昨年の台風の時に、堤防のかなり上まで水が来ていたので、ある程度の覚悟が必要なのかもしれませんね。

[2504: 匿名さん]

確かにこのマンションは多摩川観測所ですからね。河川敷はおろか堤防ギリギリまで増水している様子もリアルタイムで観察できるわけで、それっていいんだか悪いんだかねえ・・・
低層階の人達が避難するタイミングがリアルタイムで把握できると言う意味では良いのかもしれませんが。

[2505: マンション検討中さん]

>>2501 マンション検討中さん
同じ方が質問しているのでしょうか。
「プライム大田矢口」の検討者板で、同じ議論がなされていますよ。

[2506: マンション検討中さん]

>>2505 マンション検討中さん
堤防より低い立地ですから心配なのは仕方ないと思います。氾濫に備えた対策はどのようになっているのでしょうか。下丸子の周辺と違いスーパー堤防になっているわけでもなく、計画すらなさそうなので、とても不安です。

[2507: マンション検討中さん]

>>2506 マンション検討中さん

スーパー堤防でも内水氾濫には無力でしょう。
脇や背後から決壊すれば水はひかないし、年数が経って風化すると普通の堤防のように改修がままならないから正面からの浸透崩壊も怖い。
どうしても水害が嫌な方は、山王か馬込エリアがお勧めです。

[2508: マンション検討中さん]

>>2506 マンション検討中さん
仮に堤防を超える様な水害に遭ったとしても、堤防より高い位置にある住戸を選びさえすれば問題ないと考えています。
設備関係が被害を受けたとしても火災保険で復旧できるでしょうし、復旧まで停電や断水を我慢するくらいでは無いでしょうか。19号で被害を受けたタワマンも大幅な値崩れは起きていない様ですし、資産価値への影響も高が知れているかと。1階と2階を下駄と思って、3階以上を選択するのはアリでは無いでしょうか。

[2509: 評判気になるさん]

>>2508 マンション検討中さん
リセールを考えない人ならそうでしょうね。ただ、一度水没した川っぷちのマンションは、相当敬遠されるますよね。水没したタワマンが大幅な値崩れを起こしていないとは言っても、そもそも、駅距離や利便性、構造、設備仕様に至るまで、比べものにならないくらい違いますからね。同等に考えるのはどうかと思いますが…。

[2510: マンション検討中さん]

もちろん、床上浸水した下駄の1階と2階は目も当てられないでしょうが、実損無ければ3階以上に影響は無いかと。どんなに酷い水害でも、堤防下の板マン流失なんて聞いたことありませんし。

[2511: 匿名さん]

>復旧まで停電や断水を我慢するくらい

ムサコより上流にある川崎側の某板マンは浸水してエレベーター、水道、トイレが使用不可になった
トイレが使えないのは想像以上に厳しいかと
ただ、直接浸水した住居は100万程度のリフォーム必須だけど、それでも転売できているので資産価値的には大きく損することは無いかも

[2512: eマンションさん]

>>2510 マンション検討中さん
そりゃ流失はしませんよ。ただ、一度ある事は二度あるという心理は拭えないかもしれませんね。

[2513: 検討板ユーザーさん]

一度目で被害が出なければ、二度目以降も3階以上は安心ですね。現状は洪水被害を見込んだ割安価格ですから、むしろ値上がりするのかも？

[2514: 匿名さん]

まあ、こういう議論がまじめに取り交わされること自体、このマンションが常に水害リスクと隣り合わせだということでしょう。

[2515: 検討板ユーザーさん]

>>2514 匿名さん
ハザードマップを見れば浸水深が2階まで及んでいるのも家屋倒壊等氾濫想定区域に指定されているのも明らかなので、その点は否定しようもありません。後は3階以上ならリスク込みでアリとするかどうか、1階と2階は正直ゴメンなさい。避難所の小学校はすぐ隣ですし、被害にあった際は垂直避難で協力することになりそうですね。

[2516: マンション検討中さん]

災害よりも地震が気になります。
耐震にはなってるようですが、制震でも免震でもないこの規模のマンションは、地震に対してはどうなんでしょうか？

[2517: マンション検討中さん]

>>2513 検討板ユーザーさん
直接水につからないという意味では確かに3階以上は家財道具の被害はないでしょうけど、機械室やエントランスは1階でお釈迦になりますからね。マンション全体の資産価値は大いに下がりますよ。
あと、ここは交通不便なこととチープな設備仕様であることから割安なのであって、売る側の立場として洪水被害を見込むなんてありえないでしょう。普通に考えればこれだけ条件が悪い物件が今後値上がりするなんてあり得ないことだけど、大量の売れ残りを数年がかりで売り続けていかざるをえない現状では、デベとしても安易な損切りは出来ないでしょうから、当初価格から大きく下がることもないでしょう。

[2518: マンション検討中さん]

>>2516 マンション検討中さん
今のマンションは、免震や制振でなければ全て耐震構造です。ここが耐震であることは問題ないと思いますが、そもそも大昔は川だった所に建つ杭基礎ですから、中層階以上は結構揺れそうですね。

[2519: 匿名]

>>2518 マンション検討中さん
川の側だけで大昔川だったところの真上に建っているわけではありませんよー

[2520: マンション検討中さん]

>>2509 評判気になるさん

構造の比べものにならない違いって、具体的に何のことか、教えて下さい。

[2521: マンション掲示板さん]

>>2519 匿名さん
そうですね。厳密に言えば氾濫原ですね。というか遡れば、武蔵野台地の下に位置するこの辺りは、大森の方から続く海だったんじゃないですか。

[2522: 匿名さん]

同じ話をしつこくしてて笑えます。

[2523: 匿名さん]

[No.2474～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[2524: 匿名さん]

多摩川で悲しい事故があったようですね。

[2525: 名無しさん]

第３期になってエアリーテラス販売開始で、４月末に抽選を行ったんですね。

[2526: マンション検討中さん]

リバーテラスは完売してしまったのでしょうか？

[2527: 匿名さん]

>>2507

>スーパー堤防でも内水氾濫には無力でしょう。

そんなことはありません。
下丸子の川沿いのマンションはスーパー堤防上に建っている＝他より高い場所にある
ので、他より浸水する可能性は低いです。
真っ先に浸水するのは低いところ＝スーパー堤防の外側です。
現地に行けば、川に向かって上り坂になっているのがわかりますよ。
上り坂の途中に建っているマンションは他より高い場所にあるので浸水する可能性が低いのは一目瞭然です。
尤も、この周辺の一番の低地と比較したら、浸水の可能性が低いというだけですが。

[2528: 販売関係者さん]

こんなマンションは所有しているだけでストレスですよ。マンションていうのは一生に1度か2度の買い物なので、デメリットに目をつぶって買うと言うのはちょっとどうなんでしょうね。
たぶん後悔しますよ。
もっとよく探してみたらいかがでしょうか?

[2529: 匿名さん]

モデルルームに行くかは迷っています。エアリーテラスの販売価格はどんな感じですか。

[2530: 評判気になるさん]

現地見学も出来るようになりましたね。エアリーテラスのリバービューが楽しめてルーフテラスがある部屋が狙い目だと思います。

[2531: 匿名さん]

>>2528 販売関係者さん
まぁ、ここしか選択肢が無いこともありますから…。

[2532: 匿名さん]

>>2529 匿名さん
ぜひ行ってみたらいいと思います。どうやら実際の部屋を見られるようですので、家具や調度品に惑わされることなく、実際の設備や仕様をじっくりと吟味することができるでしょう。また、矢口渡駅から自分の足で歩いてみて、駅からの遠さを体感するのは必須です。敷地も縦長ですからエントランスから部屋まではけっこう距離があります。時間が許すなら夜間に歩いてみるのもお奨めです。
そのうえで最も肝心なことは、必ずここ以外の物件と比較することです。近隣だけでは数が限られるでしょうから、実際には検討対象でなくても少なくとも５件以上のマンションを見に行って目を養うことです。そのうえで、ここの不便な立地、チープな設備仕様、川っぺりというリスク（のどかに流れる多摩川に見とれるのではなく、増水して河川敷が濁流で冠水してる様子を想像しましょう）がいっこうに気にならないのならば、部屋は選び放題ですし、近隣物件より安価ですから、まさにお買い得物件だと思いますよ。

[2533: 匿名さん]

確かに交通利便性はイマイチだし、浸水リスクもあるし、仕様も下限だけど
２３区内、新築、大手デべで坪300万未満で買える物件は他にない。
川崎、横浜、東京市部と比べても安いから、ここを選ぶ人はいると思う。

[2534: マンション検討中さん]

いやー、15年前ならここの価格でも、品川区とか世田谷区の3LDK70以上買えたのに、幸がない世の中だよね。

[2535: 匿名さん]

>>2533 匿名さん
一年ちょっと前ならまだあったけどね。
今はタイミングが悪い。

[2536: 匿名さん]

昨日駅から歩いてみたけど、やっぱ遠いわ。信号に捕まったせいもあるけど、相当時間かかったよ。これから暑くなってくると、歩くのはしんどそうだね。泳ぎには自信があるので、浸水リスクはそんなに心配していないんだけど、
ちょっとなあ。

[2537: 検討中]

>>2532 匿名さん
残念ながらお部屋選び放題ではないですよ。
リバーもブライトも好条件のお部屋は売れてしまっていました。西向きエアリーにするか検討中です。

[2538: マンション検討中さん]

堤防道路うるさくないですか。小学校や河原で野球やってる人の声がかなり聞こえます。

[2539: 匿名さん]

>>2538 マンション検討中さん
私も周りを歩いてみましたが、車がすごく多い印象はありませんでした。ただ、その分飛ばしている車が結構多かったので、耳障りには感じました。それより、鶏の鳴き声が聞こえて驚いたのですが、養鶏場とかがあるわけではないですよね。特に臭いとかは感じなかったのでそれはないと思いますが、ご自分で卵を食べるために飼育しているんですかね。姿は見えないので、私の気のせいかもしれませんが…。

[2540: 購入者]

>>2539 匿名さん

エアリーテラスの方角にある民家で鶏を飼っているそうです。重要事項説明のときに営業のかたが説明してくれました。

[2541: 匿名さん]

>>2540 購入者さん
そうなんですね。わざわざ重要事項説明書に記載しているということは、たくさん飼っていらっしゃるのでしょうか。

[2542: 住人]

>>2541 匿名さん

小学校の校庭の側の赤い屋根の横くらいに小さな小屋があります。姿を見たのは茶色と白の2匹です。数匹なのでしょうが、なかなかの深夜にお鳴きになります。私は気になりませんが。

[2543: 匿名さん]

>>2542 住人さん
情報ありがとうございます。深夜に鳴くなんて驚きではありますが、養鶏場ではなかったので少し安心しました。

[2544: 匿名さん]

近所やマンション内でキャンキャン啼く犬がいるケースもありますから、ニワトリの声などカワイイものでは？

[2545: eマンションさん]

>>2544 匿名さん
東京育ちの人達は、近所で鶏を飼ってる家があるなんて想像もできないと思いますよ。受け取り方はそれぞれだと思いますが、私は犬の方がいいですね。鶏の鳴き声の大きさもありますが、何より見た目が怖いです。

[2546: 評判気になるさん]

>>2545 eマンションさん
見た目が怖いのですか。では、検討は止められては如何でしょうか？（笑）

[2547: 通りがかりさん]

>>2546 評判気になるさん
あまり接する機会のない人達は、怖いとかグロいとか思うのも無理はないと思うけど。

[2548: マンション検討中さん]

ブライトのほう、低層階はまだ残っているかね。

[2549: 評判気になるさん]

>>2548 マンション検討中さん

SUUMOには、三階の部屋の間取りと値段が載っていますが、どうなんでしょう？

[2550: 匿名さん]

どうやら管理組合の総会も開かれたようですから、どれだけ売れ残ってるかは住民がよく知ってると思いますけどね。
少なくとも、隣家の屋根を見下ろす部屋、土手がよく見える部屋、完成時まで販売にすらこぎつけられなかった清掃工場の煙突が眺められる棟はほとんど売れ残ってるので、まだまだ検討の余地ありですよ。

[2551: マンション検討中さん]

こちらのネット回線の仕組みですが、
各戸まで光ファイバーではなく、
共有部までは光で、そこからLANケーブルという認識でよいでしょうか。

[2552: 匿名さん]

>>2550 匿名さん
隣家の屋根を見下ろす部屋ってほとんどじゃない？
見上げるの間違いか？煙突側の棟は大規模なマンションではよくある戦略的な後出しだと思うけど。
適当すぎ…w

[2553: 名無しさん]

>>2552 匿名さん
結局一番売りづらそうなのは一目瞭然だから、別の棟の利益の目処が立った段階で、引き当てを含め価格を決めたんだろうね。近隣建物がイケテナイのは東側も一緒だけどね。

[2554: マンション検討中さん]

ブライトテラスの8階68㎡の物件がもう売りに出されてるのですが、理由など情報入手されてる方おられますでしょうか？
なにかトラブルでもあったんですかね

[2555: マンション検討中]

>>2554 マンション検討中さん
新築販売価格よりも、高くなってますね。新築を購入可能なのに、敢えて中古買うメリットはないと思いますが、もうブライトテラスは高層階の部屋が余り残ってないのでしょうかね。

[2556: マンション検討中さん]

>>2555 マンション検討中さん
お返事ありがとうございます。
やっぱり新築より高くなってますよね！
なんでしょう。強気なのか、販売会社が利益載せてるのか分かりませんが、すごいなと感じてしまいました。
キッチンと洗面台の棚がソフトクローズでなく、開閉時すごくうるさいのですが、あれ皆さん耐えてるんでしょうか。
キッチンの吊り棚閉めるときレンジフードにガシャンって響き渡ります。

[2557: マンション掲示板さん]

>>2556 マンション検討中さん
ここのマンションで、しかもまだまだ売れ残りがたくさんある中、上乗せして販売するとはどうかしてるよ！正気の沙汰じゃないよ。

[2558: 通りがかりさん]

西向きの棟、エアリーテラスの部屋にも明かりが灯り始めましたね。これから引渡しが進むのでしょうか。

[2559: マンション検討中]

>>2557 マンション掲示板さん

うずたかく売れ残りが積み上がってるんですよね！

[2560: マンション検討中さん]

売り出されているのはB68Iタイプですね。
8階は確か5600万円台のはず。
売値から仲介の手数料3%を引いても、2、3百万くらい高くなっていますね。
写真を見た感じ、食洗機も追加していないし、内装もしていないようで、付加価値も微妙ですね。

[2561: マンション検討中]

>>2560 マンション検討中さん

食器棚が付いてますので、その分は付加価値あるかもです。

[2562: 匿名さん]

新築販売が継続している最中の中古販売はそもそも売りにくいですよね。基本的には仲介業者も薦めないと思います。それに、当然ながら相場観も分かっているので、無理な値付けをすることもないでしょう。
ただ、売り出し価格を最終的に決めるのは売り主なので、強行に高値を主張すれば、そのとおりで売りに出すんでしょう。でも、ネットに情報が上がってるということは、今のところ引きあいもないってことでしょうね。

[2563: マンション検討中さん]

眺望が良いからって高値で売れると思ったのかね。マンションの資産価値は１に立地２に立地、３・４に立地、５に立地なんだけどね。もちろん間取りや設備仕様、共用施設なんかも重要だけど、これだけタワマンが雨後の竹の子のごとく林立している世の中にあっては、都心でもなきゃ眺望に値段なんて付かないよ。

[2564: eマンションさん]

中古で販売されたこの部屋が、新築で売りに出されてる他の部屋と比べて、どんなメリットが有るのかが、この販売がうまく行くかどうかを決めるんでしょう。
色んな事情があるんだろうけど、レインズで結論は明らかになるでしょうから、そこで確認してみましょう。

[2565: マンション検討中さん]

>>2563 マンション検討中さん
場所的にそこまで不便に感じないですよ。結局は設備ですよ。あのグレードのマンションで室内設備がしょぼい。

[2566: 検討板ユーザーさん]

坪単価あがってない？？

[2567: マンション比較中さん]

中古は新築の部屋を相対的に割安に見せる囮とか罠のような気がするｗ

[2568: 匿名さん]

新築と中古が同時販売って
すごいことになってる

[2569: 匿名さん]

>>2568 匿名さん
名誉なことではないけど、そこまで珍しいことでもないよ。タワマンなんかの新古（即転売物件）は除外するとしても、販売が長期化してる物件では、ときおり見られる現象。

[2570: 匿名さん]

>>2569 匿名さん
入居開始から３～４ヵ月でチュウコハンバイというのは、珍しいことのように感じます。やはり、罠ですか？(^_^;)

[2571: 匿名さん]

せっかく買ったのに（恒久的に）引っ越さなきゃならなくなったとか、個人の事情はよく分かりませんよ。ただ、ハッキリ言えることは、新築販売がまるで思わしくないなか、わざわざ中古に飛びつく人なんて普通はいないってことですかね。

[2572: 匿名さん]

>>2571 匿名さん

まったくです！なんといっても、うずたかく売れ残りが積み上がっているんですからね！

[2573: 匿名さん]

人それぞれ事情というものがありますからねえ
私の聞いた例では、入居直後に旦那の浮気が発覚、すたんもんだの末に分かれちまった
そして、こんな広い部屋はいらない、良い思い出もないで売っぱらった
あっ、ここがそうだかは知りませんよ

[2574: 匿名さん]

>>2566 検討板ユーザーさん
エアリーテラスの８階中住戸の坪単価が296万円になってますね。

[2575: ユーザーさん]

>>2574 匿名さん
8階で300万いってないし、これは安いですよ。

[2576: 匿名さん]

>>2575 ユーザーさん
他と比べればらまだ安いですが、ブライトテラスの最上階でも、270万程度でしたから、第三期で価格を上げてきたように、感じました。

[2577: ユーザーさん]

>>2576 匿名さん
たしかにそれはありますね。
ブライトより眺望がいい分高くしてるのでしょうか。

[2578: マンション掲示板さん]

>>2574ユーザーさん
坪単価296万円。ブライトテラス8階中古がピタリ同一の出し値ですね。東向きと西向き、どちらが好みかということですが、、
物件が新発表となった2019年より、新築も中古もマーケットは高騰傾向ということはよくわかりました。

[2579: 匿名さん]

そもそも売れてないのに価格だけ高騰･･･
それじゃますます売れん。

[2580: 評判気になるさん]

>>2579 匿名さん

>>2579 匿名さん
そんなこと言っても相対的にみて安いでしょ。
都内で今年発売された坪300万円切る新築物件って、名前を挙げられますか？ 売主の出方を待っても値段は下げないと思います。

[2581: 匿名さん]

ここは、駅から遠い立地、ショボい設備仕様、水害リスクという、物件そのものが悪条件そろい踏みだから売れてないのです。だから、価格が他と比べて高くないみたいなのは決め手にならないんですよ。

[2582: 通りがかりさん]

売れない売れないと言っていますが意外と順調そうですよ。
1階住戸もポツポツと入居されてますし内覧確認で来られて方も多い感じです。
引越しトラックもしょっちゅう止まってます。
エアリーも入居始まりそうですね。