ザ・ガーデンズ 大田多摩川ってどうよ？

[匿名さん]

ザ・ガーデンズ大田多摩川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

売主: 三菱地所レジデンス株式会社・三井不動産レジデンシャル株式会社・野村不動産株式会社
施工会社: 株式会社長谷工コーポレーション
管理形態: 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託

所在地 東京都大田区矢口３丁目141番9（地番）他26筆
交通 東急多摩川線「矢口渡」駅（駅舎）より　徒歩12分、東急多摩川線「武蔵新田」駅（駅舎）より　徒歩14分

総戸数 378戸
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対し）131台（自走式131台、うち身障者用1台）他に来客用2台、カーシェアリング用2台
販売価格 4,500万円台～8,500万円台(予定)※100万円単位
予定最多価格帯 5,500万円台※100万円単位
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 55.36m2～84.87m2
バルコニー面積 9.8m2～21.95m2　ルーフバルコニー面積　23.28m2～42.93m2

[2051: マンコミュファンさん]

地盤はしっかり調査した方がいいですよ

地震に関する地域危険度測定調査
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/home.htm
・沖積低地3
・軟弱な沖積層の厚さが10ｍ以上25ｍ未満
・軟弱な層の厚さがやや厚い地域であり、沖積低地2に比べると地盤の卓越周期は相対的に長く、地震動による被害も発生しやすい。

[2052: 評判気になるさん]

大田区の洪水ハザードマップ。水害で武蔵小杉タワーマンションの電気・トイレが使用できない状態になりませんかね？

[2053: 検討板ユーザーさん]

令和2年7月17日に宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令が交付され、令和2年8月28日より宅地又は建物の取引に際して、購入者等へ水防法に基づき作成された水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを提示し、水害リスクを説明することが義務付けられました。
https://www.city.ota.tokyo.jp/smph/seikatsu/chiiki/bousai/topics/takke...

[2054: 職人さん]

一生の買い物だから、湾岸エリアや川ぞいは怖いよね。10年前の地震や1年前の台風の怖さを忘れてしまったのかと思うと、愚かとしか言いようがない。。

[2055: 匿名さん]

ハザードリスクと価格とのトレードオフではと思います。
ハザードは確かに怖いですが、起きる確率は誰にもわからない。少なくとも今年は水害については心配な状態にはならなかったですね。
首都直下型地震が想定の何倍もの規模になったら、今の建築基準なんて役に立たないでしょうし。

[2056: 匿名さん]

ハザードリスクと価格とのトレードオフといっても安くない買い物。3000万くらいの価格ならまだしも。だからこそ、多少価格が高くてもリスクが低いマンションを買うのがよいと思う。保険なんて微々たるお金なんだから。

[2057: 匿名さん]

>>2056
＞多少価格が高くても

多くの検討者は貯蓄や収入や返済計画を練って、買える上限を考えてます。
その「多少」が出せないギリギリなんです。
軽く言わないでいただきたい。

東京23区内でこの価格帯だと、今売ってるマンションはどこもなにがしかのハザードリスクを抱えてるのは仕方ないと思います。

地震と水害のリスクが低いのは埼玉の大宮周辺の高台だということは知ってます。
ただ東京を離れるのは嫌だし首都圏の北方面には馴染みがないので、こちらで妥協するしかないんです。

[2058: 匿名さん]

リスク承知で買うのと買わないのではちがうので、よいのではないでしょうか。

[2059: 2055です。]

>>2056 匿名さん

その通りだと思いますよ。
例えば50年に一度の大雨、台風に備えて1000万、2000万出す価値があるという考えは間違ってないと思います。

50年に一度といっても、50年に一度必ず起きるわけじゃない。リスクを大きく考えるか、軽く考えるかは人それぞれですからね。

[2065: マンション検討中さん]

地球温暖化といった大きな話を持ち出すまでもないですが、数年前までとは違い、水害は「50年に一度」などという万が一のリスクでは無くなっています。
駅から遠いとか設備仕様がチープという難点は、人それぞれで飲み込めるデメリットでしょうけど、水害は財産の喪失に直結する問題ですよね。例え自分の住戸は水につからなかったとしても、1階はエントランスや機械設備室など重要な共有施設が配置されていますし、武蔵小杉のタワマンのように資産価値の下落には直結するでしょうしね。

[2067: 匿名さん]

2065さんの意見は昨年あたりから一般的に言われるようになった話では？
この内容の何が「荒らし」なのか全く不明・・・

[2069: 周辺住民さん]

例え一般的な事でも他の同条件の物件には目もくれないでこのマンション限定で同じ事を書き込んでいる様に異常性を感じます。
今後マンション敷地内や近隣で何か起こった時は、このマンションに執着して書き込みを繰り返していた人物の情報提供を警察にしようと思っています。

[2070: マンション検討さん]

>>2069 周辺住民さん
わたしも過去に遡り、全てこの方、この手の情報を全てスクショ保存、証拠とりました。今後の調査の際に、営業妨害の証拠として提出します。

[2071: 匿名さん]

>>2069 周辺住民さん
わざわざ書き込まないで警察に提供すればいいのに（笑）

[2072: マンション検討中さん]

[No.2041～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信

[2073: マンション検討中さん]

エアリーテラスの販売はされているのでしょうか？去年マンションギャラリーへ行ったきりなのですが、図面見てたら意外と広さと間取りが良い事に気付いたので。今更ですが気になってきました。

[2074: マンション検討中さん]

>>2073 マンション検討中さん
エアリーテラスはまだ販売されていませんよ
他の棟より価格が上がるようなことを言っていました

[2075: マンション検討中さん]

>>2074 マンション検討中さん
ありがとうございます。
価格上がるのですねー、図面見ると部屋も広めで５階以上なら眺望も期待出来そうだし西向きなので午後から日没まで明るいのが魅力ですね。

[2076: 住民板ユーザーさん1]

>>2075 マンション検討中さん
エアリーテラスって、部屋が広めになってましたっけ？

[2077: マンション検討中さん]

皆さんが嘲笑する、世帯年収2000万円ぐらいのパワーカップルでも子ありだと、ギリなんとか届く価格帯かと思います。
十分金持ちですので、金持ち喧嘩せずでお願いします。
私は、最後まで迷って、やっぱり水害が怖いので辞めました。川側の眺望、日当たりは文句ないんじゃないかな。

[2081: eマンションさん]

[No.2078～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2082: 通りがかりさん]

やっぱりかなり売れ残ってるんですね。

[2083: マンション検討中さん]

それにしても何でこんな不便な場所にこんな大規模なマンション作ったんでしょうね？
1棟全部に買い手がつかないのも仕方ないでしょう。

[2084: マンション検討中さん]

売れ残りというか、計画的に売れ残りを作っているという感じでしょうか

内見して景色を見せて売った方が良さそうですしね

[2085: 購入経験者さん]

計画的に売れ残りを作るとは始めて耳にする珍説ですね。その昔、浜松町のタワマンが驚くほど売れ残ったゴクレの社長が、「価格が上がっていくので売り急がないんです」と強弁して世間の失笑を買いましたけど、あれはまだ腐っても港区の話。先払いした地代や建設費を販売代金で回収するのがデベのビジネスモデルである以上、販売在庫という負債を抱えていて良いことはひとつもありません。販売を継続するということは営業経費を垂れ流し続けるということでもあるしね。
ただ、「ここは大量に売れ残ってるんです」と言った瞬間に客に足元見られて値引きをせまられるのがオチです。残戸数が３ケタにもなれば、仮に１戸につき５０万値引きしただけで５０００万からの持ち出しですからそんなことできるはずもない。「実物を見てから購入できるのが完成物件の魅力」とか、もっともらしい屁理屈こねて定価で売り続けるしかないんですよね。言ってみれば、行くも退くもデベにとっては地獄の行軍でしょうね。

[2086: 匿名さん]

週明けからご苦労さん。

[2087: 購入経験者さん]

ヘッドは可ですか?小型犬

[2088: マンション住民さん]

>>2087 購入経験者さん
身長70㎝以内可です。

[2089: 匿名さん]

>>2083 マンション検討中さん

三井・三菱・野村のブランド力で売れると踏んだのかもしれません。
結果は現状のとおりですが。

[2090: 通りがかりさん]

もしかしたらそのブランド力が足かせになったかも。この３社がそれぞれ手がける自社ブランドのマンションより明らかに仕様がショボいもん。

[2091: 検討板ユーザーさん]

この場所に仕様が豪華なマンションを建て、さらに価格が上がったマンション、どういう層が購入するのでしょう？ビジネスとして地域性に合ったバランスを考えてるのではないでしょうか。

多摩川の氾濫を意識せざるを得なくなった昨年の台風が記憶に新しく、世界中がコロナで不安に陥ってる状況に販売は厳しいと思います。それに売れ残っているという確かな情報はないと思いますが？

[2092: 契約者]

水害リスク、コストカットは気になるのでしょうけど、私は門柱から建物までのアプローチガーデンが素敵だなー、と思いました。早く歩いてみたいです。
あと、マンマニさんが褒めてたサッシ高(笑)

建物仕様は自分ではどうにもなりませんが、室内仕様は自分で少しずつ充実させようかと。食洗機はリフォーム業者に頼んで。ソフトクローズは自力でやってみようかなと。

[2093: 通りがかりさん]

せっかく新築マンション買ったのに、いきなりリフォーム業者呼んだりDIYしなきゃならないなんてありえん。金と資源のムダ。

[2094: 契約者]

>>2093 通りがかりさん

全部ついたのを買うと良いと思いますよー。
私も食洗機は欲しいので、十数万だけならコストカットするなと言いたいです(笑)。でも、食洗機いらない人にとってはムダですね。

私の場合、食洗機だけじゃなくて、エコカラットなどもつけるので、業者に頼む手間は変わないのでイイのです。もちろん、初めからついてれば手間は無いですが。

[2095: 匿名さん]

>>2091 検討板ユーザーさん
地域性に合った仕様なのに、価格とのバランスがとれていないんだよなー。

[2096: 検討板ユーザーさん]

地域性に合った仕様ではなく、地域性に合ったバランスです。駅から遠くても高い価値を保つ物件として、感動的な眺望というのがありますし、それで価格が高くなるのでしょうね。資産性には欠けるけどパワーを貰える家だと思います。普通に皆さん思いつく事だと思っていましたが、なるほど眺望の興味がないとただただ高いだけになるのでしょうね。

[2097: 通りがかりさん]

それ当たり前じゃん。購入者は多摩川と川崎を毎日観察できることに満足してハンコ押した。一方、駅から遠い、チープな設備仕様、水害リスクと様々なデメリットが気になった多くの人々が買わなかった。その結果、売れ残りがたくさんあるってことでしょうよ。

[2098: マンション検討中さん]

>感動的な眺望
眺望が良くない部屋もあると思いますが、その部屋を買う理由は何かあるのかしら？

眺望押しの購入者は、眺望無しの購入者を結果的にデスっている気がします

[2099: 住民板ユーザーさん1]

>>2098 マンション検討中さん
眺望が良い事が理由でマンション購入した人をデスっている気がします。(^_^;)

[2100: 通りがかりさん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[2101: マンション検討中さん]

>>2100 毎日書き込んでいる通りがかりさん

今日もご執心ですね。
まわりくどい言い方はもうやめて、このマンションのことが好きなら好きって、認めたらいいんじゃないでしょうか。

[2102: マンション検討中さん]

河原は、とにかく強風のときの土埃と、害虫ハンパないですよ。どれほどすごいかは住んでからのお楽しみ。

[2103: 通りがかりさん]

んー、やはり川っぺりの物件は避けるべき理由がいろいろとありますね。

[2104: 坪単価比較中さん]

ココと比較対象になる物件はどこでしょうかね？プラウド日吉、ガーデンクロス王子？
値段が若干安いので、立地や仕様を多少犠牲にして、消去法的にここを買う人が一定数いるのでしょうね。

[2105: 契約者]

>>2104 坪単価比較中さん

ガーデンクロス王子、リビオシティ西葛西親水公園、キラリスナです。価格と職場への近さでザ・ガーデンズに決めました。価格は6,000万以下にしたかったので。

[2106: マンション検討中]

ここって売れてます？
同じ川沿いのブリリアシティ西早稲田はめちゃめちゃ評判良さそうですが

[2107: 契約者]

>>2106 マンション検討中さん

川って神田川のことですね。小さい川ですし水害のイメージがないんでしょうか。
山手線の内側ですし希少価値ありますよね。

[2108: 坪単価比較中さん]

＞ブリリアシティ西早稲田

ノーマークでしたが見てみたら「安っ！（但し、ココよりはもちろん高いが）」って思ったけど定借やん・・・解散

まあ、何れにせよ、山手線内側ですし、こことは属性違い過ぎると思うわ

[2109: 匿名さん]

>>35285 匿名さん
最近は物件少なすぎて比較対象がない。地域と予算を広げないと、ここを買うか買わないかの選択肢しかない気がする。

[2110: マンション検討中さん]

プライムのほうがいいですよ

[2111: 契約者]

>>2109 匿名さん

プライムの方がいいですよ。その分、お値段も高いですよ。

[2112: マンション検討中さん]

こうなると更なる苦戦強いられますね。

[2113: 契約者]

>>2112 マンション検討中さん
苦戦という定義が難しいでしょうね。苦戦してるしてないは相対評価しかできないですが、それぞれ戦場は違うわけで。
購入層同じなら競合が影響するでしょうけど、プライムとは違うところの方が多いと思います。それを理解してマーケティングすれば問題ないかと。
私も10歳若ければ、プライムを選んだかもですが。

[2114: 検討板ユーザーさん]

>>2104 坪単価比較中さん

そりゃプラウド六郷土手（中古）でしょ

[2115: マンション検討中さん]

確かに。
プライムが買えなくてここで妥協する人はいるかもしれんが、プライムを買える人はここは絶対に選ばないと思う。

[2116: 口コミ知りたいさん]

ここ買われる方通勤はどのあたりでしょうか？

[2117: マンション検討中さん]

>>2115 マンション検討中さん
蒲田界隈の人は六郷より断然矢口
と言う人が多数ですけどね。

[2118: マンション検討中さん]

>>2117 マンション検討中さん
プラウド比較ね

[2119: 契約者]

私は品川近辺ですよ。
渋谷も出やすいらしいです。

[2120: 契約者]

>>2115 マンション検討中さん
プライム買えるならハルミフラッグ、パークハウス新子安を買います　笑　まだ価格は分かりませんが。一番大きい部屋でも73平米ですから、その分価格は安いかもしれません。

[2121: マンション検討中さん]

しかしまあ、ここを検討してる人が皆無とは言わないけど、もはや旬を過ぎた感は否めません。大量の完成在庫を抱えながら、数年かけて細々と売り続けるんでしょうな。

[2122: 匿名さん]

>>2121 マンション検討中さん

大量って大げさな。
先着順19戸しかないじゃん。

[2123: 契約者]

>>2122 匿名さん

公式ページの数字ですよね？
https://www.mecsumai.com/tamagawa378/outline/

この数字は当てにならないです。これは予想ですが、何ヶ月も変わってません。いま一般公開して売り出しているのが19という意味で、実際に説明聞くともっとあるはずです。わたしか゛契約したときはそうでした。マンション販売は一般的にそういうシステムのようです。

ここのアンチ派が、鬼の首とったように突っ込んでくるかと思い、先にコメントいたします。

[2124: 契約者]

そして、「売れ残ってる状態」なのかは、販売計画を知る売主以外には分からないことです。
もともと何年もかけて売る計画という場合もあります。住友不動産のマンションは、大抵そうですね。

[2125: 坪単価比較中さん]

これから買う人はローン減税が特例で13年間だから、既に買った人よりちょっとお得ですね。

[2126: マンション検討中さん]

そもそも、第〇期とか第〇次とか、区切りをつけること自体が売れ残っている証拠なのです。
期を分けることによって「ウチは売れてないんじゃなくて計画的に小出しに売ってますよ」とコテ先の新鮮味を出すという、使い古されたマンション販売の手法です。
新築マンションの場合、売るほうはプロでも買うほうはいつでも初心者なので、売れない物件ではどこでも当たり前に行われています。

[2127: 契約者]

>>2126 マンション検討中さん

画一的に語るのは正確では無いかと。
シティタワーズ東京ベイ、ブランズタワー、区切りをつけてますよね。売れてないから区切るのではなく、大規模なら販売を区切るというロジックと思います。

[2128: マンション検討中さん]

湾岸エリアのタワマンはどうか知らんが、ここが大量に売れ残ってる事実は変わらん。

[2129: マンション検討中さん]

>>2128 マンション検討中さん
具体的にどの程度残ってるか教えてください。

[2130: 住民板ユーザーさん1]

>>2128 マンション検討中さん
事実って、どうやって確認したのですか？
大量ってのが、興味有るので、具体的に教えて下さい。(^_^;)

[2131: 匿名さん]

え？ここ売れてるの？

[2132: マンション検討中さん]

マァマァ、そんなに鬼の首でも取ったように畳み掛けなくても、第一回の総会が開かれれば自ずと判明しますよ。そのときにでも精緻な数字をこちらでご報告くださいな。

[2133: 口コミ知りたいさん]

>>2127 契約者さん
それは違いますよ。例えば目黒駅前のタワマンはあれだけ大規模なのに販売と同時に瞬間蒸発でしたよね。新築マンションは、販売を開始するずっと前からメディアや地域に綿密に広告を打って、一人でも多くホットな購買層を掘り起こすんですよ。で、資料請求や問い合わせの反響とか、モデルルームオープン後の客足、商談時の客の本気度などを探りながら、第一期の販売戸数を決めていくんです。総戸数３００戸に対し、ホットな客が５００人いたら、区切りをつける意味なんてないんですよ。むしろ抽選になるわけ。いっぽう、５０人ぽっちしかいなかったら「第一期先行限定販売５０戸！」とやるわけです。「大規模なら販売を区切るロジック」と評している時点で、デベロッパーの販売戦略に乗せられてるんですよ。
うそだと思うなら、「次期以降販売予定」と表記されている部屋を希望してみたらいい。もちろん営業マンはあの手この手で販売中の部屋に誘導するけど、「この部屋じゃないと買わない、売ってくれないならもう帰る」と席をけったら、「店長に相談してきます」とかなんとか言って引き下がり、やがて「○○さんの熱意に負けて今回は特別にお売りすることにしました」と申し出てきますよ。だって内実は売れなくて困ってるんだから。

[2134: 口コミ知りたいさん]

インターネット回線の速度が心配です。テレワークや5Ｇの時代に足りるスペックが確保されているのかどうか？それにしても物件価格が高い、、、
残念ながら見送り濃厚

[2135: マンション検討中さん]

>>2133 口コミ知りたいさん
モデルルームに行ったら普通に販売以外の住戸も案内頂けました。誘導なんてされませんでしたが…
しかし、少々高いかな…

[2136: マンション検討中さん]

そりゃそうだろうよ、ここは大量に売れ残ってるんだから、営業マンも誘導に労力使っても意味ないだろ。

[2137: マンション掲示板さん]

?買わなかった私えらい（渦巻く承認欲求）
?決めなかった自分かしこい（見え透いた自己顕示欲）
?見送った俺様さすが（過剰な自意識ダダ漏れ）

へえーあなたってすごいねー参考にしまーす（うんざり。）

[2138: マンション検討中さん]

うんざりするくらいなら、こんなスレに恋々とする必要なし。ストレスフリーの住民スレに移行してください。

[2139: マンション検討中さん]

>>2136 マンション検討中さん
この程度で労力になるわけねーよ！

[2140: 掲示板さん]

>>2138 マンション検討中さん

>こんなスレ…

そんな言い方をされると、このスレッドに気持ちよく投稿しようとした人が、誰でも貶められたような気持ちになりますよね。

掲示板を運営されている方の心にも、ちょっと思いを馳せてみてください。こんなコメントをされると不当に蔑まれた気分になるのではないでしょうか。

[2141: マンション検討中さん]

ここはマンションの批評をするスレなのに、購入者は書き込み主に対して執拗に絡んでくるのでスレが荒れます。お願いですから出ていってください。

[2142: 匿名さん]

>>2125

>これから買う人はローン減税が特例で13年間

コロナ特例措置や減税延長されたから、既に買った人も減税期間は１３年なのでは？

[2143: マンション検討中さん]

>>2140 掲示板さん

そんな想像力のある方が書き込むスレだと良いのですけども、世間的には『こんなスレ』だと思います。荒れれば荒れるほど、広告収入が増えるので運営側は良いのでは…苦笑

[2144: マンション比較中さん]

六郷のプラウドシティは、完売するまで書き込み数が18,000超
ここは僅か2,000
ネガにも相手にされてないという感じかと

六郷は竣工後、600戸超の大規模物件とはいえ完売まで約2年かかった
ここは半分くらいの規模だけど、3社JVで機動的な値下げができないから
竣工後１年くらいで完売できれば上出来なんじゃないかな

来年の秋に、多摩川氾濫したら数年売れ残りそうだけど

[2145: 住民板ユーザーさん1]

>>2141 マンション検討中さん
批評をするスレではなくて、検討者が有用な情報交換をする場なのでは？

[2146: マンション比較中さん]

＞検討者が有用な情報交換をする場

川沿いなので水害リスクをどう評価するのかが常識的には最重要項目の一つかと
聖蹟桜ヶ丘のタワーも多摩川沿いなので、掲示板は水害リスクの話題で盛り上がってますね
多摩川がいつ氾濫するのか予測するのは不可能ですから、氾濫した場合を想定して耐えられるかどうか？
聖蹟桜ヶ丘のタワーは、水害対策面ではちょっと感心しました

・電源装置は2階に設置
・給水ポンプ等も高い場所に設置
・共有部に断水しても使える緊急用トイレ設置
等々

https://www.b-seiseki.jp/design/#gentle_01

このマンションのHP見ましたが、水害への対策は全く書かれていません。
実際何もやってないんですかね？

[2147: マンション検討中さん]

そういう情報こそ購入者が持ってるだろう？
水害対策はこんなことやってますよとか、検討者(どんだけいるのかわからんが)に真に有益な情報を提供して欲しい。「こんなスレなんて言い方はひどい」とか、ネガレスに対するどうでもいい揚げ足取りしか出来ないのなら、購入者がここに書き込む意味は無い。

[2148: 契約者]

>>2146 マンション比較中さん

電気室は1階ですよ。

[2149: マンション検討中さん]

こんな土手っぺりで1階とは･･･

[2150: マンション比較中さん]

そうは言っても、水害ガイドラインを自主的に順守して各種対策しているマンションは稀です
ここも対策すれば、このマンションを買う購買層の出せる価格レンジを大幅に超えてしまうでしょう
なので、ここは水害発生したら諦めるという覚悟ができる層が買えばいいマンションかと思います

実際、１Fは床上浸水してリフォーム必須となるでしょうけど、２F以上は自家用車全損+共有部の突発的な補修（電源装置、エレベータ）費用の追加負担を覚悟できれば無理な話でもありません。私は浸水時に、311浦安のようにトイレが使えなくなったら困るので検討無理ですが。