ザ・ガーデンズ 大田多摩川ってどうよ？

[匿名さん]

ザ・ガーデンズ大田多摩川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

売主: 三菱地所レジデンス株式会社・三井不動産レジデンシャル株式会社・野村不動産株式会社
施工会社: 株式会社長谷工コーポレーション
管理形態: 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託

所在地 東京都大田区矢口３丁目141番9（地番）他26筆
交通 東急多摩川線「矢口渡」駅（駅舎）より　徒歩12分、東急多摩川線「武蔵新田」駅（駅舎）より　徒歩14分

総戸数 378戸
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対し）131台（自走式131台、うち身障者用1台）他に来客用2台、カーシェアリング用2台
販売価格 4,500万円台～8,500万円台(予定)※100万円単位
予定最多価格帯 5,500万円台※100万円単位
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 55.36m2～84.87m2
バルコニー面積 9.8m2～21.95m2　ルーフバルコニー面積　23.28m2～42.93m2

[1810: 匿名さん]

高層階はブルーシート見えちゃうのであまりよくないですね。。。

[1811: 周辺住民さん]

2-3年前と比較したら、今はホームレスは殆どいないに等しい。今一番人口密度が高いのは、1809の写真より、もうちょい下流、大橋からのコンクリート護岸が切れるあたりのはず。

[1812: 検討板ユーザーさん]

確かに「下丸子駅徒歩12分とか誰が探すんじゃ」という指摘はよく分かるんですが、駅の距離とか都会感を求める人はそもそもこんな多摩川沿いの駅遠物件にたどり着かないので、「都心、駅近、便利」みたいな物件とはそもそもさがしてる人の志向性が違うかなと思います。

大田区、世田谷区、川崎市の多摩川沿い物件を本気で探している人にとっては「多摩川に近いか」の方が重要です。静かで自然に近い家がいいけど八王子とかまでは行けなくて、一応都内ならなおよしみたいな。こういう人たちはSUUMOの地図検索で多摩川を下流から上流にさかのぼりながら岸辺の中古物件を探すんですね。という私がそうなんですが、同じように探している方いるんじゃないかなと思います。

という探し方をしたりするので、一概にリセールしづらいということは無い気がしてます。（都心のマンションとは居住者のニーズが少し違う）

ただ、ハザードマップで浸水域になってるのは弱点かなと。。。まぁこの多摩川沿いエリアほとんど浸水域なんで、ここに住みたい！と思ったら受け入れるしかないんですが。

実際にモデルルームに行ってみて、多摩川に近いこと以外は特に目立ったメリットもない物件なので、ただただ城南エリアに家が欲しいというニーズなら中古か、川崎の物件を選んだ方がいいと思います。

プラウド大田六郷と比べる方がいらっしゃいますが、プラウドの方は多摩川が見えませんし徒歩数分かかるので、居住者のニーズは違いそうです。プラウドの方はとにかく都内がいい人で、5000-6000万くらいで買いたいってニーズの方が強いかなと。

まとめると、この物件は多摩川沿いに住みたい新築がいい人が選ぶ家かと思います。（同じ新築だとブランシエラ多摩川とニーズが似てる気がします）

新築にこだわらず6000万円代を出せるなら、東京サーハウスとかシエルガーデンとかの方が共用設備も充実し、浸水域からも外れているのでそっちがいいと思います。

[1813: マンション検討中さん]

オプション会いってきました。盛りだくさんで半日いても、まだまだ時間が欲しいという感じでした。他の物件の入居者もいたので、合同オプション会だったのかもしれません。購入アイテム毎に担当者がそれぞれ細かい説明を行い、見積を作成してくれます。作り付け家具などは、図面入りで後日送付してもらうことになりました。
現地にはカーテン、ベランダタイル、エコカラットや食器棚など、現物サンプルもおいてありました。新築買うのは、こういうイベントも楽しみの一つですね。

[1814: マンション検討中さん]

私もオプション会に行ってきました。

広い会議室にテーブルが20卓ほど置かれ、周りにはカーテン、エコカラット、食器棚等の見本が置かれていました。テーブルは満席で、未就学の子供を連れた30代前後の夫婦がほとんどだったように思いました。このマンションのターゲット層でしょうね。

見積はもらいましたが、やはり少し高いかなぁという印象でした。発注まではまだ時間があるので、できれば自分で業者を探して比較しようと思っています。

各テーブルにエコカラットのサンプルが置かれており、お土産として頂きました。

[1815: マンション検討さん]

>>1814 マンション検討中さん
カーテンとかエコカラットやクロスも高いでしょうか。他所で探して依頼した方がいいですかね。金額の差はどれくらいあるのでしょうか。

[1816: 匿名さん]

南側に多摩川がキレイに見えるあたりブランシエラと魅力が被りますねー。ベランダから川見えるのは気持ちよさそう。

[1817: 通りがかりさん]

>>1813 マンション検討中さん
最終段階でオプションてんこ盛りしたら、せっかく低廉マンション買った意味が帳消しになるので、ここはぐっと我慢したほうが賢明ですよ。ちなみにマンション売却の際、オプションは評価されず、個性が強すぎると逆に値切られる材料となります。ただでさえ中古で苦戦する物件なので、大きな原価割れに要注意です。

[1818: 匿名さん]

>>1817 通りがかりさん
何を基準に低廉？
中古で苦戦？そもそも売る前提？
教えてください。

[1819: マンション検討中さん]

>>1815 マンション検討中さん

まだ他所からの見積を取ったわけではないので、具体的な金額差は分かりません。私は安くなると期待しています。エアコンに関しては家電量販店の方が安い印象です。

発注の手間が面倒だ、引き渡し時には施工済み／設置済みがいいのであれば、高くてもオプション販売会で発注するのもありだと思います。

[1820: マンション検討中さん]

>>1812
>プラウドの方は多摩川が見えません

このマンションって、殆ど多摩川ビューでしたっけ？

[1821: 検討板ユーザーさん]

ゲートテラス以外は5階以上がリバービューですね。ゲートテラスは目の前に工場の新社屋。

[1822: ご近所さん]

>>1821 検討板ユーザーさん

ゲートテラスのリビングは西向きです。桂川精螺の工場が見えるのは共用廊下側です。
ゲートテラスでも上の階なら多摩川小学校越しに多摩川が見えるかも知れません。

[1823: マンション検討中さん]

今年は日本近海の海水温が高く特大台風に警戒が必要だそうです。つか今後ずっとですよね。

[1824: ご近所さん]

>>1822

「見えるかも知れません」と曖昧なことを書いたので、確認してきました。写真は矢口ポンプ所前にある歩道橋の上から撮影したものです。

ゲートテラスの7Fと8Fの部屋は多摩川小学校屋上のフェンス越しに見えました。9Fと10Fの部屋は直接見えました。ゲートテラスからだと少々距離はありますが、9F以上の部屋ならなんとか多摩川を眺められそうです。

[1825: 匿名さん]

今度の台風10号でとんでもない洪水などが起きたら、ここに限らず川沿いや低地のマンションの評価が変わりそうな気がします。

[1826: ご近所さん]

>>1824

昨日撮った写真をよく観ると、屋上の設備もかなり設置されているのが分かります。今までは比較的近いところから写真を撮っていたので、気付きませんでした。

リバーテラスの屋上には3本の避雷針、ルーフデックスの黒い柵が見えています。あそこなら眺めは良さそうです。

ブライトテラスの屋上には3本の避雷針、多分テレビ用のパラボラアンテナ2基が見えます。さらに給水槽のようなものも見えますが、これは消防用ですかね？

[1827: マンション検討中さん]

>>1825 匿名さん

今年から利水ダムを使った洪水対策が行われるそうです。特に多摩川には利水ダムしかないそうなので、今回の取り組みがどの程度効果をあげるか注目しています。
https://www.yomiuri.co.jp/national/20200622-OYT1T50152/
https://mainichi.jp/articles/20200904/k00/00m/040/077000c

7月に九州で発生した豪雨はゲリラ的で間に合わなかったようです。今回は台風なので計画的に事前放流ができ、洪水対策としての有効性が判断できるはずです。
https://www.nishinippon.co.jp/item/n/624818/

[1828: 匿名さん]

>多摩川には利水ダムしかない
小河内ダム（奥多摩湖）は都民の水瓶である「利水ダム」であるので構造上「治水」に利用するのは限界がある。
https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin00958.html
参考資料のP13の右側の図が「利水ダム」を事前放流した時、洪水調整がどれくらいなのかのイメージ図。左の「多目的ダム」に比べて、調整幅がとても少ないことがわかる人にはわかる図。
利水ダムは、水を貯めておくのが目的なので、水を排出する機能は低い。余水吐ゲートがダムの上部にあるので、全開放しても水位を下げられない仕組みになっている。
小河内ダムの場合はだいたい85％以上の水位がないと、放水ゲートを全開放しても水は排出されない。これ以上水位を下げるには、発電用のゲートを開放するしかないが、一日あたり１％しか排出できない。

小河内ダムの15％程度しか洪水調整に利用できないので、もちろんないよりはマシだが、水が増えるタイミングが若干ずれる程度で、抜本的な対策からは程遠いと思う。あくまで、多摩川水系に限っての話だが。

[1829: マンション検討中さん]

>>1828 匿名さん

>小河内ダムの15％程度しか洪水調整に利用できない

私は治水の専門家ではないので分かりませんが、多摩川で去年発生したような水害を防ぐにはどれ位の水量を減らす必要があるのでしょうか。その水量が小河内ダムの15%では全く足りないのか、十分なのか、分かりません。

新聞の記事では多摩川水系の利水ダムを洪水対策に利用することで去年のような浸水を防ぐことができると書かれています。恐らく専門家の見解を記事にしていると思うので、私はそれを信じたいです。

[1830: マンション検討中さん]

モデルルームに行ってきましたが、グレードが思ったより低く残念でした。
都心の物件をみてきた私にはこのマンションの値段は結構魅力で眺望も環境も（水害可能性を除く）気に入ってますが、この設備のグレードはネックになりそうです。
勿論オプションとかリフォームである程度変えれますが、そうするとこの価格帯じゃなくなりますね。
皆さんこのマンションの設備はどう考えてますでしょうか？

[1831: マンション検討中さん]

>>1830 マンション検討中さん
モデルルームでトイレがタンク式なのはここ以外で見たことありません。

[1832: マンション検討中さん]

>>1829

計画書によると小河内ダムの事前放流+その他の対策で、丸子の堰の水位が40ｃｍ下がる想定です。因みに、去年の台風でここは越水しておらず、物理的な被害は出ていません。
多摩川に限りませんが、河川整備で絶対に洪水が発生しないようにするのは不可能です。
発生確率と氾濫した場合の被害の程度を自分で判断するしかありません。

多摩川の場合、「計画規模」で想定されている雨が降る確率は年0.5％（200年に一回）。
この雨が降れば氾濫します。（公表データは無いですが、当然これより少ない雨で氾濫するでしょう）

https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin_index070.html

200年に一度の雨が、今後10年または20年以内に降る確率は、単純計算で4.89％と9.54％です。
この確率を無視できる人は購入を検討できますし、無視できない人は購入を見送るだけです。

[1833: マンション検討中さん]

＞皆さんこのマンションの設備はどう考えてますでしょうか？

過去の書き込みチェックすることをお勧めします。特に、仕様についてはスレ番の最初の方で的を得た書き込みが多数あり感慨深いです。
一方、仕様は最低クラスですが、それはここに限ったことでもありません。ここ数年は、コストが上昇してますが、立地等に難ありで価格転嫁できないマンションの仕様は限界まで削られており、ここはその典型ともいえるマンションだと思います。

[1834: マンション検討中さん]

六郷のブランシエラもタンク式トイレで食洗機オプションですよね。
その辺の設備をそろえたマンションを都内で探すとなると、あと1000万は必要かと・・・

[1835: 匿名さん]

台風それてよかったです。9号・10号と首都圏を直撃していたら、多摩川も氾濫していたかもしれません。住宅購入は家を買うだけでなく、家族の安全と安心な生活を手に入れる事だと思います。川近くは避けたいですね。

[1836: 匿名さん]

残念ながら、ここ数年で新築マンションの設備仕様はどんどん落ちているのが実情ですね。
こんな川っぺりの不便な物件を高値づかみするくらいなら、立地や専有面積等々、自分が探している条件が満足いく中古を買って、自分好みにリフォームすることも検討視野に入れることをおすすめします。

[1837: 口コミ知りたいさん]

>>1836 匿名さん
こんな川っぺりの不便な物件を高値づかみするくらいなら→悪意がありますね

[1838: 匿名さん]

駐車場の申し込みはじまりましたね。
どのくらいの割合になるのでしょう？
当選を祈ります！

[1839: 匿名さん]

>>1837
いつもの荒らしでしょう。

[1840: 匿名さん]

気に入って買った住民から見れば、単なる批評も悪意と感じるんでしょうなあ･･･
川っぺりで不便、オマケにショボい設備仕様、そのくせ価格だけはいっちょ前だから、ダラダラと売れ残ってるんでしょうよ。

[1841: 匿名さん]

>>1840 匿名さん
同一人物ですね、それを荒らしって言うんですよ。

[1842: 名無しさん]

>>1841 匿名さん
荒らしってより低レベルの煽りでしょ

[1843: 匿名さん]

購入者は検討板を見るのやめた方がいいかと。

[1844: マンション検討中さん]

>>1843 匿名さん
いえ、検討者としては毎度登場するあなたではなくて、購入者の方のコメントがほしいんですけど。
検討外のあなたが悪意に凝り固まったいつもの主張を繰り返すとほとほとうんざりします。ひとりよがりな制約を押しつけて掲示板を私物化しないでくださいね。
購入者の方、どうか臆せず今後の暮らし方や街に関する考え方や情報をよせてほしいです。

[1845: マンション検討中さん]

人それぞれの考えでしょうね。
多摩川沿　不便＜景観
設備仕様　低仕様＜妥当
と感じていますので検討中です。
設備が良過ぎても故障のリスク、修繕時の金額考えると問題ないでしょう。

[1846: 匿名さん]

>>1844 マンション検討中さん
毎度って、まだ二回目ですが。

[1847: 匿名さん]

どうして購入者はすぐに個人攻撃を始めるんでしょうね？
ここはマンションについての匿名掲示板なので、物件や周辺環境について、みんなが思うところを自由に書き込むところですよ。当然ながら、モノの評価は人それぞれでしょうし、自分とは反対の意見が述べられることはむしろ当たり前のことです。
「○○な書き込みは悪意がある」とか、「荒らしは出ていけ」とか、ひとりよがりな制約を押しつけて、掲示板を私物化しないでくださいね。

[1848: マンション検討中さん]

>>1838 匿名さん

私は最終希望確認書を郵送済みです。できれば屋根なしの3階は避けたいですが、敷地内に駐車場が無いことはもっと避けたいので、1階から3階まで全て希望しておきました。

抽選まで憂鬱な日々が続きそうです。当たりますように！

[1849: マンション比較中さん]

＞当たりますように！

ほぼ無抽選で希望者は敷地内の駐車場確保できるのでは？
７割完売しているとして、自家用車保有率も７割とすると
全戸数の半分になりますが、どちらも7割以下のような気がします。

[1850: 名無しさん]

>>1849 マンション比較中さん
販売住戸分の割合でしか割り当てがないので抽選だと思います。未販売住戸分の駐車場も確保するようなので！

[1851: マンション検討中さん]

>>1850 名無しさん

そうなんですよね。
全部で378戸に対して駐車場が131台分なので、大体3戸に1台分の割合。つまり駐車場を希望する戸数が3割なら無抽選ですが、それ以上なら抽選です。3割よりは多そうな気が・・・

[1852: 匿名さん]

>>1849
売れてない部屋の割合に応じて、
販売会社がその分の駐車場を確保するとの事なので、
抽選になるかもしれませんね。
私も駐車場を希望しているので、
抽選が終わるまで憂鬱です。

[1853: マンション比較中さん]

>3割よりは多そうな気が・・・

土手のマンションは、駐車場利用率があまりに少なかったので、速攻で機械式駐車場を取り壊した（将来、修繕コストを節約する為）のは有名な話。今数えたら、機械式駐車場除いた駐車場設置率は39％。これで、土手マンションは適正規模だった。ここは土手マンションよりは自家用車保有率が高そうだが、ここの駐車場設置率の35％というのは、意外にデべも考えて作っているような気がした。

[1854: 匿名さん]

あそこは理事会が優秀ですよね。修繕積立も均等式への移行決まったらしいですし。ここも大規模なので詳しい人が理事やってくれると良いですね。

[1855: マンション比較中さん]

有線LAN口がついているマルチメディアコンセントが設置されているのはリビングだけでしょうか？それとも各部屋に設置されているのでしょうか？
在宅勤務が増えているので、自室でデスクトップPCを使う際は有線LANでネットに接続希望です。
最近は大手デべでも、有線LAN口があるのはリビングのみというマンションが増えているらしいのですが・・・。
また、標準ではリビングだけの場合、追加工事で各部屋に有線LANを設置することは可能でしょうか？

[1856: マンション検討中さん]

>>1855 マンション比較中さん

リビングと各部屋にマルチメディアコンセントはあるようです。恐らく玄関のシューズボックス辺りにSwitching-HUBが置かれ、そこから各部屋へ有線LANが敷設されているんじゃないでしょうか？

ただここは1Gbpsの光回線で引き込まれたものをマンション全体で共有するベストエフォート方式のようなので、実際にどの程度の通信速度が得られるのかは使ってみないと分かりません。

[1857: マンション比較中さん]

>マルチメディアコンセント

契約者であれば詳細な図面で確認できるはずです。
各部屋にLANが配線されていない場合は、各部屋のコンセントの注記に

・配線済み
・空配管のみ（配線なし）

等と記載されています。

特に記載のない場合は、全室配線済みでしょう。

[1858: マンション検討中さん]

>>1856
スイッチングハブは、風呂場の天井の上だと、説明を受けましたよ。

[1859: マンション検討中さん]

明日、熱帯低気圧が接近するようですが、台風にまで発達しないみたいでよかったですね。ただ今後も警戒は怠らないようにしましょう。