ザ・ガーデンズ 大田多摩川ってどうよ？

[匿名さん]

ザ・ガーデンズ大田多摩川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

売主: 三菱地所レジデンス株式会社・三井不動産レジデンシャル株式会社・野村不動産株式会社
施工会社: 株式会社長谷工コーポレーション
管理形態: 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託

所在地 東京都大田区矢口３丁目141番9（地番）他26筆
交通 東急多摩川線「矢口渡」駅（駅舎）より　徒歩12分、東急多摩川線「武蔵新田」駅（駅舎）より　徒歩14分

総戸数 378戸
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対し）131台（自走式131台、うち身障者用1台）他に来客用2台、カーシェアリング用2台
販売価格 4,500万円台～8,500万円台(予定)※100万円単位
予定最多価格帯 5,500万円台※100万円単位
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 55.36m2～84.87m2
バルコニー面積 9.8m2～21.95m2　ルーフバルコニー面積　23.28m2～42.93m2

[1790: マンション検討中さん]

多摩川沿いと言うことですので、ホームレスの方のブルーシートがリバーテラスからだと見えはしませんか？川崎側も含めて。
現地をご存知の方、教えていただけるとありがたいです。

[1791: ご近所さん]

>>1790 マンション検討中さん

大田区側のブルーシートハウスは主に川沿いにある樹木の陰に建てられています。夏場の今の時期は樹木の葉や雑草が生い茂り、見えづらいと思います（全く見えないとは言えません）。冬場になると目立つようになるかも知れませんね。

リバーテラス正面の川崎側の河原はパブリックゴルフ場になっているので、ブルーシートハウスはなさそうです。もう少し上流（矢口ポンプ所の対岸）付近の茂みにはあるようですが、こちらは余り気にならないと思われます。

ただ今後、治水の一環として河原の樹木を伐採する計画があるようなので、ブルーシートハウスは建てづらい環境になると思われます。
https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000768744.pdf

[1792: マンション検討中さん]

今週末、ドレスアップオプション（DOP）販売会に行く予定です。どのような心構えで臨むのが良いでしょうか？

過去スレを読むと、自分で手配する方が安価にできる、DOPなら入居時に即利用可能といった点は理解しているつもりです。今回は実物（サンプル）を見たり、とりあえず見積だけもらって価格感をつかみ、即決はしないつもりです。

他に何か注意した方が良いこと、確認すべきことなどがあればアドバイスを頂けないでしょうか？

[1793: 周辺住民さん]

>>1789

>スーパー堤防化された辺り

https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin00186.html

カーブの内側（>>1789の写真で競馬練習場側）でも、スーパー堤防化されているわけだが・・・

因みに台風で増水すると、去年の台風19号より規模が小さくても競馬練習場は冠水します。（例：2017年台風21号。ガス橋周辺は土手まで水位上がってます）

[1794: 周辺住民さん]

＞ブルーシートハウス

以前は矢口ポンプ場の水門の下流から、このマンションの正面くらいまで、ブルーシートハウスが隙間もないくらいぎっしり建ってました（大田区側）。2017年の台風21号で激減し、昨年の台風19号でさらに減りましたので、今は気にならないと思います。絶対復活しないという保証はないですが、1791さんが書かれている理由もその一つです。

[1795: 通りがかりさん]

>>1793 周辺住民さん

大きな地図で見ると、
その辺りもカーブの外かも？と思いました。
これが道だとして車で猛スピードで走ったとき
Gがかかりそうな所というイメージでしょうか。
素人なので、分からないですけども…(^^;)


アプリ（正確か分からないですけどもね）で
高さを見ると、ご指摘の場所６mですね！
ただ周りが３mと低そうです。
なんだかこの辺りに理由があるのかな？と
思ったりします。

また堤防の内側は氾濫しても
仕方ないゾーンとして
利用されているのでしょうね。
土手まで水位が上がっている痕跡は
実際目にしました。

素人が匿名で語る安直な考えなので、
詳しく知りたい方は京浜河川事務所に
お聞きになってみてはいかがでしょうか(^^)

[1796: ご近所さん]

>>1793 周辺住民さん

堤防の一番上のことを「天端（てんぱ）」と言うらしいのですが、スーパー堤防以外のところではこの天端の幅を見るとその堤防の強さ（壊れにくさ）を感じるような気がします。

例えばザ・ガーデンズ大田多摩川前の天端の幅はサイクリングロードの幅しかありません。これでは堤防の強度は心配に思えます。
https://goo.gl/maps/6KTJBaEhJQbMt5Az9

ところが西六郷1丁目から3丁目付近の天端の幅は片側1車線の道路とその両側に広い歩道があり、かなりの幅があります。水が強く当たるカーブの外側なので強化されているように思えます。
https://goo.gl/maps/dhh33Txd5jVs5pVQ7

堤防が壊れないようにスーパー堤防化するのが理想ですが、川沿いに民家が密集している都市部では難しいような気がします。上記のように危険が想定される場所で堤防を強化したり、越水させない治水（ダムを活用して流量を急増させない、川底の掘削や河原の樹木の伐採で水の流れを良くする）にも期待したいです。

[1797: マンション検討中さん]

堤防決壊の心配する前に越水した時の浸水被害を心配したほうが良い。スーパー堤防化されているガス橋周辺のマンションは、仮に越水した場合でも傾斜の上にあるマンションの浸水被害は少ないことが期待できる。ここは傾斜がなく低地なので、越水したら浸水は避けられない。

[1798: 匿名さん]

家族全員テンパですが、、、、

[1799: マンション検討中さん]

プラウドシティ六郷土手の中古と比較するならこっちの方がいいかな
京急各駅よりは多摩川線の方がいい

[1800: 評判気になるさん]

プラウドシティ六郷土手はさすがに比較対象ではないでしょ
あそこ眺望０だし

[1801: マンション検討中さん]

リビング・ダイニング（LD）に付けるエアコンをどうするかで悩んでいます。購入した部屋はB68Iタイプのような間取りで、LDと洋室2の間のウォールドアは常時たたんだ状態にして広いLDとして使おうと考えています。
https://www.mecsumai.com/tamagawa378/plan/plan_b68i.html

この場合LD側に1台だけエアコンを設置するか、LDと洋室2にそれぞれ1台ずつ設置するか、どちらが良いでしょうか。またそれぞれの場合、どの程度の冷房能力があれば良いでしょうか？

[1802: マンション検討中さん]

>>1800 評判気になるさん

そこくらいしか比較対象ないでしょむしろ

[1803: eマンションさん]

>>1801 マンション検討中さん
ウォールドアを開けた時の広さをカバーするタイプのエアコン１台設置すると良いかもです。
20畳用とかですかね。
完全に締切り個室として使うのならそれぞれ1台づつの設置が宜しいかと思います。

[1804: マンション検討中さん]

>>1803 eマンションさん

ありがとうございます。LD側に1台設置する方向で検討します。2台設置して同時運転するのもどうかなぁと思っていましたが、やめておきます。

もし将来、ウォールドアを閉めて個室化する必要が出たときには別途6畳用程度のエアコンを設置するようにします。

[1805: 匿名さん]

>>1804 マンション検討中さん
私は似たような間取りで2台にしました。
・18畳程度用1台だとウォールドアを閉じたとき、LDKがオーバースペックになる
・2台設置して利用した方が熱効率がいい
・家電量販店だと複数台割引がきくため18畳1台と12畳+6畳2台の値段がほぼ変わらない
というのが主な理由です。

[1806: 匿名さん]

>>1802 マンション検討中さん
ブランシエラ大田多摩川も良いかなと悩んでいます。大規模では無いですが、眺望が良さそうなので。

[1807: マンション検討中さん]

>>1806 匿名さん

プラウド六郷土手と同じく六郷土手の物件は缶拾いのおじさんが多いので気になる方にはおすすめできませんよ

[1808: マンション検討中さん]

>>1805 匿名さん

ご意見ありがとうございます。2台買っても値段がほぼ変わらない場合があるというのは盲点でした。

仮にウォールドアを開いた状態で、LDK側だけエアコンを稼働しても冷えないならまず扇風機やサーキュレーターを使ってみる。それでもダメなら洋室のエアコンも稼働するという使い方もありそうですね。

私は明日がオプション販売会なのですが、エアコンに関しては見送って家電量販店で交渉するつもりです。

[1809: ご近所さん]

今日は西日が強い16時頃に行ってみました。西向きのエアリーテラスやゲートテラスはかなり光が入りそうです。

リバーテラス前の支柱にはメッシュフェンスが取り付けられていました。

少し前に話題になったブルーシートハウス。写真はリバーテラス北西端前の堤防上から撮ったもので、雑草の上に少し屋根が見えています。マンションの高層階からだとよく見えるかも知れませんね。

[1810: 匿名さん]

高層階はブルーシート見えちゃうのであまりよくないですね。。。

[1811: 周辺住民さん]

2-3年前と比較したら、今はホームレスは殆どいないに等しい。今一番人口密度が高いのは、1809の写真より、もうちょい下流、大橋からのコンクリート護岸が切れるあたりのはず。

[1812: 検討板ユーザーさん]

確かに「下丸子駅徒歩12分とか誰が探すんじゃ」という指摘はよく分かるんですが、駅の距離とか都会感を求める人はそもそもこんな多摩川沿いの駅遠物件にたどり着かないので、「都心、駅近、便利」みたいな物件とはそもそもさがしてる人の志向性が違うかなと思います。

大田区、世田谷区、川崎市の多摩川沿い物件を本気で探している人にとっては「多摩川に近いか」の方が重要です。静かで自然に近い家がいいけど八王子とかまでは行けなくて、一応都内ならなおよしみたいな。こういう人たちはSUUMOの地図検索で多摩川を下流から上流にさかのぼりながら岸辺の中古物件を探すんですね。という私がそうなんですが、同じように探している方いるんじゃないかなと思います。

という探し方をしたりするので、一概にリセールしづらいということは無い気がしてます。（都心のマンションとは居住者のニーズが少し違う）

ただ、ハザードマップで浸水域になってるのは弱点かなと。。。まぁこの多摩川沿いエリアほとんど浸水域なんで、ここに住みたい！と思ったら受け入れるしかないんですが。

実際にモデルルームに行ってみて、多摩川に近いこと以外は特に目立ったメリットもない物件なので、ただただ城南エリアに家が欲しいというニーズなら中古か、川崎の物件を選んだ方がいいと思います。

プラウド大田六郷と比べる方がいらっしゃいますが、プラウドの方は多摩川が見えませんし徒歩数分かかるので、居住者のニーズは違いそうです。プラウドの方はとにかく都内がいい人で、5000-6000万くらいで買いたいってニーズの方が強いかなと。

まとめると、この物件は多摩川沿いに住みたい新築がいい人が選ぶ家かと思います。（同じ新築だとブランシエラ多摩川とニーズが似てる気がします）

新築にこだわらず6000万円代を出せるなら、東京サーハウスとかシエルガーデンとかの方が共用設備も充実し、浸水域からも外れているのでそっちがいいと思います。

[1813: マンション検討中さん]

オプション会いってきました。盛りだくさんで半日いても、まだまだ時間が欲しいという感じでした。他の物件の入居者もいたので、合同オプション会だったのかもしれません。購入アイテム毎に担当者がそれぞれ細かい説明を行い、見積を作成してくれます。作り付け家具などは、図面入りで後日送付してもらうことになりました。
現地にはカーテン、ベランダタイル、エコカラットや食器棚など、現物サンプルもおいてありました。新築買うのは、こういうイベントも楽しみの一つですね。

[1814: マンション検討中さん]

私もオプション会に行ってきました。

広い会議室にテーブルが20卓ほど置かれ、周りにはカーテン、エコカラット、食器棚等の見本が置かれていました。テーブルは満席で、未就学の子供を連れた30代前後の夫婦がほとんどだったように思いました。このマンションのターゲット層でしょうね。

見積はもらいましたが、やはり少し高いかなぁという印象でした。発注まではまだ時間があるので、できれば自分で業者を探して比較しようと思っています。

各テーブルにエコカラットのサンプルが置かれており、お土産として頂きました。

[1815: マンション検討さん]

>>1814 マンション検討中さん
カーテンとかエコカラットやクロスも高いでしょうか。他所で探して依頼した方がいいですかね。金額の差はどれくらいあるのでしょうか。

[1816: 匿名さん]

南側に多摩川がキレイに見えるあたりブランシエラと魅力が被りますねー。ベランダから川見えるのは気持ちよさそう。

[1817: 通りがかりさん]

>>1813 マンション検討中さん
最終段階でオプションてんこ盛りしたら、せっかく低廉マンション買った意味が帳消しになるので、ここはぐっと我慢したほうが賢明ですよ。ちなみにマンション売却の際、オプションは評価されず、個性が強すぎると逆に値切られる材料となります。ただでさえ中古で苦戦する物件なので、大きな原価割れに要注意です。

[1818: 匿名さん]

>>1817 通りがかりさん
何を基準に低廉？
中古で苦戦？そもそも売る前提？
教えてください。

[1819: マンション検討中さん]

>>1815 マンション検討中さん

まだ他所からの見積を取ったわけではないので、具体的な金額差は分かりません。私は安くなると期待しています。エアコンに関しては家電量販店の方が安い印象です。

発注の手間が面倒だ、引き渡し時には施工済み／設置済みがいいのであれば、高くてもオプション販売会で発注するのもありだと思います。

[1820: マンション検討中さん]

>>1812
>プラウドの方は多摩川が見えません

このマンションって、殆ど多摩川ビューでしたっけ？

[1821: 検討板ユーザーさん]

ゲートテラス以外は5階以上がリバービューですね。ゲートテラスは目の前に工場の新社屋。

[1822: ご近所さん]

>>1821 検討板ユーザーさん

ゲートテラスのリビングは西向きです。桂川精螺の工場が見えるのは共用廊下側です。
ゲートテラスでも上の階なら多摩川小学校越しに多摩川が見えるかも知れません。

[1823: マンション検討中さん]

今年は日本近海の海水温が高く特大台風に警戒が必要だそうです。つか今後ずっとですよね。

[1824: ご近所さん]

>>1822

「見えるかも知れません」と曖昧なことを書いたので、確認してきました。写真は矢口ポンプ所前にある歩道橋の上から撮影したものです。

ゲートテラスの7Fと8Fの部屋は多摩川小学校屋上のフェンス越しに見えました。9Fと10Fの部屋は直接見えました。ゲートテラスからだと少々距離はありますが、9F以上の部屋ならなんとか多摩川を眺められそうです。

[1825: 匿名さん]

今度の台風10号でとんでもない洪水などが起きたら、ここに限らず川沿いや低地のマンションの評価が変わりそうな気がします。

[1826: ご近所さん]

>>1824

昨日撮った写真をよく観ると、屋上の設備もかなり設置されているのが分かります。今までは比較的近いところから写真を撮っていたので、気付きませんでした。

リバーテラスの屋上には3本の避雷針、ルーフデックスの黒い柵が見えています。あそこなら眺めは良さそうです。

ブライトテラスの屋上には3本の避雷針、多分テレビ用のパラボラアンテナ2基が見えます。さらに給水槽のようなものも見えますが、これは消防用ですかね？

[1827: マンション検討中さん]

>>1825 匿名さん

今年から利水ダムを使った洪水対策が行われるそうです。特に多摩川には利水ダムしかないそうなので、今回の取り組みがどの程度効果をあげるか注目しています。
https://www.yomiuri.co.jp/national/20200622-OYT1T50152/
https://mainichi.jp/articles/20200904/k00/00m/040/077000c

7月に九州で発生した豪雨はゲリラ的で間に合わなかったようです。今回は台風なので計画的に事前放流ができ、洪水対策としての有効性が判断できるはずです。
https://www.nishinippon.co.jp/item/n/624818/

[1828: 匿名さん]

>多摩川には利水ダムしかない
小河内ダム（奥多摩湖）は都民の水瓶である「利水ダム」であるので構造上「治水」に利用するのは限界がある。
https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin00958.html
参考資料のP13の右側の図が「利水ダム」を事前放流した時、洪水調整がどれくらいなのかのイメージ図。左の「多目的ダム」に比べて、調整幅がとても少ないことがわかる人にはわかる図。
利水ダムは、水を貯めておくのが目的なので、水を排出する機能は低い。余水吐ゲートがダムの上部にあるので、全開放しても水位を下げられない仕組みになっている。
小河内ダムの場合はだいたい85％以上の水位がないと、放水ゲートを全開放しても水は排出されない。これ以上水位を下げるには、発電用のゲートを開放するしかないが、一日あたり１％しか排出できない。

小河内ダムの15％程度しか洪水調整に利用できないので、もちろんないよりはマシだが、水が増えるタイミングが若干ずれる程度で、抜本的な対策からは程遠いと思う。あくまで、多摩川水系に限っての話だが。

[1829: マンション検討中さん]

>>1828 匿名さん

>小河内ダムの15％程度しか洪水調整に利用できない

私は治水の専門家ではないので分かりませんが、多摩川で去年発生したような水害を防ぐにはどれ位の水量を減らす必要があるのでしょうか。その水量が小河内ダムの15%では全く足りないのか、十分なのか、分かりません。

新聞の記事では多摩川水系の利水ダムを洪水対策に利用することで去年のような浸水を防ぐことができると書かれています。恐らく専門家の見解を記事にしていると思うので、私はそれを信じたいです。

[1830: マンション検討中さん]

モデルルームに行ってきましたが、グレードが思ったより低く残念でした。
都心の物件をみてきた私にはこのマンションの値段は結構魅力で眺望も環境も（水害可能性を除く）気に入ってますが、この設備のグレードはネックになりそうです。
勿論オプションとかリフォームである程度変えれますが、そうするとこの価格帯じゃなくなりますね。
皆さんこのマンションの設備はどう考えてますでしょうか？

[1831: マンション検討中さん]

>>1830 マンション検討中さん
モデルルームでトイレがタンク式なのはここ以外で見たことありません。

[1832: マンション検討中さん]

>>1829

計画書によると小河内ダムの事前放流+その他の対策で、丸子の堰の水位が40ｃｍ下がる想定です。因みに、去年の台風でここは越水しておらず、物理的な被害は出ていません。
多摩川に限りませんが、河川整備で絶対に洪水が発生しないようにするのは不可能です。
発生確率と氾濫した場合の被害の程度を自分で判断するしかありません。

多摩川の場合、「計画規模」で想定されている雨が降る確率は年0.5％（200年に一回）。
この雨が降れば氾濫します。（公表データは無いですが、当然これより少ない雨で氾濫するでしょう）

https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin_index070.html

200年に一度の雨が、今後10年または20年以内に降る確率は、単純計算で4.89％と9.54％です。
この確率を無視できる人は購入を検討できますし、無視できない人は購入を見送るだけです。

[1833: マンション検討中さん]

＞皆さんこのマンションの設備はどう考えてますでしょうか？

過去の書き込みチェックすることをお勧めします。特に、仕様についてはスレ番の最初の方で的を得た書き込みが多数あり感慨深いです。
一方、仕様は最低クラスですが、それはここに限ったことでもありません。ここ数年は、コストが上昇してますが、立地等に難ありで価格転嫁できないマンションの仕様は限界まで削られており、ここはその典型ともいえるマンションだと思います。

[1834: マンション検討中さん]

六郷のブランシエラもタンク式トイレで食洗機オプションですよね。
その辺の設備をそろえたマンションを都内で探すとなると、あと1000万は必要かと・・・

[1835: 匿名さん]

台風それてよかったです。9号・10号と首都圏を直撃していたら、多摩川も氾濫していたかもしれません。住宅購入は家を買うだけでなく、家族の安全と安心な生活を手に入れる事だと思います。川近くは避けたいですね。

[1836: 匿名さん]

残念ながら、ここ数年で新築マンションの設備仕様はどんどん落ちているのが実情ですね。
こんな川っぺりの不便な物件を高値づかみするくらいなら、立地や専有面積等々、自分が探している条件が満足いく中古を買って、自分好みにリフォームすることも検討視野に入れることをおすすめします。

[1837: 口コミ知りたいさん]

>>1836 匿名さん
こんな川っぺりの不便な物件を高値づかみするくらいなら→悪意がありますね

[1838: 匿名さん]

駐車場の申し込みはじまりましたね。
どのくらいの割合になるのでしょう？
当選を祈ります！

[1839: 匿名さん]

>>1837
いつもの荒らしでしょう。